ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7, DO STJ. REC URSO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Tratando-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, entende esta Corte que o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 590-593).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 484):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCELADA. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR ADIMPLIDO. RAZOABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Há distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a causa de pedir formulada nestes autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento do comprador). Assim, na espécie, não se aplica o prazo prescricional de três anos, mas o decenal, contado a partir da resolução do contrato. Precedentes do STJ e deste Sodalício. 2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Súmula 543, do STJ. 3. No caso em comento, revela razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, como estabelecido pelo magistrado singular, eis que tal patamar garante o equilíbrio contratual, sem acarretar o enriquecimento ilícito da ré, que poderá renegociar o bem, sem olvidar que o aludido percentual cobrirá as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento, tais como despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, dentre outros. 4. Tratando-se de resolução contratual por culpa do comprador, os juros moratórios serão contados a partir do trânsito em julgado da causa. Tema Repetitivo 1.002/STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 514-535).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 539-560), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) art. 206, § 3º, IV, do CC, arguindo que o prazo prescricional a ser aplicado é o trienal, e<br>(ii) art. 416 do CC arguindo que houve "remodelação desproporcional e desarrazoada do percentual contratualmente previsto a título de cláusula penal" (fl. 552).<br>No agravo (fls. 597-608), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 613-618).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7, DO STJ. REC URSO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Tratando-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, entende esta Corte que o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>No que diz respeito à violação dos arts. 206, § 3º, IV, do CC, a Corte local assim se manifestou (fls. 487-490):<br>Entrementes, urge se fazer distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento do comprador ou do vendedor). Além disso, cuidando-se de mero pedido de restituição de importâncias pagas - incluindo as de comissão de corretagem -, o termo inicial do prazo extintivo é a própria rescisão do contrato, pois antes de resolvido o pacto não há falar em lapso prescricional.<br>(..)<br>Portanto, neste caso concreto, afasto a tese fixada no Tema 938/STJ, e não tendo transcorrido o prazo prescricional, adentro ao mérito da causa."<br>Não obstante, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas demandas envolvendo resolução contratual cumulada com reintegração de posse, a prescrição obedece ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (art. 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas demandas envolvendo resolução contratual cumulada com reintegração de posse, a prescrição obedece ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.545.948/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO. DECENAL. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. DATA FINAL PREVISTA NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. REALIZADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CARACTERIZADA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.<br>1. Tratando-se de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual, entende esta Corte que o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>2. O vencimento antecipado do contrato de financiamento imobiliário por inadimplemento do devedor não altera o termo inicial da prescrição, ficando mantida a data estipulada no contrato. Precedentes.<br>3. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de permitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas a título de promessa de compra e venda de imóvel, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.<br>4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.<br>5. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.<br>6. Agravo interno não provido<br>(AgInt no AREsp n. 1.947.468/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 30/3/2022.)<br>Quanto à suposta violação do art. 416 do CC, a Corte local assim se manifestou (fls. 487-490):<br>"No tocante ao percentual de retenção a título de multa penal compensatória, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que, em casos como o presente, devem ser fixados entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador.<br>Nesse contexto, o percentual de retenção pode ser reduzido equitativamente pelo juízo, o qual observará o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa. No caso vertente, não prospera a tese recursal no sentido de manter a Cláusula Sétima, item V, do contrato litigioso, que prevê, em caso de resolução pelo comprador, a dedução do "valor de entrada, aplicado o percentual de retenção de 30% a título de perdas e danos, descontada a taxa de fruição e devolvida a importância na mesma quantidade de parcelas adimplidas pelo promitente comprador."<br>Assim, r ever a conclusão do acórdão, quanto ao percentual de retenção aplicado, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>O recurso também não pode ser admitido pela alínea "c" pois, "consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso" (AgInt no REsp 181.234 5/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019).<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.