ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. ALEGADA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/17. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, MESMO QUE FICTO. NECESSIDADE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM, ALÉM DA ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NO ART. 1.022 DO CPC, NAS RAZÕES DO ESPECIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 211 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÍVIDAS PRETÉRITAS. POSSIBILIDADE DESDE QUE A OBRIGAÇÃO ESTEJA PREVISTA NO EDITAL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto a temas suscitados no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto somente na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e alegada, nas razões do apelo nobre, a ofensa ao art. 1.022 do CPC. Incidência da Súmula nº 211 do STJ.<br>2. Constando do edital de leilão a existência da dívida, fica o arrematante do imóvel por ela responsável. Precedentes.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por EDUARDO BARDUCHI (EDUARDO) contra decisão monocrática de minha relatoria, assim ementada:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA ORIUNDA DA COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. (1) ALEGAÇÃO DA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/17. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. (2) RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÍVIDAS PRETÉRITAS. POSSIBILIDADE DESDE QUE A OBRIGAÇÃO ESTEJA PREVISTA NO EDITAL. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO (e-STJ, fls. 308-312).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados.<br>Nas razões do presente inconformismo, defendeu que (1) o tema atinente à inconstitucionalidade da cobrança das taxas associativas foi devidamente presquestionado, ainda que implicitamente, por força dos embargos de declaração que opôs; e (2) não pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de manutenção pretéritas a arrematação, pois além de não se equiparem à dívidas propter rem, o edital não pode criar obrigações além daquelas previstas em lei.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls.355-360).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. ALEGADA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/17. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, MESMO QUE FICTO. NECESSIDADE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM, ALÉM DA ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NO ART. 1.022 DO CPC, NAS RAZÕES DO ESPECIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 211 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÍVIDAS PRETÉRITAS. POSSIBILIDADE DESDE QUE A OBRIGAÇÃO ESTEJA PREVISTA NO EDITAL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto a temas suscitados no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto somente na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e alegada, nas razões do apelo nobre, a ofensa ao art. 1.022 do CPC. Incidência da Súmula nº 211 do STJ.<br>2. Constando do edital de leilão a existência da dívida, fica o arrematante do imóvel por ela responsável. Precedentes.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido.<br>VOTO<br>O inconformismo agora manejado não merece provimento por não ter trazido nenhum elemento apto a infirmar as conclusões externadas na decisão recorrida.<br>(1) Do prequestionamento<br>Assim como constou da decisão ora agravada, o Tribunal estadual não se manifestou expressamente, apesar da oposição de embargos de declaração, sobre o tem atinente a alegada inconstitucionalidade da cobrança das taxas associativas antes da vigência da Lei nº 13.465/17.<br>Importante destacar, inclusive, que a jurisprudência do STJ entende que, para a admissão do prequestionamento ficto, nos termos do art. 1.025 do NCPC, em recurso especial, exige-se, além da anterior oposição dos embargos de declaração, a indicação, no recurso especial interposto, de violação do art. 1.022 do CPC, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício no acórdão recorrido.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMPESTIVIDADE. RECURSO. COMPROVAÇÃO POSTERIOR. POSSIBILIDADE. QUESTÃO DE ORDEM. CORTE ESPECIAL. DECISÃO RECONSIDERADA. USUCAPIÃO. BEM IMÓVEL. VEÍCULO AUTOMOTOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. FICTO. SÚMULA Nº 211/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL.<br> .. <br>4. A ausência de discussão pelo tribunal local acerca da tese ventilada no recurso especial acarreta a falta de prequestionamento, a atrair a incidência da Súmula nº 211/STJ.<br>5. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada e reconhecida a violação do art. 1.022 do CPC para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que, uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei.<br>6. A insurgência alegada somente em embargos de declaração caracteriza indevida inovação recursal.<br>7. Embargos acolhidos com efeitos infringentes para afastar a intempestividade do recurso especial. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.599.793/MG, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025)<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. BLOQUEIO DE BENS. AUSÊNCIA DE PROPOSITURA DE AÇÃO PRINCIPAL. CESSAÇÃO DA EFICÁCIA DA LIMINAR CONCEDIDA MANTIDA. PRETENSÃO DE RESTABELECIMENTO DA CAUTELAR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. QUESTÃO ENVOLVENDO DEFERIMENTO OU REVOGAÇÃO DE MEDIDA CAUTELAR. PRECARIEDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 735/STF. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br> .. <br>3. O recurso especial não pode ser conhecido quanto à suposta violação dos arts. 26, I; 27, IV; 28; e 53, I, "a" do CPC, pois os dispositivos não foram objeto de exame específico pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos de declaração, atraindo a incidência da Súmula 211/STJ.<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o "Prequestionamento ficto que pressupõe não apenas a oposição de embargos de declaração na origem, mas também a alegação, perante este Superior Tribunal, da ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu no presente caso." (AgInt no AREsp n. 2.565.314/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.)<br> .. <br>IV. Dispositivo 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.860.928/SP, relatora Ministra DANIELA TEIXEIRA, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025)<br>Contudo, no caso dos autos, apesar da oposição dos aclaratórios, a análise do tema agora tratado não pode ser feita em razão da ausência de indicação de violação do disposto no art. 1.022 do CPC por omissão acerca da análise do tema.<br>Assim, apesar da insurgência ora reeditada, deve ser mantido o não conhecimento do apelo nobre, quanto ao ponto, por falta de prequestionamento.<br>Inafastável, portanto, a incidência da Súmula nº 211 do STJ.<br>(2) Da responsabilidade pelas dívidas pretéritas<br>Também neste ponto, o inconformismo não merece respaldo.<br>Sobre o tema, o v. acórdão proferido pelo Tribunal estadual consignou, de forma expressa, que o edital de leilão do imóvel indica a existência do débito (e-STJ, fl.130).<br>Ainda constou do mencionado acórdão, previsão expressa contida no edital no sentido de que eventuais débitos remanescentes decorrentes das taxas de manutenção do imóvel ficarão a cargo do arrematante caso o valor depositado da arrematação não seja suficiente para a devida quitação (e-STJ, fl. 132)<br>Sendo assim, a pacífica jurisprudência desta Corte segue no sentido de ser possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel, quando, do edital de leilão, houver a menção expressa à existência do débito perseguido.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.<br> .. <br>5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito.<br> .. <br>9. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 2.042.756/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, relator para acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJEN de 29/11/2024)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL DO EXECUTADO ORIGINÁRIO PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL, QUANDO CONSTANTE DO EDITAL DE LEILÃO A EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido da possibilidade de sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel, quando constante do edital de leilão a existência do débito.<br>2. Inexistentes quaisquer óbices ao conhecimento e provimento do recurso.<br>3. Não há como conhecer, nesta insurgência, de matérias que não foram objetos da decisão monocrática.<br>4. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.991.360/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO. EDITAL. EXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, não compete ao Superior Tribunal de Justiça o exame de dispositivos constitucionais, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital.<br>4. No caso, o acórdão destacou que constou expressamente no edital o ônus incidente sobre o imóvel, além da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais vencidas e vincendas.<br>5. Na hipótese, rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a alteração das premissas fático-probatórias dos autos, procedimento vedado nesta via recursal ante o teor da Súmula nº 7/STJ.<br>6. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos arestos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não sendo bastante a simples transcrição de ementas sem o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações.<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.752.437/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022)<br>E isso deve prevalecer no presente caso, inclusive em atenção ao princípio da boa-fé objetiva que rege todos os negócios jurídicos, a exemplo da presente arrematação em que EDUARDO, quando da realização do leilão, já era sabedor da existência do mencionado débito.<br>Ou seja, não pode agora, por via transversa, querer anular parcialmente o edital por ele anteriormente aceito.<br>Dessarte, mantém-se a decisão proferida, por não haver motivos para sua alteração.<br>Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É o meu voto.