ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.<br>1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento.<br>2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva.<br>3. Recurso a que se dá provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal por Condomínio Costa Verde Tabatinga contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 878):<br>Cobrança de cotas condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Inclusão da empresa adquirente da unidade geradora do débito no polo passivo da demanda. Terceiro que não participou do processo de conhecimento. Ainda que o débito condominial tenha natureza propter rem, admitida a substituição processual para o eventual adquirente do bem, antes da formação do título executivo, a sentença de procedência do pedido formulado em ação de cobrança de despesas condominiais tem natureza pessoal e intransferível, sob pena de indevida ampliação dos efeitos subjetivos da coisa julgada. Impossibilidade de substituição do executado, na fase de cumprimento de sentença, para inclusão de terceira que não participou da fase de conhecimento, na qual foi formado o título judicial, mesmo que se trate de cobrança de despesas condominiais. Precedentes do STJ. Agravo provido.<br>Os embargos de declaração opostos pelo Condomínio Costa Verde Tabatinga foram rejeitados (e-STJ fls. 912-918).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.345 do Código Civil e 779 do Código de Processo Civil.<br>Defende que, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros, sustentando ser possível a responsabilização patrimonial do sucessor na fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha integrado o processo de conhecimento.<br>Sustenta, com base no art. 779 do Código de Processo Civil, que a execução pode ser promovida contra sucessores do devedor e contra novo devedor que tenha assumido a obrigação com consentimento do credor, afirmando que tal hipótese não configura substituição processual vedada após a formação do título, mas, sim, responsabilização patrimonial decorrente de norma processual.<br>Alega inexistir ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, porque a responsabilização do adquirente decorre diretamente da lei e porque, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento, poderia deduzir defesas próprias da fase executiva (excesso de execução, liquidação, entre outras), distinguindo responsabilidade patrimonial de substituição processual.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 939-950, na qual a parte recorrida alega, preliminarmente, óbice da Súmula 7/STJ por demandar reexame de fatos (como "conhecimento da dívida" pelo alegado compromissário comprador), e, no mérito, sustenta a manutenção do acórdão por estar em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que veda a inclusão, na fase de cumprimento de sentença, de terceiro que não participou da fase de conhecimento, invocando, ainda, a rescisão de eventual compromisso de compra e venda e os arts. 506 e 513, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.<br>1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento.<br>2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva.<br>3. Recurso a que se dá provimento.<br>VOTO<br>Originariamente, o Condomínio Costa Verde Tabatinga ajuizou ação de cobrança contra Bincat Empreendimentos Imobiliários Ltda. E Elisabeth Farsetti para exigir taxas condominiais e despesas de limpeza relativas ao clube de golfe e áreas correlatas (e-STJ fl. 5).<br>A ação foi julgada procedente (e-STJ fl. 6), com início do cumprimento de sentença, tendo o juízo singular, em decisão posteriormente atacada, determinado a inclusão de Rhr Construções, Empreendimentos E Participações Ltda. no polo passivo da execução, a sua intimação para pagamento e a adoção de medidas constritivas, sob fundamento de obrigação propter rem (e-STJ fl. 924).<br>O Tribunal de origem deu provimento ao agravo de instrumento interposto por Rhr Construções, Empreendimentos E Participações Ltda., afirmando a impossibilidade de substituição do executado, na fase de cumprimento de sentença, para inclusão de terceiro que não participou da fase de conhecimento, em respeito à coisa julgada e aos princípios do contraditório e da ampla defesa, com apoio em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (e-STJ fls. 878-885).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados, por pretenderem rediscutir matéria já decidida e por ausência dos vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil (e-STJ fls. 912-918).<br>Analiso a alegação de violação dos arts. 1.345 do Código Civil e 779 do Código de Processo Civil, todos relacionados à possibilidade de cobrança de taxas condominiais de terceiro que não integrou a fase de conhecimento.<br>O entendimento desta Corte é no sentido de que a cobrança de taxas condominiais  de natureza propter rem  pode ser direcionada contra aquele que mantém a relação jurídica de direito material com o imóvel, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. Isso porque, no plano processual, a penhora do bem e a inclusão do proprietário no polo passivo da demanda são medidas viáveis, conforme autoriza o art. 109, § 3º, do CPC. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento" (AgInt no REsp 1.851.742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1.907.738 PR 2020/0312324-9, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, data de julgamento: 27/11/2023, DJe 30/11/2023).<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1.962.085 PR 2021/0306945-8, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, data de julgamento: 20/03/2023, DJe 23/03/2023).<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1.560.117 PR 2015/0249598-9, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, data de julgamento: 16/09/2024, DJe 18/09/2024)<br>No caso em exame, não se trata de substituição processual na fase executiva para todos os fins. O que se verifica é a responsabilização do promitente comprador pelas dívidas condominiais no âmbito da execução, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. Trata-se de aplicação do caráter propter rem das obrigações condominiais, assegurando ao condomínio o direito de receber as taxas geradas a partir da imissão do adquirente na posse do imóvel.<br>Ademais, a análise sobre eventual rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, para fins de exclusão da responsabilidade do promitente comprador, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. Tal exame, inclusive, mostra-se especialmente incabível no presente caso, uma vez que o próprio acórdão recorrido consignou que essa discussão deverá ocorrer em momento processual oportuno (e-STJ fl. 884), distinto do atual.<br>Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença do juízo de primeiro grau.<br>Nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários em favor do recorrente, em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido.<br>É como voto.