ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a anulação do negócio jurídico e consequente adjudicação compulsória exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS (ANDERSON e ADRIANA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim ementado:<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA UNA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL EM DUPLICIDADE. PRELIMINARES. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. ILEGITIMIDADE. TESES REJEITADAS. NULIDADE DO SEGUNDO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FRAUDE E SIMULAÇÃO COMPROVADOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. N E C E S S I D A D E D E Q U I T A Ç Ã O D A S O B R I G A Ç Õ E S C O N T R A T U A I S A S S U M I D A S . REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPROCEDÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO LEGÍTIMO DA POSSE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. É válida a petição inicial que apresenta causa de pedir compreensível, formula pedido certo e determinado, possibilitando a defesa do réu e a efetiva entrega da prestação jurisdicional. 2. Pretendendo o autor a decretação da nulidade do contrato de compra e venda de imóvel rural realizado em duplicidade, após o demandante já ter adquirido o bem por um instrumento contratual anterior, mostra-se adequado e correto o ajuizamento de ação anulatória em desfavor da titular registral do bem e dos supostos compradores que firmaram o contrato após a primeira negociação efetivada pelo suplicante. 3. É evidente a legitimidade e o interesse processual da parte autora na ação anulatória, pois pretende ver anulado o segundo contrato de compra e venda envolvendo o imóvel rural que já havia adquirido anteriormente, através de um outro instrumento contratual. 4. Conquanto no contrato de promessa de compra e venda firmado pelo autor falte a assinatura de alguns dos vendedores e não tenha sido levado atempadamente a registro, os elementos probatórios constantes dos autos evidenciam que o negócio jurídico foi concretizado e executado entre os contratantes, tanto é que o demandante efetuou o pagamento da maior parte do valor ajustado em benefício da empresa indicada no contrato, que, inclusive, pertencia ao companheiro da 1ª ré/apelante, não havendo, pois, que se falar em invalidade do primeiro instrumento contratual entabulado pelo autor. 5. Por outro lado, a prova dos autos evidencia que o segundo contrato entabulado entre os réus, envolvendo o mesmo imóvel rural negociado anteriormente com o autor, se deu de forma fraudulenta, com informações falsas e desconectadas da realidade registral e documental do bem, evidenciando a nulidade do instrumento contratual e da escritura pública efetivada pelos demandados, o que aponta o acerto da sentença a quo, ao julgar procedentes os pedidos iniciais da ação anulatória. 6. Para que seja possível a adjudicação compulsória do imóvel rural objeto da contenda em favor do autor, antes é necessário que haja a quitação das obrigações contratuais assumidas pelos contrantes, conforme expressamente previsto no contrato entabulado entre as partes, o qual foi validado no presente processo. 7. Nas ações de reintegração é dever da parte autora comprovar previamente a sua posse para garantir a proteção jurídica dela decorrente, não comprovando, como devido, a coexistência de todos os requisitos do artigo 561 do Código de Processo Civil, o seu pleito não merece acolhida. 8. Evidenciada a sucumbência recursal, é imperiosa a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência anteriormente fixados, consoante previsão do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. 9. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA.<br>EMENTA: DUPLO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA UNA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL EM DUPLICIDADE. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE E ERRO MATERIAL. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os embargos declaratórios cingem-se às hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando para rediscutir matérias debatidas e analisadas, cuja decisão desfavorece os embargantes. 2. 1os e 2os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS, MAS REJEITADOS.<br>No presente inconformismo, ANDERSON e ADRIANA defenderam que o apelo nobre foi indevidamente inadmitido, pois a finalidade recursal não se cingir na reanálise dos fatos e das provas colhidas na demanda.<br>Foi apresentada contraminuta às, e-STJ, fls. 768-777.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a anulação do negócio jurídico e consequente adjudicação compulsória exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>ANDERSON e ADRIANA afirmaram a violação dos arts. 108, 166, IV, 481 e 1.418 do Código Civil e art. 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando (1) a nulidade da decisão do TJGO; e (2) a revisão de anulação de ato jurídico e de adjud icação compulsória, postulando pela improcedência dos pedidos iniciais.<br>(1) Da nulidade das decisões da instância ordinária<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023)<br>In casu, ANDERSON e ADRIANA sustentaram que a Corte de origem não rebateu o argumento segundo o qual não teria havido o pagamento integral do preço do bem, a ponto de se postular pela sua adjudicação compulsória.