ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO MOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES AFASTADOS. REVISÃO INVIABILIDADE. SÚMULA 7. AGRAVOS NÃO CONHECIDOS.<br>I. Caso em exame<br>1. A Erbe Incorporadora recorre , alegando que cumpriu todos os requisitos legais para o leilão extrajudicial, não havendo valores a restituir, pois o imóvel foi vendido por valor inferior ao débito. Alternativamente, pede aplicação do art. 67-A da Lei 13.786/18 e validade da cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos.<br>2. Ana Paula Barros Lessa, por sua vez, argumenta que houve erro na análise dos fatos e defendendo que não poderia quitar o saldo antes da entrega do imóvel. Requer revisão do decidido e a condenação da outra parte por lucros cessantes e danos morais devido ao atraso na entrega.<br>3. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel. Entendeu ainda pela ausência de danos materiais ou morais.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) é possível revisar a causa do inadimplemento sob alegação de contrato não cumprido.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br>6. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem, assim como reanálise da alegação de contrato não cumprido, demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>7. Agravos não conhecidos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravos em Recurso Especial interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais das partes. Os agravantes alegam que os recursos atendem aos requisitos necessários para seu conhecimento e provimento.<br>A Erbe Incorporadora recorre, alegando que cumpriu todos os requisitos legais para o leilão extrajudicial, não havendo valores a restituir por o imóvel ter sido vendido por valor inferior ao débito. Alternativamente, pede aplicação do art. 6 7-A da Lei 13.786/18 e validade da cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos. Aponta divergência jurisprudencial sobre execução extrajudicial e percentual de retenção, destacando decisão do STJ exigindo retenção de 25% em caso de inadimplência dos compradores.<br>Ana Paula Barros Lessa, por sua vez, argumenta que houve violação de artigos do CPC e do CC, indicando erro na análise dos fatos pelo acórdão e defendendo que não poderia quitar o saldo antes da entrega do imóvel. Requer revisão do decidido e a condenação da outra parte por lucros cessantes e danos morais devido ao atraso na entrega.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO MOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES AFASTADOS. REVISÃO INVIABILIDADE. SÚMULA 7. AGRAVOS NÃO CONHECIDOS.<br>I. Caso em exame<br>1. A Erbe Incorporadora recorre , alegando que cumpriu todos os requisitos legais para o leilão extrajudicial, não havendo valores a restituir, pois o imóvel foi vendido por valor inferior ao débito. Alternativamente, pede aplicação do art. 67-A da Lei 13.786/18 e validade da cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos.<br>2. Ana Paula Barros Lessa, por sua vez, argumenta que houve erro na análise dos fatos e defendendo que não poderia quitar o saldo antes da entrega do imóvel. Requer revisão do decidido e a condenação da outra parte por lucros cessantes e danos morais devido ao atraso na entrega.<br>3. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel. Entendeu ainda pela ausência de danos materiais ou morais.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) é possível revisar a causa do inadimplemento sob alegação de contrato não cumprido.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br>6. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem, assim como reanálise da alegação de contrato não cumprido, demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>7. Agravos não conhecidos.<br>VOTO<br>Os agravos são tempestivos, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cuja ementa transcrevo para que passe a fazer parte da presente decisão:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. PRETENSÃO DA AUTORA DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO, COM A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS; O RECEBIMENTO DE LUCROS CESSANTES RELATIVOS AOS ALUGUERES QUE DEIXOU DE PERCEBER; A DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE COTAS CONDOMINIAIS; O RESSARCIMENTO DAS QUE FORAM PAGAS E O RECEBIMENTO DE DANO MORAL, SOB O FUNDAMENTO DE QUE AS PARTES CELEBRARAM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL, NÃO ENTREGUE NO PRAZO AVENÇADO, FICANDO PRIVADA DE RECEBER FRUTOS DO BEM, PORÉM EFETUOU O PAGAMENTO DE ALGUMAS COTAS DO CONDOMÍNIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. NÃO CONHECIMENTO DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO À RESCISÃO CONTRATUAL. FEITO JULGADO IMPROCEDENTE, NESSE PONTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA, EIS QUE A AUTORA AFIRMA O PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS SEM QUE TENHA SIDO ENTREGUE A CHAVE DA UNIDADE. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA. APLICAÇÃO DO QUINQUENAL. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 27 DO CDC. ADQUIRENTE QUE ESTAVA EM DÉBITO ANTES DA DATA FINAL DE ENTREGA DO BEM. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. LEILÃO JUDICIAL QUE NÃO RETIRA DA CONSUMIDORA O DIREITO DE REAVER PARTE DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FICADO EM 20% DA QUANTIA PAGA. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. ADQUIRENTE QUE TEM RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS APÓS A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE, O QUE NÃO OCORREU. RESSARCIMENTO DOS VALORES EFETIVAMENTE REEMBOLSADOS A TAL TÍTULO, OBSERVADA A PRESCRIÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. REFORMA EM PARTE DO JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA AUTORA. PARTE CONHECIDA DO RECURSO DO RÉU A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.<br>Ocorre, contudo, que as questões apontadas pelas partes já foram enfrentadas pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>Transcrevo a fundamentação do acórdão do tribunal de origem, na parte que importa ao julgamento, para análise detalhada da fundamentação (e-STJ. 624-635):<br>Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto pela autora, porém conheço parcialmente da apelação manejada pelo réu, eis que ausente o interesse recursal no que concerne à preliminar de falta de interesse de agir quanto à rescisão contratual, eis que o feito foi julgado improcedente, nesse tocante.<br>(..)<br>Ultrapassados tais pontos, in casu, as partes celebraram "instrumento particular de promessa compra e venda e outras avenças", index 000021 e 000329, de unidade comercial na planta, concernente à sala n.º 22, do Bloco 01, do empreendimento "Condomínio Sahy Village Shopping & Conveniência".<br>De acordo com aludido documento, a data prevista para a entrega das chaves da referida unidade imobiliária seria o "último dia do mês de agosto de 2013", sendo admitido "atraso de até 180 (cento e oitenta) dias", nos termos da cláusula 8.3.1., o que ocorreria no último dia de fevereiro do ano seguinte.<br>Sucede que o extrato apresentado pela própria demandante demonstra a quitação das parcelas devidas apenas até 02.08.2013 e mais uma em 05.07.2014, index 000030, sendo forçoso concluir, portanto, que na data final para entrega do imóvel a adquirente se encontrava em débito.<br>Desta feita, verifica-se que a compradora deu causa ao rompimento contratual, ante à manifesta inadimplência, que, inclusive, foi confessada na peça inaugural.<br>Registre-se que a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a possibilidade de restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, na hipótese de ter dado causa do desfazimento do contrato, in verbis:<br>(..)<br>Assim sendo, a rescisão do contrato em questão importa na perda de apenas parte dos valores pagos pela autora, que serve de compensação pelo inadimplemento, não sendo aplicável o artigo 27 da Lei 9.514/97, eis que não se está diante de alienação fiduciária.<br>Outrossim, a realização de leilão judicial, tal como ocorreu na hipótese, não retira da consumidora o direito de reaver parte do valor pago, valendo frisar que a arrematação do bem foi feita pelo próprio réu, sendo evidente que alienará novamente o imóvel em questão, de modo que a pretensão de retenção, de todo o pagamento, como pretende o vendedor, importaria em enriquecimento ilícito.<br>Quanto ao percentual de retenção, o entendimento predominante no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o mesmo deve variar entre 10% (dez por cento) a no máximo 25% (vinte e cinco por cento), conforme se observa do julgamento proferido no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n.º 1.062.082/AM, em que foi Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, cuja ementa ora se consigna:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.<br>Desta feita, fixo em 20% (vinte por cento) o percentual de retenção sobre o valor já pago, está de acordo com a jurisprudência da aludida Corte Superior.<br>(..)<br>Com relação aos lucros cessante, não faz jus a autora ao recebimento de tal valor, tendo em vista que, como já exaustivamente explanado, a mesma deu causa ao rompimento da avença antes mesmo da data prevista para entrega das chaves.<br>No que toca às cotas condominiais, tem-se que a responsabilidade do adquirente de imóvel pelo adimplemento de tais despesas tem início com sua efetiva imissão na posse, o que não ocorreu, razão pela qual a autora deve ser ressarcida pelos valores efetivamente desembolsados, observada a prescrição nos termos já elucidados.<br>(..)<br>Registre-se, ainda, que, se tratando de responsabilidade civil contratual, deve incidir o artigo 405 do Código Civil, fixada a data da citação como termo inicial dos juros moratórios, tal como constou do julgado recorrido.<br>No que toca ao dano moral, diante da manifesta inadimplência da autora, que deu azo à rescisão contratual, como já dito alhures, não se reconhece qualquer repercussão negativa na dignidade da demandante, apta a gerar prejuízo extrapatrimonial.<br>Por fim, considerando-se a sucumbência recíproca, correto o julgado no que toca às despesas processuais e honorários advocatícios.<br>Pelo exposto, voto pelo parcial provimento do recurso da autora para condenar o réu a restituir 80% (oitenta por cento) do valor pago pela mesma, corrigido monetariamente, a partir de cada (e-STJ Fl.634) desembolso, e acrescido de juros de mora desde a citação, e pelo provimento parcial da parte conhecida do apelo do demandado para declarar prescrita a pretensão de reembolso dos valores pagos a título de condomínio anteriores a 02 de junho de 2015, mantidos os demais termos do julgado."<br>Em ambos os recursos, de saída, no que tange a alegação de afronta aos artigos 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, certo é que "Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição nos acórdãos recorridos capazes de torná-los nulos. O colegiado originário apreciou a demanda de forma clara e precisa, deixando bem delineados os fundamentos dos julgados. " (AgInt no AREsp n. 2.441.987/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>Rememore-se, ainda, que "A ausência de oposição de embargos de declaração na origem inviabiliza a análise da apontada violação do art. 1.022 do CPC/2015 no recurso especial, porquanto torna impossível a compreensão da controvérsia, situação que atrai o óbice da Súmula nº 284/STF à espécie." (AgInt no REsp n. 1.955.114/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 9/12/2022.)<br>Efetivamente, compulsados os autos, colhe-se que a corte de origem analisou e rebateu, um a um, os argumentos levantados, sendo certo que a ausência de menção a um outro argumento invocado pela defesa não macula o comando decisório se, bem fundamentado, apresenta razões capazes de se sustentar por si.<br>Assim, "Não procede a arguição de ofensa ao 1.022 do CPC, quando o Tribunal Estadual se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia." (AgInt no REsp n. 1.899.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)<br>Ressalte-se que não se pode confundir decisão desfavorável aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco fundamentação concisa com ausência de fundamentação.<br>Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA DIÁRIA. REVISÃO DA NECESSIDADE E DO VALOR FIXADO DEMANDA O REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. "Não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022).<br>(AgInt no AREsp n. 2.746.371/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)<br>Portanto, constatada a pronúncia expressa e suficiente acerca dos temas indicados como omissos, a questão do direito aplicado é matéria relativa ao mérito recursal, não se podendo cogitar, no presente feito, em prestação jurisdicional defeituosa.<br>Passa-se a análise pormenorizada de cada um dos pontos trazidos nos recursos especiais.<br>1. Recurso da Ré Erbe Incorporadora<br>A Erbe Incorporadora interpõe recurso, sustentando o cumprimento de todos os requisitos legais relativos ao leilão extrajudicial, não havendo valores a serem restituídos em razão da alienação do imóvel por quantia inferior ao débito. Em caráter subsidiário, requer a aplicação do art. 67-A da Lei 13.786/18, bem como a validade da cláusula contratual quanto à retenção dos valores pagos.<br>Com base em uma interpretação lógico-sistemática das normas contidas no artigo 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, no artigo 1º, da Lei n. 4.864/1965 e no artigo 53, caput, do CDC, esta Corte assentou entendimento na impossibilidade de haver a resolução do contrato com perda integral dos valores pagos e, ainda, permanecer o promitente comprador em débito.<br>A resolução do contrato impõe, como consequência, que os contratantes retornem ao status quo ante, de modo que o bem imóvel volte para a esfera patrimonial da promitente vendedora, podendo ser alienado, com ressarcimento dos valores, de forma parcial ou total, conforme a culpa pela resolução do contrato seja imposta ao promitente comprador ou à promitente vendedora, respectivamente.<br>Nesse passo, a jurisprudência deste Superior Tribunal reconhece, à luz do estatuto consumerista, "o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)".<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. SEGURO. REEMBOLSO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. CADEIA DE FORNECIMENTO. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.<br>INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. PERDA DE OBJETO. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS.<br>POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ.<br>DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. A falta de indicação precisa dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>3. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>4. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>5. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>6. No caso, o Tribunal a quo assentou que a segunda agravante integrou a cadeia fornecimento, motivo por que reconheceu sua legitimidade passiva para a demanda. Para entender de modo contrário, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.<br>7. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos.<br>8. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019), essa exatamente é a situação dos autos.<br>9. No caso, nem sequer um leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, poderia subtrair o direito do consumidor de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, entendimento aplicado pelo TJRJ.<br>10. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>11. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o que foi observado pela Corte local.<br>Caso de Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>12. Dissídio jurisprudencial não demonstrado, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282, 256 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. Além disso, "decisão monocrática não serve para comprovação de divergência jurisprudencial" (AgInt no AREsp n. 1.180.952/RJ, Relator Ministro LÁZARO GUIMARÃES - Desembargador convocado do TRF 5ª Região -, QUARTA TURMA, julgado em 17/5/2018, DJe 24/5/2018).<br>13. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.951.518/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Grifei.<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula nº 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.<br>2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br>5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.<br>6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ.<br>IV. Dispositivo 7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)<br>Como se vê dos julgados colacionados, melhor sorte não socorre ao recorrente acerca da alegação de que a retenção de 20% (vinte por cento) afigura-se em confronto com a legislação e o contrato estipulado entre as partes. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do contrato por culpa do promitente comprador, de modo que o percentual fixado pelo juízo de origem não destoa do entendimento desta Corte Superior.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRADOR. CULPA. PERCENTUAL.<br>RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. JULGADO ATACADO. FUNDAMENTOS.<br>IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. A falta de impugnação dos fundamentos do julgado atacado atrai a aplicação , por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284 /STF.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.<br>5. De acordo com o entendimento desta Corte, resta prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra no s óbices das Súmulas nºs 283 e 284/STF e nº 568/STJ.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.890.313/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)<br>De rigor, portanto, a aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>A análise dos autos indica que a corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula nº 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme o adequado superamento dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Por fim, quanto ao termo de incidência dos juros de mora, a análise das razões recursais indica que a parte recorrente limitou-se à menção dos preceitos legais que considera violados ou desconsiderados, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência, pelo Tribunal de origem.<br>A hipótese atrai, portanto, a incidência do entendimento exposto pela súmula 284 do STF, na medida em que: "A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema." (AgInt no AREsp n. 2.444.719/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.)<br>Com efeito, "As razões do recurso especial devem exprimir, com transparência e objetividade, os motivos pelos quais a agravante visa reformar o decisum." (AgInt no AREsp n. 2.562.537/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>No presente feito, percebe-se das razões recursais que a parte recorrente limitou-se a revolver as alegações de sua apelação, sem, contudo, indicar de forma clara qual dispositivo de lei a interpretação do Tribunal de origem vilipendiou.<br>O exame das razões recursais mostra que o recorrente busca reanalisar fatos e provas ou interpretar cláusulas contratuais já analisadas pelas instâncias inferiores. Tal revisão não é permitida pelo recurso especial, conforme Súmulas nº 7 e 5 do STJ.<br>2. Recurso da Autora Ana Paula Barros Lessa<br>Ana Paula argumenta que o acórdão se fundamentou em premissa fática equivocada, pois não observou a correta cronologia dos fatos e não aplicou ao caso a exceção do contrato não cumprido. Indica violação ao art. 476 do CC, sustentando que não poderia quitar o saldo devedor antes da entrega do imóvel, que estava atrasada. Defende que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta autoriza a retenção dos pagamentos devidos pelo adquirente e sustenta a condenação da parte contrária ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.<br>Neste ponto importa consignar que o tribunal de origem afastou a responsabilidade da ré à indenização pelo lucros cessantes sob o argumento de que foi a autora "que deu causa ao rompimento da avença, antes mesmo da data prevista para entrega das chaves" (e- STJ. fl. 634).. Tendo utilizado o mesmo fundamento para concluir pela improcedência do pedido de dano moral, "diante da manifesta inadimplência da autora, que deu azo à rescisão contratual, como já dito alhures, não se reconhece qualquer repercussão negativa na dignidade da demandante, apta a gerar prejuízo extrapatrimonial" (e- STJ. fl. 634).<br>Alterar as conclusões de acórdão recorrido, sobretudo com relação à inadimplência da autora, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 282 DO STF. PREQUESTIONAENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NECESSIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.<br>Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.<br>2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.662.287/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da compreensão firmada pela corte de origem acima do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Ante o exposto, não conheço dos agravos em recurso especial.<br>Majoro em 2% (dois por cento ) o percentual de honorários sucumbenciais fixados em sentença, para ambas as partes, tendo em conta a sucumbência recíproca, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.