ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.<br>1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura revaloração da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.<br>2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.<br>3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação .<br>4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles.<br>5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VERA LÚCIA FURQUIM DE CAMPOS SILVA (VERA LÚCIA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de relatoria do Des. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEGUIDAS DE VÁRIAS CESSÕES. REQUISITOS COMPROVADOS. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.<br>I - Dispõem os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, que o promitente comprador obtém o direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, na qual não se pactuou arrependimento.<br>II - Pode o promitente comprador, titular do direito real, exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel.<br>III - Nessa conformidade, para que haja a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual.<br>IV - É válida e eficaz a cessão de promessa de compra e venda quitada, como no caso dos autos, de modo que o cessionário é parte legítima para pedir a adjudicação compulsória do imóvel perante a cedida/promitente vendedora.<br>V - Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através das cessões, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado, deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida. Assim, observa-se que o autor se desincumbiu do ônus de provar o pagamento integral do imóvel, sobretudo considerando a quitação lançada nos autos pela vendedora/credora, consoante previsão do art. 373, I do CPC.<br>VI - Com a reforma da sentença, devem os requeridos suportar os ônus sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor da causa.<br>APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (e-STJ, fl. 383)<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Nas razões do agravo, VERA LÚCIA aponta que (1) houve o prequestionamento, ainda que implícito, dos arts. 482 e 489 do Código Civil, uma vez que a validade do negócio jurídico e a fixação do preço foram temas centrais tanto na sentença quanto no acórdão, o que afasta a incidência da Súmula 282/STF; (2) a controvérsia não exige o reexame de provas ou a interpretação de cláusulas contratuais, mas sim a revaloração jurídica dos fatos e documentos já incontroversos nos autos, notadamente sobre a inadequação de uma simples procuração como substituta de um contrato de promessa de compra e venda para fins de adjudicação compulsória, afastando as Súmulas 5 e 7 do STJ; (3) a divergência jurisprudencial com precedentes do STJ foi devidamente demonstrada, indicando que a decisão recorrida diverge do entendimento consolidado desta Corte sobre a impossibilidade de adjudicação compulsória baseada em procuração que não contenha os requisitos essenciais de um contrato de compra e venda.<br>Houve apresentação de contraminuta por ERONIR DE OLIVEIRA ESCÓRCIO (ERONIR), na qual se sustenta a manutenção da decisão de inadmissibilidade, reiterando a necessidade de reexame fático-probatório e a ausência dos requisitos de admissibilidade do recurso especial (e-STJ, fls. 508-523).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.<br>1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura revaloração da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.<br>2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.<br>3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação .<br>4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles.<br>5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que merece prosperar<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, VERA LÚCIA alega (1) violação dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, pois a adjudicação compulsória exige, como pressuposto, a existência de um compromisso de compra e venda válido, o que não se verifica no caso, uma vez que a transferência final dos direitos ao recorrido se deu por meio de uma procuração simples, que não pode ser equiparada ao contrato exigido pela lei; (2) ofensa aos arts. 482 e 489 do Código Civil, argumentando que o negócio jurídico que embasa a pretensão do recorrido é nulo, pois a procuração utilizada não estipula o preço do imóvel nem a forma de quitação, elementos essenciais ao contrato de compra e venda, vício que foi corretamente apontado pela sentença de primeiro grau, mas ignorado pelo acórdão recorrido; (3) contrariedade ao art. 373, I, do CPC, defendendo que o ERONIR, não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência de um instrumento idôneo de compra e venda que o legitimasse a pleitear a adjudicação; e (4) dissídio jurisprudencial, ao confrontar o acórdão recorrido com julgados do Superior Tribunal de Justiça (Informativo n. 695 do STJ e REsp n. 1.345.170/RS), os quais estabelecem que a procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada título translativo de propriedade, deve conter os requisitos essenciais do negócio subjacente (como a individualização do bem, o preço e a quitação), o que não ocorre no documento apresentado nos autos.<br>Houve apresentação de contrarrazões por ERONIR, nas quais se sustenta, em síntese, que foram preenchidos todos os requisitos para a adjudicação compulsória, uma vez que a quitação integral do preço e a regularidade da cadeia de cessões de direitos foram comprovadas, defendendo a manutenção do acórdão do TJGO (e-STJ, fls. 508-523).