ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES. SUB-ROGAÇÃO NAS OBRIGAÇÕES. DAÇÃO EM PAGAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA N. 7 DO STJ.<br>1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. O mero inconformismo não configura negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A associação de adquirentes constituída com o propósito específico de finalizar a construção paralisada pela falência da incorporadora não se sub-roga automaticamente nas obrigações contratuais originalmente assumidas pela empresa falida, notadamente aquelas perante os antigos proprietários do terreno.<br>3. A relação jurídica estabelecida entre os vendedores do imóvel e a construtora falida deve ser dirimida no âmbito do juízo falimentar, não podendo ser transferida à associação de adquirentes que assume apenas a responsabilidade pela conclusão da obra.<br>4. Os proprietários originais do terreno, ao participarem do processo de retomada da obra por meio da associação de adquirentes, sujeitam-se às deliberações da assembleia, equiparando-se aos demais adquirentes para os fins de conclusão do empreendimento.<br>5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para reconhecer a existência de sub-rogação e a responsabilidade da associação pelo cumprimento do contrato original, demandaria o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, vedado em recurso especial pela Súmula n. 7 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TOMASO PINA, ANGELICA GARDINI PINA, VICTOR PINA SCHMIDT, RAYANA COSTA SCHMIDT, CLAUDIO PINA SCHMIDT, FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT e ERIKA PINA SCHMIDT (TOMASO e outros) contra decisão que inadmitiu o recurso especial, manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, da relatoria do desembargador Pastorelo Kfouri, assim ementado:<br>AÇÃO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DE UNIDADES HABITACIONAIS - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONSTITUÍDA APÓS A QUEBRA DA ENCOL COM A FINALIDADE DE TÉRMINO DA OBRA - AUSÊNCIA DE SUCESSÃO OU SUB-ROGAÇÃO NAS OBRIGAÇÕES DA FALIDA, QUE DEVE SEGUIR NA VIA PRÓPRIA - AÇÃO IMPROCEDENTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO (e-STJ, fl. 1.354 a 1.371).<br>A decisão de inadmissibilidade fundamentou-se na ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC e na incidência da Súmula nº 7 do STJ (e-STJ, fls. 1.558-1.560).<br>Na minuta do agravo, TOMASO e outros sustentam que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram preenchidos, rebatendo os fundamentos da decisão agravada. Argumentam, primeiramente, que houve efetiva violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, configurando negativa de prestação jurisdicional e omissão do acórdão recorrido. Alegam ainda que o Tribunal paulista não indicou os fundamentos legais que dariam suporte à sua decisão, nem os motivos para afastar os dispositivos legais invocados pelos agravantes, o que, a seu ver, invalida o julgado por afronta ao art. 489, § 1º, incisos II e IV, do CPC, e à Súmula Vinculante nº 10 do STF.<br>Em segundo lugar, insistem na violação dos arts. 349, 481, 483, 1.227 e 1.419 do Código Civil. Defendem que o negócio jurídico original era de compra e venda dos terrenos com garantia hipotecária, e não permuta, e que a Associação se sub-rogou nos direitos e deveres da falida ENCOL S.A., devendo, portanto, cumprir a obrigação de entregar as oito unidades imobiliárias acabadas como forma de quitação do preço, sob pena de comprometer a segurança jurídica dos negócios imobiliários e o direito de propriedade.<br>Por fim, contestaram a aplicação da Súmula nº 7 do STJ, aduzindo que a pretensão recursal não demanda reexame de fatos e provas, mas sim a revaloração jurídica do conjunto probatório e a correção de um erro iuris na valoração da prova, especialmente quanto à sua suposta condição de "associados" e à justa recusa no recebimento das chaves das unidades inacabadas e com dívidas (e-STJ, fls. 1.563-1.579).<br>Foi apresentada contraminuta pela ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO EDIFICIO LYON (ASSOCIAÇÃO), na qual pugnou pelo não conhecimento do agravo em recurso especial, ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento. A Associação defendeu a correção da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, reiterando a ausência de violação dos artigos de lei federal apontados pelos agravantes e a incidência da Súmula nº 7 do STJ. Adicionalmente, arguiu a litigância de má-fé dos agravantes, sustentando que estes insistem em tese descabida e alteram a verdade dos fatos, buscando vantagem indevida e movimentando desnecessariamente a máquina judicial. Por fim, requereu a majoração dos honorários sucumbenciais em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em virtude do trabalho adicional desenvolvido por seus patronos (e-STJ, fls. 1.582-1.640).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES. SUB-ROGAÇÃO NAS OBRIGAÇÕES. DAÇÃO EM PAGAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA N. 7 DO STJ.<br>1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. O mero inconformismo não configura negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A associação de adquirentes constituída com o propósito específico de finalizar a construção paralisada pela falência da incorporadora não se sub-roga automaticamente nas obrigações contratuais originalmente assumidas pela empresa falida, notadamente aquelas perante os antigos proprietários do terreno.