ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. MANUTENÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que determinou a outorga de escritura definitiva de imóvel, afastando a exigência de prévio pagamento do ITBI como condição para cumprimento da obrigação.<br>2. As obrigações acessórias, como o pagamento de impostos, não possuem anterioridade em relação à obrigação do vendedor de viabilizar a escritura, sendo necessário a cooperação do vendedor para iniciar o procedimento de recolhimento do ITBI.<br>3. A j urisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça sobre o fato gerador do ITBI não representa aplicação indevida de normas tributárias, mas corrobora a correta interpretação da relação obrigacional.<br>4. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça foi correta, pois a questão não demanda reexame de matéria fático-probatória e está alinhada à orientação pacífica sobre o fato gerador do ITBI.<br>5. Agravo interno não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por JCMCA ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. (JCMCA) contra decisão monocrática de minha relatoria que, após reconsiderar deliberação anterior da Presidência deste Tribunal, conheceu do agravo em recurso especial para negar provimento ao apelo nobre (e-STJ, fls. 480-485).<br>A decisão monocrática ora agravada foi fundamentada na ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, bem como na incidência dos óbices das Súmulas n. 7 e 83, ambas do Superior Tribunal de Justiça, que impediram a análise do mérito do recurso especial, estando assim ementada:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA ESPECÍFICA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECURSO ANTE A AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE UM DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DO RÉU. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU DE FUNDAMENTAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INTEGRALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL COMPROVADA. REFORMA. SÚMULA N. 7 DO STJ. ITBI. FATO GERADOR. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE, DE DIREITOS REAIS OU A CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS A TAIS TRANSMISSÕES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (e-STJ, fl. 480)<br>Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 488-504), a JCMCA sustenta, em síntese, que a decisão agravada merece reforma, pois (1) incidiu em erro de julgamento ao aplicar ao caso precedentes de Direito Tributário, referentes ao fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a uma controvérsia de natureza estritamente obrigacional e de direito privado; (2) deixou de analisar a violação de dispositivos de lei federal que regem as relações contratuais e a atividade notarial, notadamente o art. 476 do Código Civil, que positiva a exceção do contrato não cumprido, e as disposições das Leis n. 7.433/85, n. 6.014/73 e n. 8.935/94, que, segundo alega, condicionam a outorga da escritura à comprovação de regularidade fiscal pelo adquirente; (3) desconsiderou que a questão jurídica posta em debate não demanda o reexame de matéria fático-probatória, afastando a incidência da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, por se tratar de definir o alcance e a aplicação da legislação federal à hipótese dos autos; e (4) a inaplicabilidade da Súmula n. 83 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o acórdão recorrido estaria em dissonância com precedente desta Corte (REsp 56.169/RJ) que teria decidido questão análoga em sentido diverso. Pugna, ao final, pela reconsideração da decisão monocrática ou, subsidiariamente, pelo provimento do agravo interno para que o recurso especial seja conhecido e provido.<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme certidão de, e-STJ, fl. 510.<br>É o relatório<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. MANUTENÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que determinou a outorga de escritura definitiva de imóvel, afastando a exigência de prévio pagamento do ITBI como condição para cumprimento da obrigação.<br>2. As obrigações acessórias, como o pagamento de impostos, não possuem anterioridade em relação à obrigação do vendedor de viabilizar a escritura, sendo necessário a cooperação do vendedor para iniciar o procedimento de recolhimento do ITBI.<br>3. A j urisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça sobre o fato gerador do ITBI não representa aplicação indevida de normas tributárias, mas corrobora a correta interpretação da relação obrigacional.<br>4. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça foi correta, pois a questão não demanda reexame de matéria fático-probatória e está alinhada à orientação pacífica sobre o fato gerador do ITBI.<br>5. Agravo interno não provido.<br>VOTO<br>A irresignação não merece prosperar.<br>(1) Da delimitação da controvérsia e da manutenção dos fundamentos da decisão agravada<br>A decisão monocrática ora hostilizada, ao analisar pormenorizadamente os autos, concluiu pela manutenção do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por entender que o julgado não padecia dos vícios de omissão apontados e que suas conclusões, tanto no que diz respeito à quitação do preço do imóvel quanto à impossibilidade de condicionar a outorga da escritura ao prévio pagamento do ITBI, estavam amparadas no acervo probatório e em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior e do Supremo Tribunal Federal. As razões expendidas no presente agravo interno, conquanto demonstrem o inconformismo da parte, não apresentam argumentos novos ou capazes de infirmar os sólidos fundamentos que alicerçaram a referida decisão, revelando-se, em sua maior parte, mera reiteração das teses já devidamente rechaçadas.<br>A controvérsia central, como já delineado, reside em definir se a recusa da promitente vendedora, JCMCA, em outorgar a escritura definitiva do imóvel, sob o argumento de que o promitente-comprador, IGOR LEONARDO SILVA GOMES (IGOR), não comprovou a prévia quitação do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e dos demais encargos incidentes sobre o bem, encontra respaldo no ordenamento jurídico, especialmente à luz do princípio da exceção do contrato não cumprido, insculpido no art. 476 do Código Civil. JCMCA busca dissociar a análise da questão da sua vertente tributária, focando exclusivamente na esfera obrigacional. Contudo, tal cisão é artificial e ignora a interdependência das normas que regem a matéria.