DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por RESERVA REAL INCORPORAÇÕES SPE LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO nos autos da ação de conhecimento movida por LUCAS ALVES PEREIRA e JESSICA ALVES DOS SANTOS.<br>O acórdão deu parcial provimento à apelação oposta pelas partes recorridas para reconhecer o direito da parte autora à resolução do contrato nos termos da seguinte ementa (fls. 381-383):<br>APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15.MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.<br>1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15.<br>2. A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.<br>3. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.<br>4. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.<br>5. Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC.<br>6. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas.<br>7. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário.<br>8. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC.<br>9. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC.<br>10. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor,sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor.<br>11. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. Ao consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543.<br>12. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor.<br>13. O direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário.<br>14. Consigno, ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora.<br>15. Apelação parcialmente provida para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário.<br>Opostos embargos de declaração pela recorrente, foram rejeitados (fls. 485-491).<br>No presente recurso especial (fls. 503-529), a recorrente alega violação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e dissídio jurisprudencial, sustentando que, havendo cláusula de alienação fiduciária em garantia, a extinção do ajuste por iniciativa do adquirente deve seguir o rito especial da lei, equiparando-se a desistência à mora, com consolidação da propriedade e alienação em leilão, sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor; além disso, a ausência de registro não afastaria a incidência da norma específica, podendo o credor providenciá-lo, inclusive porque o vício decorreu de culpa do comprador.<br>Sobreveio juízo negativo de admissibilidade pelo Tribunal de origem (fls. 619-624), o que implicou na interposição de agravo pela parte recorrente (fls. 625-633), que foi inicialmente não conhecido pela Presidência do STJ (fls. 657-658).<br>Contra essa última decisão foi apresentado agravo (fls. 662-667), o qual foi julgado prejudicado, em razão de sua conversão como recurso especial (fls. 696-697).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O presente recurso especial não merece conhecimento.<br>1. Da violação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97<br>Conforme relatado, a recorrente sustenta, em suma, que o contrato em discussão é de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, deve observar o regime legal próprio e cogente da Lei nº 9.514/97. Tal regime suscitado impediria rescisão contratual fora dos termos do procedimento de execução extrajudicial previsto na lei apresentada<br> Argumenta-se que, em razão dessa qualificação, o negócio jurídico está vinculado ao regime legal próprio e cogente da Lei nº 9.514/97, notadamente em detrimento das normas gerais de resolução contratual, no caso, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.<br>Entrementes, essa matéria não foi enfrentada pelo acórdão do Tribunal de origem, seja no acórdão de apelação, seja no acórdão de embargos de declaração.<br>De fato, no voto condutor da apelação, consta a seguinte fundamentação:<br>Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC.<br>Observa-se que mesmo nos embargos de declaração, o acórdão de origem não abordou o argumento do recorrente quanto à aplicabilidade da Lei n. 9.514/97.<br>Ora, a ausência de prequestionamento é óbice intransponível para o exame da questão mencionada, sendo necessário que o Tribunal de origem ao menos debata a matéria objeto do recurso especial, ainda que não aluda expressamente ao dispositivo legal violado (prequestionamento implícito).<br>Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Assim, incide, no caso, a Súmula n. 282/STF:<br>É inadmissível o Recurso Extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida a questão federal suscitada.<br>Nesse mesmo sentido:<br> ..  prevalece neste Superior Tribunal que o prequestionamento implícito somente se configura quando há o efetivo debate da matéria, embora não haja expressa menção aos dispositivos violados, situação não verificada nos presentes autos (AgRg no AREsp n. 2.123.235/RJ, Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 22/8/2022)<br>Caso o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, deixe de enfrentar a matéria suscitada, permanecendo a omissão, é imprescindível que, no recurso especial fundado na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, seja arguida, de forma expressa e fundamentada, a violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não ocorre no presente recurso.<br>Tal providência é necessária mesmo para a configuração do prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), sob pena de o recurso ser obstado pela ausência de prequestionamento.<br>A propósito:<br> .. . 1. O recurso especial não comporta conhecimento por ausência de prequestionamento dos dispositivos legais mencionados (artigos 47 e 54 do CDC, artigo 129 do Código Civil). O acórdão recorrido não analisou explicitamente tais dispositivos, e os agravantes não indicaram violação do art. 1.022 do CPC, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF.<br>(AgInt no REsp n. 2.114.449/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 6/11/2024.)<br> .. . O reconhecimento do prequestionamento ficto (art. 1025 do CPC/2015) pressupõe que a parte recorrente, após o manejo dos embargos de declaração na origem, também aponte nas razões do recurso especial violação ao art. 1022 do CPC/2015 por negativa de prestação jurisdicional.  .. . (AgInt no REsp n. 1.844.572/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 7/5/2020)<br>2. Do dissídio jurisprudencial<br>A recorrente aduz a existência de dissídio jurisprudencial, colacionando julgados que, segundo alega, reconhecem a aplicabilidade da Lei n. 9.504/97 em situações análogas, apontando, assim, novamente infringência aos arts. 26 e 27 da aludida lei pelo acórdão recorrido.<br>Entretanto, o dissídio não pode ser conhecido, porque os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à mesma tese jurídica, o que é o caso dos autos.<br>Nesse sentido, é o que os seguintes julgados demonstram:<br> ..  5. O dissídio não pode ser conhecido, seja pela deficiência do cotejo analítico apresentado, seja porque os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.831.183/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025)<br> .. . XI - Prejudicado o exame do recurso especial interposto pela alínea c do permissivo constitucional, pois a inadmissão do apelo proposto pela alínea a por incidência de enunciado sumular diz respeito aos mesmos dispositivos legais e tese jurídica. (AgInt no AREsp n. 1.985.699/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/8/2024, DJEN de 23/12/2024)<br> .. . 4. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.049.353/MG, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 4/4/2023)<br>Conclusão<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial .<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem -se.<br>EMENTA