<br>3. A relação jurídica estabelecida entre os vendedores do imóvel e a construtora falida deve ser dirimida no âmbito do juízo falimentar, não podendo ser transferida à associação de adquirentes que assume apenas a responsabilidade pela conclusão da obra.<br>4. Os proprietários originais do terreno, ao participarem do processo de retomada da obra por meio da associação de adquirentes, sujeitam-se às deliberações da assembleia, equiparando-se aos demais adquirentes para os fins de conclusão do empreendimento.<br>5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para reconhecer a existência de sub-rogação e a responsabilidade da associação pelo cumprimento do contrato original, demandaria o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, vedado em recurso especial pela Súmula n. 7 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>No recurso especial, TOMASO e outros apontaram violação dos arts. (1) 489 e 1.022 do CPC, alegando negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido teria sido omisso quanto à natureza jurídica do negócio original (compra e venda com garantia hipotecária) e à ausência de fundamento legal para afastar a sub-rogação da recorrida nas obrigações da falida ENCOL S.A.; e (2) 349, 481, 483, 1.227 e 1.419 do Código Civil, sustentando que a ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO EDIFICIO LYON (ASSOCIAÇÃO) se sub-rogou nos direitos e deveres da construtora falida, devendo, por isso, cumprir a obrigação de entregar as oito unidades imobiliárias acabadas como forma de quitação do preço pela aquisição do terreno, sendo nula a compra e venda sem o devido pagamento.<br>(1) Da alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC<br>De início, cumpre afastar a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo examinou as questões postas a debate, apresentando fundamentação suficiente para a solução da controvérsia. O acórdão recorrido, da relatoria do desembargador Pastorelo Kfouri, foi claro ao consignar que a ASSOCIAÇÃO foi constituída com o único propósito de viabilizar o término da obra paralisada pela falência da ENCOL S.A. e que, nessa condição, não sucedeu a incorporadora falida nas obrigações por esta assumidas anteriormente, especialmente no que tange ao contrato de compra e venda do terreno celebrado com TOMASO e outros (e-STJ, 1.354 a 1.371).<br>O fato de a conclusão adotada ser contrária aos interesses da parte não implica vício de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. A Corte de origem não está obrigada a rebater, um a um, todos os argumentos e dispositivos legais invocados, quando já tenha encontrado motivo bastante para fundamentar a decisão.<br>(2) Da violação das normas de direito material e da incidência da Súmula nº 7 do STJ<br>Quanto ao mérito, o Tribunal de Justiça de São Paulo, soberano na análise das provas, manteve a sentença de improcedência por entender que a ASSOCIAÇÃO não possui responsabilidade pelo adimplemento das obrigações da ENCOL S.A. para com TOMASO e outros.<br>A Corte paulista concluiu, com base nos elementos dos autos, que a relação jurídica da ASSOCIAÇÃO é com os adquirentes que a compõem, com o fim exclusivo de ratear os custos para a conclusão da obra, não se confundindo com uma sucessão empresarial. Confira-se: No tocante às obrigações e eventuais irregularidades da Encol, estas não podem ser repassadas à associação de moradores, porque não há sucessão na responsabilidade da falida, que deve seguir na via própria (e-STJ, fls. 1.354 a 1.371).<br>Consignou, ainda, que TOMASO e outros, na qualidade de titulares de direitos sobre unidades futuras, equipararam-se aos demais adquirentes para os fins da administração do empreendimento pela ASSOCIAÇÃO, sujeitando-se às deliberações da assembleia, inclusive quanto ao estado de entrega das unidades. Conforme se extrai do voto condutor citando trecho da sentença:<br>Com efeito, a ré é associação civil criada com o único propósito de concluir o empreendimento e, portanto, por não manter vínculo com a falida, não responde, perante os autores, pelas obrigações por esta assumidas. A assunção de algumas obrigações, no caso, a conclusão do empreendimento, não se confunde com a cessão do contrato de compromisso (ou escritura) de compra e venda ou sub-rogação em todas as obrigações contraídas pela incorporadora antes da falência (e-STJ, fl. 1.354 a 1.371).<br>Para todos os efeitos, em relação à associação demandada, os autores são meros adquirentes de unidades imobiliárias, tal qual os demais adquirentes de apartamentos do Edifício Lyon. Nesse trilhar, as condições para entrega das unidades, ou seja, materiais aplicáveis no acabamento, caixilhos, entre outros, previstas nos instrumentos que regulavam o negócio jurídico havido entre a falida e os demandantes não subsistem em relação à ré.<br>Nesse contexto, a pretensão recursal de TOMASO e outros, ao insistir na tese de sub-rogação e na responsabilidade da ASSOCIAÇÃO, demandaria, inevitavelmente, o reexame do acervo fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais e estatutárias, o que é vedado na via especial, conforme o óbice da Súmula nº 7 desta Corte.<br>A tese de revaloração da prova não se aplica ao caso, pois o que se pretende não é conferir novo enquadramento jurídico a um fato incontroverso, mas sim rediscutir as premissas fáticas estabelecidas pela instância ordinária, como a natureza da participação de TOMASO e outros na formação da ASSOCIAÇÃO e o alcance das deliberações assembleares.<br>Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de TOMASO PINA e outros, na forma do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.