ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO CONSTRUTIVO. TEORIA DA APARÊNCIA. FORNECEDOR PRESUMIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. O Tribunal de origem reconheceu o recorrente como fornecedor presumido, aplicando a teoria da aparência, com base na sua atuação no ramo de construção civil e na legítima expectativa gerada nos consumidores quanto à entrega do imóvel em condições adequadas de habitabilidade.<br>2. A tese de afastamento da responsabilidade objetiva não foi apreciada pelo Tribunal de origem, tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, configurando ausência de prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. Ademais, a modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por STECO INCORPORAÇÕES LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Vício construtivo. Infiltrações. Vendedora que arrematou o imóvel em leilão. Empresa que, contudo, atua no ramo de construção e incorporações, reunindo condições de avaliar o estado da unidade quando o revendeu. Fornecedor presumido. Aplicação da teoria da aparência. Reparo determinado. Vaga de estacionamento. Instrumento de alienação informando a existência de duas vagas individuais, diversamente do memorial de incorporação registrado. Promessa de entregar vaga extra não cumprida. Indenização por dano material e moral devida. Ação procedente. Recurso improvido." (e-STJ, fls. 547)<br>Os embargos de declaração opostos por STECO INCORPORAÇÕES LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 577/579).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, pois não se caracterizaria a condição de fornecedor da recorrente na revenda de unidade adquirida em leilão, sustentando que a atividade exercida não seria típica de produção ou comercialização habitual, o que afastaria a aplicação da teoria da aparência; (ii) art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, porque a responsabilidade objetiva não seria aplicável, já que os defeitos apontados decorreriam de vícios construtivos antigos e intervenções do condomínio, sem relação com prestação de serviços da recorrente; e (iii) arts. 186, 402 e 403 do Código Civil, pois não teria havido conduta ilícita nem nexo causal direto e imediato entre a atuação da recorrente e os danos alegados, o que afastaria o dever de indenizar por danos materiais e morais.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 584/589).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO CONSTRUTIVO. TEORIA DA APARÊNCIA. FORNECEDOR PRESUMIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. O Tribunal de origem reconheceu o recorrente como fornecedor presumido, aplicando a teoria da aparência, com base na sua atuação no ramo de construção civil e na legítima expectativa gerada nos consumidores quanto à entrega do imóvel em condições adequadas de habitabilidade.<br>2. A tese de afastamento da responsabilidade objetiva não foi apreciada pelo Tribunal de origem, tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, configurando ausência de prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. Ademais, a modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, a autora alegou ter adquirido o apartamento 41 do Edifício Gisele I e, após a entrega das chaves, teria constatado infiltrações decorrentes de falhas no sistema de impermeabilização, impedindo o uso pleno do imóvel e obrigando-a a locar outro; afirmou, ainda, que lhe foi prometido o direito de uso de duas vagas de garagem, porém seria tecnicamente impossível a implantação de duas vagas por unidade. Propôs ação ordinária de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, com pedido de antecipação de tutela, visando aos reparos do imóvel, ao ressarcimento dos gastos com alugueres e à compensação moral.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos para condenar a ré a promover os reparos conforme laudo pericial, no prazo de 30 dias, facultando à autora realizar os reparos na inércia, com ressarcimento; condenou ao pagamento de R$ 22.000,00 a título de danos materiais (alugueres), com correção e juros de 1% ao mês desde a citação, e de R$ 20.000,00 por danos morais, com atualização e juros de 1% ao mês, observada a Súmula 54 do STJ; fixou custas e honorários advocatícios em 15% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, e declarou a resolução de mérito nos termos do art. 269, inc. I, do CPC (e-STJ, fls. 497-501).<br>No acórdão, o eg. TJSP negou provimento à apelação da ré, mantendo a condenação ao reparo dos vícios de impermeabilização apontados em perícia e reconhecendo sua responsabilidade como fornecedor presumido, aplicando a teoria da aparência e o art. 3º do CDC; quanto à vaga de garagem, assentou o inadimplemento da promessa de entregar vaga extra, à luz do art. 30 do CDC, e confirmou a indenização por danos materiais e morais; majorou os honorários para 20% do valor da condenação com base no art. 85, § 11, do CPC (e-STJ, fls. 546-552).<br>Todos os fundamentos da decisão de inadmissão foram impugnados, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>Da violação aos artigos 3º e 14 do Código de Defesa do Consumidor e 186, 402 e 403 do Código Civil.<br>A parte recorrente sustenta violação ao art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, alegando que não se enquadra na condição de fornecedor na hipótese de revenda de unidade imobiliária adquirida em leilão, razão pela qual seria inaplicável a teoria da aparência. A recorrente também aponta violação ao art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que a responsabilidade objetiva não seria aplicável, uma vez que os defeitos decorreriam de vícios antigos e de intervenções posteriores realizadas pelo condomínio, sem qualquer relação com os serviços por ela prestado s. Por fim, quanto à alegada violação aos arts. 186, 402 e 403 do Código Civil, a recorrente afirma inexistir conduta ilícita ou nexo causal direto e imediato entre sua atuação e os danos alegados, razão pela qual não subsistiria o dever de indenizar.<br>Em que pese a alegada violação dos artigos 3º e 14 do Código de Defesa do Consumidor e 186, 402 e 403 do Código Civil no recurso especial interposto, verifica-se que o conteúdo normativo dos artigos indicados não foi apreciado pelo Tribunal a quo, tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). SÚMULA 83/STJ. ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. DEFICIÊNCIA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO DA OBRA. CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026 DO CPC/15 OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.<br>2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>Súmula 83/STJ.<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).<br>5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)<br>O acórdão examinou a controvérsia e manteve a responsabilidade da recorrente, reconhecendo-a como "fornecedor presumido". O Tribunal de origem aplicou a teoria da aparência, considerando que a empresa atua no ramo da construção civil e incorporações e ostenta marca e nome capazes de gerar legítima expectativa nos consumidores quanto à entrega do imóvel em condições adequadas de habitabilidade. Assim, manteve a condenação ao reparo dos vícios construtivos e ao pagamento das indenizações por danos materiais e morais (e-STJ, fls. 546-552).<br>Nos embargos de declaração, consignou-se a inexistência de omissão e afastou-se a pretensão de reexame de matéria fática e probatória (e-STJ, fls. 577-579).O Tribunal limitou-se a reconhecer a responsabilidade da recorrente com fundamento na teoria da aparência e na sua condição de fornecedor presumido, sem apreciar a tese de afastamento da responsabilidade objetiva (e-STJ, fls. 546-552; 577-579).<br>Nesse contexto, além de tudo, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários advocatícios na forma do art. 85, § 11, do CPC, pois já fixados em patamar máximo nas instâncias ordinárias.<br>É o voto.