ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO DE ALBIZIA E OUTRA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ARTS. 1.022 E 489 DO CPC/2015). CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO 25% DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 7/STJ E 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NA CITAÇÃO. PRECEDENTES. SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso especial em ação de rescisão contratual e indenizatória envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, reconheceu a culpa exclusiva das promitentes-vendedoras pelo desfazimento da avença, determinando a restituição integral dos valores pagos e fixando os juros moratórios desde a citação.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 1.022, I e II, e parágrafo único, II, e 489, II, § 1º, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 104, 413 e 421 do CC; (iii) houve violação dos arts. 927, III, § 1º, 987, § 2º, do CPC e arts. 394, 395 e 396 do CC.<br>3. A alegação de negativa de prestação jurisdicional não se sustenta quando o acórdão enfrenta, de modo claro e suficiente, a questão central controvertida e fixa a premissa fática determinante - culpa exclusiva das promitentes-vendedoras -, tornando desnecessária a exegese pontual de todos os dispositivos invocados e a reabertura do mérito com embargos declaratórios.<br>4. A pretensão de validar cláusula de retenção mínima de 25% e de rever a fixação dos juros moratórios desde a citação, no caso em que o Tribunal estadual reconheceu que a rescisão ocorreu por culpa dos vendedores, exige o revolvimento das premissas fáticas e a reinterpretação de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Além disso, a pretensão de rever a fixação dos juros moratórios desde a citação, em responsabilidade contratual por culpa da vendedora, também se harmoniza com a orientação desta Corte, incidindo, por isso, a Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.<br>RECURSO DE METHA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO E TEORIA DA APARÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVOS CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso especial em ação de rescisão contratual e indenizatória decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discute a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva por aplicação das teorias da asserção e da aparência.<br>2. O objetivo recursal é decidir se se (i) houve violação dos arts. 11, 489, II, e 1.022, II, e parágrafo único, II, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 17 e 371 do CPC e art. 50, § 4º, do CC.<br>3. A alegação genérica de ausência de fundamentação não demonstra vício de omissão ou contradição, não se verificando negativa de prestação jurisdicional quando não identificado, de modo específico, o ponto omitido apto a infirmar a conclusão adotada; a deficiência de fundamentação atrai, por analogia, a Súmula 284/STF, impedindo o conhecimento da insurgência quanto à alegada violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC.<br>4. A legitimidade passiva aferida in status assertionis e a aplicação da teoria da aparência com base em documentos de publicidade e materiais de divulgação vinculados ao empreendimento, o que se alinha à jurisprudência desta Corte e atrai o óbice da Súmula n. 83 do STJ, não podem ser rediscutidas sem reexame do acervo probatório, providência vedada pela Súmula n. 7 do STJ<br>5. Agravo conhecido. Recurso especiaL não conhecido .

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por ALBIZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. (ALBIZIA e outra) e METHA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL (METHA) contra decisão que não admitiu seus apelos nobres manejados com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA.<br>PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS, POR APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO E DA TEORIA DA APARÊNCIA E EM RAZÃO DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM A PETIÇÃO INICIAL.<br>AS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SÃO APLICÁVEIS À RELAÇÃO MANTIDA ENTRE AS PARTES, EM QUE FIGURAM O AUTOR COMO DESTINATÁRIO FINAL E AS RÉS COMO FORNECEDORAS.<br>A SUSPENSÃO DA EMISSÃO DO HABITE-SE PELO MUNICÍPIO OCORREU POR FATO IMPUTÁVEL ÀS RÉS, QUAL SEJA, ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DO ENTORNO DO EMPREENDIMENTO, NÃO PODENDO O ARGUMENTO SER INVOCADO PELAS DEMADADAS EM BENEFÍCIO PRÓPRIO.<br>AS OBRAS NO ENTORNO DO EMPREENDIMENTO INTEGRARAM O MATERIAL DE DIVULGAÇÃO DISTRIBUÍDO PELAS RÉS, E A OFERTA VINCULA O PROPONENTE.<br>DEMONSTRAÇÃO DE QUE AS RÉS NÃO ENTREGARAM O EMPREENDIMENTO NOS MOLDES E NO PADRÃO PROMETIDOS.<br>INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIRMADO, A AUTORIZAR A RESCISÃO DO CONTRATO E A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, SEM QUALQUER ESPÉCIE DE RETENÇÃO.<br>É DEVIDO O RESSARCIMENTO DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO AUTOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, EM NOME DO PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL. PRECEDENTE.<br>EM SE TRATANDO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PARTE VENDEDORA, OS JUROS MORATÓRIOS INCIDEM DESDE A CITAÇÃO SOBRE AS VERBAS INDENIZATÓRIAS.<br>SENDO A SUCUMBÊNCIA PARCIAL E RECÍPROCA, OS ÔNUS CORRESPONDENTES DEVEM SER DISTRIBUÍDOS NA PROPORÇÃO DO DECAIMENTO DAS PARTES.<br>VERBA HONORÁRIA REDUZIDA.<br>APELAÇÃO DAS RÉS ALBIZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OAS EMPREENDIMENTOS S.A. PARCIALMENTE PROVIDAS.<br>APELAÇÃO DA RÉ METHA S.A. DESPROVIDA. (e-STJ, fl. 779)<br>Nas razões do agravo, ALBIZIA e outra apontaram (1) extrapolação dos limites do juízo de admissibilidade; (2) incorreta aplicação da Súmula n. 83 do STJ (e-STJ, fls. 950/961).<br>METHA, em suas razões do agravo, sustentou (1) a inexistência de óbice pela Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de matéria de direito, e não de reexame de provas; (2) necessidade de reforma da decisão de inadmissibilidade para processamento do recurso especial e posterior anulação do acórdão estadual a fim de que se supra a omissão quanto à análise e fundamentação da ilegitimidade passiva da Metha (e-STJ, fls. 966/970).<br>Houve apresentação de contraminuta por FLÁVIO PEREIRA FAGUNDES (FLÁVIO), requerendo o não provimento dos agravos e, subsidiariamente, o não conhecimento dos recursos especiais (e-STJ, fls. 977/988).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO DE ALBIZIA E OUTRA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ARTS. 1.022 E 489 DO CPC/2015). CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO 25% DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 7/STJ E 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NA CITAÇÃO. PRECEDENTES. SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso especial em ação de rescisão contratual e indenizatória envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, reconheceu a culpa exclusiva das promitentes-vendedoras pelo desfazimento da avença, determinando a restituição integral dos valores pagos e fixando os juros moratórios desde a citação.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 1.022, I e II, e parágrafo único, II, e 489, II, § 1º, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 104, 413 e 421 do CC; (iii) houve violação dos arts. 927, III, § 1º, 987, § 2º, do CPC e arts. 394, 395 e 396 do CC.<br>3. A alegação de negativa de prestação jurisdicional não se sustenta quando o acórdão enfrenta, de modo claro e suficiente, a questão central controvertida e fixa a premissa fática determinante - culpa exclusiva das promitentes-vendedoras -, tornando desnecessária a exegese pontual de todos os dispositivos invocados e a reabertura do mérito com embargos declaratórios.<br>4. A pretensão de validar cláusula de retenção mínima de 25% e de rever a fixação dos juros moratórios desde a citação, no caso em que o Tribunal estadual reconheceu que a rescisão ocorreu por culpa dos vendedores, exige o revolvimento das premissas fáticas e a reinterpretação de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Além disso, a pretensão de rever a fixação dos juros moratórios desde a citação, em responsabilidade contratual por culpa da vendedora, também se harmoniza com a orientação desta Corte, incidindo, por isso, a Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.<br>RECURSO DE METHA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO E TEORIA DA APARÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVOS CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso especial em ação de rescisão contratual e indenizatória decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discute a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva por aplicação das teorias da asserção e da aparência.<br>2. O objetivo recursal é decidir se se (i) houve violação dos arts. 11, 489, II, e 1.022, II, e parágrafo único, II, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 17 e 371 do CPC e art. 50, § 4º, do CC.<br>3. A alegação genérica de ausência de fundamentação não demonstra vício de omissão ou contradição, não se verificando negativa de prestação jurisdicional quando não identificado, de modo específico, o ponto omitido apto a infirmar a conclusão adotada; a deficiência de fundamentação atrai, por analogia, a Súmula 284/STF, impedindo o conhecimento da insurgência quanto à alegada violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC.<br>4. A legitimidade passiva aferida in status assertionis e a aplicação da teoria da aparência com base em documentos de publicidade e materiais de divulgação vinculados ao empreendimento, o que se alinha à jurisprudência desta Corte e atrai o óbice da Súmula n. 83 do STJ, não podem ser rediscutidas sem reexame do acervo probatório, providência vedada pela Súmula n. 7 do STJ<br>5. Agravo conhecido. Recurso especiaL não conhecido.