DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por S&J Consultoria e Incorporação Ltda. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 264-265):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPARAÇÃO POR DANO MORAL. INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. ATRASO NA REALIZAÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. MULTA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA VENDEDORA. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 32 DO TJGO. 1. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que presente na espécie as figuras do prestador de serviços e do consumidor, conforme artigos 2º e 3º do compêndio consumerista. 2. Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor, que considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. Inteligência da Súmula nº 45 deste egrégio Tribunal de Justiça. 3. Comprovado que as obras de infraestrutura básica do loteamento não foram concluídas dentro do tempo estabelecido no contrato, assiste à promitente compradora o direito à resolução contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 4. Segundo entendimento da Súmula nº 543 da colenda Corte Cidadã, ocorrendo a resolução contratual por culpa do promitente vendedor, como no caso sub examine, as parcelas pagas pela promitente compradora devem ser restituídas integral e imediatamente, incidindo correção monetária a partir do desembolso de cada parcela. 5. No julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.614.721/DF, a colenda Corte Cidadã definiu que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da empresa devedora. 6. A frustração da expectativa gerada nos promitentes compradores em poder usufruir de forma plena do bem na data aprazada, além dos planos desfeitos em razão do descumprimento contratual por parte da promitente vendedora, superam os meros dissabores, gerando angústia, ansiedade e sofrimento, ensejando reparação de ordem moral. 7. Ao cotejar a condição econômica dos autores e da sociedade empresária ré, a conduta que redundou no ilícito, o constrangimento vivenciado, deve-se arbitrar a compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Nota-se que a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) repara, de um lado, melhor o dano, ao tempo em que não ensejará, por outro, enriquecimento ilícito dos autores. 8. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 2º da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) e os arts. 421 e seguintes do Código Civil.<br>Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, sustentando que a recorrida não é destinatária final econômico do produto, o que afastaria o regime consumerista e suas consequências processuais e materiais, inclusive a inversão do ônus da prova e a ineficácia da cláusula compromissória (fls. 290-296). Afirma, ainda, que ao reconhecer a incidência do CDC, o acórdão teria mitigado indevidamente a liberdade contratual e o pacta sunt servanda, em afronta aos arts. 421 e seguintes do Código Civil, particularmente quanto à disciplina da cláusula penal e da retenção de valores e à observância das condições livremente pactuadas no instrumento (fls. 294-296).<br>O recurso também aponta divergência jurisprudencial, afirmando dissenso em torno das teses de caracterização da relação consumerista e de preservação da liberdade contratual no tocante à cláusula penal e à retenção de valores (fl. 286).<br>Contrarrazões às fls. 306-319, nas quais a parte recorrida sustenta: inadmissibilidade do especial por necessidade de reexame do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ); manutenção do acórdão por correta aplicação do CDC; culpa exclusiva da vendedora pelo atraso na infraestrutura; restituição integral e imediata nos termos da Súmula 543/STJ; e inviabilidade de demonstração de dissídio por ausência de similitude fática.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. O recurso não deve prosperar.<br>Originariamente, a autora propôs ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, danos materiais e morais, em face de atraso na implantação das obras de infraestrutura do loteamento (água, energia, pavimentação, entre outros), contratualmente previstas para conclusão em 24 meses contados da assinatura (04/2/2013), com término em 04/2/2015, além de alegar cláusulas abusivas de retenção e deduções e desequilíbrio econômico do contrato, requerendo restituição integral (com dedução de 10%), multa contratual de 10%, danos morais e tutela de urgência (fls. 2-28).<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para: resolver o contrato; condenar a imediata restituição das parcelas quitadas, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção pelo INPC a partir de cada desembolso; condenar ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor da venda atualizado; e condenar ao pagamento de danos morais de R$ 15.000,00, com juros de 1% e correção a partir da sentença (fls. 208-214).