ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AFASTAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL MÍNIMA DA TRANSAÇÃO. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. RECURSO ESPECIAL D ESPROVIDO.<br>1. Não há que se falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido se manifesta de forma clara, coerente e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que adote tese contrária aos interesses da parte recorrente. A prestação jurisdicional foi entregue de modo completo.<br>2. Conforme o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 866), a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais pode ser transferida a promissário comprador, desde que este tenha sido imitido na posse e o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. A aplicação de tal entendimento, contudo, pressupõe a comprovação da existência do negócio jurídico de compra e venda.<br>3. Incumbe ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. No caso de alegação de alienação de bem imóvel para fins de afastamento da responsabilidade por dívida propter rem, é dever da parte que alega apresentar um mínimo de prova documental da transação.<br>4. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de produção de prova exclusivamente testemunhal quando esta se mostra inútil e inadequada para, por si só, comprovar a alienação de imóvel, especialmente diante da ausência de qualquer documento que sirva como início de prova da transação. A decisão judicial que, nesse contexto, julga a lide de forma desfavorável à parte que não se desincumbiu de seu ônus probatório está em conformidade com os arts. 370, parágrafo único, e 373, II, do CPC.<br>5. Agravo em recurso especial conhecido e provido para admitir o recurso especial, ao qual se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CALHA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S.A. (CALHA) contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pela Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, Relatado pela Desa. Diva Lucy de Faria Pereira, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL E DETERMINAÇÃO DE JUNTADA DE DOCUMENTOS PELA PARTE AUTORA. NÃO CABIMENTO. ALTERAÇÃO DE TITULARIDADE DOS IMÓVEIS COMERCIAIS. COMPROVAÇÃO. ÔNUS DO ALIENANTE. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. DESPESA CONDOMINIAL. ÔNUS DA PROVA (ART. 373, II, DO CPC). NÃO DEMONSTRAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO. COBRANÇA CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. A comprovação da transferência de titularidade de bens imóveis, como os que são objeto da ação de cobrança de taxas condominiais, é feita por meio de prova documental a ser apresentada pela parte que alega a alienação dos imóveis a terceiros. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.<br>2. Nos termos do artigo 370 do CPC, o juiz é o destinatário da prova e, como tal, forma seu livre convencimento com base nos elementos de convicção reunidos aos autos e de conformidade com seu prudente arbítrio, cabendo-lhe indeferir, nos termos do parágrafo único do mencionado dispositivo legal, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou protelatórias. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.<br>3. Recurso conhecido e desprovido. (e-STJ, fls. 316/317)<br>Os  embargos de declaração opostos por CALHA foram rejeitados (e-STJ, fls. 363-372).<br>No  recurso especial interposto com amparo na alínea a do permissivo constitucional, CALHA apontou violação dos arts. 489, § 1º, incisos III, IV e V, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que o Tribunal de origem, mesmo instado por meio de embargos de declaração, não sanou a contradição existente no acórdão, que consistiria em afastar a preliminar de cerceamento de defesa e, ao mesmo tempo, julgar a lide com base na ausência de prova da alienação dos imóveis, cuja produção, por via testemunhal, fora indeferida. Aduziu, ainda, ofensa aos arts. 373, incisos I e II, 442 e 443 do Código de Processo Civil, ao defender a ocorrência de cerceamento de seu direito de defesa, porquanto o indeferimento da prova testemunhal pleiteada a impedira de comprovar sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais (e-STJ, fls. 387-398).<br>A Presidência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios inadmitiu o recurso especial (e-STJ, fls. 420-423) sob os seguintes fundamentos: (1) quanto a alegada negativa de prestação jurisdicional, o acórdão recorrido estaria devidamente fundamentado, consistindo a irresignação da parte em mero inconformismo com o resultado que lhe foi desfavorável; e (2) no que tange ao cerceamento de defesa, a análise da pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice no enunciado da Súmula n. 7 do STJ.<br>Nas razões do agravo, CALHA impugnou especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, defendendo, em suma, que (1) houve, de fato, negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem se omitiu quanto a análise de ponto contraditório e relevante para o deslinde da controvérsia; e (2) a discussão sobre o cerceamento de defesa não exige reexame de provas, mas sim a revaloração jurídica dos fatos já delineados no acórdão recorrido, o que afastaria a incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ, fls. 426-438).<br>Não foi apresentada contraminuta ao agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AFASTAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL MÍNIMA DA TRANSAÇÃO. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. RECURSO ESPECIAL D ESPROVIDO.<br>1. Não há que se falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido se manifesta de forma clara, coerente e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que adote tese contrária aos interesses da parte recorrente. A prestação jurisdicional foi entregue de modo completo.<br>2. Conforme o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 866), a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais pode ser transferida a promissário comprador, desde que este tenha sido imitido na posse e o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. A aplicação de tal entendimento, contudo, pressupõe a comprovação da existência do negócio jurídico de compra e venda.<br>3. Incumbe ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. No caso de alegação de alienação de bem imóvel para fins de afastamento da responsabilidade por dívida propter rem, é dever da parte que alega apresentar um mínimo de prova documental da transação.<br>4. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de produção de prova exclusivamente testemunhal quando esta se mostra inútil e inadequada para, por si só, comprovar a alienação de imóvel, especialmente diante da ausência de qualquer documento que sirva como início de prova da transação. A decisão judicial que, nesse contexto, julga a lide de forma desfavorável à parte que não se desincumbiu de seu ônus probatório está em conformidade com os arts. 370, parágrafo único, e 373, II, do CPC.<br>5. Agravo em recurso especial conhecido e provido para admitir o recurso especial, ao qual se nega provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao seu exame.<br>A irresignação merece prosperar no que tange a superação dos óbices de admissibilidade impostos na origem. A parte agravante logrou demonstrar que os fundamentos utilizados para inadmitir o recurso especial não se sustentam. Com efeito, a alegação de violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil não se confunde com mero inconformismo, mas busca a análise de suposta contradição intrínseca ao julgado, consistente em negar a produção de uma prova e, ato contínuo, julgar desfavoravelmente à parte com base na ausência da comprovação que tal prova visava a produzir. A análise de tal alegação, por sua própria natureza, confunde-se com o mérito do próprio recurso especial, não podendo ser obstada em juízo prévio de admissibilidade com fundamento genérico.<br>Da  mesma forma, o óbice da Súmula n. 7 do STJ foi aplicado de forma precipitada. A controvérsia sobre a ocorrência de cerceamento de defesa, no contexto apresentado, envolve a interpretação do alcance das normas processuais que regem o direito à prova (arts. 370, 373, 442 e 443 do CPC) e sua correta aplicação ao caso concreto. Discutir se o indeferimento de determinada prova, seguido de julgamento de mérito fundamentado na ausência de comprovação do fato que se pretendia provar, configura ou não ofensa a lei federal é questão eminentemente de direito (quaestio iuris), que não demanda, necessariamente, o reexame do acervo probatório, mas sim a qualificação jurídica dos fatos processuais tal como descritos pelo Tribunal de origem. Assim, afasta-se o referido óbice para permitir a análise do mérito recursal.<br>Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo para admitir o recurso especial interposto, passando à análise de seu mérito.<br>Nas razões do apelo nobre interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, CALHA sustentou, em síntese, (1) violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC, por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que o Tribunal de origem não se manifestou sobre a contradição apontada nos embargos de declaração; e (2) violação dos arts. 373, II, 442 e 443 do CPC, ao defender a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal que comprovaria sua ilegitimidade passiva.<br>De  acordo com a moldura fática dos autos, o CONDOMÍNIO GAMA SHOPPING (CONDOMÍNIO) ajuizou ação de cobrança em face de CALHA, visando ao recebimento de taxas condominiais inadimplidas, no valor de R$ 29.496,24, relativas às unidades comerciais C-163 e C-164. Em sua defesa, CALHA arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que teria alienado os referidos imóveis a um terceiro, o Sr. Aritanã Bandeira Barros, que seria o verdadeiro responsável pelo débito. Para comprovar tal alienação, requereu a produção de prova testemunhal, arrolando, entre outros, o suposto adquirente, a atual locatária dos imóveis e o advogado responsável pela regularização da transferência. O Juízo de primeiro grau, entendendo que a prova documental seria suficiente para o deslinde da causa e que a comprovação da transferência de propriedade de bem imóvel exige prova escrita, indeferiu a dilação probatória e, em julgamento antecipado do mérito, julgou procedente o pedido inicial, condenando CALHA ao pagamento das taxas, por constar como proprietária na matrícula dos imóveis. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios negou provimento ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos, o que deu ensejo à interposição do presente recurso especial.<br>Trata-se, portanto, de recurso especial em que se discute, essencialmente: (i) a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional pelo Tribunal de origem, ao rejeitar os embargos de declaração sem sanar suposta contradição no julgado; e (ii) a configuração de cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal, que visava comprovar a alienação de imóveis e a consequente ilegitimidade passiva da recorrente, seguido de julgamento de mérito desfavorável com base na ausência de provas dessa alienação.<br>O recurso especial não merece acolhida.