<br>VOTO<br>Os agravos de ALBIZIA e outra e METHA são espécies recursais cabíveis, foram interpostos tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, dos agravos e passo ao exame dos recursos especiais, que não merecem prosperar.<br>Do recurso de ALBIZIA e outra<br>Trata-se de recurso especial em que se discute a nulidade do acórdão recorrido por negativa de prestação jurisdicional (omissão e ausência de fundamentação) e a legalidade da determinação de devolução da integralidade dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pleiteando-se a aplicação do percentual de retenção de, no mínimo, 25% dos valores adimplidos, bem como a fixação do termo inicial dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à tese firmada em recurso repetitivo (Tema 1.002 do STJ), e não da citação.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 1.022, I e II, e parágrafo único, II, e 489, II, § 1º, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 104, 413 e 421 do CC; (iii) houve violação dos arts. 927, III, § 1º, 987, § 2º, do CPC e arts. 394, 395 e 396 do CC.<br>(1) Da alegada violação dos arts.1.022, I e II, parágrafo único, II, e 489, II, e § 1º, do CPC<br>ALBIZIA e outra sustentam que o acórdão recorrido incorreu em nulidade por negativa de prestação jurisdicional, ao deixar de enfrentar argumentos relevantes apresentados em embargos de declaração, especialmente quanto à ausência de fundamentação para o afastamento da cláusula contratual de retenção de valores e à fixação do termo inicial dos juros moratórios na citação.<br>Alegam que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ignorou elementos fáticos e jurídicos essenciais ao deslinde da controvérsia, limitando-se a afirmar inexistência de omissão, sem justificar adequadamente a solução adotada, violando o dever de motivação das decisões judiciais e os princípios do contraditório, ampla defesa e acesso à justiça.<br>É pacífico que os embargos de declaração se prestam a sanar os vícios de obscuridade, contradição, omissão ou erro material da decisão judicial, conforme preconiza o artigo 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Contudo, não se afiguram como meio hábil para a rediscussão do mérito da causa ou para o inconformismo da parte com o resultado desfavorável do julgamento.<br>A fundamentação deve ser considerada deficiente (art. 489, § 1º, do CPC) se o julgador deixar de enfrentar argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, o que não implica o dever de discorrer sobre cada dispositivo legal invocado pela parte.<br>No caso em tela, ALBIZIA e outra argumentam que houve omissão e ausência de fundamentação por não ter o Tribunal gaúcho justificado o afastamento do percentual de retenção adequado e previsto contratualmente, sustentando, inclusive, que a rescisão teria ocorrido por culpa do promitente comprador.<br>Não obstante essa insistência de ALBIZIA e outra, o Tribunal estadual enfrentou a questão de maneira clara e expressa, assentando a premissa fática fundamental para a solução da controvérsia, qual seja, a culpa exclusiva da promitente-vendedora (ALBIZIA e outra e METHA) pelo desfazimento do negócio.<br>O acórdão recorrido determinou o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução integral dos valores pagos a FLÁVIO, com base no reconhecimento do descumprimento contratual por parte de ALBIZIA e outra e da METHA, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Foi categórico ao afirmar que: E, sendo das rés a culpa pelo desfazimento da avença, não se cogita de retenção de qualquer valor (e-STJ, fl. 776).<br>Ademais, a decisão enfatizou que o inadimplemento se deu em razão de fatos imputáveis a ALBIZIA e outra e METHA, como o atraso na entrega das obras do entorno, que integravam o material de divulgação e vinculavam o proponente (oferta que obriga o fornecedor, conforme o Código de Defesa do Consumidor).<br>Ao assim decidir, a Corte de origem aplicou o entendimento pacificado nesta Corte Superior, cristalizado na Súmula 543 do STJ, que estabelece: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<br>Portanto, o argumento de ALBIZIA e outra, de que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul não fundamentou o porquê de não aplicar o percentual de retenção (mínimo de 25%), é desprovido de razão, pois essa retenção é cabível apenas na hipótese de a rescisão ocorrer por culpa do promitente-comprador.<br>Tendo o Tribunal estadual decidido, de forma fundamentada e em consonância com a jurisprudência dominante (Súmula 543/STJ), que a culpa era exclusiva da vendedora, a consequência lógica e jurídica é a restituição integral dos valores, sem qualquer retenção.<br>Dessa forma, a rejeição dos embargos declaratórios pelo Tribunal gaúcho, ao considerar que não havia omissão ou obscuridade, mas sim uma clara intenção da parte de rediscutir o mérito já decidido, está em plena conformidade com a legislação processual e com a jurisprudência desta Corte, não se verificando a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC.<br>O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas, bastando que os fundamentos adotados sejam suficientes para dirimir a controvérsia.<br>Logo, o recurso não merece prosperar nesse ponto.<br>(2) Da alegada violação dos arts. 104, 394, 395, 396, 413 e 421 do CC e arts. 927, III, § 1º, e 987, § 2º, do CPC<br>ALBIZIA e outra argumentam que o acórdão recorrido desconsiderou cláusula contratual válida e expressa que previa a retenção de percentual sobre os valores pagos em caso de rescisão, contrariando os princípios da liberdade contratual e da função social do contrato.<br>Sustentam que não houve inadimplemento por sua parte e que a rescisão decorreu de motivos alheios à sua conduta, de modo que a devolução integral dos valores pagos configura enriquecimento ilícito do promitente comprador.<br>Defendem, ainda, que o percentual de 25% é o parâmetro estabelecido pelo STJ para casos análogos e que o afastamento desse índice, sem fundamentação específica, afronta o equilíbrio contratual e os dispositivos legais invocados.<br>Em outro tópico de seu recurso, alegam que o acórdão desconsiderou a tese firmada no Tema Repetitivo 1.002 do STJ, ao fixar o termo inicial dos juros moratórios na data da citação, em vez de observá-lo a partir do trânsito em julgado, como determina o entendimento consolidado dessa Corte Superior.<br>Sustentam que a omissão sobre essa matéria, mesmo após a oposição de embargos de declaração, configura negativa de vigência a norma cogente e desprezo à autoridade dos precedentes qualificados, violando o dever de uniformização jurisprudencial e os princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva.<br>O exame das referidas alegações será feito em conjunto, dada a íntima e indissociável conexão entre os fundamentos veiculados em ambos os tópicos.<br>A pretensão recursal de ALBIZIA e outra, em ambos os pontos suscitados, está estruturada na busca por uma conclusão jurídica distinta daquela alcançada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o que, inevitavelmente, exige a rediscussão do contexto fático e probatório da demanda, providência incabível em recurso especial.<br>O Tribunal gaúcho, ao analisar o caso, assentou de forma soberana a premissa de que a resolução contratual ocorreu por culpa exclusiva das promitentes-vendedoras, ALBIZIA e outra e METHA.<br>Esta conclusão foi extraída de elementos fáticos e probatórios, notadamente: 1) o reconhecimento de que as obras no entorno do empreendimento integraram o material de divulgação, vinculando a oferta ao proponente, e que as rés deram causa à suspensão da emissão do habite-se devido a esse atraso; e 2) a constatação, com base em provas como fotografias, de que as rés não entregaram o empreendimento nos moldes e padrões prometidos.<br>No que tange à alegada violação dos arts. 104, 413 e 421 do Código Civil, ALBIZIA e outra argumentam, ainda, que a rescisão deu-se por razões pessoais, inexistindo qualquer conduta por parte da Promitente Vendedora, ora recorrente, que motivasse o referido pleito (e-STJ, fl. 875), e que a suspensão da carta de habitação decorreu de fatos "alheios à parte recorrente", o que, em seu entender, afastaria a culpa e justificaria a retenção mínima de 25% dos valores pagos.<br>Contudo, para afastar as suas culpas, acolher a rescisão unilateral e aplicar o percentual de retenção, seria indispensável desconstituir o quadro fático estabelecido no acórdão recorrido, que considerou a oferta vinculante, o material de divulgação e o inadimplemento exclusivo da vendedora.<br>A tentativa de ALBIZIA e outra de sustentar que "o mote desse Especial NÃO É a análise contratual: o mote desse Especial é demonstrar a violação legal" (e-STJ, fl. 862) e que "os fatos são incontroversos e incontestes" (e-STJ, fl. 863) não prospera, pois a aplicação da tese jurídica defendida (retenção de 25% e ausência de culpa) pressupõe o revolvimento das provas e fatos que fundamentaram a conclusão contrária do Tribunal gaúcho (culpa exclusiva da vendedora).<br>Conforme entendimento consolidado desta Corte, a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ. Outrossim, seria necessária a reinterpretação dos termos da oferta e das obrigações contratuais, atraindo, por analogia, o óbice da Súmula n. 5 do STJ.<br>De igual modo, a irresignação quanto à aplicação dos arts. 927, III, e 987, § 2º, do CPC/2015 e arts. 394, 395 e 396 do CC, que versam sobre o termo inicial dos juros moratórios, também esbarra nos mesmos óbices sumulares.