ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGADA INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ALEGADA NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997 E DA TESE FIRMADA NO TEMA 1095/STJ. PRETENSÃO DE REFORMA DO ACÓRDÃO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RESOLUÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Controvérsia oriunda de ação de resolução contratual envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, rescindido por iniciativa do comprador.<br>2. Decisão monocrática da Presidência desta Corte não conheceu do agravo em recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.<br>3. Alegação de inaplicabilidade dos enunciados sumulares, de prequestionamento suficiente, dissídio jurisprudencial e necessidade de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e da tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, para que fosse reformado o acórdão recorrido e julgado improcedente o pedido de resolução contratual.<br>4. Manutenção da decisão agravada.<br>5. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA. (RODOBENS), contra decisão monocrática deste Relator, proferida no agravo em recurso especial, que não conheceu do reclamo (e-STJ, fls. 529/533), sustentando a necessidade de submissão da matéria ao Colegiado. A agravada é JULIANA DAIANE LUIZ SCOMBATTI (JULIANA).<br>Não há embargos de declaração opostos contra a decisão monocrática deste Relator. Passo ao exame do agravo interno.<br>Nas razões do agravo interno, RODOBENS aponta (1) violação dos arts. 26 e 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, afirmando que, havendo compra e venda com garantia de alienação fiduciária registrada, o desfazimento por iniciativa da compradora configura inadimplemento antecipado (anticipatory breach), impondo a observância ao procedimento legal específico, com afastamento do art. 53 do CDC; (2) má aplicação, pela decisão agravada, dos óbices sumulares invocados na origem do juízo de admissibilidade (Súmulas n. 7 e 83 do STJ e 284 do STF), porque a controvérsia seria eminentemente de direito, à luz de tese repetitiva e precedentes do STJ (Tema n. 1.095/STJ e julgados das Turmas de Direito Privado); (3) existência de dissídio jurisprudencial (art. 105, III, c, da CF; art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ), com cotejo analítico de acórdãos desta Corte que aplicam a Lei nº 9.514/1997 em hipóteses análogas; (4) presença de prequestionamento suficiente das matérias federais (arts. 1.022 e 489, § 1º, IV, do CPC), inclusive por prequestionamento implícito reconhecido no acórdão recorrido, a afastar a aplicação da Súmula n. 211 do STJ; e (5) necessidade de reforma da decisão agravada para que se conheça do agravo em recurso especial e, ao final, se dê provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido de resolução contratual.<br>Não houve apresentação de contraminuta por JULIANA.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGADA INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ALEGADA NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997 E DA TESE FIRMADA NO TEMA 1095/STJ. PRETENSÃO DE REFORMA DO ACÓRDÃO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RESOLUÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Controvérsia oriunda de ação de resolução contratual envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, rescindido por iniciativa do comprador.<br>2. Decisão monocrática da Presidência desta Corte não conheceu do agravo em recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.<br>3. Alegação de inaplicabilidade dos enunciados sumulares, de prequestionamento suficiente, dissídio jurisprudencial e necessidade de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e da tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, para que fosse reformado o acórdão recorrido e julgado improcedente o pedido de resolução contratual.<br>4. Manutenção da decisão agravada.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>Na origem, o caso cuidou de ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote não edificado, com cláusula de alienação fiduciária.<br>O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos; o Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, deu parcial provimento à apelação da compradora, afastando a incidência da Lei nº 9.514/1997 por entender "desvirtuada" a fidúcia - porque a credora fiduciária se confundiria com a própria vendedora -, aplicando o CDC e fixando restituição de 75% das parcelas pagas, com retenção de 25%, afastada a taxa de fruição por inexistência de edificação.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados; a vendedora interpôs recurso especial, sustentando a prevalência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e do Tema n. 1.095/STJ, bem como o afastamento do art. 53 do CDC; a Presidência deste STJ, no processamento do agravo em recurso especial, não conheceu do reclamo por fundamentos de admissibilidade (invocação de óbices sumulares e/ou ausência de requisitos formais); inconformada, a parte interpôs o presente agravo interno, buscando pronunciamento colegiado para reformar a decisão monocrática e viabilizar o conhecimento do agravo em recurso especial, com ulterior provimento do apelo nobre.<br>Assim, trata-se de agravo interno manejado contra decisão monocrática que, no âmbito do agravo em recurso especial, não conheceu do reclamo dirigido contra acórdão que, em ação de resolução contratual relativa à compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, aplicou o CDC e determinou restituição parcial das parcelas pagas, com retenção e afastamento de taxa de fruição.