<br>De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por ERONIR DE OLIVEIRA ESCÓRCIO em face dos herdeiros do proprietário registral do imóvel, VERA LÚCIA FURQUIM DE CAMPOS SILVA e outros.<br>ERONIR alegou ser o legítimo possuidor dos direitos sobre o Lote U, Quadra 74, do Loteamento Jardim ABC, em Cidade Ocidental/GO, em virtude de uma sucessão de cessões de direitos iniciada em 1978. A última transferência, de Cristiano Rodrigues Marinho para ERONIR em 19/11/2015, foi formalizada por meio de um termo de transferência assinado por um procurador.<br>O J uízo de primeira instância julgou a ação improcedente, por entender que o ERONIR não apresentou um contrato de promessa de compra e venda válido, como exigem os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. O magistrado destacou que a procuração utilizada para a última cessão não continha os elementos essenciais de um negócio translativo, como o preço e a forma de pagamento, sendo, portanto, inábil à transmissão do domínio.<br>O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em apelação, reformou a sentença. O TJGO considerou que a demonstração satisfatória da cadeia de cessões e a prova da quitação integral do preço, confirmada pela loteadora original, eram suficientes para autorizar a adjudicação compulsória, entendendo que o ERONIR se desincumbiu do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC.<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial originado em Ação de Adjudicação Compulsória julgada improcedente em primeira instância e procedente em grau de apelação. A controvérsia central reside na validade de uma cadeia de cessões de direitos sobre imóvel, cuja última transferência foi formalizada por meio de uma procuração que não contém os elementos essenciais de um contrato de compra e venda, como a estipulação do preço.<br>O objetivo recursal é definir se (i) uma procuração que não especifica o preço nem a forma de quitação pode ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda para fins de adjudicação compulsória, à luz dos artigos 1.417, 1.418, 482 e 489 do Código Civil; (ii) o autor da ação de adjudicação compulsória cumpriu seu ônus probatório ao apresentar tal documento como prova da aquisição do direito; e (iii) a análise da questão configura revaloração jurídica dos fatos, afastando o óbice da Súmula 7/STJ.<br>A controvérsia central do presente recurso especial reside na qualificação jurídica dos documentos que instruíram a petição inicial da ação de adjudicação compulsória, a fim de verificar se eles se prestam a substituir a promessa de compra e venda exigida pela legislação civil.<br>(1) Revaloração jurídica dos fatos (Súmula 7/STJ)<br>A decisão de inadmissibilidade do Tribunal de origem barrou o recurso especial com base, entre outros, na Súmula 7/STJ, por entender que a análise da pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório.<br>Contudo, a análise da questão não configura mero reexame de provas, mas sim revaloração jurídica dos fatos. Os fatos estão postos e são incontroversos: (a) a existência de uma cadeia de cessões de direitos; (b) a última transferência foi instrumentalizada por meio de uma procuração; (c) o conteúdo dessa procuração não menciona preço ou forma de quitação; (d) há uma declaração de quitação do loteamento original.<br>O que a VERA LÚCIA busca não é rediscutir se esses documentos existem ou o que neles está escrito, mas sim questionar a qualificação jurídica que o Tribunal de Justiça de Goiás lhes atribuiu. A questão é de direito: um instrumento com tais características (procuração sem preço) pode ser legalmente considerado como um título hábil a ensejar a adjudicação compulsória  Trata-se de conferir o correto enquadramento jurídico a fatos já soberanamente delineados nas instâncias ordinárias, o que é perfeitamente admitido na via especial e afasta o óbice da Súmula 7/STJ.<br>Da mesma forma, não incide a Súmula 5/STJ, pois não se busca interpretar cláusulas contratuais, mas sim aferir a validade e a eficácia de um negócio jurídico (a procuração) diante dos requisitos legais para um fim específico (a adjudicação).<br>(2) A Natureza da adjudicação compulsória e a procuração in rem suam<br>Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil são claros ao estabelecerem que o direito à adjudicação compulsória emana de uma promessa de compra e venda que preencha determinados requisitos. Trata-se de um direito pessoal do promitente-comprador de obter a outorga da escritura definitiva, que, uma vez registrada, converte-se em direito real.<br>A jurisprudência, inclusive desta Corte Superior, admite que a procuração em causa própria (in rem suam) possa servir como instrumento hábil para a transferência de direitos sobre imóveis, equiparando-se, para certos fins, a um contrato de compra e venda. Contudo, para que tal equiparação seja possível, é indispensável que a procuração contenha os elementos essenciais do negócio jurídico que visa substituir. Conforme o art. 482 do Código Civil, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.<br>A procuração em causa própria, para valer como título translativo de domínio, deve, portanto, conter além dos requisitos essenciais ao contrato de compra e venda: a) a individualização do bem; b) a estipulação do preço e a forma de quitação; c) o consentimento inequívoco das partes; d) a cláusula de irrevogabilidade, irretratabilidade e isenção de prestação de contas (AgInt no REsp 1.694.360/GO, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento: 30/10/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 3/11/2023).<br>No julgamento do RE 25.814/SP, a Segunda Turma do STF, sob a relatoria do Ministro ANTONIO VILLAS BOAS, entendeu que a procuração em causa própria poderia valer como título translativo da propriedade imobiliária se contivesse os elementos essenciais da compra e venda (coisa, preço e consentimento).