ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, pois tal cobrança caracteriza enriquecimento sem causa, na ausência de posse ou benefício econômico proporcionado ao comprador.<br>2. Quanto aos juros de mora, prevalece o entendimento de que, em distratos por iniciativa do comprador, o termo inicial para sua incidência é a data do trânsito em julgado.<br>3. Em relação ao IPTU e às taxas condominiais, a Corte de origem concluiu que não houve comprovação de que os valores cobrados correspondem ao período de ocupação do imóvel pelo recorrido, sendo vedado o revolvimento de matéria fático-probatória em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Recurso especial parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento de taxa de fruição.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recursos especiais interpostos por: (i) RODRIGO ANDRÉ PINTO, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional; e (ii) GENCONS XIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, também com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 291):<br>APELAÇÃO Ação declaratória cumulada com danos materiais Distrato - Procedência, para declarar a nulidade da cláusula do distrato avençado entre as partes e condenar a ré à indenização por danos materiais Insurgência da parte ré Possibilidade de análise da legalidade das cláusulas previstas, o que caracteriza o interesse de agir e a necessidade da tutela jurisdicional Preliminar rejeitada Mérito Relação de consumo Submissão às normas protetivas Artigo 6º, incisos IV e V, do Código de Defesa do Consumidor O distrato, ainda que diante de quitação recíproca das obrigações, não impede que se analise a legalidade das disposições ali constantes Afastamento da pretensão de retenção de valor superior, ainda que prevista no distrato Cláusula abusiva Artigo 51, incisos II e IV, do CDC Cobrança de tributos antes da imissão na posse do bem Lote de terreno sem edificação Incidência na taxa de 0,5% do valor do imóvel ao mês, devida pelo autor no período compreendido entre a expedição do TVO e a data da rescisão contratual Precedentes desta Câmara Incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado - Derrota processual da parte ré Imposição à parte vencida da condenação ao pagamento de verba honorária em favor da parte vencedora Sentença reformada para reconhecer a taxa de fruição do bem e fixar o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado Recurso parcialmente provido.<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente RODRIGO aponta violação dos artigos 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 884 e 405, do Código Civil, além de divergência jurisprudencial.<br>Sustenta que "a cobrança da taxa de fruição sobre lote não edificado caracteriza enriquecimento sem causa, já que a recorrida não demonstrou qualquer prejuízo efetivo, posse, ou benefício econômico proporcionado ao recorrente" (e-STJ, fl. 306).<br>Acrescenta que "o acórdão fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, contrariando o artigo 405 do Código Civil e a Súmula 54 do STJ, que determinam o início dos juros desde a citação em casos de responsabilidade contratual" (e-STJ, fl. 306).<br>Por sua vez, nas razões do respectivo recurso especial, a recorrente GENCONS aponta violação dos artigos 389, 402, 403, 404, 405 e 475 do Código Civil.<br>Defende que "restou demonstrado nos autos, a entrega definitiva do empreendimento em 14.03.2019 (TVO às fls. 184), sendo o instrumento particular de promessa de compra e venda realizado aos 19.07.2019. Ou seja, quando da aquisição do imóvel, o empreendimento já estava entregue aos compromissários compradores, correndo, por sua conta, o pagamento dos débitos de IPTU e taxa de condomínio.  ..  Restou demonstrado que o Recorrido não cumpriu a obrigação avençada entre as partes e tendo se comprometido junto a Associação dos Proprietários do Loteamento Residencial Club Portinari ao pagamento da taxa condominial, bem como dos débitos de IPTU, e em razão da rescisão do contrato por culpa deste, que assumidamente não tem condições de arcar com as parcelas avençadas deve responder por perdas e danos  .. . Resta claro, nestes autos, que os valores de IPTU e taxa de condomínio já eram de responsabilidade do Recorrido, visto que o empreendimento já esteve entregue quando da aquisição do lote. O lote foi adquirido em 19.07.2019, o empreendimento foi entregue em 14.03.2019 (TVO anexo às fls. 184). Débitos de IPTU posteriores ao ano de 2021 em diante e débitos de condomínio são do ano de 2020 em diante" (e-STJ, fls. 366-369).<br>Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 441/449 e 451-461).