<br>Todavia, houve expressa menção a tal ponto, confira-se:<br>Quanto a adjudicação compulsória, o artigo 1.418 estabelece que "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". Para que surja o direito à adjudicação compulsória de um imóvel, quando o vínculo jurídico havido entre as partes decorre de um contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível que a parte requerente tenha cumprido a sua obrigação contratual para, só então, exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. No caso dos autos, todavia, conforme negociado entre as partes no contrato firmado entre JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, tem-se que caberia aos vendedores regularizem pendência registral que recaia sobre o bem e apresentarem a minuta de quitação da hipoteca averbada e, na sequência, outorgarem procuração para que o demandante, ora apelado, providenciasse com a transferência do imóvel. Essas providências não foram adotadas pelos promitente vendedores à época e, somado ao fato da instauração do presente litígio envolvendo a alienação em duplicidade efetivada pela 1ª ré/apelante ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, também não houve a quitação das obrigações pecuniárias assumidas pelo comprador, ora autor/apelado, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA. Em sendo assim, entendo que a sentença a quo merece apenas parcial reforma nesse ponto, para reconhecer a necessidade de que haja a quitação das obrigações assumidas entre os contratantes, atualmente, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, de conformidade com as cláusulas previstas no contrato avençado entre as partes, condicionando a adjudicação compulsória, com a outorga da escritura definitiva em favor do autor, às baixas de eventuais pendências registrais pela 1ª ré/apelante, e o posterior pagamento do montante pendente de quitação pelo autor/apelado.<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Revisar a anulação de ato jurídico e de adjucicação compulsória: incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ<br>Sobre o tema, o TJGO consignou que os elementos probatórios cotidos nos autos levaram as instâncias ordinárias a concluir pela anulaçao de ato jurídico, assentando o direito à adjudicação de bem imóvel.<br>Confira-se:<br>Ao analisar sistematicamente a prova constante dos autos, infere-se que, de fato, o autor/apelado JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA firmou "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, em caráter irrevogável e irretratável", com ARTHUR DE OLIVEIRA TELLES (patriarca da família da 1ª ré/apelante) e os herdeiros do ESPÓLIO DE VÂNIA DA VEITA TELLES (ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, ANDIARA DE OLIVEIRA TELLES, PAULO SÉRGIO TELLES LOBO, ROBERTA TELLES LOBO e RICARDO LUIZ TELLES LOBO), conforme se infere do documento anexado no evento nº 01, p. 32/37 dos Autos nº 5105577-79. Conquanto o aludido documento conste apenas a assinatura do comprador JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e do vendedor ARTHUR DE OLIVEIRA TELLES, ou seja, não está subscrito pelos demais herdeiros do ESPÓLIO DE VÂNIA DA VEITA TELLES, dentre eles a 1ª ré/apelante ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, há outros elementos probatórios constantes dos autos que confirmam a efetiva pactuação, ainda que esta não tenha observado todos os requisitos formais exigidos para a alienação de um imóvel. Consta do aludido contrato que pendia gravame sobre a matrícula do imóvel, atinente a uma confissão de dívida com garantia hipotecária, que deveria ser baixada pelos vendedores, com a posterior outorga ao promitente comprador da procuração para que este realizasse a transferência do imóvel. Nota-se que a outorga da procuração para a transferência do imóvel dependia do pagamento de parte do valor ajustado pelo promitente comprador, ora autor/apelado, bem como da minuta de quitação da hipoteca averbada junto ao imóvel, obrigação última que competia aos promitentes vendedores (Cláusula 1ª, §§ 2º, 3º e 4º; evento nº 01, p. 33 dos Autos nº 5105577- 79). Em relação ao pagamento do valor ajustado pela compra e venda do imóvel rural em comento - R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) -, houve expressa previsão na Cláusula 2ª, § 1º, do pacto firmado entre as partes, que as parcelas devidas deveriam ser repassadas diretamente à empresa interveniente/anuente, E-7 LOGÍSTICA LTDA. (ME), que tinha como sócio-proprietário majoritário o então companheiro de ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, FÁBIO HENRIQUE DA SILVA (evento nº 01, p. 32/34; evento nº 48, p. 326/331 dos Autos nº 5105577-79). Da prova contida dos autos, tem-se que JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA, embora não tenha observado o valor exato das parcelas e prazos ajustados no contrato de compra e venda, realizou diversas transferências mediante depósito em dinheiro, transferência bancária ou cheque à empresa indicada no ajuste, E-7 LOGÍSTICA LTDA. (ME), conforme se infere dos documentos de evento nº 01, p. 45/67 dos Autos nº 5105577-79. Embora parte dos cheques entregues pelo autor/apelado tenham sido aparentemente sustados, existem outros diversos comprovantes de pagamento demonstrando que o recorrido realizou vários repasses de quantias consideráveis, visando a aquisição do imóvel rural objeto do litígio. A somatória dos valores repassados atinge quase um milhão de reais, evidenciando que houve o pagamento da maior parte do que restou ajustado no contrato de compra e venda do imóvel rural em questão, evidenciando, pois, que de fato o negócio jurídico existiu e foi executado entre os contratantes, ainda que sem observar todas as formalidades exigidas para a compra e venda de um imóvel. Assim, agiu com