ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O atraso na entrega do imóvel foi considerado incontroverso e a alegação de fortuito externo ou força maior foi afastada, pois a pandemia de COVID-19 não suspendeu as atividades da construção civil, considerada essencial, e a recorrente não comprovou entraves específicos que justificassem o atraso. A alteração de tal compreensão demandaria reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>2. A condenação por lucros cessantes foi mantida com base na presunção de prejuízo pela privação do uso do imóvel em decorrência de atraso na entrega pelo vendedor, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ.<br>3. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador, em decorrência de inadimplência do vendedor, devem ser contados a partir da citação, e não do trânsito em julgado, em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>4. A Corte de origem considerou inviável a aplicação do índice IPC para correção dos valores a serem restituídos, porque previsto contratualmente apenas para atualização de parcelas mensais, entendimento cuja alteração demandaria reexame de cláusulas contratuais e fatos, vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 265):<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Sentença de parcial procedência que condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes ao autor em 0,5% do valor atualizado do contrato ao mês a partir de março/2020 até a entrega do lote, bem como ao pagamento de R$ 10.538,94 a título de multa contratual. Insurgência da demandada.<br>1. PRELIMINARES DE MÉRITO. Litisconsórcio ativo necessário. Inocorrência. Cônjuge do autor que não figurou como promitente compradora. Questão que envolve direito pessoal e não real, derivado de contrato de promessa de compra e venda, a afastar a aplicação do artigo 73 do CPC. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de produção de prova pericial no caso, considerados os elementos do caso.<br>2. ATRASO NA ENTREGA. Prazo máximo de entrega até março/2020, nos termos do contrato. Impossibilidade de majoração do prazo, nos termos da Lei 6.766/79. Prorrogação do prazo para até novembro/2021 que diz respeito à relação da vendedora com o Poder Público, não vinculando a contratante. Excludente de responsabilidade por caso fortuito ou de força maior não configurada (art. 393, CPC). Pandemia de COVID-19 que não suspendeu as atividades da apelante, do setor da construção civil, considerada atividade essencial.<br>3. LUCROS CESSANTES E MULTA CONTRATUAL. Cabimento da condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Presunção pelo simples atraso. Súmula 162 do TJSP. Precedentes do STJ. Valor indenizatório: 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de mora. Inaplicabilidade do índice de correção previsto no contrato apenas para atualização das parcelas mensais. Juros de mora devidos a partir da citação. Hipótese que não se amolda à do Tema 1.002 do STJ, por não se tratar de rescisão por culpa do comprador.<br>4. MULTA CONTRATUAL. Cumulação indevida. Inviabilidade de aplicação reversa de multa moratória dos compradores, pela existência de lucros cessantes proporcionais ao atraso da vendedora. Temas 970 e 971 do STJ. Sentença reformada neste ponto.<br>RECURSO PROVIDO EM PARTE.<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta violação dos artigos 18, V, da Lei nº 6.766/79, dos artigos 186, 393, e parágrafo único, 402, 403, 413, 421, 927, 944, caput e parágrafo único, do Código Civil e artigos 1º, 333, II, 369, todos do Código de Processo Civil, e artigo 6º e parágrafos, da LINDB.<br>Sustenta a nulidade do acórdão recorrido no que indeferiu a prova técnica requerida, uma vez que esta era a forma que tinha de comprovar a alegação de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fortuito externo, ato do Município. Acrescenta que não houve mora de sua parte na entrega da obra porque deve ser "aceita a prorrogação da execução das obras de infraestrutura do loteamento, eis que perfeitamente válido o ato" (e-STJ, fl. 298).<br>Defendeu ser descabida sua condenação por lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato porque "o recorrido não tinha finalidade de locação do lote, mas de construção de sua residência, o que por si, importa em improcedência do pedido de lucros cessantes" (e-STJ, fl. 300).<br>A respeito dos juros de mora incidentes sobre os valores que serão restituídos ao recorrido, defende que o termo inicial é o trânsito em julgado da sentença ou do acórdão e que a correção monetária se dê pelo índice previsto contratado para a restituição, o IPC.<br>Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 407/410).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O atraso na entrega do imóvel foi considerado incontroverso e a alegação de fortuito externo ou força maior foi afastada, pois a pandemia de COVID-19 não suspendeu as atividades da construção civil, considerada essencial, e a recorrente não comprovou entraves específicos que justificassem o atraso. A alteração de tal compreensão demandaria reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>2. A condenação por lucros cessantes foi mantida com base na presunção de prejuízo pela privação do uso do imóvel em decorrência de atraso na entrega pelo vendedor, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ.<br>3. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador, em decorrência de inadimplência do vendedor, devem ser contados a partir da citação, e não do trânsito em julgado, em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>4. A Corte de origem considerou inviável a aplicação do índice IPC para correção dos valores a serem restituídos, porque previsto contratualmente apenas para atualização de parcelas mensais, entendimento cuja alteração demandaria reexame de cláusulas contratuais e fatos, vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido rechaçou a tese de nulidade por indeferimento da prova técnica que supostamente comprovaria a alegação de que o atraso decorreu de fortuito externo, e afirmou comprovada a mora da recorrente na entrega da obra (e-STJ, fls. 267-269, grifei):<br>A despeito dos argumentos reiterados pela apelante, o atraso na entrega das obras de infraestrutura é inconteste.<br>O contrato firmado entre as partes faz menção expressa ao prazo de 2 anos contados da data do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis (cláusula 13.5 - p. 41).<br>A prorrogação do prazo para até novembro/2021, nos termos da Lei 6.766/79, não tem cabimento no caso, uma vez que se trata de prazo referente à relação entre a vendedora e o Poder Público Municipal, não podendo alterar o prazo ajustado contratualmente.<br> .. <br>A apelante sustenta, ainda, que teria havido excludente de sua ilicitude, em razão de caso fortuito e de força maior, na medida em que a demora na autorização do loteamento teria sido causada por conduta dos órgãos oficiais, bem como pela pandemia do Covid-19.<br>Há de se diferenciar o caso fortuito interno, isto é, a imprevisibilidade ocorrida no momento da prestação do serviço, do fortuito externo, decorrente de fato que não guarda qualquer relação com a atividade do fornecedor. Apenas o caso fortuito externo é excludente de responsabilidade.