ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. OCORRÊNCIA. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSO ESPECIAL DE LEGACY E OUTRO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DE VALÉRIA PREJUDICADO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por benfeitorias, envolvendo compromisso de compra e venda de lote urbano.<br>2. O acórdão do TJSP reconheceu o direito à indenização pelas acessões realizadas no lote e determinou a apuração do valor em liquidação, sem, contudo, examinar a regularidade da obra, a eventual sanabilidade de vícios construtivos ou as cláusulas contratuais que disciplinam o direito à indenização em caso de rescisão, a despeito de expressa alegação nesse sentido.<br>3. Omissão configurada, porquanto a análise da regularidade da edificação e de sua conformidade contratual é relevante e potencialmente capaz de alterar o resultado do julgamento, sendo indispensável à aplicação correta do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979.<br>4. Jurisprudência do STJ firmada no sentido de que o promissário- comprador faz jus à indenização pelas acessões realizadas no lote apenas quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrada a possibilidade de sanar eventual irregularidade (REsp 1.643.771/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 21/06/2019).<br>5. Violação do art. 1.022, II, do CPC reconhecida. Retorno dos autos ao TJSP para novo julgamento dos embargos de declaração, com suprimento da omissão identificada.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial de LEGACY e outro provido. Recurso especial de VALÉRIA prejudicado.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por LEGACY INCORPORADORA LIMITADA e CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA (LEGACY e outro) e por VALÉRIA CRISTINA BELLINI (VALÉRIA) contra decisões que não admitiram recursos especiais manejados com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Desembargadora CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER, assim ementado:<br>APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Loteamento - Pretensão de rescisão do pacto centrada nas dificuldades financeiras da compradora, que pede a restituição integral das parcelas pagas, inclusive os valores desembolsados a título de comissão de corretagem - Sentença de parcial procedência - Irresignação da Autora, acenando com a hipótese de culpa da vendedora para respaldar a pretensão de restituição integral dos valores; nulidade do contrato de corretagem; descabimento da taxa de fruição e necessidade de avaliação das benfeitorias - Cabimento parcial - Pedido deduzido na exordial que veio lastreado na incapacidade financeira da compradora, portanto, não há como vingar a alegada culpa da vendedora - Prescrição verificada no que tange à comissão de corretagem - Taxa de fruição devida em razão da construção existente no lote - Circunstância que reclama a necessidade de produção da prova pericial para avaliação da construção, a qual deverá ser realizada em sede de liquidação de sentença - Inconformismo da ré centrado na prescrição em relação à comissão de corretagem e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por culpa da compradora - Cabimento - Comissão de corretagem e taxa de despachante - PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, § 3º, IV, CC - Orientação firmada em recurso repetitivo no sentido de que a prescrição da pretensão à restituição das quantias pagas a título de intermediação imobiliária e SATI é de três anos (Tema 938, REsp 1.551.956/SP), contados da data da celebração do contrato - Ação ajuizada em data posterior ao prazo prescricional de três anos - Prescrição reconhecida - Termo inicial dos juros que deve ser contado a partir do trânsito em julgado, pois se trata de mora da adquirente - Precedentes - Recurso da ré provido e parcialmente provido o da autora (e-STJ, fls. 344-350).<br>Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados (e-STJ, fls. 478-481 e 503-506).<br>Nas razões do agravo, LEGACY e outro alegaram, em síntese, (1) que a decisão de inadmissibilidade não examinou o dissídio jurisprudencial indicado, limitando-se à análise pela alínea a; (2) negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido não teria apreciado a tese de irregularidade da obra e de vedação legal e contratual a indenização de benfeitorias irregulares (art. 1.022, II, do CPC); (3) violação do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, ao admitir indenização por acessões sem demonstração de regularidade ou sanabilidade; (4) contrariedade ao entendimento firmado no REsp 1.643.771/PR, que reconhece serem indenizáveis apenas as acessões regulares ou cuja irregularidade seja sanável; e (5) subsidiariamente, pleitearam que não se vincule o pagamento da indenização à reintegração de posse, com abatimento dos custos de regularização ou, sendo insanável a irregularidade, exclusão total da indenização.<br>Por sua vez, VALÉRIA sustentou em seu agravo: (1) contradição na decisão de inadmissibilidade, que teria deixado de apreciar a onerosidade da taxa de fruição discutida no especial; (2) inadequação dos fundamentos utilizados para negar seguimento, pois o recurso especial não se limitava à controvérsia sobre percentuais de retenção, mas visava afastar a cumulação de fruição com retenção, com base nos arts. 51, IV, e 53 do CDC e art. 413 do CC; (3) necessidade de uniformização da jurisprudência, à luz da Súmula 543/STJ, para afastar a perda total dos valores pagos; e (4) dissídio jurisprudencial com julgados que reduziram ou afastaram a fruição em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018.<br>Apresentadas contraminutas, LEGACY e outro defenderam a manutenção da decisão de inadmissibilidade, por incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ e ausência de demonstração do dissídio; e VALÉRIA, por sua vez, sustentou a legitimidade da indenização por benfeitorias e a aplicação do CDC, com eventual abatimento de valores de regularização, se necessário (e-STJ, fls. 611-625, 634-642 e 644-652).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. OCORRÊNCIA. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSO ESPECIAL DE LEGACY E OUTRO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DE VALÉRIA PREJUDICADO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por benfeitorias, envolvendo compromisso de compra e venda de lote urbano.<br>2. O acórdão do TJSP reconheceu o direito à indenização pelas acessões realizadas no lote e determinou a apuração do valor em liquidação, sem, contudo, examinar a regularidade da obra, a eventual sanabilidade de vícios construtivos ou as cláusulas contratuais que disciplinam o direito à indenização em caso de rescisão, a despeito de expressa alegação nesse sentido.<br>3. Omissão configurada, porquanto a análise da regularidade da edificação e de sua conformidade contratual é relevante e potencialmente capaz de alterar o resultado do julgamento, sendo indispensável à aplicação correta do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979.<br>4. Jurisprudência do STJ firmada no sentido de que o promissário- comprador faz jus à indenização pelas acessões realizadas no lote apenas quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrada a possibilidade de sanar eventual irregularidade (REsp 1.643.771/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 21/06/2019).<br>5. Violação do art. 1.022, II, do CPC reconhecida. Retorno dos autos ao TJSP para novo julgamento dos embargos de declaração, com suprimento da omissão identificada.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial de LEGACY e outro provido. Recurso especial de VALÉRIA prejudicado.<br>VOTO<br>Os agravos são tempestivos e impugnam, de maneira adequada, os fundamentos da decisão recorrida. Portanto, CONHEÇO dos agravos, passando ao exame dos recursos especiais, que não merecem prosperar.<br>De acordo com a moldura fática delineada no acórdão recorrido, o caso cuida de compromisso de compra e venda de lote urbano no loteamento "Residencial Jardim Vitória", firmado em 26/7/2016, pelo valor total de R$ 127.710,00 (cento e vinte e sete mil, setecentos e dez reais). A autora, VALÉRIA CRISTINA BELLINI, ajuizou ação de rescisão contratual em 26/10/2021, alegando dificuldades financeiras, variação do índice IGP-DI e cobrança de taxa de serviços tida por abusiva, pleiteando restituição integral das parcelas pagas, nulidade da corretagem, afastamento da fruição e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.<br>O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, rescindindo o contrato, determinando a devolução das parcelas com retenção de 20% e devolução da corretagem, fixando taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato e extinguindo o pedido de indenização por benfeitorias, além de excluir da lide CENTRAL PARK e PEDRO LOPES ARNÁ - EPP.<br>Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a prescrição trienal da pretensão de devolução da corretagem (Tema 938/STJ), fixou os juros moratórios a partir do trânsito em julgado, manteve a taxa de fruição pela ocupação com construção e determinou perícia, em liquidação, para apuração da indenização pelas benfeitorias/acessões, com sucumbência recíproca.<br>Ambas as partes interpuseram recurso especial.<br>Nas razões de seu apelo nobre, LEGACY e outro apontaram (1) negativa de prestação jurisdicional, por omissão do acórdão quanto a tese de irregularidade da obra e a vedação legal e contratual à indenização, com violação do art. 1.022, II, do CPC; (2) afronta ao § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, ao reconhecer indenização por acessões sem prova de regularidade; (3) dissídio jurisprudencial com julgados do STJ que condicionam a indenização à prova de regularidade ou sanabilidade da obra (REsp 1.643.771/PR e REsp 1.191.862/PR); e (4) pedido subsidiário para desvincular a indenização da reintegração de posse, com abatimento dos custos de regularização, ou negar a indenização se a irregularidade for insanável.