acerto o magistrado a quo ao refutar o argumento em relação à nulidade do primeiro contrato, haja vista que, embora o instrumento contratual anexado não tenha todas as assinaturas das partes envolvidas à época, existem diversos pagamentos realizados pelo autor/apelado em decorrência do que restou entabulado entre os negociantes, tendo a empresa do então companheiro de ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES se beneficiado dos valores repassados, conforme expressa previsão no ajuste. Embora a prova documental seja suficiente para demonstrar a veracidade da narrativa autoral quanto a pactuação do negócio jurídico em comento, como destacado pelo julgador singular, a prova testemunhal ainda apontou que, de fato, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA havia comprado o imóvel rural objeto da contenda entre os anos de 2015 e 2016, sendo conhecido na região como o efetivo dono da propriedade em questão. Por outro lado, em relação ao segundo contrato de compra e venda envolvendo a fazenda em litígio, firmado entre ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES (vendedora) e ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS (compradores), entendo que os elementos probatórios constantes dos autos apontam a nulidade do negócio, seja por constar informações inadequadas, seja por tratar-se de negócio jurídico simulado, como bem apontou o julgador singular. Inicialmente, como mencionado anteriormente, é evidente que a 1ª ré/apelante, ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES , tinha plena ciência da existência do contrato de compra e venda firmado entre o autor/apelado e seu pai, ela própria e os demais herdeiros de sua mãe, tendo a maior parte dos pagamentos dessa negociação se realizado em benefício, inclusive, da empresa que tinha como sócio-proprietário majoritário o seu companheiro FÁBIO HENRIQUE DA SILVA. Ainda assim, resolveu alienar novamente o imóvel rural objeto do litígio para os 2os réus/apelantes, ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS, o que evidencia a sua má-fé nessa tratativa. O contrato firmado entre os réus data de 27 de dezembro de 2018 e, da leitura do instrumento, observa-se algumas informações falsas e desconectadas da realidade documental ou registral do imóvel, as quais certamente foram consultadas antes de os negociantes firmaram um contrato envolvendo a compra e venda de uma fazenda no valor de R$ 1.150.000,00 (um milhão, cento e cinquenta mil reais). Há declaração no contrato questionado de que a ré/apelante ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES era a legítima detentora e possuidora do bem (cuja posse, nessa época, já encontrava-se com o primeiro comprador JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA), e que o imóvel estava "livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus ou gravames de natureza real ou pessoal, legais ou convencionais, penhoras, servidões ativas ou passivas, alienação fiduciária, arrestos, sequestros, posses, dúvidas, dívidas ou litígios de qualquer natureza, e quites de todos os tributos e contribuições" (evento nº 01, p. 87 dos Autos nº 5105577-79), o que não é verdade. Ora, da simples leitura do contrato, verifica-se a contradição quanto a informação prestada, haja vista que na Cláusula 1ª já se fez constar a existência de ônus e gravames sobre o imóvel, qual seja, a indisponibilidade determinada pela Justiça do Trabalho, que encontrava-se devidamente averbada junto à matrícula do bem (evento nº 01, p. 82/83 dos Autos nº 5105577-79). Ademais, ao analisar a matrícula do imóvel rural em questão, observa-se que a averbação da compra e venda realizada entre os réus/apelantes se deu em 14 de maio de 2019, através da R-13-M-4.762, quando já existia a averbação de penhora realizada anteriormente pela empresa LINEACRED LEASING E PROMOTORA LTDA., conforme se infere do evento nº 01, p. 115/123 dos Autos nº 5105577-79. Quanto ao ponto, importante observar que, como informado pelos próprios recorrentes ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS, em razão da penhora efetivada em benefício da empresa LINEACRED LEASING E PROMOTORA LTDA., estes opuseram embargos de terceiro em face da pessoa jurídica exequente, objetivando resguardar o direito ao imóvel que defendem terem comprado licitamente de ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES. Ocorre que, ao analisar os Autos nº 0000472-61.1996.8.09.0051, atinente à execução movida pela LINEACRED LEASING E PROMOTORA LTDA. em desfavor de ARTHUR DE OLIVEIRA TELLES (patriarca da família da 1ª ré/apelante), reconheceu-se a ocorrência de fraude à execução relacionada à doação dos 50% (cinquenta por cento) do imóvel realizada por este devedor em favor de ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, com a posterior alienação do imóvel por esta a ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS, por intermédio da pessoa jurídica de que são titulares. A questão relacionada com a fraude à execução foi objeto do Agravo de Instrumento nº 5327916-26.2024.8.09.0051, julgado recentemente pela egrégia 5ª Câmara Cível deste egrégio Sodalício, em que se confirmou, de fato, que a execução foi fraudada através da negociação realizada entre os aqui réus/apelantes, tratativa esta que também é objeto de questionamento pelo autor/apelado na presente demanda. Embora o decisum supramencionado ainda não tenha transitado em julgado, o aludido julgamento reforça a má-fé existente na negociação realizada pelos réus/apelantes, conforme identificado pelo juízo singular no presente litígio. Não