ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PERMUTA. TERRENO POR UNIDADES FUTURAS. PARALISAÇÃO DE OBRAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ÓBICE. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, oferecendo fundamentação motivada e suficiente, ainda que contrária aos interesses da parte recorrente.<br>2. A alegação de cerceamento de defesa fundada na necessidade de realização de nova prova pericial não prospera quando a corte de origem considera o laudo existente suficiente para a formação de sua convicção, sendo que a alteração desse entendimento demandaria reexame de provas vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>3. O reconhecimento da responsabilidade solidária da construtora e da incorporadora pela integralidade do empreendimento e pelo dever de reparar danos materiais decorrentes de vícios construtivos e inexecução contratual, com fundamento na análise das cláusulas contratuais e do conjunto probatório, não pode ser revisto em recurso especial ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. As demais teses recursais, incluindo alegada ocorrência de caso fortuito, ilegitimidade da parte para exigir continuidade da incorporação e suposta abusividade das astreintes, dependem da reavaliação do contexto fático e contratual estabelecido nas instâncias ordinárias, encontrando óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por SAÚVAS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA. (SAÚVAS) contra decisão que inadmitiu seu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal.<br>A ação originária é uma obrigação de fazer cumulada com indenização ajuizada por SANTERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (SANTERRA) em desfavor de SAÚVAS e de SHEPI INCORPORADORA E ADMINISTRADORA JUNDIAÍ LTDA. (SHEPI), em razão do descumprimento de "Instrumento Particular de Permuta de Fração Ideal de Terreno por Unidade Autônoma Futura e Outras Avenças".<br>O Juízo de primeiro grau julgou os pedidos procedentes para condenar as rés, solidariamente, a (1) impermeabilizar e reparar infiltrações na "Loja 1"; (2) retomar a obra de incorporação imobiliária; (3) contratar seguro de risco de engenharia; e (4 e 5) pagar indenizações por danos materiais nos valores de R$ 38.724,00 (trinta e oito mil, setecentos e vinte e quatro reais) e R$ 469.702,64 (quatrocentos e sessenta e nove mil, setecentos e dois reais e sessenta e quatro centavos), além de fixar multa diária para o caso de descumprimento e condená-las ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação (e-STJ, fls. 1.086 a 1.097).<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão da relatoria do desembargador José Rubens Queiroz Gomes, negou provimento à apelação de SAÚVAS e majorou os honorários para 20% do valor da condenação (e-STJ, fls. 1.243 a 1.256). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.332 a 1.335).<br>No recurso especial, SAÚVAS alegou violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, por negativa de prestação jurisdicional; 18, 472, 480, 493, 537, § 1º, e 814, parágrafo único, do CPC, por cerceamento de defesa e excesso na fixação de astreintes; 265, 266, 278, 393, 843, 844 e 944 do Código Civil, bem como 43 e 44 da Lei nº 4.591/1964, defendendo a ausência de responsabilidade solidária, a ocorrência de caso fortuito e a impossibilidade de ser responsabilizada por transações de terceiros (e-STJ, fls. 1.258 a 1.302).<br>A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo inadmitiu o recurso especial com base na ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, na falta de demonstração de ofensa aos demais dispositivos e na incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ, fls. 1.369 a 1.371).<br>No presente agravo (e-STJ, fls. 1.374 a 1.413), SAÚVAS impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, reiterando os argumentos do recurso especial.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 1.339 a 1.362) e contraminuta ao agravo (e-STJ, fls. 1.424 a 1.444), nas quais SANTERRA sustenta a manutenção da decisão agravada, principalmente pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PERMUTA. TERRENO POR UNIDADES FUTURAS. PARALISAÇÃO DE OBRAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ÓBICE. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, oferecendo fundamentação motivada e suficiente, ainda que contrária aos interesses da parte recorrente.