<br>O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro expressamente aplicou os juros de mora a partir da citação por reconhecer o inadimplemento contratual por parte de ALBIZIA e outra e METHA. Para reverter esse ponto e fixar o termo inicial no trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ), seria indispensável afastar a premissa de que a culpa pela rescisão foi da vendedora, o que, como visto, exige o reexame do conjunto fático-probatório e contratual (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>A análise e a valoração do motivo que deu causa ao desfazimento da avença, se por culpa do vendedor (como decidido no acórdão) ou por desistência/culpa do comprador (como defendido pela recorrente para justificar a retenção e o termo a quo dos juros), configuram matéria que se insere no âmbito do juízo fático das instâncias ordinárias, inviabilizando, assim, o conhecimento do recurso especial em ambos os tópicos.<br>Além do óbice fático, verifica-se que a conclusão jurídica adotada pelo Tribunal de origem encontra-se em plena sintonia com a jurisprudência pacífica e dominante deste Superior Tribunal de Justiça, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>O acórdão recorrido aplicou a Súmula n. 543 do STJ, que estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição da integralidade das parcelas pagas.<br>Considerando que a Corte Estadual reconheceu que a rescisão deu-se por culpa de ALBIZIA e outra e METHA, a determinação de devolução integral, sem retenção de valores, está em perfeita conformidade com o entendimento desta Corte Superior.<br>Ainda, o Tribunal gaúcho consignou expressamente que os juros moratórios devem incidir desde a citação, por se tratar de rescisão causada pela vendedora, sendo inaplicável a tese de juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002).<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. SÚMULA 543 /STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF.<br>TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO.<br>1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>2. No caso dos autos, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução, ao autor, da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>Modificar as conclusões a que chegou a Corte local quanto à culpa exclusiva do vendedor esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Quanto aos lucros cessantes, a parte agravante não indicou os dispositivos de lei federal supostamente ofendidos, o que impede a adequada compreensão da controvérsia, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF.<br>4. É vedada a análise das questões que não foram objeto de efetivo debate pelo Tribunal de origem, estando ausente o requisito do prequestionamento. Ausente o prequestionamento e não opostos embargos de declaração, aplicam-se as Súmulas 282 e 356 do STF.<br>5.<br>Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.524.398/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025)<br>De fato, o entendimento dominante desta Corte é no sentido de que, em caso de responsabilidade contratual por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos fluem a partir da citação.<br>A fixação do termo inicial conforme a citação, neste contexto, está alinhada com a jurisprudência desta Corte, o que obsta o conhecimento do recurso, também por incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>Portanto, em ambos os temas, a decisão recorrida se harmoniza com o posicionamento consolidado desta Corte, o que impede o conhecimento do recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional.<br>Diante do exposto, os argumentos de ALBIZIA e outra, a pretexto de alegada violação legal, visam, em verdade, à modificação das premissas fáticas e probatórias soberanamente estabelecidas pelo Tribunal estadual, em especial o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora no desfazimento do negócio.<br>Configurados os óbices previstos nas Súmulas n. 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça, não se pode conhecer do recurso especial nos tópicos que tratam da retenção de valores e do termo inicial dos juros moratórios.<br>Do recurso da METHA<br>Trata-se de recurso especial que discute, essencialmente, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da METHA no processo de origem, sob o argumento de que não possui qualquer vínculo contratual ou relação jurídica com FLÁVIO e o empreendimento sub judice, buscando, com isso, a extinção do feito em relação a si.<br>Além disso, a controvérsia envolve a alegada violação da exigência de fundamentação das decisões judiciais, suscitando a nulidade do acórdão recorrido por suposta omissão em enfrentar adequadamente a tese de ilegitimidade e por se basear em premissa fática equivocada quanto à distinção entre o devedor originário e a demandada.