<br>O objetivo recursal é decidir se (1) estão presentes os requisitos para afastar os óbices de admissibilidade aplicados na decisão agravada (Súmulas n. 7 e 83 do STJ, 284 do STF, 211 do STJ), à vista do alegado caráter eminentemente jurídico da controvérsia e do prequestionamento; (2) há dissídio jurisprudencial válido a justificar o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da CF; (3) a matéria de fundo demanda o reconhecimento da aplicabilidade dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e da orientação firmada no Tema n. 1.095/STJ, com consequente afastamento do art. 53 do CDC; e (4) em sendo superada a fase de conhecimento, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para julgar improcedente o pedido de resolução contratual.<br>O recurso merece que dele se conheça, mas não o proveja.<br>(1) Aplicação obrigatória dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e do Tema n. 1.095 do STJ<br>A decisão agravada manteve o não conhecimento do especial porque o acórdão estadual fixou, como premissa fática, o desvirtuamento da garantia fiduciária, por confusão entre credor fiduciário e vendedor, reputando inaplicável o rito especial da Lei n. 9.514/1997 e aplicável o CDC.<br>Infirmar essa moldura demanda reexame do acervo probatório e das cláusulas contratuais para concluir que a fidúcia era típica, válida e registrada em estrita observância aos requisitos legais, o que esbarra na Súmula n. 7 do STJ. Ademais, o Tema n. 1.095 do STJ parte justamente da validade do pacto fiduciário e da higidez de seus pressupostos; ausente tal premissa nas instâncias ordinárias, há distinção objetiva que impede a transposição automática da tese repetitiva. Mantém-se, pois, o óbice aplicado.<br>(2) Do "inadimplemento antecipado" (anticipatory breach) para acionar, de per si, a Lei n. 9.514/1997<br>Os precedentes que reconhecem a quebra antecipada como gatilho dos arts. 26 e 27 pressupõem relação fiduciária típica e eficaz. O acórdão recorrido assentou o contrário, por razões fáticas e documentais. Converter a resilição por conveniência em inadimplemento apto a deflagrar a lei especial, sem antes superar a premissa de desvirtuamento, implica rediscutir fatos e provas, novamente colidindo com a Súmula n. 7 do STJ. Por essa mesma razão, não há como, na via estreita, substituir o enquadramento jurídico feito pelo Tribunal local.<br>(3) Pretensão de afastar o CDC e o art. 53 do CDC<br>Afastar a incidência do CDC, aqui, é consequência lógica da tese anterior: seria necessário afirmar a higidez do arranjo fiduciário. Como visto, essa reversão é fático-probatória. De outro lado, quanto aos capítulos autônomos do acórdão que aplicaram critérios de retenção e afastaram taxa de fruição em lote não edificado, a orientação desta Corte é harmônica no sentido da ilegitimidade da cobrança de fruição quando não há edificação, bem como da possibilidade de retenção em patamar moderado para recompor custos, o que atrai a Súmula n. 83 do STJ. Assim, ainda que superado o óbice fático, a decisão recorrida não desborda da jurisprudência.<br>Veja-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO . TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO . MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2 . Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp 2.060.756/SP 2023/0077761-9, Relator MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgamento: 5/6/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 9/6/2023)<br>(4) Dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da CF<br>O dissídio exige cotejo analítico, com transcrição de trechos dos acórdãos paradigmas e demonstração de similitude fática entre os casos confrontados (art. 1.029, § 1º, do CPC, e art. 255 do RISTJ). As razões do agravo reproduzem ementas ou trechos descontextualizados de julgados que partem da validade da fidúcia e da distinção entre vendedor e credor fiduciário, premissas inexistentes no acórdão recorrido. Ausente identidade fática e insuficiente o cotejo, subsiste o óbice da deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF) e a conclusão da decisão agravada.<br>(5) Prequestionamento e alegada negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022 e 489 do CPC)<br>Não se verifica negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem enfrentou, de modo suficiente, os pontos capazes de infirmar a conclusão adotada: desvirtuamento da fidúcia, incidência do CDC, percentual de retenção, afastamento da taxa de fruição e inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 ao contrato pretérito. O uso de embargos de declaração para rediscutir o mérito foi corretamente rechaçado.<br>Por outro lado, quanto a dispositivos federais específicos invocados no especial, não há debate útil em alguns tópicos, atraindo a incidência da Súmula n. 211 do STJ. Logo, bem andou a decisão agravada ao afastar a tese de violação dos arts. 1.022 e 489 e a sustentar a falta de prequestionamento útil, quando o caso.<br>(6) Súmulas n. 7 e 83 do STJ<br>A manutenção da Súmula n. 7 do STJ decorre da necessidade, já evidenciada, de revolver fatos para afastar a premissa de confusão entre credor e vendedor e para requalificar as cláusulas contratuais. A incidência da Súmula n. 83 do STJ, por sua vez, justifica-se em capítulos autônomos do acórdão que alinham com a jurisprudência desta Corte sobre taxa de fruição em terreno não edificado e retenção moderada das parcelas para recompor custos, de modo que não há como admitir especial para infirmá-los.<br>(7) Demais insurgências<br>As alegações de violação genérica de dispositivos da Lei n. 9.514/1997, desacompanhadas da demonstração específica do ponto de conflito com a ratio decidendi do acórdão, permanecem atingidas pela deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF). Igualmente, eventuais discussões novas suscitadas apenas em embargos de declaração não se conhecem por inovação recursal.<br>Por conseguinte, afasto todos os pontos do agravo interno interposto por RODOBENS e voto por negar-lhe provimento, mantendo-se, por seus próprios fundamentos, a decisão monocrática que não conheceu do agravo em recurso especial.<br>Previno que a interposição de novo recurso manifestamente inadmissível ou protelatório poderá ensejar a aplicação das penalidades previstas no art. 1.021, § 4º, do CPC.<br>Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É o voto.