DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado, nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional..<br>Agravo em recurso especial interposto em: 3/7/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 13/10 /2025.<br>Ação: de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c indenização por danos materiais e lucros cessantes.<br>Sentença: julgou procedentes os pedidos da parte autora, ELIO LOECHNER. (e-STJ fls. 3.657-3.661).<br>Acórdão: os recursos de apelação interpostos pelas partes rés, TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA, e NEXUS HOTEL E RESIDENCES, foram parcialmente providos apenas para redistribuir os ônus de sucumbência, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fls. 4.152-4.167):<br>APELAÇÕES CÍVEIS. CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, TENDO COMO CAUSA DE PEDIR O ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL REJEITADA, ANTE A AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL À CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELA CONSTRUTORA REJEITADA, COM A APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO INTEGRANTES DO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO "NEXUS HOTEL E RESIDENCES". REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU A PREÇO DE CUSTO DESCARACTERIZADO POR VIOLAR AS REGRAS ESPECÍFICAS DOS ART. 58 A 63 DA LEI 4591/64. NEGÓCIO REALIZADO DIRETAMENTE PELA CONSTRUTORA DETENTORA DOS DIREITOS AQUISITOS DO TERRENO, QUE NEGOCIOU AS VENDAS DAS FRAÇÕES IDEAIS INDIVIDUALMENTE COM OS ADQUIRENTES, SEM QUALQUER CONTATO COM OS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE INGERÊNCIA DOS ADQUIRENTES NO CONTROLE E ADMINISTRAÇÃO DAS OBRAS E NAS FINANÇAS. CONTA BANCÁRIA ADMINISTRADA DIRETAMENTE PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA, INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. CONTRATO TÍPICO DE ADESÃO SUJEITO ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA FINALISTA MITIGADA. O FATO DE O AUTOR TER ADQUIRIDO AS UNIDADES PARA INVESTIMENTO NÃO AFASTA A APLICAÇÃO DAS NORMAS PROTETIVAS CONSUMERISTA, ANTE A HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA ANTE A AUSÊNCIA DE EXPERTISE NO MERCADO IMOBILIÁRIO (INVESTIDOR OCASIONAL OU CONSUMIDOR INVESTIDOR). PRECEDENTES DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PLENAMENTE CARACTERIZADO E RECONHECIDO PELOS RÉUS. APLICAÇÃO DO VERBETE 543 DA SÚMULA DE JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR À RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM A DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES DESEMBOLSADOS, EM RAZÃO DA CULPA DO VENDEDOR. A CRISE NO SETOR PETROLEIRO QUE ATINGIU O MERCADO IMOBILIÁRIO DE MACAÉ CONSTITUI FORTUITO INTERNO, QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DAS RÉS, EM RAZÃO DO RISCO DO EMPREENDIMENTO, INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA. JUROS DE MORA QUE INCIDEM A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO C. C. LUCROS CESSANTES QUE FORAM AFASTADOS NA SENTENÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA COM A REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 86 DO CPC. PRECEDENTES DO TJRJ, INCLUSIVE, DESTA CÂMARA. RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, EM RAZÃO DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR NO TOCANTE AOS LUCROS CESSANTES E DANO MORAL, QUE NÃO INTEGRARAM A CONDENAÇÃO E À CORREÇÃO MONETÁRIA, QUE FOI FIXADA NA SENTENÇA NOS TERMOS DO POSTULADO PELAS RÉS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR DOS APELANTES NESSES PONTOS DE IRRESIGNAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS NAS PARTES EM QUE FORAM CONHECIDOS.<br>Embargos de Declaração: opostos pelas partes rés, TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA, e NEXUS HOTEL E RESIDENCES, foram rejeitados (e-STJ fls. 4.300-4.308).<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 485, VI, 489, § 1º, VI, 1.022, do CPC; arts. 32, § 2º, 50 a 58 e 63, da Lei 4.591/1964; arts. 421, 421-A, 422, do CC; art. 7º, da Lei n. 13.874/2019; e art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, bem como dissídio jurisprudencial. Além de negativa de prestação jurisdicional, aduz que o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência dos demais tribunais ao aplicar o "CDC diante do expresso regime de obra por administração". Sustenta ser parte ilegítima para constar no polo passivo da ação. Afirma "que o próprio condomínio é quem recebe os valores e tem toda a gerência sobre o projeto". Assevera que "não há como a construtora/recorrente restituir 100% dos valores pagos pelo recorrido, se não foi ela quem os recebeu". Expõe porque (e-STJ fls. 4.410):<br>(..) Ocorre que a construtora recebe neste projeto, 18% de taxa de administração relativa ao faturamento bruto e não líquido do que é auferido (previsão expressa no contrato firmado entre as partes), que incide sobre todos os custos da obra, isto é, está é a única remuneração da construtora.<br>Insurge-se contra a determinação do pagamento dos valores feitos pela parte recorrida, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação e a aplicação de juros de mora a partir da citação dos recorrentes ao invés do trânsito em julgado, caso o acórdão seja mantido. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial e a redistribuição dos ônus de sucumbência.<br>Após a publicação da DECISÃO de fls. 4.932-4.936 (e-STJ), a qual cuidou somente do agravo em recurso especial interposto pelo CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL & RESIDENCES (e-STJ fls. 4.832-4.849), o agravante ELIO LOECHNER opôs embargos de declaração (e-STJ fls. 4.940-4.942), aduzindo que as demais rés também interpuseram agravos em recurso especial, os quais não teriam ainda sido julgados e, requer a efetiva prestação jurisdicional.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da violação do art. 489 do CPC<br>Do exame do acórdão recorrido, constata-se que as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo que a prestação jurisdicional foi esgotada.<br>É importante salientar que a ausência de manifestação a respeito de determinado ponto não deve ser confundida com a adoção de razões contrárias aos interesses da parte. Logo, não há contrariedade ao art. 489 do CPC, pois o Tribunal de origem decidiu de modo claro e fundamentado.<br>No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.547.208/SP, Terceira Turma, DJe 19/12/2019 e AgInt no AREsp n. 1.480.314/RJ, Quarta Turma, DJe 19/12/2019.<br>- Da violação do art. 1.022 do CPC (Súmula 284 do STF)<br>A parte recorrente alega genericamente a existência de teses não enfrentadas, sem, contudo, apontar de forma clara e específica a presença de obscuridade, omissão, contradição ou erro material que justifiquem a interposição de embargos de declaração, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC/2015.<br>A ausência de delimitação objetiva dos vícios apontados configura deficiência na fundamentação recursal, o que impede o conhecimento do recurso especial. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 284/STF, segundo a qual "é inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>Nesse sentido: REsp n. 2.225.712/SP, Terceira Turma, DJEN de 11/9/2025; e AgInt no REsp n. 2.129.443/RJ, Quarta Turma, DJEN de 11/4/2025.<br>- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere a constatação do TJ/RJ de que a contratação não se enquadrava nas regras do regime de construção por administração a preço de custo, visto que restou totalmente descaracterizado, tratando-se de um contrato típico de adesão de compra e venda de imóveis em construção, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.<br>Desse modo, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente, ou seja: a descaracterização do enquadramento do contrato nas regras do regime de construção, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024.<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Julgo prejudicado o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, bem como os embargos de declaração, opostos por ELIO LOECHNER (e-STJ fls. 4.940-4.942).<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 10% sobre o valor da condenação (e-STJ fls. 4.467) para 12% (doze por cento).<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO.<br>1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c indenização por danos materiais e lucros cessantes.<br>2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.<br>3. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.<br>4. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.<br>5. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>6. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>7. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.