<br> .. <br>As alegações da ré quanto à excludente de responsabilidade, portanto, não configuram fortuito externo, não excluindo sua responsabilidade civil pelo atraso (art. 393, CC). Se houve qualquer entrave burocrático, trata-se de questão que diz respeito a direito de regresso da ré em face dos órgãos oficiais, se o caso, e não de excludente da responsabilidade dela em relação aos compradores. No mais, conquanto a pandemia do Covid-19 seja realmente fato superveniente inesperado e imprevisível, para os efeitos do contrato, inviável seu reconhecimento como caso fortuito ou de força maior, para os efeitos de completa exclusão de responsabilidade da apelante pelo atraso das obras Isto porque, a construção civil foi considerada como serviço essencial, limitada, mas não interrompida pelas medidas restritivas da pandemia. É certo, ademais, que a apelante não juntou um documento sequer que comprovasse o alegado atraso de fornecedores na entrega de materiais necessários à continuidade das obras de infraestrutura no local.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, com o reconhecimento de que o atraso decorreu de fortuito externo ou de que foram insuficientes as provas em sentido contrário, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA PANDEMIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ALTERAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ADQUIRENTE DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. AUSÊNCIA DO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE PROFISSIONAL. RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de caso fortuito ou força maior para o atraso na entrega da unidade, mas sim fortuito interno, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. Alterar a conclusão do Tribunal estadual, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. A circunstância de estar em pauta empreendimento hoteleiro não desqualifica o adquirente como consumidor final, ausente que está aquisição pautada em exercício de atividade profissional. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional. Incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025, grifei.)<br>Por outro lado, ao contrário do que sustenta a parte recorrente, plena a compatibilidade da compreensão do Tribunal de origem de ser presumido o prejuízo material do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel pelo vendedor (e-STJ, fls. 269-271), não dependendo a indenização dos lucros cessantes, com efeito, ao contrário do que sustenta o recorrente, de prova de prejuízo.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES. SÚMULAS N. 83/STJ E 568/STJ.<br>A jurisprudência da Terceira Turma é firme no sentido de que, configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, os lucros cessantes são presumidos, aplicável inclusive nas hipóteses de ação resolutória do contrato do contrato de compra e venda do imóvel. Precedentes. Incidência da exegese das Súmulas n. 83/STJ e 568/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.191.407/PI, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025, grifei.)<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TRANSCURSO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES. PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu de recurso especial.<br>2. O Tribunal de origem concluiu pela mora da agravante na entrega das chaves do imóvel, reconhecendo o direito do agravado à indenização por lucros cessantes, com base na presunção de prejuízo pela privação do uso do bem.<br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se a agravante pode ser eximida da responsabilidade por lucros cessantes com fundamento na teoria da exceção de contrato não cumprido, alegando inadimplemento do agravado, e se as Súmulas 5, 7, 13 e 83 do STJ e 284 do STF são aplicáveis.<br>III. Razões de decidir<br> .. <br>IV. Dispositivo e tese<br>9. Agravo interno não provido. Tese de julgamento: "1. A análise de contrato e elementos fático-probatórios é vedada em recurso especial, conforme Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A fundamentação recursal deficiente atrai a incidência da Súmula n. 284/STF. 3. O prejuízo do comprador por atraso na entrega do imóvel é presumido, ensejando indenização por lucros cessantes."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 476 e 927; CPC/2015, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.165.815/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Quarta Turma, julgado em 20.03.2023.<br>(AgInt no REsp n. 2.201.774/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025, grifei.)<br>Quanto aos juros de mora, ao contrário do que sustenta a recorrente, esta Corte Superior entende que, no caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. VALORES OBJETO DE REEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ.DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>7. A Corte estadual concluiu que houve o inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não do comprador, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Entender de modo contrário exigiria a análise do contrato firmado entre as partes, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>8. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>9. No caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado. Precedentes.<br>IV. Dispositivo e tese<br>10. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A restituição integral das parcelas pagas é devida em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, conforme a Súmula n. 543/STJ, devendo os juros moratórios incidirem a partir da citação, e não do trânsito em julgado."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413 e 422.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.833.110/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019; STJ, AgInt no REsp n. 1.813.470/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/11/2019; AgInt no REsp n. 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2018; AgInt no AREsp n. 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/9/2019.<br>(AgInt no AREsp n. 2.672.946/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025, grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023).<br>2. Outrossim, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).<br>3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).<br>4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023, grifei.)<br>Quanto ao índice contratado para correção monetária, assim se pronunciou o acórdão recorrido (e-STJ, fl. 272, grifei):<br>Diversamente ao sustentado pela apelante, a correção do valor do contrato para fins de cálculo dos lucros cessantes deverá ser realizada pela tabela prática TJSP e não pelo índice IPC-FIPE previsto na avença somente para atualização do valor das parcelas mensais.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, para considerar que o IPC foi previsto no contrato também para a restituição dos valores pagos pelo recorrido, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>É como voto.