ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta dos arts. 489, I, II, III, §1º, I, IV, V, VI, §§ 2º e 3º, 1022, II, e 1025, do CPC, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL & RESIDENCES, contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes fundamentos: (a) inexistência de negativa de prestação jurisdicional, e (b) incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ (fls. 5.002-5.014).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 4.231-4233):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO DENOMINADO NEXUS HOTEL & RESIDENCE, NA CIDADE DE MACAÉ. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DE IRREGULARIDADES AO LONGO DA EXECUÇÃO DO CONTRATO, FALTA DE TRANSPARÊNCIA, INFORMAÇÃO E DE ATRASO NA EXECUÇÃO DO CRONOGRAMA DE OBRAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DEDUZIDOS NA INICIAL. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU A "PREÇO DE CUSTO" REGULADO PELA LEI Nº 4.591/64. EMBORA O INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO ENTRE AS PARTES SEJA INTITULADO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE "CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO", VERIFICA-SE QUE OS RÉUS NÃO FIGURAM APENAS COMO MERA CONSTRUTORA CONTRATADA POR UM CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES PARA EXECUTAR SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO, MAS SIM COMO INCORPORADORA E CONSTRUTORA, COM NÍTIDO PERFIL DE ADMINISTRADORES DE TODO O EMPREENDIMENTO COMERCIAL, SENDO INCLUSIVE DESTINATÁRIOS DOS PAGAMENTOS REALIZADOS PELOS AUTORES. NA HIPÓTESE DOS AUTOS NÃO HOUVE REUNIÃO DE PESSOAS INTERESSADAS EM CRIAR E ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. AO CONTRÁRIO, FICOU DEMONSTRADO QUE OS RÉUS TIVERAM TOTAL INGERÊNCIA NO DESENVOLVIMENTO DO NEGÓCIO E QUE OS AUTORES NÃO POSSUÍAM INGERÊNCIA EM RELAÇÃO AOS VALORES ARRECADADOS E AO PRAZO DAS OBRAS, SENDO VEDADO EXPRESSAMENTE, TANTO AOS ADQUIRENTES DEMANDANTES QUANTO À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, A INTERFERÊNCIA DIRETA NA OBRA, CONFORME CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA DO INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO ENTRE AS PARTES. CIRCUNSTÂNCIAS QUE DESFIGURAM A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU A "PREÇO DE CUSTO", UMA VEZ QUE TODO PROJETO, EXECUÇÃO E VENDAS FORAM CONDUZIDOS PELOS RÉUS NA QUALIDADE DE CONSTRUTORA E INCORPORADORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM AFASTADA. NATUREZA CONSUMERISTA DA DEMANDA. O FATO DE A HIPÓTESE PRESENTE VERSAR SOBRE EMPREENDIMENTO MISTO, HOTELEIRO E RESIDENCIAL NÃO AFASTA AS NORMAS DO CDC, VISTO QUE OS AUTORES SE CARACTERIZAM COMO CONSUMIDORES NA ESTEIRA DA TEORIA FINALISTA MITIGADA. SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE TÉCNICO- INFORMACIONAL DOS AUTORES QUE DESEQUILIBRA A RELAÇÃO DE CONSUMO, OBSTANDO-SE O ENQUADRAMENTO DOS AUTORES NO CONCEITO DE INVESTIDORES DE GRANDE PORTE. PRECEDENTE DO E. STJ. INÉPCIA DA INICIAL EM RAZÃO DE CONTRADIÇÃO ENTRE OS PEDIDOS DEDUZIDOS NA EXORDIAL AFASTADA À LUZ DO REGRAMENTO CONSUMERISTA. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. O CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL DO INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO ENTRE AS PARTES, NÃO OBSTA O ARREPENDIMENTO POR PARTE DOS AUTORES. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES DOTADO DE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA IMPLÍCITA, PERTINENTE AOS CONTRATOS BILATERAIS. NULIDADE PREVISTA NO ART. 51, CAPUT, INC. IV, DO CDC. CONTRATO DE ADESÃO. O INSTRUMENTO CONTRATUAL EM QUESTÃO CONTÉM PREVISÃO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO, PORÉM APENAS EM DESFAVOR DOS AUTORES CONTRATANTES QUANDO INADIMPLENTES POR 90 (NOVENTA) DIAS. CLÁUSULA 9.1. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA INCONTROVERSO. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVER DE OS DEMANDADOS REPARAREM OS DANOS DECORRENTES DE TAL FATO. SÚMULA 543 DO E. STJ. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM EM FAVOR DOS AUTORES MANTIDA, VISTO QUE A HIPÓTESE VERSA SOBRE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. PRECEDENTES DO E. STJ. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO. RECOMPOSIÇÃO DA PERDA DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA PELO DECURSO DO TEMPO. JUROS DE MORA DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS PELOS RÉUS À LUZ DO REGRAMENTO INSCULPIDO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC/15; IMPONDO-SE AINDA A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DOS AUTORES POR IMPOSIÇÃO DO § 11 C/C § 1º DO ART. 85 DO CPC/15, PASSANDO A 15% DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 4.518-4.522).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 4.651-4.688), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) arts. 489, I, II, III, §1º, I, IV, V, VI, §§ 2º e 3º, 1022, II, e 1025, do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, em virtude de alegadas omissões e contradições do v. acórdão, e<br>(ii) art. 265 do CC, defendendo não haver responsabilidade solidária entre Condomínio e Construtora.<br>No agravo (fls. 5.087-5.104), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 5.115-5.168).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta dos arts. 489, I, II, III, §1º, I, IV, V, VI, §§ 2º e 3º, 1022, II, e 1025, do CPC, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489, I, II, III, §1º, I, IV, V, VI, §§ 2º e 3º, 1022, II, e 1025, do CPC.<br>Quanto à responsabilidade solidária da parte recorrente, a Corte local assim se pronunciou (fls. 4.236-4.242):<br>Em que pesem as irresignações de ambos os Apelantes, tem-se que a hipótese presente trata de relação consumerista, visto que, embora o instrumento contratual entabulado entre as partes seja intitulado contrato de promessa de compra e venda e contrato de "construção por administração" (índex 60), os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, não figuram apenas como mera Construtora contratada por um Condomínio de adquirentes para executar serviços de construção, mas sim como Incorporadora e Construtora, com nítido perfil de administradores de todo o empreendimento comercial, sendo inclusive destinatários dos pagamentos realizados pelos Autores adquirentes, ora Apelados, conforme se verifica do comprovante de pagamento carreado aos autos (índex 726).<br>A construção de imóvel sob o regime de administração ou a "preço de custo" é regido pela Lei nº 4.591/64 e é administrada pelos condôminos adquirentes, que são responsáveis pelo pagamento do custo integral e fiscalização do empreendimento, hipótese na qual a Construtora é contratada para a execução da obra, de acordo com os critérios determinados pelos compradores.<br>Na hipótese dos autos não houve reunião de pessoas interessadas em criar e administrar a construção do empreendimento. Ao contrário, ficou demonstrado nos autos que os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, tiveram total ingerência no desenvolvimento do negócio e que os Adquirentes, ora Apelados, não possuíam ingerência em relação aos valores arrecadados e ao prazo das obras, cujos poderes se concentravam nas mãos da Construtora e da Incorporadora, ora primeiro e segundos Apelantes, a quem incumbia alterar o projeto sem autorização prévia dos Adquirentes, ora Recorridos, sendo vedado expressamente tanto aos Adquirentes Contratantes, ora Apelados, quanto à Comissão de Representantes a interferência direta na obra, conforme cláusula décima primeira do instrumento contratual de adesão, in verbis (índex 71, fl. 91).<br>(..)<br>Tais circunstâncias desfiguram a natureza jurídica do contrato sob o regime de administração ou a "preço de custo", uma vez que todo projeto, execução e vendas foram conduzidos pela Construtora e Incorporadora, afastando, via de consequência, a alegada ilegitimidade passiva ad causam invocada pelos ora primeiros e segundos Apelantes.<br>Outrossim, o fato de a hipótese presente versar sobre empreendimento misto, hoteleiro e residencial não afasta as normas do CDC, visto que os Autores, ora Apelados, se caracterizam como consumidores na esteira da Teoria Finalista Mitigada.<br>Os ora primeiro e segundos Apelantes se limitaram a alegar que os Autores, ora Apelados, são investidores única e exclusivamente pelo fato de terem adquirido os imóveis descritos na exordial, todavia, não produziram prova concreta de que estes últimos, de fato, possuem experiência na área, permanecendo a situação de vulnerabilidade técnico-informacional que desequilibra a relação de consumo, obstando-se o enquadramento dos Demandantes, ora Recorridos, no conceito de investidores de grande porte.<br>(..)<br>Sedimentada a incidência do CDC, tem-se que o caráter irrevogável e irretratável do ajuste não impede o arrependimento por parte do adquirente, sendo certo que o contrato firmado entre as partes é dotado de cláusula resolutória implícita, pertinente aos contratos bilaterais, sendo a nulidade prevista no art. 51, caput, IV, do CDC, em razão de sua abusividade, uma vez que a unidade poderá ser negociada.<br>Ressalta-se que o contrato entabulado entre as partes é de adesão, tendo assim os Adquirentes, ora Apelados, restrita margem para alterar o que foi previamente estipulado pelos Fornecedores, ora primeiro e segundos Apelantes.<br>O instrumento contratual em questão contém previsão de resolução por inadimplemento, porém apenas em desfavor dos Contratantes, ora Apelados, quando inadimplentes por 90 (noventa) dias, nos termos consignados na cláusula 9.1, exsurgindo claramente sua natureza abusiva (índex 71, fl. 87):<br>(..)<br>Outrossim, o atraso na entrega da obra é incontroverso, visto que reconhecido em ambos os Apelos, sendo certo que, com os olhos postos na relação contratual entabulada entre as partes, é forçoso reconhecer que o prazo de entrega do empreendimento imobiliário é um fator relevante a ser considerado pelos consumidores na aquisição de um imóvel, mesmo sendo para negócios.<br>Os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, estão em inadimplemento contratual por prazo considerável, o que impõe a rescisão do contrato e o dever de os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, repararem os danos decorrentes de tal fato  .. <br>Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos nos arts. 489, I, II, III, §1º, I, IV, V, VI, §§ 2º e 3º, 1022, II, e 1025, do CPC.<br>Quanto à suposta violação do art. 256 do CC, registra-se que rever a conclusão do acórdão, quanto à responsabilidade solidária do condomínio recorrente, demandaria incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.