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 11, 489, II, e 1.022, II, e parágrafo único, II, do CPC; (ii) houve violação dos arts. 17 e 371 do CPC e art. 50, § 4º, do CC.<br>(1) Da alegada violação dos arts. 11, 489, II, e 1.022, II, e parágrafo único, II, do CPC<br>METHA alega que o acórdão recorrido incorreu em violação dos arts. 11, 489, II, e 1.022, II, e parágrafo único, II, do CPC, ao rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva sem a devida fundamentação e enfrentamento das teses defensivas.<br>É imperativo, na análise de admissibilidade de um recurso especial, que o recorrente demonstre de forma clara, coesa e precisa como o acórdão estadual afrontou o dispositivo legal federal, especialmente quando se alega vício de fundamentação ou omissão.<br>No caso em tela, a METHA alega que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul não enfrentou satisfatoriamente as teses levantadas sobre sua ilegitimidade passiva. Entretanto, ao formular o seu inconformismo, a METHA incorreu em notória deficiência na fundamentação do apelo nobre, uma vez que se limitou a pleitear a nulidade do acórdão de maneira genérica.<br>Para que se configure a violação do art. 1.022 do CPC, a parte deve indicar com precisão e clareza a omissão ou a contradição que supostamente viciou o julgado, ou seja, de que ponto específico do debate o Tribunal se furtou a emitir juízo.<br>A leitura das razões recursais evidencia a generalidade da impugnação. A METHA se restringiu a afirmar que o acórdão recorrido padece de vício de fundamentação, nos seguintes termos:<br>Assim, vislumbra-se que o acórdão recorrido violou ao que dispõe o art. 11 e 489, §1º IV, e 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil, o qual resguarda a necessidade da fundamentação adequada nos julgamentos proferidos, com o devido enfrentamento dos argumentos/teses levantados nos autos. (e-STJ, fls.892/893)<br>Essa alegação ampla e desacompanhada de argumentação precisa sobre qual o tema, de fato, não foi abordado e que seria capaz de infirmar a conclusão adotada pelo julgador, inviabiliza o conhecimento do recurso.<br>A mera citação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC, sem o devido desenvolvimento da tese jurídica que demonstre de que forma a norma foi violada, configura fundamentação deficiente, conforme entendimento pacificado desta Corte.<br>A jurisprudência deste Superior Tribunal é uníssona ao aplicar, por analogia, a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.<br>A indicação genérica da ofensa à lei federal impede a exata compreensão da controvérsia, por não permitir discernir qual a real insuficiência do julgado a ser sanada.<br>Portanto, diante da fundamentação deficiente, não é possível aferir a alegada violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC, o que impede o conhecimento do recurso especial nesse ponto, em decorrência do óbice da Súmula n. 284 do STF, aplicado analogicamente.<br>Desse modo, pelas razões expostas, o recurso especial não preenche os requisitos de admissibilidade recursal quanto ao tópico da alegada ausência de fundamentação.<br>(2) Da alegada violação dos arts. 17 e 371 do CPC e art. 50, § 4º, do CC<br>METHA sustenta que foi indevidamente mantida no polo passivo da demanda, mesmo sem qualquer relação jurídica com o empreendimento "Condomínio Residencial Liberdade" ou com o FLÁVIO, sendo a relação contratual exclusivamente firmada com a empresa ALBIZIA, da qual a METHA não integra o quadro societário.<br>Argumenta que o acórdão recorrido baseou-se em premissas fáticas equivocadas, aplicando indevidamente a teoria da aparência e deixando de apreciar corretamente as provas constantes dos autos, o que configuraria violação do dever de motivação probatória previsto no art. 371 do CPC, além de contrariar o art. 17 do mesmo diploma, ao reconhecer legitimidade ativa sem respaldo legal ou fático.<br>METHA fundamenta sua irresignação na alegada ausência de fundamentação do acórdão e na violação aos dispositivos legais, ao sustentar que não possui nenhuma relação com o Recorrido ou com o Empreendimento denominado de "Condomínio Residencial Liberdade" (e-STJ, fl. 888), tratando-se de fato incontroverso.<br>Argumenta, ainda, que o acórdão recorrido não trouxe qualquer argumento capaz de justificar a inclusão da Recorrente no polo passivo (e-STJ, fl. 888), baseando-se em uma premissa fática equivocada e violando a necessidade de apreciação da prova (art. 371 do CPC).<br>O Tribunal gaúcho, ao refutar a preliminar de ilegitimidade passiva, fê-lo com base em fundamentos de natureza eminentemente fática e jurídica, cujas conclusões não se mostram infirmáveis na estreita via do recurso especial.<br>O acórdão recorrido estabeleceu que a legitimidade passiva da METHA foi aferida sob a ótica da teoria da asserção, ou seja, à luz do que o autor afirma na petição inicial (e-STJ, fl. 775).