DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão do óbice da Súmula n. 7 do STJ (fls. 425-428).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 390):<br>APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITAÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTROVÉRSIA QUANTO À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA 543 DO STJ - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. É sabido que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 STJ). Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, ainda que haja a rescisão do contrato por inadimplemento do promissário comprador, tem ele o direito de restituição das parcelas já pagas, acrescidas de correção monetária desde os respectivos desembolsos e de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, o STJ tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga.<br>Não foram interpostos embargos de declaração.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 402-412), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos legais:<br>i) arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884 do Código Civil<br>ii) art. 5º da Lei n. 9.514/1997<br>iii) art. 25 da Lei n. 6.766/1979<br>iv) art. 32-A da Lei n. 4.591/1964<br>v) arts. 1º, §1º, 2º e 3º, da Lei n. 13.874/19<br>Nas suas razões, a parte recorrente conglobou em um único item (item IV.1 da fundamentação) a tese de violação a todos os dispositivos, aduzindo que (fls. 406-409):<br>O v. acórdão, ora combatido, perpetrou a violação à relação contratual existente entre as partes ao manter a determinação de rescisão do contrato firmado entre as partes com a devolução de valores que divergem dos valores pactuados entre as partes, na medida em que o contrato firmado foi celebrado em plena observância aos requisitos para a formação da relação jurídica, de forma que o contrato objeto da demanda é plenamente eficaz e válido.<br>(..)<br>A decisão recorrida reconhece o contrato celebrado, todavia, afasta sua validade ao determinar a devolução da integralidade dos valores pagos, o que difere do percentual previsto no instrumento entabulado entre as partes.<br>(..)<br>Com efeito, rescindido o contrato por culpa imputável exclusivamente do adquirente, é de rigor a retenção dos valores descritos na referida cláusula contratual, de forma a restabelecer as partes contratantes ao estado anterior à contratação, bem como, de ressarcir a construtora pelos prejuízos sofridos com a rescisão.<br>Evidente, portanto, que ao rejeitar a aplicação da cláusula supracitada, a r. sentença acaba por desconsiderar a boa-fé objetiva que norteia as relações contratuais, violando de forma direta os artigos 421 e 422, segundo os quais devem as partes observar os princípios da probidade e da boa-fé.<br>(..)<br>Por todo exposto, resta inequívoco que não há dolo, coação ou erro para anular a transação celebrada e, por este motivo, a Recorrente protesta pelo integral provimento do presente recurso excepcional, modificando-se a decisão combatida, com a declaração para a devolução de valores em estrita observância a relação contratual celebrada entre as partes.<br>No item seguinte (IV.2), intitulado "Sucessivamente: Fixação do patamar de retenção em 25% dos valores a serem devolvidos - violação" (fl. 409), passa a discorrer sobre o quantitativo percentual da retenção sobre os valores pagos, sem indicar, contudo, dispositivo legal supostamente violado.<br>No agravo (fls. 432-435), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta não apresentada.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>a) O acórdão recorrido tratou das seguintes matérias:<br>i) Redução da cláusula penal de 25% para 10%, com base no art. 413 CC e na função social do contrato (arts. 421 e 422 CC).<br>ii) Aplicaç ão da Súmula 543/STJ para restituição imediata.<br>iii) Correção monetária desde cada desembolso, juros de mora do trânsito em julgado.<br>iv) Reconhecimento de abusividade da cláusula de devolução parcelada.<br>v) implicitamente, abordou a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do CC.<br>Quanto à alegação de violação aos arts. 421-A, 475 e 725 CC, arts. 5º da Lei 9.514/97, 25 da Lei 6.766/79, 32-A da Lei 4.591/64, e arts. 1º, §1º, 2º e 3º da Lei 13.874/19, não houve pronunciamento do Tribunal a quo sobre essa questão, nem a Corte local foi instada a fazê-lo por via de embargos declaratórios, circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de prequestionamento. Assim, devem ser aplicadas ao caso as Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>b) Com relação aos arts. 413, 421, 422 e 884 do CC, o recurso, nas fls. 406 a 409 (item IV.1 da petição), discorre sobre o princípio pacta sunt servanda, reafirmando ter havido contratação livre e informada entre as partes, afirmando que o acórdão afasta sua valid ade "ao determinar a devolução da integralidade dos valores pagos, o que difere do percentual previsto no instrumento entabulado entre as partes" e que, ao rejeitar a aplicação da cláusula de retenção dos valores contratados, "acaba por desconsiderar a boa-fé objetiva que norteia as relações contratuais" e acaba por "perpetrar o enriquecimento indevido do recorrido".<br>Desse modo, a parte alega genericamente violação dos arts. 413, 421, 422 e 884 do CC, não havendo demonstração clara e inequívoca da infração, o que caracteriza fragilidade na fundamentação recursal, a teor da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>c) Ademais, o recurso não ataca todos os fundamentos da decisão recorrida.<br>O acórdão reduziu o percentual de retenção porque entendeu excessivamente onerosa a cláusula de 25% à luz do art. 413 CC e da função social do contrato, e ainda porque "o valor agora arbitrado é o que mais se aproxima do que foi pactuado ante o entendimento dos tribunais em situações que embora não plenamente equivalentes, porque se referindo a contratos por adesão, mas que guarda analogia geral" (fl. 397).<br>O especial ataca em abstrato a possibilidade de redução, mas não impugna de modo específico o fundamento autônomo de que, no caso concreto, a cláusula de 25% colocava o consumidor em exagerada desvantagem, nem a analogia utilizada pela decisão recorrida.<br>Verifica-se que não houve impugnação de todos os fundamentos do acórdão recorrido. Incide, portanto, a Súmula n. 283 do STF.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA