DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por JFE 16 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A, desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), assim ementado (e-STJ, fls. 438/439):<br>"APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, AFASTANDO-SE DO PLEITO AUTORAL APENAS QUANTO AO PERCENTUAL DE RETENÇÃO, FIXANDO-O EM 20% (ENQUANTO REQUERIDO EM 10%), QUE MERECE PEQUENOS AJUSTES NO QUE TANGE AO TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA E QUANTO À FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARTE AUTORA QUE DEU CAUSA À EXTINÇÃO DO NEGÓCIO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE DO AJUSTE. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, POR PARTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, QUANDO SE LHE AFIGURAR ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL O ADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE ADEQUADAMENTE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR DE JUSTIÇA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DAS ARRAS DADAS COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, HAJA VISTA QUE O PERCENTUAL SUPRAMENCIONADO TEM COMO OBJETIVO SUPRIR OS CUSTOS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE MORA QUE DEVEM INCIDIR A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA, HAJA VISTA QUE A RESCISÃO SE DEU EM VIRTUDE DE CONDUTA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, INEXISTINDO MORA DAS RÉS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª RÉ POR FIGURAR NA CADEIA DE CONSUMO. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO QUE NÃO AFASTA O INTERESSE DE AGIR DA AUTORA DE TER RECONHECIDO O SEU DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, ENQUANTO ESTAVA EM DIA COM OS PAGAMENTOS, LIBERANDO-SE DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS QUANDO JÁ DECLARADA SUA PRETENSÃO RESCISÓRIA. IMPERIOSO O RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA DEMANDANTE (PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC). CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ NAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS EM 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS APELOS."<br>Nas razões do recurso especial, as ora agravantes apontam violação dos arts. 1º, VII, da Lei nº 4.864/65, 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64 e 418 do Código Civil. Alegam que, rescindido o contrato em virtude de leilão extrajudicial, não há saldo algum para ser entregue aos recorridos, considerando que os direitos aquisitivos referentes à unidade outrora adquirida foram arrematados por valor inferior ao da dívida. Dessa forma, argumentam que não podem as recorrentes serem condenadas a restituir 80% dos valores pagos, devendo os recorridos arcar com as consequências do seu próprio inadimplemento. Sustentam que é devida a retenção de arras, tendo em vista que os recorridos foram quem deram causa à extinção do contrato.<br>É o relatório. Decido.<br>De início, quanto à alegada violação dos arts. 1º, VII, da Lei nº 4.864/65 e 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, verifica-se que os conteúdos normativos dos dispositivos invocados no apelo nobre não foram apreciados pelo Tribunal a quo, tampouco foram opostos embargos declaratórios para sanar eventual omissão. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. PROCESSO CIVIL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO REALIZAÇÃO DO COTEJO ANALÍTICO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Aplicam-se as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando as questões suscitadas no recurso especial não tenham sido debatidas no acórdão recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.<br>(..)<br>3. Agravo regimental desprovido."<br>(AgRg no AREsp 544.459/MT, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/11/2014, DJe 25/11/2014)<br>Ademais, a conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que: o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual; as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Nesse sentido:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/1964. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTOS LEGAIS DA LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. INEXISTENTE. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICÁVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. ARTIGOS APONTADOS COMO VIOLADOS. PREQUESIONAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. INVIÁVEL. DESPESAS COM SEGURO, RATEIO E REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS OU INTERPRETADOS DE FORMA DIVERGENTE. INDICAÇÃO. AUSENTE. SÚMULA N 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.<br>1. O Tema nº 1.095/STJ não abarca o caso dos autos que foi examinado e decidido com base na Lei 4.591/1964 e no Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Encontrando-se as razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado atacado, é de se aplicar, por analogia, o óbice previsto na Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual. Precedentes.<br>5. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>6. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na sua fundamentação, quando o recurso especial deixa de indicar o dispositivo de lei federal apontado como violado ou interpretado de forma divergente. Aplicação da Súmula nº 284/STF.<br>7. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.<br>8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, improvido."<br>(REsp n. 2.179.100/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025, g.n.)<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. PRESUNÇÃO RELATIVA. REEXAME DA FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. RENTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. SÚMULA N. 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Não se conhece da alegada violação dos arts. 11, 489 e 1022 do CPC quando o recorrente se limita a afirmar de forma genérica a ofensa aos referidos normativos, sem demonstrar qual questão de direito não foi abordada ou estaria deficientemente fundamentada no acórdão proferido em embargos de declaração e a sua efetiva relevância para o julgamento da causa. Incidência da Súmula n. 284/STF.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "o benefício da assistência judiciária gratuita pode ser pleiteado a qualquer tempo, sendo suficiente que a pessoa física declare não ter condições de arcar com as despesas processuais. Entretanto, tal presunção é relativa (art. 99, § 3º, do CPC/2015), podendo a parte contrária demonstrar a inexistência do alegado estado de hipossuficiência ou o julgador indeferir o pedido se encontrar elementos que coloquem em dúvida a condição financeira do peticionário" (AgInt no AREsp 1311620/RS, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018).<br>3. Alterar o entendimento fixado na Corte de origem, a fim de afastar a hipossuficiência dos agravados, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>4. A Súmula n. 543/STJ estabelece que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>5. Na hipótese dos autos, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem manteve a fixação do percentual em 20% das quantias pagas. Logo, não destoa da jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>6. A alegada violação do art. 434 do CPC e a tese de que não houve comprovação tempestiva e correta de todos os pagamentos realizados em favor da recorrente não pode ser apreciada em recurso especial por esbarrar no óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>7. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).<br>8. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.<br>9. O dever de arcar com os débitos de IPTU e/ou taxas associativas/condominiais tem, no caso dos autos, previsão contratual. Modificar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido requer, necessariamente, a análise do contrato, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 5/STJ.<br>10. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.<br>11. A via do recurso especial não se revela adequada à revisão da conclusão a respeito da proporção da sucumbência, porquanto essa providência caracteriza reexame fático-probatório. Observância da Súmula 7 do STJ." (AgInt no REsp n. 1.987.038/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 18% DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>2. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022)<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023, g.n.)<br>Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA