ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, pois analisou de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses do recorrente.<br>2. Os documentos novos apresentados pelo recorrente foram expressamente analisados pelo Tribunal de origem, que concluiu que não interferem no julgamento, pois não comprovam descumprimento contratual pelos recorridos.<br>3. O eg. Tribunal de Justiça concluiu pela inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, pois o inadimplemento do recorrente ocorreu antes do prazo pactuado para a outorga da escritura pública, e não houve comprovação de descumprimento contratual pelos recorridos.<br>4. A pretensão de reexaminar fatos e provas ou interpretar cláusulas contratuais encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por RAFAEL RODE, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça de Santa Catarina, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU.<br>ADMISSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR INVESTIMENTOS REALIZADOS NO IMÓVEL, VIA LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, NÃO FORMULADO EM RECONVENÇÃO. MATÉRIA NÃO APRECIADA NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE ARGUIÇÃO EM SEDE RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO.<br>MÉRITO. MORA DO PROMITENTE COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATADAS A PARTIR DE DEZEMBRO DE 2018. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELOS PROMITENTES VENDEDORES. INSUBSISTÊNCIA. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA CONDICIONADA AO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO, COM PRAZO FINAL ESTABELECIDO PARA 01/12/2020. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. RESCISÃO POR CULPA DO APELANTE MANTIDA. SENTENÇA INALTERADA NO PONTO.<br>RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. LIQUIDAÇÃO PRÉVIA DESNECESSÁRIA. CÁLCULOS ARITMÉTICOS. POSSIBILIDADE DE APURAÇÃO DO QUANTUM DEBEATUR NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.<br>RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA." (fl. 334)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 360-362).<br>Nas razões do recurso especial, a parte alega violação aos arts. 435; 489, § 1º, I, II e IV; 1.008; 1.013, § 3º; 1.014; 1.022, I e II, c/c parágrafo único, II, todos do Código de Processo Civil, e ao art. 476 do Código Civil, sustentando, em síntese, que:<br>(a) o acórdão incorreu em omissão, contradição e decisão genérica, pois o tribunal não analisou, de forma adequada, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, a existência de ônus sobre os imóveis, bem como a valoração das provas.<br>(b) foram desconsiderados documentos novos e supervenientes juntados aos autos, aptos a comprovar que os imóveis objeto da promessa de compra e venda estavam gravados por ônus reais e não se encontravam livres e desembaraçados, em afronta ao pactuado contratualmente; e<br>(c) deve ser aplicada a exceção do contrato não cumprido, em razão da venda a non domino e da não entrega do bem livre de ônus, o que impediria exigir o pagamento das prestações antes do cumprimento das obrigações dos vendedores;<br>(d) não é permitido cumular cláusula penal moratória com lucros cessantes (aluguéis), em contrariedade ao Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, devendo ser excluída uma das rubricas.<br>Foram apresentadas contrarrazões às fls. 521/538.<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, pois analisou de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses do recorrente.<br>2. Os documentos novos apresentados pelo recorrente foram expressamente analisados pelo Tribunal de origem, que concluiu que não interferem no julgamento, pois não comprovam descumprimento contratual pelos recorridos.<br>3. O eg. Tribunal de Justiça concluiu pela inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, pois o inadimplemento do recorrente ocorreu antes do prazo pactuado para a outorga da escritura pública, e não houve comprovação de descumprimento contratual pelos recorridos.<br>4. A pretensão de reexaminar fatos e provas ou interpretar cláusulas contratuais encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, os autores RAFAEL AUGUSTO FERNANDES DE SOUZA e SHEILA CRISTIANE DALFOVO DE SOUZA, ora agravados, afirmam ter celebrado, em 20/01/2018, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com o réu RAFAEL RODE, ora agravante, com preço total de R$ 1.870.000,00, parcialmente adimplido mediante dação de dois veículos e nove parcelas, e que o réu teria se tornado inadimplente a partir de dezembro de 2018, deixando de pagar 21 parcelas de R$ 50.000,00. Propuseram ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, requerendo a resolução da avença, a reintegração do imóvel, a devolução das parcelas pagas com deduções previstas contratualmente (cláusula penal, taxa de fruição de 0,5% ao mês, e encargos condominiais e afins).<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para: decretar a rescisão do contrato; condenar o réu ao pagamento de cláusula penal de 10% sobre os valores pagos; condenar ao pagamento de indenização pela ocupação dos imóveis, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato atualizado, desde 20/01/2018 até a efetiva reintegração de posse; condenar ao ressarcimento das taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel até a desocupação; e conceder tutela de urgência de reintegração, condicionada ao depósito em juízo, pelos autores, das parcelas pagas pelo réu, deduzidas das perdas e danos reconhecidas. Fixou sucumbência recíproca (70% réu e 30% autores) e honorários de 15% sobre o valor da condenação, rateados na mesma proporção.<br>No acórdão de apelação, o eg. Tribunal de Justiça manteve a sentença. Rejeitou a inovação recursal quanto a indenização por investimentos no imóvel; afastou a alegação de culpa dos vendedores, reconhecendo a mora do apelante desde dezembro de 2018 e a validade da cláusula que condicionava a outorga da escritura ao pagamento integral até 01/12/2020; assentou a desnecessidade de prévia liquidação para restituição e compensação dos valores, por se tratar de cálculo aritmético com documentação; e confirmou que o cumprimento do mandado de reintegração permanece condicionado à devolução das parcelas pagas, com as deduções fixadas.<br>Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>No que tange à alegada violação aos arts. 435 e 1.014 do CPC, o recorrente sustenta que o eg. Tribunal a quo teria desconsiderado os documentos novos e supervenientes juntados aos autos que, na sua opinião, seriam aptos a comprovar o descumprimento do contrato pelos recorridos.<br>O acórdão recorrido, por sua vez, examinou expressamente os referidos documentos novos, concluindo, no entanto, que não interferem no julgamento da causa porque não comprovam o alegado o descumprimento contratual por parte dos recorridos, nos seguintes termos:<br>"Ressalta-se, por oportuno, que a busca pela rescisão do contrato de permuta (evento 16, DOC2 e evento 16, DOC3) nos autos n. 5004227-55.2021.8.24.0005, e/ou a existência do instrumento de confissão de dívida (evento 16, DOC8), firmado pelos apelados perante o proprietário das matrículas n. 108.995 e 109.019 (Incorporadora Cechinel Ltda), não interferem no julgamento dos presentes autos, seja porque não motivaram a inadimplência do apelante perante o contrato de promessa de compra e venda em análise, seja porque não há como saber se tais contendas existiriam ou estariam solucionadas à época da outorga da escritura pública definitiva do imóvel (01/122020). Veja-se que são todas posteriores à inadimplência do apelante (dezembro/2018), sendo que a busca pela rescisão do contrato de permuta ocorreu em março/2021 e a confissão de dívida foi formalizada em abril/2021." (fl. 332, g.n.)<br>Conforme entendimento desta Corte, o sistema de persuasão racional, adotado nos arts. 130 e 131 do CPC/73 e nos arts. 370 e 371 do CPC/2015, não permite compelir o magistrado a acolher com primazia determinada prova, em detrimento de outras pretendidas pelas partes, se pela análise das provas em comunhão estiver convencido da verdade dos fatos. A propósito:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. NULIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Considera-se deficiente a fundamentação recursal quando o dispositivo apontado como violado não contém comando normativo para sustentar a tese defendida ou infirmar os argumentos do acórdão. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2. O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief).<br>3. No sistema de persuasão racional, adotado pelo Código de Processo Civil, não se pode compelir o magistrado a acolher, com primazia, determinada prova, em detrimento de outras também, em tese, admissíveis, se com base nestas formou seu convencimento motivado.<br>4. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que não houve promessa ou tratativas capazes de despertar legítima expectativa nos agravantes de que os empréstimos seriam concedidos independentemente da análise do risco das operações e da entrega dos documentos necessários, não havendo que se falar em quebra da boa-fé objetiva pela instituição financeira. A alteração desse entendimento demandaria o reexame das provas contidas nos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.162.422/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 21/11/2023,g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. NÃO INDICAÇÃO DA ALÍNEA DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. PRINCÍPIO DA PERSUASÃO RACIONAL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.<br>1. "A falta de indicação do permissivo constitucional autorizador da interposição do recurso especial inviabiliza o conhecimento do recurso especial, o que faz atrair o óbice da Súmula n. 284/STF" (AgInt no AREsp n. 2.145.021/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023).<br>2. Ademais, o acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>3. No sistema da persuasão racional, adotado pelo art. 371 do CPC, o magistrado é livre para analisar as provas dos autos, formando com base nelas a sua convicção, desde que aponte de forma fundamentada os elementos de seu convencimento. Desse modo, não é possível compelir o julgador a acolher determinada prova, em detrimento de outras, se, pelo exame do arcabouço fático-probatório, ele estiver convencido da verdade dos fatos.<br>4. O exame da pretensão recursal de reforma ou invalidação do acórdão recorrido, quanto à alegação de cerceamento de defesa, exige revolvimento e alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo Tribunal a quo, o que é vedado em recurso especial nos termos da Súmula n. 7 do STJ, bem como de cláusula contratual (Súmula n. 5/STJ). Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.340.674/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023, g.n.)<br>Nesse cenário, embora o recorrente alegue que os documentos teriam sido desconsiderados, o que pretende, na realidade, é que se acolha, com primazia, tais documentos em detrimento das demais provas utilizadas pelo eg. Tribunal de Justiça para embasar sua conclusão acerca da culpa pela rescisão contratual, fazendo valer seu entendimento sobre a questão, tratando-se de inequívoca intenção de reexame do conjunto fático-probatório a fim de obter a reforma do julgado, providência vedada pela Súmula 7/STJ.<br>No que tange à exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do CC/2002, nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PARCELA DE CONTRATO DE SERRALHERIA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. OBSERVÂNCIA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. MANUTENÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia.<br>2. No caso, o Tribunal a quo concluiu não ser devida a parcela cobrada na execução, em razão da inconteste demonstração de falha na prestação do serviço contratado, a justificar a exceptio non adimpleti contractus ou exceção do contrato não cumprido. A alteração do julgado implica reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.282.332/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. DESCUMPRIMENTO PELO EXEQUENTE. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CABIMENTO.<br>1. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, eis a transposição para o processo da máxima civilista do exceptio non adimplenti contractus.<br>2. A alegada ausência de contraprestação do exequente - consistente no pagamento de indenização determinada no processo de conhecimento -, possui a virtualidade de atingir a própria exigibilidade do título, matéria absolutamente passível de ser alegada em sede de embargos à execução (art. 741, inciso II) ou de impugnação ao cumprimento de sentença (art. 475-L, inciso II), no momento da execução de sentença constitutiva de obrigação bilateral.<br>3. Recurso especial provido."<br>(REsp n. 826.781/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/2/2011, DJe de 25/2/2011, g.n.)<br>No caso, o Tribunal de Justiça consignou expressamente que, embora tenha, de fato, ocorrido a venda a non domino, a obrigação de entrega do imóvel livre e desembaraçado, pelos recorridos, somente estava prevista para 01/12/2020, enquanto o inadimplemento das parcelas pelo recorrente ocorreu em dezembro de 2018, não se aplicando a exceção do contrato não cumprido, portanto, porque não houve inadimplemento dos recorridos. É o que se infere do seguinte trecho do v. acórdão:<br>"O apelante justifica o inadimplemento das parcelas contratadas em razão do descumprimento, pelos apelados, do parágrafo único da cláusula primeira, que dispõe:<br>Cláusula Primeira.  .. <br>Parágrafo Único: Os VENDEDORES declaram, expressamente, que o imóvel objeto do presente contrato, descrito no caput desta cláusula, encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou ações, respondendo pela evicção. (evento 1, DOC4)<br>Consta dos autos que as matrículas objeto do contrato de promessa de compra e venda em debate estão registradas em nome de terceiros, sendo os imóveis de matrícula n. 108.995 e 109.019, de propriedade da Incorporadora Cechinel Ltda (CNPJ 83.116.947/0001-90), e a matrícula n. 109.027, de propriedade de Leone Mirante do Atlântico Empreendimentos Ltda (CNPJ n. 10.644.108/0001-70) (evento 1, DOC6). Essas sociedades empresárias não anuíram expressamente com a negociação.<br>É consabido que o vício de vontade dos proprietários pode tornar anulável a contratualidade (CC, art. 171, II), caso não seja por eles confirmada (CC, art. 172). Todavia, além de o apelante não ter tomado a cautela mínima exigível de consultar a matrícula dos bens, documento público e erga omnes, antes de concluir o negócio jurídico e de ter tomado posse dos imóveis na data da assinatura do contrato (20/011/2018), a cláusula nona do pacto prevê expressamente que a escritura pública definitiva do imóvel deveria ser outorgada até o dia 01/12/2020, concomitantemente ao pagamento da totalidade do valor ajustado pelos contratantes. O inadimplemento do contrato pelo apelante, no entanto, iniciou-se a partir de dezembro/2018, antes da data pactuada para a outorga da escritura pública.<br>Acrescente-se a isso que não há comprovação nos autos de nenhuma denúncia ou insurgência do apelante, acerca de eventual descumprimento contratual dos vendedores, à época dos pagamentos. Não consta, no caderno processual, nenhuma notificação extrajudicial ou troca de mensagens tratando dessa insatisfação, que pudesse justificar seu inadimplemento frente ao contrato formalizado.<br>Logo, considerando-se que os apelados não possuíam a obrigação de transferência do imóvel antes da data de 01/12/2020 e antes do pagamento integral, o qual não vinha sendo realizado desde dezembro/2018 - não se verifica o apontado descumprimento contratual por parte dos vendedores, mas tão somente a constituição da mora do apelante, por meio da cláusula quinta do pacto em evidência.<br>Assim, conclui-se que o descumprimento contratual decorreu de culpa do apelante, que deixou de adimplir as parcelas por ele devidas.<br>Não havendo descumprimento contratual por parte dos apelados, não se deve falar em exceção do contrato não cumprido em razão de venda a nom domino. Em casos semelhantes, é o entendimento desta Corte:<br>(..)<br>Ressalta-se, por oportuno, que a busca pela rescisão do contrato de permuta (evento 16, DOC2 e evento 16, DOC3) nos autos n. 5004227-55.2021.8.24.0005, e/ou a existência do instrumento de confissão de dívida (evento 16, DOC8), firmado pelos apelados perante o proprietário das matrículas n. 108.995 e 109.019 (Incorporadora Cechinel Ltda), não interferem no julgamento dos presentes autos, seja porque não motivaram a inadimplência do apelante perante o contrato de promessa de compra e venda em análise, seja porque não há como saber se tais contendas existiriam ou estariam solucionadas à época da outorga da escritura pública definitiva do imóvel (01/122020). Veja-se que são todas posteriores à inadimplência do apelante (dezembro/2018), sendo que a busca pela rescisão do contrato de permuta ocorreu em março/2021 e a confissão de dívida foi formalizada em abril/2021.<br>Por conseguinte, em razão da inexistência de ilícito ou inadimplemento contratual por culpa dos apelados, não merece reparos a sentença que determinou a rescisão do contrato em virtude da mora do apelante." (fls. 331/332, g.n.)<br>Nesse contexto, para se alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca do descumprimento contratual dos recorridos e da aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), seria necessária a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ANÁLISE. COMPETÊNCIA DO STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 282 E 356/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA N. 7/STJ. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.<br>1. Não comporta conhecimento o recurso especial quanto à alegação de malferimento do art. 5º, LV, da Constituição Federal, por ser a via inadequada à alegação de afronta a artigos e preceitos da Constituição Federal, sob pena de usurpação de competência atribuída exclusivamente à Suprema Corte:<br>2. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente os arts. 7º e 357, § 4º, do CPC. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal.<br>3. Se a parte recorrente entendesse haver alguma eiva no acórdão impugnado, ainda que a questão federal tenha surgido somente no julgamento no Tribunal a quo, deveria ter oposto embargos declaratórios, a fim de que fosse suprida a exigência do prequestionamento e viabilizado o conhecimento do recurso em relação aos referidos dispositivos legais.<br>4. Rever o entendimento do Tribunal de origem, a fim de se entender pela existência de cerceamento de defesa, como pretende a parte agravante, demandaria o revolvimento de fatos e provas, o que atrai o óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>5. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Precedentes.<br>6. É pacífico o entendimento desta Corte superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica.<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.688.098/CE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7. RETENÇÃO DOS VALORES. SÚMULA N. 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da não aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ.<br>3. No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.706/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024, g.n.)<br>Ademais, no que tange ao alegado descumprimento do Tema 970, também não assiste razão ao recorrente.<br>De fato, ao julgar o Tema 970, o STJ firmou o entendimento de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".<br>A tese fixada delimita de forma clara sua incidência aos casos em que a construtora/incorporadora é condenada, em razão do atraso na emprega da obra, ao pagamento de cláusula penal moratória fixada em valor equivalente ao locativo e lucros cessantes também quantificados em aluguéis relativos a imóvel semelhante.<br>Ocorre, todavia, que o presente caso não trata da mesma hipótese fática - atraso na entrega do imóvel pela construtora/incorporadora -, mas de inadimplemento de compromisso de compra e venda firmado entre particulares em que houve a condenação do adquirente inadimplente ao pagamento de cláusula penal moratória em percentual calculado sobre os valores pagos (10%) e de taxa de ocupação (ou de fruição) fixada em percentual do valor do contrato (0,5%), de modo que não se verifica a aplicabilidade do Tema 972 na hipótese, por se tratar de casos sem qualquer similitude fática ou jurídica.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>É como voto.