ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido afastou a caracterização do regime de construção por administração, considerando que as recorrentes participaram diretamente das decisões e da execução do empreendimento, descaracterizando a aplicação da Lei 4.591/1964.<br>2. A modificação do entendimento sobre o regime de construção demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.<br>3. Nos casos de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador devem incidir a partir da citação, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA CALPER LTDA e NEXUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ), assim ementado (e-STJ, fl. 3.871):<br>Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória. Compra e venda de unidade habitacional em construção. Entrega com atraso. Sentença de procedência. Acerto da decisão. Afastamento da alegação de que se tratava de obra por administração. Tutela de urgência corretamente deferida na sentença, a qual além disto, decretou o desfazimento contratual e determinou a devolução, tão somente, dos valores pagos. Sentença mantida. Recursos desprovidos.<br>Nas razões do recurso especial, os recorrentes apontam violação dos artigos 58, caput, 32, §2º e 63, da Lei 4.591/1964, e artigos 421, 421-A e 422, do Código Civil, além de divergência jurisprudencial.<br>Sustentam sua ilegitimidade passiva ao fundamento de que, nos contratos celebrado com os recorridos, tem-se o regime de construção por administração, o que seria corroborado pelas assembleias gerais do condomínio e provas documentais acostadas aos autos. Tratando-se de construção por administração, defendem que não podem responder pela restituição de valores reclamada pelos recorridos porque deles nenhum valor receberam, uma vez que sua remuneração se deu exclusivamente por taxa de administração, o que leva à inaplicabilidade da Súmula n. 543 do STJ ao caso e, também por tal modalidade de construção, resta afastada a possibilidade de desistência do contrato pelo comprador.<br>Em modo subsidiário, caso mantida a condenação à restituição de valores aos recorridos, alegam que os juros de mora devem ter termo inicial no trânsito em julgado da condenação, não na citação.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido afastou a caracterização do regime de construção por administração, considerando que as recorrentes participaram diretamente das decisões e da execução do empreendimento, descaracterizando a aplicação da Lei 4.591/1964.<br>2. A modificação do entendimento sobre o regime de construção demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.<br>3. Nos casos de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador devem incidir a partir da citação, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>No que concerne à tese de que se tratou do regime de construção por administração, o acórdão recorrido chancelou a sentença prolatada em primeira instância, que assim rechaçou a alegação dos recorrentes (e-STJ, fl. 3.875-3.876, grifei):<br>A lei 4.591/64 dispõe que o regime de construção por administração, também denominado "a preço de custo", é aquele em que os adquirentes se responsabilizam pelo custo integral da obra e, no artigo 58, prevê que todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção e que todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.<br>Assim, a obra torna-se um empreendimento coletivo dos adquirentes, controlado por intermédio de uma comissão de representantes, incumbida de receber os valores em contas abertas em nome do condomínio.<br>No presente caso, no entanto, embora exista previsão contratual acerca da incidência da lei 4591/64 (fls. 146/214), verifica-se que o condomínio assistente não figura como beneficiário de todos os boletos emitidos para pagamento (fls. 677), mas também TC Nexus I. Além disso, de diversos recibos de pagamento e e-mails trocados com os Autores consta o nome da Construtora Calper, como se vê de fls. 286, 287, 306, 308,0 311, 332, 335, 336, 678, 682, além de constar logomarca da construtora Calper às fls. 291 e 292, o que reforça a legitimidade passiva da 2ª Ré e descaracteriza o regime de obras por administração ou a preço de custo, devendo ser afastada a aplicação da lei 4591/1964 ao presente caso. (G. N.)<br>De se salientar, ainda, que a 2ª Ré, Construtora Calper, participou diretamente das decisões desde a elaboração inicial do negócio até a construção final, inclusive na captação de adquirentes das unidades e participação nas assembleias (fls. 2103/2836). Assim, comportamento das Rés se confunde com o regime de empreitada, próprio das incorporações, restando ao condomínio assistente fiscalizar as obras realizadas e os valores cobrados pela construtora. (G. N.)<br>Com efeito, tratando-se de empreendimento, no qual a parte autora figura como destinatária final dos serviços fornecidos pelas empresas rés (artigo 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor), é plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor, como já destacado na decisão saneadora, impondo-se ao fornecedor a responsabilidade civil objetiva pelos danos causados.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, para considerar como efetivamente verificado o regime de construção por administração, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>Rechaçada a existência do regime de construção por administração, restam afastadas, por consequência, as teses dos recorrentes que derivariam da afirmação da existência de tal regime, quais sejam, sua ilegitimidade passiva para os pedidos de restituição de valores e a impossibilidade de desistência pelos compradores.<br>Quanto aos juros de mora, ao contrário do que sustenta a parte recorrente, esta Corte Superior entende que, no caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora ou construtora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado.<br>Por todos:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. VALORES OBJETO DE REEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ.DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>7. A Corte estadual concluiu que houve o inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não do comprador, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Entender de modo contrário exigiria a análise do contrato firmado entre as partes, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>8. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>9. No caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado. Precedentes.<br>IV. Dispositivo e tese<br>10. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A restituição integral das parcelas pagas é devida em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, conforme a Súmula n. 543/STJ, devendo os juros moratórios incidirem a partir da citação, e não do trânsito em julgado."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413 e 422.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.833.110/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019; STJ, AgInt no REsp n. 1.813.470/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/11/2019; AgInt no REsp n. 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2018; AgInt no AREsp n. 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/9/2019.<br>(AgInt no AREsp n. 2.672.946/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025, grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023).<br>2. Outrossim, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).<br>3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).<br>4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023, grifei.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos à parte recorrida de 12% (doze por cento) para 13% (treze por cento).<br>É como voto.