ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.<br>1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 se o Tribunal de origem se pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios mencionados no referido dispositivo de lei.<br>2. Neste caso, o compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de 1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo a ação sido ajuizada em 1º de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o prazo prescricional de dez anos previsto para a pretensão de resolução contratual.<br>3. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de animus domini, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva.<br>4.O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas. Incidência, no ponto, do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por TERESA CIANCI CORDEIRO e EURICO AUGUSTO CORDEIRO contra a decisão singular de fls. 1139-1143 (e-STJ), que não admitiu o seu Agravo em Recurso Especial.<br>A decisão agravada manteve o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o qual reformou a sentença de primeiro grau para julgar procedente a ação de rescisão de compromisso de compra e venda movida pela ora agravada, URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, em razão do inadimplemento contratual dos ora agravantes.<br>Em suas razões de agravo interno, os agravantes sustentam, em síntese, que a decisão singular deve ser reformada. Reiteram a ocorrência de omissão no acórdão recorrido, violando o artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Insistem na tese de prescrição da pretensão da agravada, com base nos artigos 206, §5º, e 2.028 do Código Civil, bem como no direito à aquisição do imóvel por usucapião, dada a posse mansa e pacífica por longo período. Argumentam, ainda, que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva da agravada, que não providenciou a documentação necessária para a liberação do financiamento imobiliário, configurando a exceção do contrato não cumprido, conforme o artigo 476 do Código Civil.<br>A parte agravada foi intimada e apresentou contraminuta, pugnando pela manutenção da decisão singular.<br>É o relatório .<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.<br>1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 se o Tribunal de origem se pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios mencionados no referido dispositivo de lei.<br>2. Neste caso, o compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de 1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo a ação sido ajuizada em 1º de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o prazo prescricional de dez anos previsto para a pretensão de resolução contratual.<br>3. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de animus domini, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva.<br>4.O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas. Incidência, no ponto, do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno não provido.<br>VOTO<br>Consta dos autos que URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES (doravante, URBANIZADORA) ajuizou ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos em face de TERESA CIANCI CORDEIRO e EURICO AUGUSTO CORDEIRO (doravante, TERESA e EURICO), em razão do inadimplemento de "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra" de imóvel, celebrado em 29 de novembro de 1998 (e-STJ fls. 43-48).<br>A autora alegou que a ré pagou apenas parte do preço ajustado, deixando de quitar o saldo remanescente de R$ 57.960,00 (cinquenta e sete mil, novecentos e sessenta reais), que deveria ser objeto de financiamento bancário. Notificada para purgar a mora, a ré permaneceu inerte. Pleiteou, assim, a resolução do contrato, a reintegração na posse do bem e a condenação da ré ao pagamento das penalidades previstas na Cláusula Sexta do contrato, ou, subsidiariamente, indenização correspondente ao valor locatício do imóvel, além das despesas condominiais, tributos e custos de reparo.<br>A ré, em sua defesa, arguiu a culpa da autora pela não obtenção do financiamento, em virtude da existência de hipoteca sobre o imóvel que impedia a operação, configurando a exceção do contrato não cumprido. Apresentou, ainda, reconvenção, pleiteando indenização por danos materiais e morais decorrentes da conduta da autora (e-STJ fls. 169-207).<br>O Juízo de primeira instância, por meio da sentença de fls. 692-701 (e-STJ), julgou improcedentes tanto a ação principal quanto a reconvenção, reconhecendo a inércia prolongada da autora, que somente ajuizou a demanda quase treze anos após o inadimplemento, o que caracterizaria a supressio. Declarou a sucumbência recíproca.<br>Interpostas apelações por ambas as partes, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento ao recurso da URBANIZADORA, reformando a sentença para julgar procedente a ação principal. O acórdão, da relatoria do Desembargador Natan Zelinschi de Arruda, afastou a prescrição e a tese de usucapião, declarou a inadimplência da ré, decretou a rescisão do contrato e determinou a reintegração de posse, condenando a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios (e-STJ fls. 759-767).<br>Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes. Os embargos da URBANIZADORA foram parcialmente acolhidos para integrar o acórdão, estabelecendo que a restituição das parcelas pagas pela ré se daria com a retenção de 10% (dez por cento) para despesas administrativas e multa de 2% (dois por cento) por descumprimento, além da responsabilidade da ré pelas despesas condominiais e tributos incidentes sobre o bem no período de ocupação, permitida a compensação (e-STJ fls. 784-789). Os segundos embargos da URBANIZADORA (e-STJ fls. 792-796) e os embargos de TERESA e EURICO (e-STJ fls. 775-782) foram rejeitados (e-STJ fls. 804-807 e 784-789, respectivamente).<br>Contra essas decisões, ambas as partes interpuseram recurso especial. TERESA CIANCI CORDEIRO e EURICO AUGUSTO CORDEIRO, em seu recurso especial (e-STJ fls. 810-835), com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, alegaram violação dos artigos 535 do Código de Processo Civil de 1973; 113, 128, 187, 206, § 5º, 422 e 476 do Código Civil. Sustentaram, em síntese, a ocorrência de omissão no acórdão recorrido, a prescrição da pretensão da autora, a exceção do contrato não cumprido por culpa da vendedora, que não viabilizou o financiamento, e a aquisição da propriedade por usucapião.<br>O presente agravo interno não merece provimento.<br>Com efeito, os argumentos apresentados pelos agravantes não são suficientes para infirmar os fundamentos da decisão singular, que analisou adequadamente a controvérsia e aplicou o direito à espécie de forma correta.<br>Primeiramente, no que tange à alegada violação ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, não se vislumbra qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão proferido pelo Tribunal de origem. A Corte estadual abordou de maneira clara e fundamentada todas as questões essenciais para o deslinde da controvérsia, especialmente a inocorrência de prescrição e a caracterização do inadimplemento contratual por parte dos ora agravantes. Conforme ressaltado na decisão agravada, a prestação jurisdicional foi entregue de forma completa, ainda que o resultado do julgamento tenha sido desfavorável aos interesses dos agravantes.<br>No mérito, a questão central reside na análise da prescrição e da culpa pela rescisão do contrato. A decisão singular, em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, acertadamente afastou a tese de prescrição. O compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de 1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo a ação sido ajuizada em 1º de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o prazo prescricional de dez anos.<br>Nesse sentido, o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi preciso ao analisar a questão temporal, conforme se extrai do seguinte excerto:<br>"Registre-se que a contagem do prazo envolvendo lapsos cronológicos do Código Civil de 2002 tem início, simultaneamente, com o próprio Código, por conseguinte, não se vislumbra o transcurso de 10 anos, haja vista que a presente ação fora proposta em 1º de fevereiro de 2011, fls. 02, ao passo que o Código Civil de 2002 entrara em vigor a partir de janeiro de 2003." (e-STJ Fl. 763).<br>Da mesma forma, não prospera a alegação de usucapião. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de animus domini, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva. Enquanto vigente a relação contratual, a posse é exercida em nome do promitente vendedor, não se podendo falar em aquisição da propriedade por usucapião.<br>Quanto à culpa pela rescisão do contrato, a decisão singular alinhou-se ao entendimento do Tribunal de origem, que concluiu pela inadimplência dos agravantes. A alegação de que a agravada não forneceu a documentação necessária para o financiamento não foi comprovada nos autos. A obrigação de obter o financiamento era dos compradores, e a mera existência de uma hipoteca sobre o imóvel, da qual tinham ciência, não constituía óbice intransponível, nem justificava a suspensão indefinida dos pagamentos. O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas:<br>"Por outro lado, a inadimplência da apelada é notória, já que deixou de pagar as parcelas pactuadas, consequentemente, descumprira o avençado, o que é suficiente para a resilição. Destaque-se que a alegação genérica e superficial da requerida, de que a documentação por parte da requerente estaria pendente, o que inviabilizara o financiamento para a aquisição do imóvel, não pode sobressair, porquanto não havia óbice para que a ré consignasse em pagamento os valores correspondentes, contudo, optou pela omissão, utilizando-se de oportunismo inconsequente, com o aspecto teleológico de enriquecimento sem causa." (e-STJ Fl. 766).<br>Portanto, a análise das questões suscitadas no recurso especial demandaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte. A decisão singular, ao aplicar corretamente o direito e a jurisprudência consolidada, deve ser mantida em sua integralidade.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.