ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO . AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>4."Não se conhece do recurso com fundamento em divergência jurisprudencial quando o acórdão indicado como paradigma foi proferido pelo mesmo tribunal prolator do acórdão impugnado, situação que atrai a incidência da Súmula 13 do STJ" (AgInt no AREsp n. 2.696.515/PE, Relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 22/5/2025).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes fundamentos: incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ (fls. 855-858).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls.682-684):<br>APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PROPOSTA PELOS PROPRIETÁRIOS DOS IMÓVEIS CONTRA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E TERCEIROS ADQUIRENTES. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO PROPOSTA PELOS TERCEIROS ADQUIRENTES CONTRA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E PROPRIETÁRIOS DOS IMÓVEIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA E IMPROCEDÊNCIA DA SEGUNDA. REUNIÃO DOS RECURSOS PARA JULGAMENTO CONJUNTO.<br>INCONFORMISMO FORMAL DOS TERCEIROS ADQUIRENTES. ALEGAÇÃO EM CONTRARRAZÕES DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOCORRÊNCIA. ARGUMENTOS DE FATO E DE DIREITO QUE SÃO CAPAZES DE ENFRENTAR OS FUNDAMENTOS ADOTADOS PELO JUÍZO. APELO NA AÇÃO DE RESCISÃO DE . CONTRATO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PROPRIETÁRIOS QUE ALIENARAM, POR MEIO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, IMÓVEIS DE SUA PROPRIEDADE PARA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS CORRÉ, COM AUTORIZAÇÃO PARA VENDA PARA TERCEIROS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS QUE FIRMOU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL COM OS TERCEIROS ADQUIRENTES. PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. ACOLHIMENTO COM REFLEXOS NO CONTRATO FIRMADOELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA COM TERCEIROS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA ADMINISTRADORA CORRÉ INCONTROVERSO. RESCISÃO CORRETAMENTE DECLARADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CPC. REINTEGRAÇÃO DE POSSE A FAVOR DOS PROPRIETÁRIOS. CABIMENTO. CONTRATO PRIMITIVO QUE ESTABELECE EXPRESSAMENTE A NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA E CUMPRIMENTO DAS CONDIÇÕES NELE ESTABELECIDAS EM CASO DE VENDA A TERCEIROS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO POR TERCEIROS COM A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA QUE EXPRESSAMENTE RESSALVA QUE ESTA POSSUI APENAS DIREITOS DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS TERCEIROS ADQUIRENTES. ADMINISTRADORA QUE NÃO ERA LEGÍTIMA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL ATÉ A QUITAÇÃO DO PREÇO COM OS PRIMITIVOS PROPRIETÁRIOS. CONFIGURAÇÃO DE VENDA A NON DOMINO ENTRE A ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E OS TERCEIROS ADQUIRENTES. PRIMITIVOS VENDEDORES QUE PERMANECEM COMO PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL ATÉ QUITAÇÃO TOTAL DO PREÇO. ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ QUE NÃO SOCORRE OS TERCEIROS ADQUIRENTES, POR TEREM CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE QUE A MANUTENÇÃO DO SEU NEGÓCIO JURÍDICO DEPENDIA DIRETAMENTE DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA ADMINISTRADORA NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM OS PROPRIETÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE SE IMPOR AOS LEGÍTIMOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEIL A ACEITAÇÃO DE CONDIÇÕES DE UM CONTRATO DO QUAL NÃO PARTICIPARAM. TERCEIROS QUE ADQUIRIRAM DA ADMINISTRADORA SOMENTE A POSSE PRECÁRIA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO NA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO . PAGAMENTOS QUE NÃO TEM A FORÇA DEEM PAGAMENTO EXTINGUIR A OBRIGAÇÃO E A QUITAÇÃO DE PARCELAS DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO PELOS TERCEIROS ADQUIRENTES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA NA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELOS PROPRIETÁRIOS CORRESPONDENTE AO VALOR DOS IMÓVEIS REINTEGRADOS E DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL. RESPONSABILIDADE DOS TERCEIROS ADQUIRENTES LIMITADA A APENAS UM DOS IMÓVEIS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS<br>INCONFORMISMO FORMAL DOS PROPRIETÁRIOS. PRETENSÃO DE LUCROS CESSANTES DESDE A IMISSÃO DA POSSE ATÉ A DESOCUPAÇÃO DOS IMÓVEIS. INTEPRETAÇÃO LÓGICA E SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL EM CONJUNTO COM O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. ART. 322, §2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO (ALUGUERES). CABIMENTO EM RAZÃO DO USO INDEVIDO DO IMÓVEL DESDE A IMISSÃO DA POSSE ATÉ A DESOCUPAÇÃO. VALOR DOS ALUGUERES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA NA CONTESTAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram conhecidos, em parte e nessa extensão acolhidos, conforme a seguinte ementa (fl. 736):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, LUCROS CESSANTES E TUTELA ANTECIPADA. CONSECTÁRIOS LEGAIS INCIDENTES SOBRE A CONDENAÇÃO IMPOSTA. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM LITÍGIO. OMISSÃO. VÍCIO VERIFICADO E SANADO. PRETENSÃO À COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEPOSITADOS PELOS DEVEDORES, ORA EMBARGADOS, NA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO EM APENSO. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO NÃO DEDUZIDO NAS RAZÕES DA APELAÇÃO CÍVEL. INCABÍVEL APRECIAÇÃO NO TOCANTE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, ACOLHIDO, COM EFEITOS INFRINGENTES.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 745-782), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, alegou-se dissídio jurisprudencial entre o decidido pelas 5ª e 7ª Câmaras Cíveis do TJPR, além de violação dos arts.113, 421, 422, 464 e 1.418 do Código Civil.<br>A parte recorrente aduziu que "o venerando acórdão vergastado sustenta que em virtude do inadimplemento e consequente rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre os PROPRIETÁRIOS ORIGINÁRIOS e a EMPRESA JGALY, devem as partes retornar ao status quo ante, configurando-se, no seu entender, a venda a non domino do subsequente contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre estes TERCEIROS ADQUIRENTES e a EMPRESA JGALY. Todavia, a referida qualificação jurídica atribuída aos fatos tidos como verdadeiros no venerando acórdão vergastado, data maxima venia, se afigura absurda e teratológica, na medida em que houve clara negativa de vigência e contrariedade ao disposto nos arts. 421, 422, 464, 1.418, da Lei Federal 10.406/2002, bem como ao princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 113 da Lei Federal 10.406/2002" (fl.765). Acrescentou que "se os PROPRIETÁRIOS ORIGINÁRIOS venderam cada um dos imóveis pelo preço de R$ 207.200,00 à EMPRESA JGALY, inclusive autorizando-a expressamente que comercializasse os imóveis com terceiros, e de outro, se foi decretada por inadimplemento a rescisão, desses compromissos de compra e venda firmados entre os PROPRIETÁRIOS ORIGINÁRIOS e a EMPRESA JGALY, atingindo a sua eficácia, portanto, sem qualquer discussão quanto a sua validade e existência, para determinar que as partes retornassem ao status quo ante, isto significa que, por esse motivo, o subsequente compromisso de compra e venda pactuado entre estes TERCEIROS ADQUIRENTES e a EMPRESA JGALY também possui plena validade, data maxima venia, não se tratando, pois, de venda a non domino, o que por si só, já evidencia o equívoco no venerando acórdão recorrido e consequente negativa de vigência aos arts. 421, 422, 464, 1.418, da Lei Federal 10.406/2002, bem como ao princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 113 da Lei Federal 10.406/2002" (fl.767).<br>No agravo (fls. 861-871), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 875-878).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO . AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>4."Não se conhece do recurso com fundamento em divergência jurisprudencial quando o acórdão indicado como paradigma foi proferido pelo mesmo tribunal prolator do acórdão impugnado, situação que atrai a incidência da Súmula 13 do STJ" (AgInt no AREsp n. 2.696.515/PE, Relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 22/5/2025).