ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RESCISÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESNCESSIDADE DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO PROVIMENTO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, julgando improcedentes os pedidos iniciais e afastando o dever da agravada de restituir 85% dos valores pagos ao agravante em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei nº 9.514/1997.<br>2. O agravante alegou que, ao ajuizar a ação de rescisão contratual, encontrava-se adimplente com suas obrigações, sendo irrazoável o leilão do imóvel após a solicitação expressa de rescisão contratual.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a rescisão unilateral pelo adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato e autoriza a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo interno não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial a fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais e afastar o dever da ora agravada de restituir 85% dos valores pagos ao ora agravante em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, com base no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a aplicação da regra do artigo 27, caput e § 4º, da Lei nº 9.514/1997.<br>Segundo o agravante, quando do ajuizamento da ação de rescisão contratual o recorrente se encontrava adimplente com suas obrigações, razão pela qual o juízo sentencial julgou irrazoável o leilão do imóvel após a solicitação expressa de rescisão contratual.<br>Intimada nos termos do art. 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RESCISÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESNCESSIDADE DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO PROVIMENTO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, julgando improcedentes os pedidos iniciais e afastando o dever da agravada de restituir 85% dos valores pagos ao agravante em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei nº 9.514/1997.<br>2. O agravante alegou que, ao ajuizar a ação de rescisão contratual, encontrava-se adimplente com suas obrigações, sendo irrazoável o leilão do imóvel após a solicitação expressa de rescisão contratual.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a rescisão unilateral pelo adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato e autoriza a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo interno não provido.<br>VOTO<br>O agravo interno é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, hipótese que resulte na reconsideração dos argumentos anteriormente expendidos, motivo pelo qual mantenho a decisão recorrida pelos seus próprios fundamentos, os quais passo a perfilhar:<br>De início, é importante salientar que o presente recurso foi interposto contra decisão publicada já na vigência do Novo Código de Processo Civil, de maneira que é aplicável ao caso o Enunciado Administrativo n. 3 do Plenário do STJ, segundo o qual: "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".<br>Com efeito, nos termos da jurisprudência firmada nesta Corte, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 - norma posterior e mais específica -, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC.<br>Sobre o tema, confiram-se os seguintes precedentes:<br> .. <br>Entretanto, o Tribunal local contrariou tal entendimento ao aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC e admitir que a recorrente retivesse o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor das parcelas pagas pelo adquirente (e-STJ fls. 445-458).<br>Confiram-se os seguintes trechos (e-STJ, fls. 449-455):<br>A controvérsia recursal reside em verificar a possibilidade de rescisão da escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária firmada entre as partes, verificando, para tanto, a pertinência dos argumentos trazidos pela apelante, de que tal avença não mais poderia ser rescindida por incapacidade financeira, uma vez que não se tratava de promessa de compra e venda; que a inadimplência do comprador ensejaria a execução da garantia fiduciária oferecida, leiloando-se extrajudicialmente o imóvel; que os dispositivos da lei 9.514/97 não afrontariam o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor; que a efetiva entrega do bem em maio de 2013 igualmente impede a rescisão do contrato, sendo a entrega das chaves o limite temporal para o exercício do direito de rescisão do contrato; que a desconstituição da venda, após dois anos de posse do bem pela parte autora violaria o ato jurídico perfeito; que deveria ser igualmente considerada a desvalorização do imóvel nos dois anos em que o mesmo ficou na posse do autor.<br>A relação existente entre os litigantes é de caráter consumerista, devendo, pois, a controvérsia ser dirimida sob a as diretrizes estabelecidas no Código de Proteção e de Defesa do Consumidor. Isso porque, versa a lide sobre pedido de rescisão de negócio jurídico, anulação de cláusulas e restituição de valores, em decorrência de perda de capacidade financeira para suportar as prestações contratadas decorrentes de Escritura de Compra e Venda de Imóvel, com pacto de alienação fiduciária, estando o autor inserto no conceito de consumidor insculpido no artigo 2º do CDC 1 , e a ré no conceito de fornecedor do artigo 3º do CDC 2 . Impende esclarecer que, no que tange à questão da aquisição do imóvel, mediante alienação fiduciária como garantia do preço, a Lei 9.514/97 não estabeleceu normas gerais de proteção e defesa dos consumidores. Nesse contexto, não revogou tampouco modificou o Código de Defesa do Consumidor.<br> .. <br>Por outro lado, a simples entrega das chaves não pode servir como limite temporal ao exercício do direito pelo consumidor, nos moldes pretendidos pela apelante, já que realizada a compra e venda mediante pagamento em prestações, nos termos previstos no citado artigo 53 do CDC, estando ainda em curso o pagamento das parcelas.<br>Assim sendo, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e publicidade.<br>Em que pese não tenha a parte ré se insurgido especificamente quanto ao percentual de retenção de 15% (quinze por cento) fixado na sentença, o mesmo se mostra razoável, não merecendo alteração, prestigiando-se o valor arbitrando pelo magistrado sentenciante, que possui melhor contato com as provas produzidas, e condições mais favoráveis para aferir, com precisão, o percentual mais adequado a ser retido pela ré.<br>Assim, o aresto impugnado está em dissonância à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto ao ponto, devendo ser reformado para afastar o dever da empresa recorrente de restituir 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos ao recorrido, com base no art. 53 do CDC, bem como para determinar a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei 9.514/1997 ao caso.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial a fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais e afastar o dever da recorrente de restituir 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos ao recorrido, com base no art. 53 do CDC, bem como determinar a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei n. 9.514/1997 ao caso, observada a necessidade de intimação do adquirente para a purga da mora.<br>Em face da sucumbência, arcará o recorrido com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado do proveito econômico obtido, este sendo o montante a ser retido pela recorrente, após o leilão do imóvel, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC/2015, observando-se, se for o caso, o benefício da gratuidade de justiça.<br>Publique-se.<br>Brasília (DF), 05 de agosto de 2019.<br>Quanto à insurgência da agravante, esta Corte Superior estabilizou a compreensão de que tanto o arrependimento com a desistência do contratante não afastam a aplicação das disposições da Lei nº 9.514/97, pois o próprio pedido de resilição unilateral do contrato caracteriza sua quebra e, portanto, o inadimplemento daquilo que foi pactuado, o que autoriza a aplicação do disposto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514 /97 em detrimento do diploma consumerista.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária.<br>2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.<br>3. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp n. 2.207.997/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).<br>2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes.<br>2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>Forte nessas razões e na jurisprudência desta Corte, manifesto meu voto pelo não provimento do presente agravo interno.<br>É como voto.