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, pois tal cobrança caracteriza enriquecimento sem causa, na ausência de posse ou benefício econômico proporcionado ao comprador.<br>2. Quanto aos juros de mora, prevalece o entendimento de que, em distratos por iniciativa do comprador, o termo inicial para sua incidência é a data do trânsito em julgado.<br>3. Em relação ao IPTU e às taxas condominiais, a Corte de origem concluiu que não houve comprovação de que os valores cobrados correspondem ao período de ocupação do imóvel pelo recorrido, sendo vedado o revolvimento de matéria fático-probatória em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Recurso especial parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento de taxa de fruição.<br>VOTO<br>O Tribunal de origem impôs a incidência de taxa de fruição, mesmo reconhecendo tratar-se de imóvel não edificado (situação que já fora reconhecida na sentença, conforme e-STJ fl. 223), o que fez nos seguintes termos (e-STJ, fl. 298, grifei):<br>Em relação à taxa de fruição, curvo-me à posição adotada nesta Colenda Câmara, pelo princípio do colegiado, e entendo por sua incidência, na taxa de 0,5% ao mês, devida após a data de expedição do TVO do loteamento até a rescisão contratual, mesmo considerando ser o lote sem edificações.<br>Relativamente à taxa de fruição, tem razão o recorrente RODRIGO porque, mesmo em se tratando de rescisão contratual decorrente de sua desistência enquanto comprador, é indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, grifei.)<br>O pleito do recorrente RODRIGO de, mesmo tendo-se dado a rescisão contratual por sua desistência na condição de comprador, fazer incidir a partir da citação, não do trânsito em julgado, os juros de mora sobre os valores que lhe serão restituídos, contraria a jurisprudência desta Corte Superior.<br>A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores.<br>A conferir:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, de que a resolução do contrato ocorreu por responsabilidade dos promitentes-compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a incursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado neste âmbito excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, nessas hipóteses, a restituição dos valores pagos se dá apenas de forma parcial.<br>4. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais.<br>5. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores. Súmula n. 568 do STJ.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.823.510/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025, grifei.)<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.<br>1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019, grifei.)<br>O acórdão recorrido rejeitou a alegação da recorrente GENCONS de que lhe seriam devidos pagamentos pelo recorrido a título de IPTU e taxas de condomínio referentes ao período de ocupação do imóvel (e-STJ, fl. 294, destaquei):<br>Embora conste nos autos que o TVO foi emitido em 14.03.2019, a apelante não fornece comprovação dos períodos de cobrança da referida taxa associativa no valor total de R$ 11.078,97. A documentação apresentada à fl. 199 apenas demonstra o pagamento da quantia, sem comprovar que tal pagamento corresponde ao período ou à unidade contratada.<br>Ademais, não se evidencia qualquer prova de que o cálculo foi realizado para o período devido ou de que a responsabilidade pelo pagamento seja atribuível ao autor. Por conseguinte, deve-se desconsiderar essa cobrança, uma vez que a apelante não logrou êxito em provar a legitimidade dos valores.<br>A mesma análise se aplica ao desconto de IPTU, visto que, embora o contrato, às fls. 23, preveja o repasse do imposto a partir da assinatura do instrumento, tal cláusula revela-se abusiva ao impor ao requerente a obrigação de arcar com valores incidentes antes mesmo de ter pleno gozo ou posse efetiva do imóvel.<br>Com efeito, a exigência antecipada de tais tributos em período anterior à disponibilização do bem fere o equilíbrio contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à proteção do consumidor contra cláusulas abusivas.<br>Concluiu, portanto, a Corte de origem inexistir prova de que o IPTU e as taxas condominiais são referentes a período no qual o imóvel já havia sido disponibilizado ao recorrido, isto é, concluiu que, dentre os valores exigidos, há importâncias anteriores à disponibilização do bem.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto: (i) nego provimento ao recurso especial de GENCONS XIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA; e (ii) dou parcial provimento ao recurso especial de RODRIGO ANDRÉ PINTO, apenas para excluir sua condenação ao pagamento de taxa de fruição do imóvel.<br>É como voto.