<br>2. A alegação de cerceamento de defesa fundada na necessidade de realização de nova prova pericial não prospera quando a corte de origem considera o laudo existente suficiente para a formação de sua convicção, sendo que a alteração desse entendimento demandaria reexame de provas vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>3. O reconhecimento da responsabilidade solidária da construtora e da incorporadora pela integralidade do empreendimento e pelo dever de reparar danos materiais decorrentes de vícios construtivos e inexecução contratual, com fundamento na análise das cláusulas contratuais e do conjunto probatório, não pode ser revisto em recurso especial ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. As demais teses recursais, incluindo alegada ocorrência de caso fortuito, ilegitimidade da parte para exigir continuidade da incorporação e suposta abusividade das astreintes, dependem da reavaliação do contexto fático e contratual estabelecido nas instâncias ordinárias, encontrando óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a, da CF, SAÚVAS apontou violação dos arts. (1) 489 e 1.022 do CPC, por negativa de prestação jurisdicional; (2) 472, 480 e 493 do CPC, por cerceamento de defesa decorrente do indeferimento de nova prova pericial sobre fato novo; (3) 265, 266, 278, 393 do CC e 43 e 44 da Lei nº 4.591/64, defendendo a inexistência de responsabilidade solidária pela integralidade da obra e a ocorrência de caso fortuito; (4) 843, 844 e 944 do CC, pela impossibilidade de ser condenada a reembolsar valores de transações das quais não participou; (5) 18 do CPC, por ilegitimidade da recorrida para pleitear a continuidade da incorporação; e (6) 537, § 1º, e 814, parágrafo único, do CPC, por excessividade das astreintes.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>De início, afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo apreciou as questões postas a seu exame, decidindo de forma clara, coerente e fundamentada, conforme se depreende da leitura do acórdão de apelação (e-STJ, fls. 1.243 a 1.256) e do julgamento dos embargos de declaração (e-STJ, fls. 1.332 a 1.335).<br>A Corte paulista não está obrigada a rebater, um a um, todos os argumentos invocados pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão. O que se observa é o mero inconformismo de SAÚVAS com o resultado que lhe foi desfavorável, o que não configura omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>(2) Do cerceamento de defesa, da responsabilidade solidária, do caso fortuito e do reembolso de valores<br>No mérito, a controvérsia cinge-se à responsabilidade de SAÚVAS pela paralisação do empreendimento imobiliário e pelos vícios construtivos apurados na unidade entregue a SANTERRA. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, soberano na análise das provas, manteve a sentença de procedência com base nos seguintes fundamentos:<br>a) Cerceamento de defesa<br>A alegação de cerceamento de defesa, fundada na necessidade de nova prova pericial sobre um suposto "fato novo" (impermeabilização provisória), foi corretamente afastada.<br>Conforme o acórdão recorrido, a perícia judicial já realizada (e-STJ, fls. 573 a 597) foi conclusiva. O perito, ao responder ao quesito 3.2.4 formulado pela própria SAÚVAS, atestou que a intervenção da locatária (Covabra) não alterou as características originais da unidade nem contribuiu para as infiltrações, as quais decorreram da "carência de impermeabilidade da laje de cobertura da Loja 1" (e-STJ, fls. 1.243 a 1.256). Assim, o "fato novo" não se mostrou apto a infirmar as conclusões periciais já existentes, sendo desnecessária a produção de nova prova técnica, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado do juiz (art. 371 do CPC).<br>b) Responsabilidade solidária<br>A Corte paulista concluiu pela responsabilidade solidária de SAÚVAS, como construtora, e da corré SHEPI, como incorporadora, pela execução integral da obra e reparação dos danos. Tal conclusão decorre da expressa previsão contratual, notadamente a cláusula 3.1.2 do aditivo (e-STJ, fls. 504 a 535), que estabelece a responsabilidade "integral e exclusiva" de ambas pela "incorporação e construção da loja 1, loja 2, loja 3 e do Hotel (a "Obra")", bem como pela obtenção de todas as licenças.<br>A cláusula 10.15 do instrumento original (e-STJ, fls. 45 a 77) reforça essa solidariedade, declarando-as "responsáveis solidárias perante a SANTERRA pela realização da incorporação no Terreno, pela entrega da Loja 1 pronta e acabada, bem como por quaisquer indenizações, perdas e danos". A eventual ruptura da relação negocial interna entre as corrés é inoponível à SANTERRA, que, como credora solidária, pode exigir o cumprimento da obrigação de qualquer uma das devedoras (art. 275 do Código Civil).<br>c) Caso fortuito<br>A tese de caso fortuito, alegada em virtude da paralisação da obra pela incorporadora, não se sustenta. O contrato, em sua cláusula 3.1.9 (e-STJ, fls. 45 a 77), prevê expressamente que a incorporadora não poderá por, qualquer razão, desistir do empreendimento, uma vez que sua viabilidade econômica e financeira já está confirmada, renunciando (..) ao direito que lhe confere o art. 34 da Lei Federal nº 4.591/64.<br>Desse modo, a paralisação da obra configura inadimplemento contratual, e não um evento imprevisível ou inevitável que exima SAÚVAS de sua responsabilidade solidária. A tentativa de SAÚVAS de se eximir da obrigação com base em seu próprio descumprimento contratual ou no de sua parceira solidária configura venire contra factum proprium, comportamento vedado pelo ordenamento jurídico.