<br>O Tribunal de origem conheceu e deu parcial provimento ao apelo da vendedora apenas para reduzir o dano moral a R$ 5.000,00, mantendo os demais capítulos: aplicabilidade do CDC; ineficácia da cláusula compromissória; rescisão por atraso na infraestrutura; restituição integral e imediata nos termos da Súmula 543/STJ; e inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora à luz do Tema 971/STJ (fls. 264-281).<br>No exame do próprio juízo negativo de admissibilidade proferido pela Vice-Presidência, assentou-se que a pretensão recursal demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reanálise do acervo fático-probatório para, casuisticamente, perscrutar a caracterização da relação de consumo e eventual ofensa ao pacta sunt servanda, atraindo os óbices sumulares (fls. 323-326). A propósito, a decisão de origem transcreveu os seguintes parâmetros jurisprudenciais:<br>( ) 4. Ademais, rever a conclusão do Tribunal de origem acerca da natureza da presente relação contratual, se consumerista ou não, demandaria a reanálise do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial em razão do óbice da Súmula nº 7/STJ.( ) (fl. 326)<br>( ) 3. Rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de aferir a ocorrência de julgamento extra petita, a ofensa ao princípio da boa-fé e ao pacta sunt servanda, forçosamente, ensejaria em rediscussão de matéria fática, com o revolvimento das provas juntadas ao processo, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. ( ) (fl. 326)<br>No mesmo sentido, a recorrida invocou, nas contrarrazões, a formulação sumular: "PRETENSÃO DE SIMPLES REEXAME DE PROVA NÃO ENSEJA RECURSO ESPECIAL." (Súmula 7/STJ) (fl. 312).<br>A controvérsia, tal como desenhada no acórdão recorrido e nas razões do especial, centra-se na (i) qualificação da relação como de consumo, a partir do destinatário final econômico do bem, e (ii) incidência da disciplina contratual civil (liberdade de contratar, cláusula penal e retenções) em oposição à sistemática consumerista adotada pelo Tribunal de origem. O reconhecimento da natureza consumerista decorreu de premissas fáticas e contratuais típicas  atividade empresarial da vendedora no mercado de loteamentos, aquisição pelo destinatário final, cronograma contratual de infraestrutura, ausência de comprovação de causas de força maior e atraso superior ao prazo pactuado  examinadas detidamente pelo órgão julgador, com suporte probatório. A inversão da cláusula penal e a restituição integral igualmente foram decididas segundo cláusulas e circunstâncias concretas.<br>Nessa moldura, a pretensão de infirmar tais conclusões para afastar o CDC e revalorizar o conteúdo contratual importaria necessariamente a interpretação das cláusulas do instrumento e a reanálise do conjunto fático-probatório, óbices que impedem a abertura da via especial (Súmulas 5 e 7/STJ), tal como corretamente sinalizado na decisão de admissibilidade (fls. 323-326).<br>No que toca à alínea "c", embora invocada na petição de recurso (fl. 286), não houve cotejo analítico apto a demonstrar similitude fática e jurídica com os paradigmas, tampouco se individualizou precedente específico sobre hipóteses equivalentes, como exigido para a demonstração da divergência. O juízo de origem registrou a ausência de alegação específica sobre a alínea "c" (fl. 325), e, de acordo com os próprios autos, não se divisa, nas razões do especial, a correlação exigida entre casos idênticos em premissas e conclusões.<br>Vale ainda destacar que, mesmo se superados os óbices acima invocados, a hipótese seria de desprover, no mérito, o recurso especial.<br>Vê-se que a controvérsia versa sobre contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, firmado entre pessoa jurídica que atua no ramo de incorporação imobiliária e entidade religiosa adquirente do bem. O Tribunal de origem reconheceu, com acerto, a presença dos elementos caracterizadores da relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.<br>Ainda que a adquirente ostente personalidade jurídica, o que releva é a destinação final do bem, e não a natureza civil ou religiosa do comprador. Constatou-se que o imóvel não foi adquirido com o intuito de revenda, intermediação ou exploração econômica, mas para uso institucional da própria igreja, o que a qualifica como destinatária final do produto.<br>Em face disso, aplica-se a legislação protetiva do consumidor, cuja incidência não se restringe às pessoas físicas, mas alcança também pessoas jurídicas vulneráveis na relação contratual. O reconhecimento do vínculo consumerista impõe a observância das normas de proteção e equilíbrio contratual, especialmente quanto à nulidade de cláusulas abusivas e à inversão do ônus da prova.