ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS ANTERIORES. AGRAVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a dívida em cobrança se refere a taxas de manutenção de loteamento, possuindo, portanto, natureza de obrigação pessoal, e não condominial (propter rem). Assentou, ademais, que o edital da hasta pública não impôs ao arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação.<br>2. A pretensão recursal, ao insistir na tese de que a obrigação é propter rem e que a arrematante deve por ela responder, demanda, inevitavelmente, a reanálise das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido, notadamente a natureza jurídica da entidade credora e as disposições contidas no edital do leilão. Tal procedimento é vedado em recurso especial, por força do óbice contido na Súmula n. 7 do STJ.<br>3. A correta aplicação da Súmula n. 7 do STJ pela Presidência do Tribunal bandeirante impõe a manutenção da decisão que inadmitiu o recurso especial, o que conduz ao não provimento do presente Agravo.<br>4. Agravo em recurso especial conhecido e não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA. (ADMINISTRADORA) contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Augusto Rezende, assim ementado:<br>Cumprimento de sentença. Cobrança de taxa de conservação de loteamento. Impugnação de coexecutada acolhida. Extinção parcial da execução em relação a arrematante do lote. Decisão interlocutória que desafia agravo de instrumento. Conhecimento. Alegada natureza propter rem da dívida. Inadmissibilidade. Obrigação de caráter pessoal e não real. Precedentes da Câmara. Eventual vínculo por suposta previsão em contrato padrão arquivado no CRI que não autoriza por si só a responsabilização ilimitada de todos os sucessores do comprador. Edital de praça que não atribui o ônus ao arrematante. Exclusão da arrematante mantida. Recurso improvido. (e-STJ, fl. 110)<br>Os embargos de declaração de SAMS ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA. (SAMS) foram acolhidos unicamente para majorar a verba honorária de sucumbência (e-STJ, fls. 128-130). Os embargos de declaração de ADMINISTRADORA foram rejeitados (e-STJ, fls. 148-150).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 154-179), ADMINISTRADORA apontou violação dos arts. 489, 926 e 1.022 do Código de Processo Civil; do art. 1.345 do Código Civil; e dos arts. 24, 26 e 29 da Lei nº 6.766/1979. Sustentou, em apertada síntese, que (1) o Tribunal de origem incorreu em negativa de prestação jurisdicional, pois, mesmo instado por meio de embargos de declaração, deixou de se manifestar sobre as teses e os dispositivos legais invocados, notadamente quanto a natureza jurídica da recorrente como administradora de loteamento e não como associação de moradores, bem como sobre a ciência inequívoca da arrematante acerca dos débitos; (2) a decisão recorrida violou o dever de uniformização da jurisprudência, ao aplicar precedentes relativos a associações de moradores a um caso de loteamento administrado por sociedade empresária, cuja obrigação de pagamento das taxas de manutenção decorre de contrato padrão registrado; (3) a obrigação de pagamento das taxas de manutenção possui natureza propter rem, vinculando o adquirente do imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e da Lei de Parcelamento do Solo Urbano; e (4) a arrematante, SAMS, tinha plena ciência da existência dos débitos, pois tal informação constava expressamente do edital de leilão, o que a torna responsável pelo pagamento da dívida.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial por SAMS (e-STJ, fls. 190-216), nas quais se argumentou, preliminarmente, pela inadmissibilidade do recurso por incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, bem como pela ausência de relevância da questão federal. No mérito, defendeu a manutenção do acórdão, reiterando a natureza pessoal da obrigação, a condição de aquisição originária da propriedade pela arrematação e a sub-rogação do crédito no preço do leilão.<br>A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de origem inadmitiu o recurso especial (e-STJ, fls. 245-247), com base nos seguintes fundamentos: (1) inocorrência de violação do art. 1.022 do CPC, pois as questões foram devidamente apreciadas no acórdão; (2) ausência de demonstração de vulneração aos demais dispositivos legais arrolados, por deficiência na fundamentação; e (3) incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ, uma vez que a revisão do julgado demandaria o reexame de provas e das circunstâncias fáticas do processo.<br>Nas razões do agravo (e-STJ, fls. 251-267), ADMINISTRADORA refutou os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, afirmando que (1) foram devidamente impugnados os fundamentos da decisão agravada; (2) não se busca o reexame de provas, mas sim a revaloração jurídica dos fatos incontroversos e a correta aplicação da legislação federal; (3) a questão é de direito, consistente na definição da natureza jurídica da obrigação e dos efeitos da arrematação judicial quando há previsão de débitos no edital; (4) a decisão de inadmissibilidade adentrou indevidamente no mérito do recurso especial, usurpando a competência desta Corte Superior.<br>Houve contraminuta de SAMS sustentando (1) o não conhecimento do agravo por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada, nos termos da Súmula n. 182 do STJ; (2) a manutenção da decisão de inadmissibilidade, porquanto a pretensão recursal de fato esbarra nos óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ e 284 do STF; e (3) no mérito, o acerto do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 276-307).