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional (violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC)<br>CALHA alega que o acórdão proferido pelo Tribunal de origem é nulo por negativa de prestação jurisdicional, pois, mesmo após a oposição de embargos de declaração, teria permanecido silente sobre a contradição consistente em afastar o cerceamento de defesa e, ao mesmo tempo, fundamentar a manutenção da condenação na ausência de prova da alienação.<br>A referida tese, contudo, não se sustenta. O Tribunal local examinou, de forma clara e fundamentada, as questões suscitadas, concluindo pela rejeição tanto da preliminar de cerceamento de defesa quanto da preliminar de ilegitimidade passiva, com base em argumentos coesos e juridicamente consistentes, ainda que contrários aos interesses de CALHA. O acórdão recorrido estabeleceu, de forma explícita, que a prova da transferência de titularidade de bens imóveis, para fins de afastamento da responsabilidade por débitos condominiais, deve ser, primordialmente, documental. Assentou, ainda, que o pedido de produção de prova testemunhal, desacompanhado de qualquer início de prova escrita da alegada transação, se mostrava inútil e protelatório, justificando o julgamento antecipado da lide.<br>Ao  rejeitar os embargos de declaração, a Corte local consignou que não havia contradição a ser sanada, pois o indeferimento da prova testemunhal e a conclusão pela ausência de comprovação da alienação decorriam de uma mesma linha de raciocínio lógico-jurídico: a inadequação do meio de prova requerido para o fim pretendido, diante da ausência de um substrato documental mínimo. Não se trata, portanto, de omissão ou contradição, mas de adoção de tese jurídica que a parte recorrente reputa equivocada. A prestação jurisdicional foi entregue de forma completa e fundamentada, não havendo que se falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>(2) Do cerceamento de defesa (violação dos arts. 373, II, 442 e 443 do CPC)<br>No  mérito, a principal controvérsia reside em saber se o indeferimento da produção de prova exclusivamente testemunhal para comprovar a alienação de imóveis, com o subsequente julgamento de improcedência da tese de ilegitimidade passiva por ausência de provas, configura cerceamento de defesa.<br>A resposta é negativa.<br>As  despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou de titular de um dos aspectos da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca dessa condição. Esta Corte Superior, em recurso especial repetitivo, firmou entendimento sobre a matéria no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema n. 866), de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, no qual se estabeleceu a seguinte tese:<br>a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.<br>c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>A aplicação do referido precedente, no entanto, pressupõe a existência de um fato antecedente e fundamental: a celebração de um negócio jurídico, como um compromisso de compra e venda, ainda que não levado a registro. É a existência desse negócio que abre a possibilidade de se discutir a imissão na posse do adquirente e a ciência do condomínio.<br>No  caso dos autos, a recorrente, em sua peça de defesa, limitou-se a alegar genericamente a alienação dos imóveis a terceiro, sem, contudo, apresentar qualquer documento que comprovasse a existência de tal negócio jurídico. Não foi juntado um contrato de promessa de compra e venda, um recibo de sinal, uma escritura pública, ou qualquer outro instrumento, público ou particular, que pudesse servir como início de prova material da transação alegada.<br>Ademais, o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do CONDOMÍNIO, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia integralmente a CALHA.<br>Nesse cenário, o pleito de produção de prova exclusivamente testemunhal para demonstrar, ao mesmo tempo, a existência da venda, a imissão na posse do comprador e a ciência do condomínio, revela-se juridicamente inadequado e processualmente inútil. A legislação civil e processual, embora mitigue o formalismo em certas situações, não chancela que a transferência de direitos sobre bens imóveis, fato de notória complexidade e relevância econômica, seja provada unicamente por testemunhas, em detrimento daquele que figura como proprietário no registro imobiliário, consoante dispõem o art. 108 do Código Civil e o art. 444 do Código de Processo Civil<br>O juiz, como destinatário da prova e dirigente do processo, tem o poder-dever de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme dispõe o art. 370, parágrafo único, do CPC. A prova testemunhal, na hipótese, seria inútil porque, desacompanhada de qualquer lastro documental, seria insuficiente para, por si só, afastar a presunção de propriedade que emana do registro público e, consequentemente, a responsabilidade da recorrente pelas obrigações propter rem. Somente se a recorrente tivesse apresentado um mínimo de prova escrita da transação é que a prova testemunhal se tornaria pertinente e necessária para elucidar os demais requisitos do Tema n. 866 do STJ, tais como a efetiva imissão na posse e a ciência do condomínio.<br>Não se trata, portanto, da hipótese de cerceamento de defesa em que se indefere a produção de prova pertinente e, em seguida, julga-se contra a parte por ausência de comprovação. Trata-se, na verdade, do indeferimento de prova impertinente e inadequada, seguido de julgamento desfavorável decorrente do completo descumprimento, pela parte, de seu ônus probatório fundamental, qual seja, o de apresentar a prova documental mínima da existência do fato que alicerçava toda a sua tese de defesa. A decisão das instâncias ordinárias, nesse ponto, é irrepreensível e alinhada à correta aplicação das normas processuais.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de CONDOMÍNIO, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.