<br>(2) Da correta aplicação do direito e da ausência de violação dos dispositivos legais invocados<br>A decisão agravada manteve o acórdão fluminense que, por sua vez, determinou à JCMCA a obrigação de proceder à lavratura da escritura definitiva do imóvel, afastando a tese de que o prévio pagamento do ITBI seria uma condição para o cumprimento de sua obrigação. O argumento central de JCMCA, de que tal entendimento viola o art. 476 do Código Civil, não se sustenta. A exceptio non adimpleti contractus pressupõe o inadimplemento de uma obrigação anterior ou simultânea pela outra parte. Na hipótese dos autos, a obrigação principal do comprador, qual seja, o pagamento do preço, foi considerada cumprida pelas instâncias ordinárias, com base na análise soberana das provas carreadas aos autos, notadamente a planilha de pagamentos e o termo de quitação (e-STJ, fls. 28 e 85).<br>As obrigações acessórias, como o pagamento de impostos e despesas cartorárias, embora a cargo do comprador por força do art. 490 do Código Civil e da legislação de regência, não possuem, na cadeia de eventos de uma transação imobiliária, um caráter de anterioridade em relação à obrigação do vendedor de viabilizar o ato de escrituração. De fato, a praxe negocial e a própria sistemática de apuração e recolhimento do ITBI demonstram que o comprador necessita da cooperação do vendedor para dar início ao procedimento, o qual fornecerá a documentação do imóvel e de sua pessoa jurídica para a confecção da minuta da escritura pelo tabelionato. Somente com a minuta em mãos e com as certidões pertinentes é que se torna possível a geração da guia de recolhimento do imposto junto à autoridade fiscal municipal. Portanto, a recusa do vendedor em dar os passos iniciais para a escrituração, sob o pretexto de que o comprador ainda não adimpliu um tributo cuja base de cálculo e guia de recolhimento dependem desses mesmos passos, configura comportamento contraditório e cria um obstáculo intransponível ao próprio cumprimento da obrigação que se alega descumprida. Não há que se falar, assim, em inadimplemento prévio do comprador que justifique a invocação da exceção do contrato não cumprido.<br>Nesse contexto, a menção, tanto pelo Tribunal de origem quanto pela decisão monocrática agravada, à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema n. 1.124) e desta Corte sobre o fato gerador do ITBI, não representa uma aplicação indevida de normas de Direito Tributário a uma lide de Direito Privado. Pelo contrário, a definição do momento em que nasce a obrigação tributária para o contribuinte (o registro da transferência) é fundamental para se aferir, na esfera cível, o momento a partir do qual a sua obrigação de pagar o imposto se torna exigível. Se o próprio fato gerador do tributo ainda não ocorreu, afigura-se ilógica e juridicamente insustentável a tese de que o seu não pagamento configura inadimplemento contratual apto a paralisar a obrigação da outra parte. A lógica tributária, portanto, não substitui, mas corrobora e ilumina a correta interpretação da relação obrigacional.<br>Quanto à alegada violação das Leis n. 7.433/85 e n. 8.935/94, que impõem deveres aos notários de fiscalizar o recolhimento de tributos, cumpre esclarecer que tais normas disciplinam a atividade do tabelião no momento da prática do ato notarial. Elas estabelecem requisitos para a validade e eficácia da escritura, mas não criam uma condição suspensiva na relação contratual privada entre vendedor e comprador. A obrigação do vendedor de comparecer ao ato e manifestar sua vontade de vender não se confunde com os deveres do oficial do cartório de verificar o cumprimento das exigências legais para a lavratura do instrumento público. A condenação imposta à JCMCA é para que ela cumpra a sua parte na obrigação - viabilizar e outorgar a escritura -, não para que substitua ou isente o comprador de suas próprias obrigações perante o fisco e o tabelionato.<br>(3) Da correta incidência das Súmulas n. 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça<br>A decisão monocrática agravada aplicou corretamente os óbices sumulares. A incidência da Súmula nº 7 desta Corte é manifesta, pois o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, após a análise do conjunto fático-probatório, foi categórico ao afirmar que está suficientemente demonstrado que houve a quitação do preço da transação (e-STJ, fl. 309). Alterar essa premissa, fundamental para a solução da controvérsia, demandaria, inevitavelmente, o reexame de documentos como e-mails, planilhas e o termo de quitação, providência vedada na via estreita do recurso especial.<br>Da mesma forma, a aplicação da Súmula n. 83 desta Corte se justifica plenamente. O acórdão recorrido, ao decidir que a ausência de prévio pagamento do ITBI não constitui impedimento para a outorga da escritura definitiva, alinhou-se à orientação pacífica do STJ e do Supremo Tribunal Federal de que o fato gerador do referido imposto se perfectibiliza com o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme destacado na decisão agravada, precedentes recentes deste Tribunal, como o AREsp n. 2.508.461/RS e o AgInt no AREsp n. 2.003.198/RJ, reafirmam essa orientação. Embora JCMCA insista na distinção entre as esferas tributária e obrigacional, a jurisprudência deste Tribunal, ao interpretar o momento da exigibilidade do tributo, oferece o suporte lógico-jurídico para a solução da questão contratual, não havendo falar em dissonância que autorize o afastamento do referido verbete sumular.<br>Portanto, os argumentos trazidos no agravo interno são insuficientes para modificar a decisão monocrática, que deve ser mantida em sua integralidade. Cumpre ressaltar que a interposição de agravo interno não inaugura nova instância recursal, motivo pelo qual não há que se falar em majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É o voto