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS ANTERIORES. AGRAVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a dívida em cobrança se refere a taxas de manutenção de loteamento, possuindo, portanto, natureza de obrigação pessoal, e não condominial (propter rem). Assentou, ademais, que o edital da hasta pública não impôs ao arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação.<br>2. A pretensão recursal, ao insistir na tese de que a obrigação é propter rem e que a arrematante deve por ela responder, demanda, inevitavelmente, a reanálise das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido, notadamente a natureza jurídica da entidade credora e as disposições contidas no edital do leilão. Tal procedimento é vedado em recurso especial, por força do óbice contido na Súmula n. 7 do STJ.<br>3. A correta aplicação da Súmula n. 7 do STJ pela Presidência do Tribunal bandeirante impõe a manutenção da decisão que inadmitiu o recurso especial, o que conduz ao não provimento do presente Agravo.<br>4. Agravo em recurso especial conhecido e não provido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao seu exame.<br>A controvérsia central a ser dirimida por esta Corte, caso superados os óbices de admissibilidade, reside em determinar se a arrematante de um imóvel em loteamento, SAMS, pode ser responsabilizada por débitos de taxas de manutenção anteriores à arrematação, que eram de responsabilidade dos antigos proprietários, ESPOLIO DE MILTON e ODETTE. ADMINISTRADORA defende a natureza propter rem da obrigação, o que vincularia a nova proprietária, ao passo que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendeu se tratar de obrigação de natureza pessoal, afastando a responsabilidade da arrematante.<br>A decisão da Presidência do Tribunal bandeirante inadmitiu o recurso especial com base, primordialmente, na incidência da Súmula n. 7 deste Superior Tribunal de Justiça, por entender que a análise da pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos. ADMINISTRADORA, por sua vez, alega que a questão é puramente de direito, não havendo necessidade de revolvimento de provas.<br>A razão, contudo, não assiste a ADMINISTRADORA.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, após analisar as provas e as circunstâncias específicas do caso, firmou duas premissas fáticas que sustentam sua conclusão. A primeira é de que a obrigação em tela não possui a mesma natureza de um débito condominial, tratando-se de taxa de conservação de loteamento, de caráter pessoal. A segunda premissa é de que o edital da praça em que o imóvel foi arrematado não atribuiu expressamente à arrematante o ônus de arcar com os débitos pretéritos de manutenção.<br>Para chegar a tais conclusões, a Corte estadual necessariamente interpretou a natureza jurídica da relação entre a administradora e os proprietários, bem como analisou o teor do edital de leilão. O acórdão recorrido foi claro ao consignar que "tem se decidido na Câmara que as obrigações relativas às taxas de conservação de loteamento têm caráter pessoal. Não ostentam a mesma natureza do débito condominial, isto é, como ônus real, de maneira que incabível a invocação da norma do art. 1345 do CC em face do arrematante" e que, "segundo o edital de praça, o débito e as obrigações a cargo do arrematante se referiam apenas a tributos, como IPTU e ITBI, além de outras despesas próprias da transmissão do imóvel (fls. 78)".<br>Dessa forma, a pretensão da recorrente de ver reconhecida a natureza propter rem da dívida e a consequente responsabilidade da arrematante, com base no art. 1.345 do Código Civil, na Lei nº 6.766/1979 e na Lei nº 13.465/2017 passa, inevitavelmente, pela necessidade de se infirmar as conclusões fáticas do acórdão recorrido. Para acolher a tese recursal, seria imprescindível que esta Corte Superior reexaminasse o contrato-padrão do loteamento, a constituição da própria administradora e, principalmente, as cláusulas do edital de leilão, a fim de verificar se, ao contrário do que concluiu o Tribunal paulista, a obrigação teria as características de um ônus real e se o edital de fato transferia essa responsabilidade à arrematante.<br>Este procedimento, contudo, é expressamente vedado na via do recurso especial, conforme o enunciado da Súmula n. 7 do STJ, que estabelece que "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". A função constitucional desta Corte é a de uniformizar a interpretação da lei federal, e não a de atuar como uma terceira instância revisora de fatos e provas. A distinção entre reexame de provas e revaloração jurídica dos fatos pressupõe que os fatos estejam incontroversamente delineados no acórdão, o que não ocorre na espécie, uma vez que a própria qualificação jurídica da obrigação e o alcance das disposições do edital são o cerne da controvérsia fática resolvida na origem.<br>Portanto, estando o acórdão recorrido fundamentado na análise soberana dos elementos de prova, a sua modificação é inviável no âmbito do recurso especial. A decisão que inadmitiu o recurso na origem, por conseguinte, aplicou corretamente o direito ao identificar o óbice sumular, o que impõe a manutenção de seus termos.<br>Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo, e mantenho a decisão recorrida, que não admitiu o recurso e special interposto.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de SAMS , limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.