DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por BETANIA DA SILVA AVILA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ fls. 797):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - COMPRA DE IMÓVEL - CLÁUSULA QUE ESTIPULA PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA - VALIDADE - VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À DATA DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - TARIFA DE EVOLUÇÃO DA OBRA COBRADA APÓS ENTREGA DAS CHAVES - ILEGALIDADE - TAXA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO - COBRANÇA IRREGULAR. São aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor aos contratos particulares de natureza imobiliária. É válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção que permite prorrogação do prazo inicial para entrega da obra. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." (Tema 996 STJ) Não há ilegalidade na cobrança da taxa de evolução da obra durante o prazo da construção até a entrega das chaves. Todavia, reputa-se indevida a sua incidência após esse prazo.<br>Opostos embargos declaratórios, os quais foram rejeitados, a recorrente afirma que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos de lei federal:<br>a) arts. 489, § 1º, VI, 926 e 1.022, I e II, e parágrafo único, todos do CPC  por omissão pelo Colegiado estadual quanto a premissa fática relevante, capaz, em tese de infirmar a conclusão jurídica alcançada, notadamente à luz da jurisprudência desta Corte Superior. Tratar-se-ia de saber se a recorrida, na qualidade de incorporadora, procedeu ou não ao registro das frações ideais antes da negociação e outorga dos contratos, conforme prescreve o artigo 32 da Lei n 4.591/64;<br>b) arts. 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64  na medida em que o acórdão recorrido deixou de observar que o fato gerador da multa prevista no parágrafo 5º do artigo 35 da Lei nº 4.591/64 é a venda da unidade imobiliária na planta sem o prévio registro/averbação da incorporação imobiliária.<br>Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil (e-STJ fls. 932), a parte recorrida não se manifestou.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal).<br>A insurgência merece parcial provimento.<br>Especificamente quanto à aplicabilidade da multa prevista no 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, de fato, como aduzem os recorrentes, o entendimento perfilhado pela Corte local é claro no sentido de que a multa em questão não tem como fato gerador "a ausência do prévio registro da incorporação mobiliária", senão apenas o descumprimento da obrigação de outorga dos contratos relativos à fração ideal de terreno, de acordo com a discriminação constante da alínea "i" do artigo 32 da referida lei. Assim se fundamentou o acórdão recorrido para afastar a aplicação da multa (e-STJ fls. 666):<br>Da leitura dos dispositivos transcritos, necessário concluir que não há que se falar em incidência da citada multa, quando o fato gerador for a ausência do "prévio registro da incorporação imobiliária".<br>A referida multa somente tem lugar quando descumprido, pelo incorporador, a obrigação da outorga dos contratos relativos à fração ideal de terreno, de acordo com discriminação constante da alínea i, do art. 32.<br> Grifos acrescidos <br>Encampando entendimento diverso  no sentido de que o fato gerador da multa prevista no § 5º do artigo 35 da Lei nº 4.591/64 não é a falta de outorga dos contratos, mas sim a ausência de prévio registro da incorporação imobiliária  , os recorrentes opuseram embargos declaratórios ao acórdão que julgou a apelação para que a Corte local se pronunciasse especificamente sobre essa premissa fática. Os embargos foram rejeitados, reiterando o Tribunal de origem que a legislação não prevê a incidência da multa em decorrência da ausência de "prévio registro da incorporação imobiliária" (e-STJ fls. 875):<br>Conforme consignado no acórdão embargado, a legislação não prevê a incidência da multa em decorrência da ausência de "prévio registo da incorporação imobiliária".<br>A multa pretendida pelos embargados relaciona-se ao descumprimento, pelo incorporador, da obrigação da outorga dos contratos relativos à fração ideal de terreno, de acordo com discriminação constante da alínea i, do art. 32.<br>Essa interpretação do § 5º do artigo 35 da Lei nº 4.591/64 não encontra, todavia, ressonância na jurisprudência desta Corte Superior, a qual se orienta no sentido que "o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas uma vez registrados os documentos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/1964, sendo suscetível de sofrer a multa do art. 35, § 5º, no caso de violação".<br>Nesse sentido, cito os seguintes precedentes:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. MULTA. ARTIGO 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. AÇÃO DO ADQUIRENTE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE. ARTIGO 27 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2. O descumprimento do dever de arquivar os documentos relativos ao empreendimento no Cartório de Registro Imobiliário competente sujeita o incorporador à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Precedentes.<br>3. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o prazo prescricional quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica a qualquer hipótese de inadimplemento contratual em relações de consumo, restringindo-se às ações que buscam a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é o caso. Precedentes.<br>4. Diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.<br>5. No caso concreto, tendo sido a ação ajuizada em 2012 e o negócio jurídico celebrado em 2006, não há falar em prescrição.<br>6. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 24/9/2018.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA. APLICAÇÃO. CDC. MATÉRIA JURÍDICA NÃO APRECIADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. INDENIZAÇÃO. FATOS E PROVAS INSUSCETÍVEIS DE REEXAME.<br>- Não se conhece do recurso especial no tocante à matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem.<br>- Ao concluir o Tribunal Estadual pela ausência de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imóvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a modificação do julgado no particular em sede especial.<br>- O art. 32 da Lei n.º 4.591/64 dispõe que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação.<br>- O descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei n.º 4.591/64. Precedentes.<br>Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.<br>(REsp n. 678.498/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2006, DJ de 9/10/2006, p. 286.)<br>AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.<br>1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.<br>Precedentes.<br>2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial.<br>(AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010, DJe de 27/5/2010.)<br>DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOJA EM CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO REGISTRO EM CARTÓRIO EXIGIDO NO ART. 32, LEI 4.591/64. CLÁUSULA CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. ENUNCIADO N. 5 DA SÚMULA/STJ. DANO MORAL. ARTS. 1.059 E 1.060, CC. INAPLICABILIDADE. MULTA. ART. 35, § 5º, LEI 4.591/64. CABIMENTO. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO.<br>I - Tendo o acórdão se fundado na interpretação da cláusula contratual para extrair-lhe conteúdo leonino, resta vedado o reexame do tema nesta Corte, a teor do verbete sumular n. 5/STJ.<br>II - A alegação, na espécie, de ofensa aos arts. 1.059 e 1.060 do Código Civil, que dizem respeito às perdas e danos, não se presta ao exame do cabimento ou não de danos morais.<br>III - Na linha da jurisprudência desta Corte, "o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas uma vez registrados os documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964, sendo suscetível de sofrer a multa do art. 35, § 5º, no caso de violação".<br>(REsp n. 192.182/MG, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 20/11/2001, DJ de 18/2/2002, p. 447.)<br>É de se concluir, portanto, ao contrário da interpretação perfilhada pelo Tribunal de origem, que a ausência de prévio registro da incorporação imobiliária, mais especificamente da fração ideal do imóvel negociado, implica inobservância da obrigação registral por parte do incorporador, apta a atrair a incidência da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.<br>Tratando-se, portanto, de fato capaz de, em tese, infirmar a conclusão alcançada pela Corte local quanto à aplicabilidade da multa pelo descumprimento dos deveres registrais da incorporadora, verifica-se a alegada violação ao artigo 1.022 do CPC, nesse preciso aspecto. Com efeito, o art. 32 da Lei nº 4.591/1964 dispõe que o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação. Trata-se de requisito necessário à outorga válida dos contratos de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado na Lei nº 4.591/1964.<br>Diante do silêncio do Tribunal de origem quanto a essa questão aduzida no recurso, verifica-se a violação ao artigo 1.022 do CPC, prejudicada a análise da tese violação aos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64.<br>Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na extensão conhecida, dou provimento para reconhecer a violação ao artigo 1.022 do CPC para anular o acórdão dos embargos declaratórios, prejudicada a análise das demais teses recursais, e determinar o retorno dos autos à origem para que o Colegiado estadual se pronuncie expressamente a respeito do cumprimento ou não da obrigação de registro, pela incorporadora, das frações ideais de imóvel negociadas dentro do prazo previsto no caput do artigo 35 da Lei nº 4.591/64, requisito necessário à outorga válida dos respectivos contratos de compra e venda, sob pena de aplicação da penalidade prevista no § 5º do artigo 35 da mesma lei.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA