ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA COMPENSATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O atraso de quase três anos além do prazo de tolerância, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem, configurou inadimplemento contratual por parte do recorrente, sendo causa suficiente para a rescisão do contrato, nos termos do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.<br>2. A restituição integral dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária e juros, é medida que visa restabelecer o equilíbrio entre as partes, sendo compatível com a aplicação da multa compensatória prevista contratualmente, que não foi considerada abusiva pelo Tribunal de origem.<br>3. A revisão do entendimento do Tribuna l de origem quanto à configuração do inadimplemento e à incidência da multa compensatória pactuada demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por JOACEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 207):<br>APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Aplicação da Lei do Distrato e do CDC -. Resolução por fato imputável ao vendedor Acolhimento - Atraso na liberação do loteamento - Efeito restitutório da resolução - Restituição integral dos valores despendidos pelo comprador, englobando parcelas do preço e todas as demais despesas que foram realizadas - Correção monetária pelos índices da tabela prática do TJSP, por se tratar de crédito oriundo de processo judicial - Manutenção da Sentença - Recurso desprovido.<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos artigos 17, 1.022, II e parágrafo único, II, 489, §1º, IV, do CPC, e artigos 113, 422, 394, 395 e 884, do Código Civil.<br>Além de vício de fundamentação por omissão na análise de suas alegações, sustenta a ausência de interesse processual do recorrido porque ele "aguardou a conclusão das obras de infraestrutura, para só após ingressar com a ação, quando a mora estava superada; quando inexistente o inadimplemento relativo, dado o adimplemento útil da obrigação" (e-STJ, fl. 237), acrescenta ser "incompatível com a boa-fé, o contratante aguardar e, portanto, tolerar o atraso, só vindo a denunciá-lo após purgado" (e-STJ, fl. 237) e conclui que "a Corte Paulista ao referendar decisão de 1º grau, admitindo a rescisão por inadimplemento relativo inexistente, isto é, mora superada, permitiu que o desinteresse fosse elencado como categoria autorizativa da rescisão, em flagrante ofensa aos artigos 394 e 395, parágrafo único, do CC/02" (e-STJ, fl. 239).<br>Em modo subsidiário, alega que, caso mantida a rescisão contratual, deve ser afastada a incidência da multa compensatória sob o fundamento de que "a cumulação precisa ser repelida por este Col. Tribunal, pois implica em enriquecimento sem causa do Recorrido, com violação ao artigo 884, uma vez que o dano do Recorrido já está sendo reparado com devolução das quantias pagas, com todos os acréscimos legais, o que torna inadmissível outra verba para o mesmo fim" (e-STJ, fl. 242).<br>Não foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fl. 250).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA COMPENSATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O atraso de quase três anos além do prazo de tolerância, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem, configurou inadimplemento contratual por parte do recorrente, sendo causa suficiente para a rescisão do contrato, nos termos do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.<br>2. A restituição integral dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária e juros, é medida que visa restabelecer o equilíbrio entre as partes, sendo compatível com a aplicação da multa compensatória prevista contratualmente, que não foi considerada abusiva pelo Tribunal de origem.<br>3. A revisão do entendimento do Tribuna l de origem quanto à configuração do inadimplemento e à incidência da multa compensatória pactuada demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>O Tribunal de origem rechaçou a alegação do recorrente de inexistência de inadimplemento absoluto de sua parte e rejeitou também sua tese de impossibilidade de cumulação da multa compensatória pactuada com a restituição dos valores pagos pelo recorrido (e-STJ, fls. 209-211, grifei):<br>Contudo, a parte autora ajuizou a presente demanda visando a rescisão contratual, sob a alegação de que a ré, ora apelante não cumpriu o prazo para conclusão das obras de infraestrutura, as quais deveriam ter sido realizadas até novembro de 2017, conforme cláusula 1.8.1 do Instrumento de Compra e Venda.<br>Conforme referida cláusula contratual o prazo de entrega deveria ter sido cumprido no interregno de 24 meses a partir do registro do loteamento que ocorreu em 10 de novembro de 2015, cumprindo ser observado que apenas em 04 de junho de 2020 é que houve a expedição do TVO Termo de Verificação de Obras (fls.97).<br>Além do mais, conforme bem observado pelo juízo de Primeiro Grau: "Também não avança a alegação de que o loteamento se encontra finalizado e apto para edificação, pois amparada apenas em fotografias do local (fl. 99/112), documento unilateral e insuficiente para comprovar a regularidade das obras de infraestrutura perante os órgãos competentes, mormente porque a aprovação preliminar pela municipalidade ocorreu em 04 de junho de 2020 (fl. 97), muito após o prazo contratual para finalização. Outrossim, cumpre destacar que o TVO contém informação alusiva à necessidade de licença para operação de loteamento junto à CETESB, fator que impediu a aceitação da totalidade das obras pelo município, logo sequer possível se cogitar da prontidão completa do empreendimento."<br>Restou demonstrada, portanto, a mora da ré, descumprindo o quanto avençado, cabendo a resolução do contrato.<br>Nesta senda, ante a extinção do contrato em razão da resolução as partes devem ser recolocadas no estado anterior ao negócio, o que implica restituição de valores pagos e devolução de bens recebidos, com indenização devida pelo inadimplente.<br> .. <br>Rescindido o contrato, o comprador tem o direito de reaver as quantias pagas.<br>Importante pontuar que de acordo com a Súmula 543, recentemente aprovada pelo Col. Superior Tribunal de Justiça; "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."<br>As importâncias a serem devolvidas devem ser atualizadas pela Tabela Prática do TJSP de cada desembolso, com juros de mora do trânsito em julgado, conforme R Esp Repetitivo 1740911/DF (Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, D Je 22/08/2019).<br>Em consequência, devida a multa estipulada contratualmente pela cláusula 9.9 que dispõe:<br>"Fica convencionada entre as partes que, se este instrumento vier a ser rescindido, resta fixada a multa punitiva de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, que será devida pela parte que der causa à rescisão (cláusula penal), sem prejuízo das demais cláusulas e condições contidas neste instrumento e que dispõem sobre a eventual rescisão contratual."<br>Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada ausência de fundamentação do acórdão recorrido, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Percebe-se que, com a análise do contrato celebrado entre as partes e das provas produzidas nos autos, o Tribunal de origem concluiu que: (i) a recorrente atrasou quase três anos além do prazo de tolerância a entrega do imóvel; (ii) tal atraso se deu por culpa da recorrente; e (iii) diante desse atraso, os recorridos pediram a rescisão do contrato.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, para considerar que o atraso não se revelou concretamente causa eficiente para a rescisão, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Com essa compreensão:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>8. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>9. A Corte estadual concluiu que houve o inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não dos compradores, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Entender de modo contrário exigiria a análise do contrato, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>10. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.IV.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.867.422/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025, grifei.)<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SÚMULA N. 543/STJ. VIOLAÇÃO. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 518/STJ. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. INADIMPLEMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>5. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5.1. A Corte estadual concluiu que houve o inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não do comprador, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente. Entender de modo contrário exigiria a análise do contrato firmado entre as partes, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>7. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.709.555/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, grifei.)<br>Quanto à cláusula penal compensatória, o acórdão recorrido consignou expressamente sua previsão contratual para o caso de inadimplemento do recorrente e a ausência de índole abusiva em seu valor.<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente para afastar a incidência da cláusula, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos à parte recorrida de 12% (doze por cento) para 13% (treze por cento).<br>É como voto.