ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO URBANO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ANUÊNCIA EXPRESSA. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA. VALIDADE DA COBRANÇA.<br>1. É válida a cobrança de taxas associativas por administradora de loteamento urbano quando o adquirente anui expressamente à obrigação, por meio de cláusula contratual registrada no cartório de imóveis.<br>2. A existência de cláusula expressa de anuência afasta a aplicação da vedação firmada no Tema 882 do STJ e no Tema 492 do STF.<br>3. A revisão do acórdão recorrido quanto à existência da cláusula de anuência é vedada pela Súmula 7 do STJ, por demandar reexame de matéria fática.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Tatiana Madeira Piqueras contra acórdão assim ementado (fls. 355-356):<br>Apelação Cível. Ação de obrigação de não fazer cumulada com indenização  Contribuição e taxa de associado  Sentença que julgou improcedente a ação  Recurso de apelação interposto pela autora, insistindo na ilegitimidade da cobrança do rateio de despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias implantadas em loteamento  Cobrança que se mostra indevida em face de proprietário de imóvel que não seja associado, conforme entendimento do Egrégio Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça  Observância ao princípio constitucional de que ninguém pode ser obrigado a se associar a qualquer entidade  Hipótese, contudo, em que a autora, quando da aquisição do lote, concordou com o pagamento de taxas mensais de conservação, limpeza etc., do loteamento  Pagamento devido  Litigância de má-fé da autora não caracterizada  Manutenção da R. Sentença.<br>Nega-se provimento ao recurso de apelação.<br>Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (fls. 498-499).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 5º, II, XX e XXII, da Constituição Federal; arts. 53, 421, 470, 927, 186 e 187 do Código Civil; 128 do Código de Processo Civil; 65 da Lei 4.591/64; 12, 14, 39, III, 42, 51, XV, 543-C do Código de Defesa do Consumidor; e 4º, 22, §§ 1º e 2º, da Lei 6.766/79.<br>Sustenta que a cobrança de taxas associativas pela recorrida viola o direito constitucional de livre associação, previsto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, e que não houve adesão voluntária à associação de moradores. Argumenta que a imposição de pagamento de taxas associativas configura enriquecimento sem causa, em afronta ao art. 884 do Código Civil, e que a recorrida não possui legitimidade para exigir tais valores, uma vez que não se trata de condomínio regularmente constituído nos termos da Lei 4.591/64.<br>A recorrente também aponta contrariedade da decisão recorrida ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.439.163/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>Contrarrazões às fls. 575-580, nas quais a parte recorrida alega que a recorrente, ao adquirir o imóvel, associou-se voluntariamente à associação de moradores, conforme cláusula expressa na escritura pública de compra e venda. Sustenta que a cobrança das taxas associativas é legítima, e que a recorrente se beneficia dos serviços prestados pela associação, como segurança e manutenção do loteamento. Argumenta, ainda, que o recurso especial não merece conhecimento, pois demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO URBANO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ANUÊNCIA EXPRESSA. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA. VALIDADE DA COBRANÇA.<br>1. É válida a cobrança de taxas associativas por administradora de loteamento urbano quando o adquirente anui expressamente à obrigação, por meio de cláusula contratual registrada no cartório de imóveis.<br>2. A existência de cláusula expressa de anuência afasta a aplicação da vedação firmada no Tema 882 do STJ e no Tema 492 do STF.<br>3. A revisão do acórdão recorrido quanto à existência da cláusula de anuência é vedada pela Súmula 7 do STJ, por demandar reexame de matéria fática.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, Tatiana Madeira Piqueras ajuizou ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de indenização contra a Associação dos Amigos do Nova Aliança Sul (AMASUL), alegando que não é associada à entidade e que, portanto, não pode ser compelida a pagar taxas associativas. Requereu, ainda, que a ré fosse impedida de praticar atos que restringissem o exercício de seu direito de propriedade, como a imposição de regras de acesso ao loteamento.<br>A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo que a autora, ao adquirir o imóvel, associou-se voluntariamente à AMASUL, conforme cláusula expressa na escritura pública de compra e venda. O tribunal de origem manteve a sentença, destacando que a recorrente tinha ciência da existência da associação e da obrigatoriedade de pagamento das taxas associativas, não havendo violação ao direito de livre associação.<br>O tribunal de origem concluiu que a recorrente aderiu voluntariamente à associação de moradores, com base em cláusula expressa na escritura pública de compra e venda do imóvel.<br>Inicialmente analiso a hipótese de violação aos arts. 53, 421, 470, 927, 186 e 187 do Código Civil; 128 do Código de Processo Civil; 65 da Lei 4.591/64; 12, 14, 39, III, 42, 51, XV, 543-C do Código de Defesa do Consumidor; e 4º, 22, §§ 1º e 2º, da Lei 6.766/79, todos referentes a possibilidade de cobrança, por associação de moradores, de taxas de manutenção e conservação condominial de proprietários não associados formalmente.<br>O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento sobre a matéria no julgamento do REsp 1.439.163/SP (tema 882), estabelecendo a seguinte tese:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art . 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (STJ - REsp: 1439163 SP 2014/0037970-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/03/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2015)<br>Essa tese encontra respaldo nos princípios constitucionais da legalidade, autonomia de vontade e liberdade de associação, consagrados na Constituição Federal.<br>O art. 5º, XX, da Constituição Federal estabelece que "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado". Trata-se de direito fundamental que assegura tanto a liberdade de associação quanto a de desfiliação.<br>Conforme assentado pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911/SP (tema 492):<br>EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3 . A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão porque, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel . Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". (STF - RE: 695911 SP, Relator.: DIAS TOFFOLI, Data de Julgamento: 15/12/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 19/04/2021)<br>No caso em apreço, restou expressamente consignado pelo tribunal local que a parte recorrente aderiu expressamente a cobrança no ato de instituição da associação e rever essa conclusão demanda analisar o contexto fático-probatório conforme a proibição da Súmula 7/STJ. O acórdão recorrido consignou:<br>"O loteamento denominado "Nova Aliança do Sul" foi formado com o fim precípuo de atender público de alto poder aquisitivo e, na escritura pública de venda e compra, da qual participou a ré, houve inserção de cláusula restritiva, aliás imposta a todos os titulares de lotes, obrigando os adquirentes ao pagamento de parcelas mensais para preservação do loteamento (fls. 189/202, em especial fls. 199). Assim, quando da aquisição de lote, os adquirentes, dentre eles a autora, tinham ciência prévia da obrigatoriedade de pagamento de taxas mensais de conservação, limpeza etc., aderindo voluntariamente a seu pagamento, eis que ninguém os obrigou a adquirirem lote de terreno exatamente naquele loteamento em que vigia válida cláusula restritiva imposta a todos os titulares de lotes."<br>O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a validade da cobrança de taxas de manutenção ou infraestrutura por administradora de loteamento quando há anuência expressa do adquirente, especialmente por meio de cláusula constante em contrato-padrão registrado no cartório de registro de imóveis. A anuência expressa pode ser caracterizada como ciência e concordância do adquirente com os encargos de rateio e impõe ao adquirente o pagamento de despesas de manutenção<br>Além disso, o acórdão recorrido reforça a distinção do caso em tela com a situação analisado no Tema 492 do STF  que trata da cobrança por associações de moradores sem anuência expressa  , uma vez que a obrigação decorre de contrato registrado e não de imposição unilateral por associação.<br>Assim, diante da presença de cláusula expressa, registrada e aceita no momento da aquisição do lote, é legítima a cobrança das taxas, como decidido pelo tribunal de origem.<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS. ESTIPULAÇÃO EM CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ANUÊNCIA CARACTERIZADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13 .465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps n. 1 .280.871/SP e n. 1.439 .163/SP, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015 - Tema 882/STJ). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte, "às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n. 13 .465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento" (REsp n. 1.991 .508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022). 4. No caso, o tribunal de origem, embora reconhecendo estipulação em contrato-padrão arquivado no registro imobiliário acerca das despesas de rateio do loteamento por parte dos adquirentes, entendeu pela inviabilidade da cobrança dos valores em questão. 5 . Assim, diferentemente do que decidido pelo tribunal estadual, subsiste a exigência da obrigação pretendida pela associação agravada, notadamente porque, ante a estipulação do encargo em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento, houve demonstração da anuência expressa da parte agravante em arcar com as cobranças em questão. 6. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no REsp: 2061321 SP 2023/0081711-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 882 DO STJ. CONTRATO-PADRÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SÚMULA 7 DO STJ.<br>1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a propriet ário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.099.238/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, considerando-se suspensas as exigibilidades em caso de concessão de assistência judiciária gratuita.<br>É como voto.