<br>Já nas razões do recurso especial interposto por VALÉRIA, sustentou-se: (1) afronta a Súmula 543/STJ e aos arts. 51, IV, e 53 do CDC, por manter retenção de 20% cumulada com taxa de fruição de 0,5% ao mês, o que importaria perda total das prestações pagas; (2) violação do art. 413 do CC, requerendo redução equitativa das penalidades para afastar a onerosidade excessiva, com alternativa de elevação da retenção e redução da fruição; (3) aplicação da teoria da imprevisão (arts. 478 a 480 do CC), em razão da variação do IGP-DI e dos efeitos da pandemia; e (4) demonstração de dissídio jurisprudencial com julgados que limitam retenções e reduzem a taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018.<br>Recurso especial interposto por LEGACY e outro<br>(1) Violação do art. 1.022, II, do CPC<br>LEGACY e outro alegam que o acórdão proferido pelo TJSP incorreu em omissão, ao deixar de apreciar questão essencial para o deslinde da controvérsia, a saber, a regularidade da obra edificada pela adquirente e a possibilidade de indenização por acessão irregular, à luz do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. Sustentam que o Tribunal paulista, mesmo provocado em embargos de declaração, não examinou as cláusulas contratuais que disciplinavam as consequências da rescisão, tampouco verificou se a construção realizada pela compradora possuía licença ou condições de regularização, aspectos determinantes para a própria existência do direito à indenização.<br>De fato, ao analisar os acórdãos de fls. 344-352 e 478-481 (e-STJ), constata-se que o TJSP limitou-se a reconhecer a existência de construção no lote e a determinar a realização de perícia em liquidação de sentença para avaliação da construção (e-STJ, fl. 351), sem qualquer manifestação acerca da regularidade da edificação, de sua eventual sanabilidade ou das cláusulas contratuais que poderiam afastar o direito à indenização.<br>Tampouco há referência a aplicação do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, que veda expressamente a indenização por benfeitorias ou acessões realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.<br>A questão omitida, ademais, não se revela meramente acessória. Ao contrário, é relevante e potencialmente capaz de alterar o resultado do julgamento, uma vez que, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a indenização por acessões, em caso de rescisão contratual de compra e venda de loteamento, somente é devida quando comprovada a regularidade da construção ou a possibilidade de sanar eventual irregularidade.<br>O tema foi expressamente enfrentado no precedente paradigmático a seguir transcrito:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.<br>2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.<br>3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias  ou acessões  feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.<br>4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.<br>5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele.<br>6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.<br>7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.<br>(REsp 1.643.771/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe 21/6/2019 - sem destaque no original)<br>A ratio decidendi desse precedente reforça que o exame da regularidade da edificação é indispensável para a correta aplicação do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, não podendo o julgador reconhecer o direito à indenização de forma automática, sem avaliar se a obra observou os requisitos legais e contratuais.<br>No caso dos autos, a ausência dessa análise pelo TJSP configura efetiva omissão quanto a ponto relevante e essencial, capaz de comprometer a integridade da prestação jurisdicional.<br>Assim, impõe-se o reconhecimento da violação do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil a fim de que os autos retornem ao TJSP para suprimento da omissão, com exame específico: (i) sobre a regularidade da construção e eventual sanabilidade de vícios; e (ii) sobre as cláusulas contratuais pertinentes à indenização por acessões em caso de rescisão contratual.<br>O exame dos demais pontos do recurso especial fica prejudicado, como também o recurso especial de VALÉRIA.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo e DOU PROVIMENTO ao recurso especial interposto por LEGACY e outro para reconhecer a violação do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil e determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que profira novo julgamento dos embargos de declaração, suprindo as omissões indicadas.<br>É o voto.