fosse suficiente, não há prova concreta de que houve o pagamento dos valores ajustados no contrato firmado entre os réus/apelantes para a aquisição da fazenda, isso porque o "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel Rural", supostamente entabulado entre ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES (vendedora) e ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS (compradores), por intermédio da pessoa jurídica BARBOSA E VAZ EMPREENDIMENTOS LTDA., previa o pagamento do valor total de R$ 1.150.000,00 (um milhão, cento e cinquenta mil reais), sendo a 1ª parcela de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a 2ª parcela de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a 3ª parcela de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais) e, por fim, a 4ª parcela mediante transferência de direitos de um apartamento situado no Edifício Blue Home Resort, Torre Sky, sito na Avenida T-3, Qd. 57, Lote 13/17, Setor Bueno, Goiânia/GO, avaliado em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais). Com exceção do pagamento de alguns emolumentos cartorários e algumas dívidas vinculadas ao imóvel, não há mais nenhuma prova concreta do repasse das quantias ajustadas entre os réus/apelantes para a aquisição do imóvel. Além disso, não é crível que a suposta vendedora tenha aceitado como pagamento de maior parte da fazenda negociada o apartamento avaliado em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), haja vista que, da certidão de matrícula do aludido imóvel, infere-se que, à época do contrato aqui questionado, pendia hipoteca sobre todo o empreendimento imobiliário de cerca de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais), ou seja, o bem não se encontrava livre e desimpedido para eventual transferência de titularidade (evento nº 01, p. 124/135 dos Autos nº 5105577-79). Logo, examinando a prova que consta dos autos, agiu com acerto o magistrado a quo ao reconhecer a existência do contrato de compra e venda firmado inicialmente pelo autor/apelado, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e, por outro lado, a nulidade do contrato de compra e venda e da escritura pública entabulada entre os réus ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, ANDERSON BARBOSA DE VASCONCELOS e ADRIANA VIEIRA VAZ VASCONCELOS, ante a prova da fraude e da simulação havida nesta segunda negociação envolvendo a mesma propriedade rural objeto do litígio.<br> .. <br>No caso dos autos, todavia, conforme negociado entre as partes no contrato firmado entre JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, tem-se que caberia aos vendedores regularizem pendência registral que recaia sobre o bem e apresentarem a minuta de quitação da hipoteca averbada e, na sequência, outorgarem procuração para que o demandante, ora apelado, providenciasse com a transferência do imóvel. Essas providências não foram adotadas pelos promitente vendedores à época e, somado ao fato da instauração do presente litígio envolvendo a alienação em duplicidade efetivada pela 1ª ré/apelante ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, também não houve a quitação das obrigações pecuniárias assumidas pelo comprador, ora autor/apelado, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA. Em sendo assim, entendo que a sentença a quo merece apenas parcial reforma nesse ponto, para reconhecer a necessidade de que haja a quitação das obrigações assumidas entre os contratantes, atualmente, JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA e ANNA MARIA DE OLIVEIRA TELES, de conformidade com as cláusulas previstas no contrato avençado entre as partes, condicionando a adjudicação compulsória, com a outorga da escritura definitiva em favor do autor, às baixas de eventuais pendências registrais pela 1ª ré/apelante, e o posterior pagamento do montante pendente de quitação pelo autor/apelado.<br>Assim, rever as conclusões quanto a anulação do ato jurídico e consequente adjudicação compulsoria de imóvel em favor de JOSÉ CARLOS DA SILVA ROSA (JOSÉ) demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ . RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS . INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 282 DO STF. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula nº 7 do STJ . 3. A alegada afronta a lei federal não foi demonstrada com clareza, pois as razões do recurso especial apresentado se encontram dissociadas daquilo que ficou decidido pelo Tribunal de origem, o que caracteriza deficiência na fundamentação do apelo nobre e atrai, por analogia, o óbice da Súmula nº 284 do STF 4. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula nº 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional .5. A matéria referente aos temas do art. 1.418 do CC/2002 e de divergência jurisprudencial não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem . Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula nº 282 do STF, aplicável por analogia.6. A matéria referente ao art. 85 do NCPC e a divergência jurisprudencial não foram objetos de debate prévio nas instâncias de origem . Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula nº 211 do STJ.7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1.810.045/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Julgamento: 25/10/2021, TERCEIRA TURMA, DJe 28/10/2021 - sem destaques no original)<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER em parte do apelo nobre e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de JOSÉ, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.<br>É o voto.