<br>No caso dos autos, a sentença de primeiro grau concluiu que o instrumento utilizado para a última cessão de direitos, embora possa ser válido como um mandato, não se qualifica como uma procuração em causa própria apta a transferir a propriedade, pois não há menção ao preço nem a forma de pagamento. O art. 489 do Código Civil é expresso ao cominar com nulidade o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.<br>O Tribunal de Justiça goiano, ao reformar a sentença, cometeu um equívoco ao considerar que a prova da quitação do financiamento original com a loteadora supriria a ausência do preço na transação entre os cessionários. A quitação perante a loteadora PILOTO Empreendimentos apenas extingue a obrigação primitiva, mas não comprova a existência e a quitação do negócio jurídico celebrado entre o último cedente, Cristiano Rodrigues Marinho e o ERONIR, ora recorrido.<br>(3) O ônus da prova (art. 373, I, do CPC)<br>Cabia ao ERONIR comprovar o fato constitutivo de seu direito, ou seja, a existência de um título hábil - a promessa de compra e venda ou instrumento equivalente - que o legitimasse a pleitear a adjudicação do imóvel em face dos herdeiros do proprietário registral. Ao apresentar apenas uma procuração que não cumpre os requisitos essenciais de um negócio translativo de propriedade, o ERONIR não se desincumbiu de seu ônus probatório.<br>O acórdão recorrido, ao entender que a prova da quitação da dívida original seria suficiente para comprovar o direito do ERONIR, violou o art. 373, I, do CPC, pois atribuiu a um documento, a quitação da loteadora, um efeito jurídico que ele não possui, o de comprovar a compra e venda entre cedente e cessionário e dispensou o ERONIR da prova que lhe era indispensável. A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002 ( REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23/8/2016)<br>Conforme relatado, o Tribunal goiano, ao reformar a sentença de improcedência, considerou que a comprovação da cadeia de cessões e a quitação do preço original do imóvel com a loteadora seriam suficientes para garantir o direito do ERONIR à adjudicação compulsória.<br>No entanto, tal entendimento diverge da legislação de regência e da jurisprudência desta Corte assim ementada.<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. IMÓVEL . ESCRITURA PÚBLICA. LAVRATURA. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. REQUISITOS . NÃO ATENDIMENTO. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . AUSÊNCIA. ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA.<br>1 . O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória. Súmula nº 83/STJ.<br>4. Modificar a conclusão do tribunal de origem, que afirma que não há um mandato em causa própria para a adjudicação do imóvel devido à falta de comprovação do compromisso de compra e venda e do pagamento integral do preço, é medida que esbarra no óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ .<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp nº 1.694.360/GO, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 30/10/2023, DJe de 3/11/2023)<br>A ação de adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o instrumento processual que visa substituir a declaração de vontade do promitente-vendedor que, injustificadamente, se recusa a outorgar a escritura definitiva de um imóvel, objeto de promessa de compra e venda devidamente quitada.<br>É assente o entendimento de que a procuração em causa própria (in rem suam) pode, em certas circunstâncias, fazer as vezes do contrato de compra e venda. Contudo, para tanto, é indispensável que ela contenha os elementos essenciais deste negócio jurídico, quais sejam, a coisa, o preço e o consentimento, além de cláusula de irrevogabilidade, irretratabilidade e isenção de prestação de contas.<br>A ausência da estipulação do preço e da forma de quitação no instrumento descaracteriza a procuração como negócio translativo per si, tornando-a um simples mandato, ainda que com poderes amplos de representação. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência desta Corte, como se vê no julgamento do REsp 1.345.170/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 4/5/2021, QUARTA TURMA, DJe 17/6/2021.<br>No caso dos autos, o Juízo sentenciante, verificou que o termo de transferência (e-STJ, fl. 29) que embasa o direito do ERONIR, firmado com base em uma procuração, não contém a menção ao preço, à forma de pagamento ou à quitação da obrigação entre o cedente e o cessionário. A quitação fornecida pela loteadora (e-STJ, fl. 30) refere-se ao contrato original e não supre a falta dos requisitos essenciais da transação particular que se seguiu.<br>Dessa forma, o ERONIR, ora recorrido, não se desincumbiu do ônus de provar o fato con stitutivo de seu direito, conforme exige o art. 373, I, do CPC, pois não apresentou título hábil a embasar sua pretensão de adjudicação compulsória. O acórdão recorrido, ao decidir de forma diversa, violou os arts. 482, 489, 1.417 e 1.418 do Código Civil.<br>Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso especial e DAR-LHE PROVIMENTO a fim de reformar o acórdão recorrido e restabelecer a sentença de primeiro grau, que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória.<br>Invertem-se os ônus sucumbenciais fixados no acórdão, devendo ERONIR arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, mantido o percentual de 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça que lhe foi deferida.<br>É como voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.