<br>Além disso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul aplicou a teoria da aparência, ao considerar que o folder juntado pelo autor ao evento 1, OUT8 informa a existência do "Grupo OAS", formado por várias empresas de mesmo nome (..) O material de divulgação juntado ao evento 1, OUT9 se refere ao Condomínio Liberdade e contém o logotipo de OAS Empreendimentos (e-STJ, fl. 775).<br>Em razão desses documentos e da aplicação das referidas teorias, reconheceu-se com segurança, a legitimidade de OAS Empreendimentos S.A. e Metha S.A. para figurar no polo passivo (e-STJ, fl. 775).<br>Nesse cenário, a pretensão da METHA de ver reconhecida sua ilegitimidade passiva - sob a alegação de inexistência de prova de sua participação no negócio ou ausência de fundamentos mínimos - exige o reexame do conjunto fático-probatório e a reinterpretação dos documentos que embasaram a conclusão do Tribunal estadual (como o conteúdo do folder e material de divulgação que vinculavam o grupo econômico ao empreendimento).<br>A modificação do entendimento firmado pelo Tribunal gaúcho, para acolher a tese de que a METHA não possui relação com o negócio, demandaria nova incursão na matéria fática. Tal providência é vedada em recurso especial, conforme o teor da Súmula n. 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que preconiza: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>Embora a METHA alegue que o caso comporta revaloração da prova, a jurisprudência desta Corte é clara ao distinguir a revaloração (que pressupõe fatos incontroversos) do reexame (que envolve a alteração da premissa fática soberanamente estabelecida).<br>No caso em tela, o questionamento da aplicação da teoria da aparência, com base nos documentos de publicidade citados pelo acórdão, está intrinsecamente ligado à análise do contexto probatório e factual da lide, esbarrando, portanto, no óbice sumular.<br>Ademais, no que tange à aplicação das teorias da asserção e da aparência para firmar a legitimidade passiva da METHA, verifica-se que o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência dominante deste Superior Tribunal.<br>Esta Corte entende que as condições da ação, incluindo a legitimidade ad causam, devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, a partir das alegações contidas na petição inicial.<br>Nessa linha de intelecção, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a teoria da asserção permite a análise da legitimidade baseada nas afirmações do autor. De igual modo, a aplicação da teoria da aparência em casos de promessa de compra e venda de imóvel, onde há grupo econômico ou atuação conjunta das empresas, também é admitida.<br>Confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC . INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ . COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA N. 938 DO STJ. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA . FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL . ÓBICES SUMULARES. NÃO CONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1 . Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional.<br>2 . A teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, é apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial.<br>3. É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja cláusula contratual em que previamente informados os valores específicos da unidade e da referida comissão (Tema n. 938 do STJ).<br>4. Aplicam-se as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ quando a questão suscitada no recurso especial não foi apreciada pelo tribunal de origem, nada obstante a oposição de embargos de declaração.<br>5. A incidência de óbices sumulares quanto à interposição do recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional impede seu conhecimento pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp 1.843.629/RJ, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 1º/7/2024, QUARTA TURMA, DJe 8/7/2024)<br>A conclusão do Tribunal gaúcho, portanto, harmoniza-se com a orientação jurisprudencial desta Corte Superior. Assim, a admissibilidade do recurso especial também é obstada pela Súmula n. 83 do STJ.<br>Pelo exposto, a análise das alegações da METHA, no que se refere à violação dos arts. 17 e 371 do CPC e do art. 50, § 4º, do CC, esbarra nos óbices das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.<br>Dessa forma, é manifesta a inadmissibilidade recursal quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO dos agravos para CONHECER EM PARTE do recurso especial de ALBIZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e, nessa extensão, a ele NEGAR PROVIMENTO e NÃO CONHECER do recurso especial de METHA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de FLAVIO PEREIRA FAGUNDES, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.<br>Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, § 2º, do CPC.