ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCLUSÃO DO PROPRIETÁRIO NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE.<br>1. A dívida condominial, por ter natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de sua participação na fase de conhecimento.<br>2. A execução pode ser direcionada ao titular da relação jurídica material com o bem, limitada ao valor do próprio imóvel, resguardado eventual direito de regresso.<br>3. Recurso especial a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, pela Companhia de Habitação de Londrina contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assim ementado:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE LONDRINA - COHAB-LD - NO FEITO, MESMO EM FASE EXECUTIVA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. VALIDADE E REGULARIDADE, CONDICIONADA A PENHORA DO IMÓVEL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.<br>Os embargos de declaração opostos pela Companhia de Habitação de Londrina foram rejeitados.<br>A recorrente alega, em síntese, violação ao art. 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta, primeiramente, que a decisão que a incluiu no polo passivo, já na fase de cumprimento de sentença, violou a coisa julgada formada em 15/10/2002, pois o título executivo foi constituído exclusivamente contra o devedor originário, Robert Toshiyuki Otaki.<br>Com fundamento no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, argumenta pela extinção do processo sem resolução de mérito, sob o argumento de que a alteração subjetiva posterior ofende a segurança jurídica e o devido processo legal.<br>Alega, ainda, ilegitimidade passiva para figurar na execução, porque não participou da fase de conhecimento e porque as despesas condominiais do período cobrado são de responsabilidade de quem exercia a posse e fruição do imóvel, no caso, o devedor originário. Invoca o art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil para sustentar a extinção por ilegitimidade.<br>Aponta, ainda, divergência jurisprudencial, afirmando que o acórdão recorrido contrariou a orientação firmada no Recurso Especial n. 1.345.331/RS (representativo de controvérsia), no qual se assentou que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação material com o imóvel, notadamente a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio. Confira-se:<br>Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."<br>Em contrarrazões, o recorrido sustenta que não houve contrariedade nem negativa de vigência de lei federal; incide a Súmula n. 7/STJ, pois o recurso demanda reexame de provas; há ausência de prequestionamento, com ofensa às Súmulas n. 282 e n. 356 do STF e à Súmula n. 211/STJ; não foi demonstrado o dissídio nos termos do RISTJ; e que a adjudicação não é forma de aquisição originária, sendo legítima a inclusão da COHAB-LD no polo passivo, limitada a responsabilidade ao imóvel penhorado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCLUSÃO DO PROPRIETÁRIO NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE.<br>1. A dívida condominial, por ter natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de sua participação na fase de conhecimento.<br>2. A execução pode ser direcionada ao titular da relação jurídica material com o bem, limitada ao valor do próprio imóvel, resguardado eventual direito de regresso.<br>3. Recurso especial a que se nega provimento.<br>VOTO<br>Originariamente, o Conjunto Residencial Vale do Cambezinho I ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais contra Robert Toshiyuki Otaki, referentes ao período de março de 1995 a março de 2001, com pedido de parcelas vincendas.<br>A sentença julgou procedente o pedido e condenou o réu ao pagamento das cotas discriminadas e das vincendas.<br>Na fase de cumprimento de sentença, após vicissitudes processuais e reconhecimento da impenhorabilidade de bem de família em embargos, sobreveio decisão de inclusão da Companhia de Habitação de Londrina no polo passivo, sem exclusão automática do devedor originário, com remessa dos autos à Vara da Fazenda Pública.<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná negou provimento ao agravo de instrumento, assentando a natureza propter rem das taxas condominiais e a legitimidade do atual proprietário para integrar o polo passivo, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, condicionando a responsabilidade à constrição sobre o próprio imóvel gerador do débito e afastando ofensa ao devido processo legal, ao contraditório e à estabilidade subjetiva da demanda.<br>No que se refere à alegada violação do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, bem como à suposta ilegitimidade passiva, o acórdão recorrido encontra-se em plena conformidade com a jurisprudência consolidada desta Corte. Predomina o entendimento de que a cobrança de taxas condominiais  de natureza propter rem  pode ser direcionada àquele que mantém a relação jurídica de direito material com o imóvel, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, desde que a constrição seja limitada ao valor do bem. Nessa perspectiva, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão do respectivo proprietário no polo passivo da demanda constituem medidas legítimas, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC/2015. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1962085 PR 2021/0306945-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023).<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento" (AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1907738 PR 2020/0312324-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023).<br>Registre-se que o acórdão consignou expressamente que o recorrente se encontra na posse do imóvel, uma vez que o retomou por meio de execução hipotecária. Confira-se:<br>Dessume-se dos autos que houve a retomada do bem pela agravante, por meio de execução nº 12521-46.2002.8.16.0014, voltando a Cohab-LD a ter a propriedade plena do imóvel objeto da controvérsia, assumindo a obrigação resultante do título executivo, nos termos do artigo 779, inciso III, do CPC/15.<br>Desse modo, afasta-se a alegada violação ao Tema 886/STJ, uma vez que houve retomada da posse do imóvel. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1560117 PR 2015/0249598-9, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 16/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/09/2024)<br>Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor anteriormente fixado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.