ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 476 DO CC E 1º, § 2º, DA LEI 6.899/1981. SÚMULAS 282 E 356/STF. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrada a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE e OUTRO contra decisão monocrática da Presidência do STJ (e-STJ, fls. 543/544), que não conheceu do agravo, por ofensa ao princípio da dialeticidade.<br>A parte agravante, em suas razões recursais (e-STJ, fls. 547/556), sustenta, em síntese, que houve impugnação adequada dos fundamentos da decisão de admissibilidade.<br>Devidamente intimada, a parte agravada apresentou impugnação (e-STJ, fls. 560/564)<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 476 DO CC E 1º, § 2º, DA LEI 6.899/1981. SÚMULAS 282 E 356/STF. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrada a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>VOTO<br>Afiguram-se relevantes os argumentos trazidos pela parte recorrente, razão pela qual reconsidero a decisão de fls. 543/544.<br>Passa-se ao exame do mérito recursal.<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA SOBRE AS PARCELAS A SEREM DEVOLVIDAS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESPONSABILIDADE IN CASU DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DE TAXA DE CONDOMÍNIO. RELAÇÃO MATERIAL DO ADQUIRENTE COM O IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. - Quanto aos 20% (vinte por cento) fixados a título de retenção sobre o quantum pago pelo autor, o MM. Juiz de primeiro grau aplicou interpretação dotada de razoabilidade e proporcionalidade, mormente porque o promitente comprador chegou a quitar quase 80% (oitenta por cento) do preço ajustado. Precedentes: STJ - AgRg no AREsp 807.880/DF, Rei. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19-04-2016, DJ: 29-04-201 6;Aglnt no REsp 1 80983 8/SP, Rei. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27-08-2019, DJ: 30-08-2019.<br>2. - A jurisprudência do c. STJ firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão " (REsp n. 1.740.91 1/DF Relatora p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14-8-2019, DJ: 22-8-2019).<br>3. - O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Precedente: STJ - REsp 1 34533 1/RS, Rei. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08- 04-2015, DJ: 20-04-2015.<br>4. - Recurso parcialmente provido." (e-STJ, fls. 402-403)<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 383-395).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 421, 422 e 425 da Lei 10.406/2002 (Código Civil), pois foram desconsideradas as cláusulas contratuais livremente pactuadas e a autonomia privada, ao impor-se a restituição de 80% dos valores pagos em rescisão por iniciativa do comprador, em afronta à função social do contrato, à boa-fé objetiva e à validade de contratos atípicos.<br>(ii) art. 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal, pois o acórdão recorrido apresenta dissídio em relação à orientação do Superior Tribunal de Justiça que fixa, em casos análogos, o percentual de retenção em 25% dos valores pagos, com caráter indenizatório e cominatório, independentemente de prova individualizada de despesas.<br>(iii) Lei 13.786/2018, art. 2º, §§ 3º a 6º, visto que se ignorou o parâmetro legal superveniente que admite pena convencional de até 25% (e, em patrimônio de afetação, até 50%) na hipótese de distrato por iniciativa do adquirente, reforçando a razoabilidade da retenção de 25%.<br>(iv) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, já que a correção monetária sobre os valores a restituir deveria incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso, por não se tratar de reparação por ato ilícito do vendedor.<br>(v) art. 476 da Lei 10.406/2002 (Código Civil), pois a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais poderia ser atribuída contratualmente ao promitente comprador após o "habite-se", e a exceptio non adimpleti contractus justificaria a não entrega das chaves ante o inadimplemento do saldo final, afastando o dever de restituição dessas despesas.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 495-501).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>Passo a decidir.<br>De início, no que tange à alegada violação dos arts. 476 do CC e 1º, § 2º, da Lei 6.899/81, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do teor dos dispositivos legais citados, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e dos Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Assim, quanto ao ponto em mote, ausente um dos requisitos de admissibilidade do apelo especial, qual seja o prequestionamento (Enunciados Sumulares 282 e 356 do STF). Por oportuno, leiam-se estes julgados:<br>"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. RECUSA DE COBERTURA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULA 7/STJ. NÃO PROVIMENTO.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada.<br>2. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula 7 do STJ).<br>3. Agravo regimental a que se nega provimento."<br>(AgRg no AREsp 504.841/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/06/2014, DJe 01/08/2014)<br>A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Na hipótese, ressalta-se que o acórdão estadual é expresso em estabelecer que a retenção de 20% determinada pelo r. Juízo de primeiro grau se afigura condizente com os parâmetros estipulados pelo STJ, in verbis:<br>"Sobre esses pontos não houve controvérsia, somente subsistindo o conflito em relação "a monta a ser devolvida ao requerente e quanto a monta a ser retida pelas requeridas".<br>Quanto aos 20% (vinte por cento) fixados a título de retenção sobre o quantum pago pelo autor, o MM. Juiz de primeiro grau aplicou interpretação dotada de razoabilidade e proporcionalidade, mormente porque o promitente comprador chegou a quitar quase 80% (oitenta por cento) do preço ajustado.<br>A propósito, é pacífico o entendimento da Corte Cidadã, in verbis:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE, IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNÁL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra é venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. E abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgRg no AREsp 807.880/DF, Rei.<br>Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19-04-2016, DJ: 29-04-2016). (grifos meus)." (e-STJ, fls. 344/345, grifo no original).<br>Entretanto, verifica-se que o acórdão recorrido, ao determinar a retenção de 15% da quantia efetivamente paga, não está em conformidade com o entendimento da eg. Segunda Seção desta Corte, que reafirma a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona nenhuma circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.<br>Isso porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, em que ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 4.10.2012, Relator Ministro Sidnei Beneti, para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A propósito:<br>DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.<br>ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.<br>4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe de 1º/12/2020)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. (..) 3. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp 1.397.224/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe de 26/10/2020)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (..) 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. 3. Esta Corte perfilha o entendimento de que "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 12/12/2017). 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão que anulou o acórdão dos embargos de declaração e, em nova análise, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% a retenção sobre os valores que serão objeto de restituição.<br>(AgInt no AgInt no AREsp 1.584.963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe de 1º/07/2020)<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para determinar que a retenção dos valores, em favor da recorrente, seja de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte compradora.<br>Mantidos os ônus sucumbenciais.<br>É como voto.