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>A alegação de afronta ao disposto no art. 464 do CC, que estabelece: "Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação" não foi analisada pelo Tribunal de origem e não foi objeto dos embargos de declaração opostos, circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de prequestionamento. Assim, devem ser aplicadas as Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>No que diz respeito à alegação de afronta dos arts.113, 421, 422, e 1.418 do Código Civil, a reapreciação das conclusões do acórdão mencionado encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>O Tribunal de origem assim decidiu (fl. 698):<br>Consta na cláusula quarta do compromisso de compra e venda firmado entre os proprietários e a empresa ré que: "O ingresso na posse imediata se dá no ato da assinatura deste contrato mediante a cláusula "constituti", sendo, no entanto, que a transcrição imobiliária para a COMPRADORA ou para quem ele indicar ocorrerá por ocasião do final do pagamento".<br>Já a cláusula sexta dispõe que: "Os VENDEDORES declaram ciência de que o imóvel será oferecido a terceiros e poderá ser negociado pelo preço e condições que convier a COMPRADORA, quando restará expressamente ressalvada a existência das condições aqui estabelecidas".<br>Embora os proprietários tenham autorizado a negociação do imóvel com terceiros, foi ressalvado expressamente no contrato que as condições estabelecidas deveriam ser observadas e respeitadas, notadamente no que se refere a transferência do imóvel somente após a quitação do preço.<br>Por seu turno, a cláusula quarta do compromisso de compra e venda celebrado entre a empresa ré e os terceiros adquirentes estabelece que: "O ingresso na posse pelos COMPRADORES é em caráter precário, sendo que somente será consolidada quando do final do pagamento".<br>E a cláusula quinta dispõe que: "Os COMPRADORES declaram ciência de que o título dominial somente será transcrito como ultimado o pagamento de todos os valores, ainda, que reconhecem que o imóvel continuará sob o domínio do titular originário até a efetiva transcrição".<br>Além disso, na cláusula primeira consta expressamente em destaque que a empresa ré era somente detentora dos direitos de comercialização de imóvel  .. <br>No caso em tela, o acórdão examinou minuciosamente os contratos firmados entre os proprietários, a administradora e os terceiros adquirentes, reconhecendo a existência de cláusulas que condicionavam a validade da alienação à quitação do preço e à observância de requisitos específicos, além de destacar a ciência inequívoca dos adquirentes quanto à precariedade da posse. Trata-se, portanto, de interpretação de cláusulas contratuais à luz do contexto fático.<br>O acórdão impugnado baseou-se em elementos probatórios constantes dos autos para reconhecer o inadimplemento contratual da compromissária compradora, a ausência de boa-fé dos terceiros adquirentes, a posse precária exercida por estes e a legitimidade da reintegração de posse aos proprietários originários.<br>Nesse contexto, decidiu (fls. 698-699):<br>Portanto, é evidente que os terceiros adquirentes adquiriram a posse precária do imóvel de pessoa que não era proprietária, pois constou expressamente que a vendedora era apenas detentora dos direitos de comercialização.<br>Não obstante a autorização dos proprietários para a venda do imóvel para terceiros, não se pode olvidar que desde o início os terceiros adquirentes tinham plena ciência de que o compromisso de compra e venda firmado com a empresa ré estava atrelada a observância das condições estabelecidas no compromisso de compra e venda firmado pela Administradora Jgaly com os proprietários.<br>Rever a conclusão do acórdão demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>No que tange ao alegado dissídio jurisprudencial, apontado nas razões de recurso em sua parte final (fl. 782), afirma-se que há divergência entre o decidido por distintas Câmaras do TJPR.<br>Ressalte-se que a divergência jurisprudencial deve ser entre Tribunais diferentes (Súmula n. 13/STJ).<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.