ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. Segundo a jurisprudência dessa Corte Superior, "a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).<br>3. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>4. "Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem" (REsp n. 2.141.417/SC, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 1.254-1.266) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao recurso (fls. 1.246-1.249).<br>Em suas razões, a parte alega que "a r. decisão monocrática, em relação ao art. 1.022 do CPC, afirmou que o acórdão recorrido estaria em consonância com "o entendimento dessa Corte Superior", invocando a hipótese do inc. IV do art. 932 do CPC5, mas esta hipótese só se perfaz quando existe precedente formalmente vinculante emanado do STJ (Súmula, acórdão de julgamento de recursos repetitivos, de IRDR ou IAC). Neste caso, a decisão citou um julgamento isolado (R Esp nº. 2.141.417/SC, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025) no sentido de que "o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real", do mesmo Relator, denotando se tratar de entendimento pessoal e pontual e não de "entendimento dessa Corte Superior", que não se reflete na análise dos julgados que originaram a Súmula 308/STJ" (fls. 1.257-1.258).<br>Afirma que "o STJ não afirmou, em nenhum dos acórdãos que conduziram à Súmula 308, que o entendimento seria inaplicável aos contratos de imóveis residenciais não submetidos ao SFH" (fl. 1.259).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada apresentou impugnação (fls. 1.279-1.281).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. Segundo a jurisprudência dessa Corte Superior, "a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).<br>3. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>4. "Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem" (REsp n. 2.141.417/SC, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 1.246-1.249):<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ (fls. 1.175-1.177).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 933-934):<br>APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CEF. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A CEF. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. GARANTIA HIPOTECÁRIA INSCRITA NO REGISTRO. RECURSO PROVIDO. 1. Trata-se de Apelação interposta em face da Sentença, que julgou procedentes os pedidos formulados na presente Ação Ordinária, objetivando a desconstituição das hipotecas incidentes sobre imóveis objetos de contratos de promessa de compra e venda. 2. O cerne da controvérsia diz respeito à eficácia ou não da hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e a instituição financeira perante compromissário comprador de imóvel residencial, em observância ao entendimento veiculado na Súmula 308 do STJ ("a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). 3. O entendimento sedimentado na Súmula 308/STJ é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Muito embora inexista expressa ressalva no texto da Súmula 308/STJ acerca da necessidade de ter sido o financiamento firmado sob a regência das normas do Sistema Financeiro da Habitação - SFH para a sua aplicabilidade, tal conclusão decorre da análise dos precedentes que deram origem ao verbete sumular, que dizem respeito exclusivamente a contratos submetidos ao referido programa de financiamento habitacional. 4. In casu, tratam-se de contratos de promessa de compra e venda de imóveis não vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, razão pela qual não há que se invocar o verbete da Súmula 308/STJ para justificar a desconstituição das hipotecas incidentes sobre as unidades imobiliárias e firmadas entre a construtora e a CEF. 5. Para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o mero acordo de vontade entre as partes. A transmissão do domínio se opera efetivamente com a inscrição do título no registro imobiliário, conferindo-lhe eficácia erga omnes, de modo que a celebração do contrato gera apenas direitos obrigacionais oponíveis pelas partes entre si, e não contra terceiros. Especificamente em relação à promessa de compra e venda, a teor do que dispõe o art. 1.417 do Código Civil, somente com o registro no Cartório adquire o promitente comprador a titularidade do direito real à aquisição do imóvel. 6. Na hipótese em tela, as hipotecas firmadas entre a construtora do imóvel e a CEF foram levadas a registro em 09/04/2015. Em relação às promessas de compra e venda, contudo, não foram devidamente inscritas no registro imobiliário. 7. Logo, tendo sido as hipotecas devidamente registr adas, assumindo eficácia real, embora as garantias tenham sido instituídas após à celebração dos contratos de promessa de compra e venda, deve prevalecer em relação a estes negócios jurídicos, eis que dotadas de eficácia erga omnes, daí se concluir pela improcedência do cancelamento da hipoteca. 8. Apelação conhecida e provida.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.045-1.047).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 1.121-1.148), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) arts. 489, § 1º, VI, 927, IV, e 1.022, "caput", II e parágrafo único, II, do CPC, pois "o acórdão recorrido deixou de observar o enunciado da Súmula nº 308 desse C. Superior Tribunal de Justiça.  .. . extrai-se de simples leitura do excerto do Acórdão acima transcrito que, para a Corte Regional a quo, a Súmula 308 do STJ somente poderia ser aplicada aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro Habitacional, o que, em tese, não teria acontecido com os recorrentes - em que pese ser inequívoco que o empreendimento residencial fora financiado com recursos do SBPE e FGTS, e, portanto, submetidos ao SFH - que daí porque supostamente seria válida a hipoteca lançada sobre seus imóveis" (fls. 1.129-1.130);<br>(ii) art. 51, IV, da Lei n. 8.078/1990, "seja pelo fato de a cláusula contratual que instituiu hipoteca sobre os imóveis - já comercializados aos recorrentes - ser nula de pleno direito por estabelecer desigualdade contratual em prejuízo do consumidor; seja pela incompatibilidade da mencionada cláusula com a boa-fé - também resguardada pelo dispositivo violado - dos consumidores que adquiriram os imóveis livres e desembaraçados de quaisquer ônus, quitando integralmente suas obrigações, e que foram surpreendidos pela instituição posterior de garantia hipotecária, sobre os referidos imóveis, através de contrato firmado sem a sua participação" (fl. 1.128); e<br>(iii) art. 22, § 1º, da Lei n. 4.864/1965, sob alegação de que "o acórdão recorrido, ao reformar a decisão do juízo singular para manter a hipoteca lançada indevidamente sobre os imóveis dos recorrentes, viola também o art. 22, §1º, da lei federal 4.864/1965, haja vista que a prova de quitação dos valores devidos pelos adquirentes à construtora, nos termos em que pactuados, é suficiente para o deferimento da pretensão de reconhecimento da ineficácia da hipoteca lançada sobre os bens, devendo o presente recurso ser provido neste particular, para restabelecer a sentença, nos termos em que proferida" (fl. 1.134).<br>No agravo (fls. 1.196-1.204), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 1.212-1.216).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>Segundo o Tribunal de origem, "a promessa de compra e venda sem inscrição no registro imobiliário não possui aptidão para afastar a garantia hipotecária com eficácia real que grava o bem. Examinando o documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis (fls. 179/195), constato que as hipotecas firmadas entre a construtora do imóvel e a CEF foram levadas a registro em 09/04/2015. Em relação às promessas de compra e venda, contudo, não foram devidamente inscritas no registro imobiliário. Logo, tendo sido as hipotecas devidamente registradas, assumindo eficácia real, embora as garantias tenham sido instituídas após à celebração dos contratos de promessa de compra e venda, deve prevalecer em relação a estes negócios jurídicos, eis que dotadas de eficácia erga omnes, daí se concluir pela improcedência do cancelamento da hipoteca determinada pelo MM Juízo a quo" (fls. 931-932 - grifei).<br>No mesmo sentido é o entendimento dessa Corte Superior, segundo a qual, "conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem.  .. . O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real" (REsp n. 2.141.417/SC, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025).<br>Por fim, constata-se que, apesar de opostos embargos de declaração, a tese de nulidade por cláusula abusiva não foi expressamente indicada nas razões do recurso e nem enfrentada pelo Tribunal.<br>Assim, o Tribunal de origem não foi instado, no momento oportuno, a se manifestar acerca do tema. Portanto, é inafastável a incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Nos termos da jurisprudência dessa Corte Superior, "a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado desta Corte Superior de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.<br>Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. A propósito, cito jurisprudência desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel (efeito erga omnes). Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.801.448/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023.)<br>Nesse mesmo sentido: REsp n. 2.094.396/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 24/6/2024; REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023; AgInt no AREsp n. 304.012/MG, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 23/3/2018; REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018; e REsp n. 13.639/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 20/10/1992, DJ de 16/11/1992, p. 21144.<br>Desse modo, não havendo inscrição da promessa de compra e venda no registro imobiliário, não é caso de aplicação da Súmula n. 308/STJ.<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.