<br>d) Reembolso de valores<br>Os valores de R$ 38.724,00 (trinta e oito mil, setecentos e vinte e quatro reais) e R$ 469.702,64 (quatrocentos e sessenta e nove mil, setecentos e dois reais e sessenta e quatro centavos), cuja restituição foi determinada, decorreram diretamente do inadimplemento contratual de SAÚVAS e SHEPI.<br>O montante de R$ 38.724,00 (trinta e oito mil, setecentos e vinte e quatro reais) refere-se a danos causados ao locatário de SANTERRA (Covabra) em virtude dos vícios construtivos (infiltrações e desabamento do forro), conforme comprovado pelo laudo pericial e pelo instrumento de transação (e-STJ, fls. 303 a 306). A responsabilidade das rés por tais vícios está amparada na cláusula 7.1.2.3 (e-STJ, fls. 45 a 77), que estabelece a garantia de qualidade e segurança da obra por 24 meses após o "habite-se", período em que o incidente ocorreu (e-STJ, fls. 1.243 a 1.256).<br>Já o valor de R$ 469.702,64 (quatrocentos e sessenta e nove mil, setecentos e dois reais e sessenta e quatro centavos) corresponde a despesas com estudos de impacto de vizinhança (EIV/RIV/EIT) que eram de responsabilidade das rés. A cláusula 3.1.2 (e-STJ, fls. 504 a 518) impõe às rés a "obtenção de todo e qualquer documento, licença e/ou alvará necessário à Incorporação e/ou à regular utilização do Empreendimento".<br>O contrato previa expressamente que a Loja 1 seria destinada a uma atividade de supermercado (cláusulas 2.6 e 10.3, e-STJ, fls. 45 e 77), e os estudos de impacto são exigências municipais obrigatórias para qualquer empreendimento em Jundiaí (Decreto nº 26.716/2016), não se limitando à especificidade da atividade de supermercado.<br>Assim, a SANTERRA, ao arcar com tais custos, exerceu seu direito de regresso, nos termos do art. 934 do Código Civil, não havendo que se falar em intranscendência da transação para terceiros, pois a obrigação original era das rés.<br>Para alterar as conclusões do acórdão recorrido e acolher as teses de SAÚVAS - de que houve cerceamento de defesa, de que sua responsabilidade se limitava à entrega da "Loja 1", de que a paralisação da obra configurou caso fortuito e de que os ressarcimentos eram indevidos - seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório e a reinterpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes. Tal procedimento é vedado no âmbito do recurso especial, por força dos óbices contidos nas Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>(3) Das demais alegações<br>As demais teses recursais, relativas à ilegitimidade de SANTERRA para pleitear a continuidade da obra e à suposta desproporcionalidade das astreintes, também não podem ser conhecidas.<br>a) Ilegitimidade ativa<br>A legitimidade ativa de SANTERRA para pleitear a continuidade da incorporação foi reconhecida com base na relação contratual estabelecida, que impõe a SAÚVAS e SHEPI a responsabilidade solidária pela construção de todo o empreendimento (Loja 1, Loja 2, Loja 3 e Hotel), conforme cláusula 3.1.2 do aditivo (e-STJ, fls. 504 a 518). Como parte diretamente lesada pelo inadimplemento de uma obrigação solidária, SANTERRA possui legitimidade para exigir o cumprimento integral da avença de qualquer dos devedores, independentemente da existência de outros adquirentes ou da aplicação da Lei nº 4.591/64, que rege a relação entre incorporador e condôminos, mas não afasta a responsabilidade contratual direta entre as partes originárias.<br>b) Excessividade das astreintes<br>A adequação da multa cominatória foi aferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir das particularidades do caso concreto, considerando o histórico recalcitrante das rés e a magnitude do empreendimento. A fixação de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) para cada obrigação, mostra-se razoável e proporcional, dada a complexidade da obra (que inclui um hotel e diversas lojas) e a necessidade de compelir as devedoras ao cumprimento de obrigações essenciais, como a impermeabilização definitiva e a retomada de uma incorporação paralisada.<br>A alegada impossibilidade de cumprimento das obrigações já foi afastada pela análise da responsabilidade solidária e da natureza do inadimplemento, e a multa visa justamente a garantir a efetividade da tutela jurisdicional diante da inércia das rés. A revisão de tais pontos, da mesma forma, exigiria uma incursão nos fatos da causa, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>Desse modo, a manutenção do acórdão recorrido é medida que se impõe.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, e considerando que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já majorou a verba honorária para o patamar máximo legal de 20% sobre o valor da condenação (e-STJ, fl. 1.256), deixo de proceder a nova majoração.<br>É o voto.