<br>Ademais, no contrato de adesão firmado entre as partes, havia previsão de cláusula compromissória, cuja validade foi afastada pelo Tribunal goiano. A decisão alinha-se ao art. 51, VII, do CDC, que reputa nula de pleno direito a cláusula que imponha compulsoriamente o juízo arbitral ao consumidor.<br>A arbitragem, embora reconhecida como meio legítimo de solução de litígios, não pode ser imposta unilateralmente em relações de consumo. O § 2º do art. 4º da Lei 9.307/96 condiciona a eficácia da cláusula compromissória à manifestação livre e expressa do consumidor, podendo este optar, a qualquer tempo, pela jurisdição estatal.<br>No caso, a iniciativa de propor a ação judicial partiu da consumidora, o que traduz recusa tácita da via arbitral. Assim, correta a conclusão do TJGO de que a cláusula compromissória não poderia obstar o exame da causa pelo Poder Judiciário, sob pena de subversão do princípio da vulnerabilidade e de afronta ao direito de acesso à Justiça (art. 5º, XXXV, CF).<br>Registre-se, ainda, que foi demonstrado nos autos que a incorporadora não executou, no prazo ajustado, as obras de infraestrutura indispensáveis à fruição do loteamento, configurando inadimplemento absoluto. Tal constatação conduz, de forma inafastável, à resolução contratual por culpa do promitente vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil.<br>O Tribunal de origem aplicou, com precisão, a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, em razão de culpa exclusiva do promitente vendedor, o consumidor tem direito à restituição integral das parcelas pagas".<br>A pretensão da incorporadora de reter 25% dos valores recebidos, a título de despesas administrativas, não encontra respaldo legal, pois tais encargos não foram comprovados e decorrem de sua própria mora. A restituição integral visa restabelecer o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito da parte inadimplente.<br>O acórdão recorrido reconheceu que a cláusula penal constante do instrumento contratual previa penalidade apenas para o inadimplemento do comprador. Diante do inadimplemento da vendedora, impõe-se a inversão da penalidade, de modo a preservar a equivalência das prestações e a função social do contrato, conforme fixado pelo STJ no julgamento do Tema 971 (REsp 1.614.721/DF).<br>No que toca aos danos morais, considerou o Tribunal de origem que o atraso injustificado na entrega da infraestrutura ultrapassou em muito os limites do mero aborrecimento, com frustração legítima da expectativa da adquirente em usufruir do bem no prazo contratado, configurando lesão extrapatrimonial reparável.<br>Por isso, ponderando a gravidade do fato, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, o TJGO fixou indenização em R$ 5.000,00, quantia proporcional e suficiente para compensar o dano sem ensejar enriquecimento indevido.<br>O entendimento harmoniza-se com a jurisprudência dominante do STJ, segundo a qual o descumprimento contratual de incorporadora pode gerar dano moral quando evidenciada significativa lesão ao adquirente.<br>Revisar tal entendimento demandaria reexame fático-probatório, na contramão da Súmula 7/STJ.<br>Como a culpa pela resolução contratual foi integralmente atribuída à incorporadora, não há falar em redistribuição da sucumbência. A sentença e o acórdão observaram o critério da causalidade: quem deu causa à demanda deve suportar os encargos decorrentes de sua conduta inadimplente.<br>Mantêm-se, pois, os honorários fixados em favor da parte vencedora, em consonância com o art. 85, § 2º, do CPC, inexistindo fundamento para qualquer modificação, sobretudo porque o recurso especial não versa sobre honorários recursais autônomos.<br>Por fim, a alegação de ofensa à liberdade contratual e à segurança jurídica não se sustenta. O acórdão recorrido fundou-se exclusivamente em normas infraconstitucionais  CDC e Código Civil  , aplicadas de modo coerente e proporcional.<br>O reconhecimento da incidência do CDC, a invalidação da cláusula compromissória e a restituição integral dos valores não implicam afronta à autonomia privada, mas concretização da função social do contrato (art. 421 CC) e do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 CC), pilares que orientam a moderna hermenêutica contratual.<br>Não fosse isso, matéria constitucional não é passível de exame em sede especial.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego-lhe provimento para manter a decisão que não admitiu o recurso especial, por incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ e deficiência na demonstração da divergência.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA