ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS. NATUREZA PROPTER REM. LEVANTAMENTO DO SALDO REMANESCENTE PELA EXECUTADA. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. A responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais tem início com a lavratura do auto de arrematação, independentemente da imissão na posse.<br>2. Os valores obtidos com a arrematação sub-rogam-se integralmente para quitação dos débitos condominiais existentes até o encerramento da execução, não sendo possível o levantamento do saldo remanescente pela executada antes disso.<br>3. Recurso especial a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Sandra d a Silva Sales Martins contra acórdão assim ementado (fl. 1.359):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEVANTAMENTO DE SALDO REMANESCENTE PELA EXECUTADA. Impossibilidade no momento. Os débitos condominiais sub-rogam-se no produto da arrematação até a data da efetiva imissão na posse. Restou consolidado pelo C. STJ o entendimento no sentido de que a legitimidade para o pagamento de despesas condominiais poderá recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Decisão mantida. RECURSO DA EXECUTADA NÃO PROVIDO.<br>Os embargos de declaração opostos pela Sandra Da Silva Sales Martins foram rejeitados (fls. 1.371-1.375).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 903 e 1.345 do Código Civil e o art. 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o arrematante a partir da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse, aduzindo ofensa aos arts. 903 e 1.345 do Código Civil.<br>Defende, ademais, a nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, por suposta ausência de enfrentamento das questões suscitadas nos embargos de declaração, com violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Afirma, por fim, haver divergência jurisprudencial quanto à responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais posteriores à arrematação e quanto ao direito da recorrente ao levantamento do saldo remanescente do produto da arrematação, indicando dissenso em torno das teses acima.<br>Contrarrazões às fls. 1.421-1.439 na qual a parte recorrida alega, preliminarmente, a incidência da Súmula 7/STJ e a ausência de dialeticidade, bem como a não demonstração de dissídio nos termos legais; no mérito, sustenta inexistir violação de lei federal, defendendo a manutenção do acórdão por fundamentação alinhada à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, além de impugnar a alegada negativa de prestação jurisdicional.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS. NATUREZA PROPTER REM. LEVANTAMENTO DO SALDO REMANESCENTE PELA EXECUTADA. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. A responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais tem início com a lavratura do auto de arrematação, independentemente da imissão na posse.<br>2. Os valores obtidos com a arrematação sub-rogam-se integralmente para quitação dos débitos condominiais existentes até o encerramento da execução, não sendo possível o levantamento do saldo remanescente pela executada antes disso.<br>3. Recurso especial a que se nega provimento.<br>VOTO<br>Originariamente, a execução de título extrajudicial foi proposta pelo Condomínio Edifício XIV Bis para cobrança de cotas condominiais do apartamento 1.211, relativas ao período de junho/2013 a março/2019, no valor de R$ 17.523,51 (dezessete mil, quinhentos e vinte e três reais e cinquenta e um centavos). O imóvel foi levado à hasta pública em 27/9/2018, arrematado por R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais), com levantamento de R$ 17.982,07 (dezessete mil, novecentos e oitenta e dois reais e sete centavos) em favor do exequente e R$ 4.448,61 (quatro mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e sessenta e um centavos) pertencentes à Caixa Econômica Federal, tendo a executada requerido o levantamento do saldo remanescente, no valor de R$ 75.569,32 (setenta e cinco mil, quinhentos e sessenta e nove reais e trinta e dois centavos) (fls. 3-6).<br>Sobreveio decisão singular que indeferiu a tutela de urgência para levantamento imediato do saldo remanescente, por ausência dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, consignando que os débitos condominiais deveriam ser quitados até a imissão na posse do arrematante e que não se verificava perigo de dano concreto (fls. 1.282-1.283 dos autos originários, referido no acórdão, fl. 1.359).<br>O Tribunal de origem negou provimento ao agravo de instrumento, assentando que os débitos condominiais sub-rogam-se no produto da arrematação até a data da efetiva imissão na posse, com fundamento em precedente repetitivo do Superior Tribunal de Justiça sobre a definição da legitimidade para pagamento das obrigações condominiais conforme a relação material com o imóvel (fls. 1.359-1.362).<br>A recorrente sustenta que, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o arrematante a partir da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse, invocando violação aos arts. 903 e 1.345 do Código Civil.<br>A controvérsia deste recurso especial foi construída sob a narrativa de que é necessário definir o momento em que se transfere ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais: se a partir da arrematação ou somente após a imissão na posse, haja vista que a recorrente está na posse do imóvel.<br>É importante salientar que esta Corte firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais possui natureza propter rem. Isso significa que, em um primeiro momento, deve-se observar que o dever de pagamento das despesas condominiais adere à própria coisa. Somente em um segundo momento é que a responsabilidade é atribuída à pessoa que mantém relação material com o imóvel, considerando os poderes inerentes à propriedade ou à posse.<br>Esta Corte possui os seguintes entendimentos sobre o assunto: a) As despesas condominiais, desde que constantes no edital, são de responsabilidade do arrematante; b) Após a lavratura do auto de arrematação, a responsabilidade pelas despesas condominiais são do arrematante; c) As dívidas condominiais vincendas ao longo do processo presumem-se incluídas no pedido; d) A natureza propter rem da taxa condominial impõe que o próprio imóvel seja a garantia do pagamento da dívida.<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA N. 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1.336, inciso I, do CCB e 12 da Lei n. 4.591/1964). 2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula n. 284/STF. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula n. 7/STJ. 7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2024).<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL QUE FOI OBJETO DE HASTA PÚBLICA. DESPESAS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. TERMO INICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Nos termos do entendimento jurisprudencial firmado pelo STJ, a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1983948 PE 2022/0029838-6, Data de Julgamento: 17/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/10/2022).<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO ELETRÔNICO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNAL NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese, houve previsão expressa no edital de hasta pública quanto à responsabilidade do arrematante pelo pagamento das parcelas vencidas e vincendas até a realização da alienação. 2. Na execução de cotas condominiais, é possível a inclusão no débito exequendo das parcelas vincendas, tendo em vista que as verbas condominiais decorrem de relações jurídicas continuativas e, por isso, devem ser incluídas na condenação as obrigações devidas no curso do processo até o pagamento integral. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1565029 SP 2019/0241413-0, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/03/2020)<br>AGRAVO INTERNAL EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento" (AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1907738 PR 2020/0312324-9, Relator Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)<br>No presente caso, a recorrente pretende levantar valores apurados a partir da hasta pública do imóvel destinados à quitação de dívida condominial. Havendo débitos pendentes, constituídos ao longo do processo, devem ser incluídos na sub-rogação dos valores apurados. Desse modo, não é possível autorizar o levantamento do saldo da arrematação pela recorrente antes do encerramento da demanda.<br>Da análise dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido manifestou-se expressamente sobre a questão da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, adotando fundamentação alinhada à jurisprudência desta Corte Superior.<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Por fim, deixo de majorar os honorários nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, uma vez que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento que ataca decisão interlocutória na qual não houve prévia fixação de honorários.<br>É como voto.