ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.<br>1. A jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.<br>2. Rever as razões pelas quais a origem determinou a fixação de tal percentual, bem como acerca da validade do leilão extrajudicial e valores devidos, demanda a necessária incursão na seara fático-probatória, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que negou provimento ao agravo em recurso especial nos termos da seguinte ementa (fl. 1.015):<br>CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25%. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. DECISÃO DEADMISSIBILIDADE MANTIDA.<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 737-738):<br>APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMPREENDIMENTO FRAMES RESIDENCES - VILA DA MÍDIA. DESISTÊNCIA DA COMPRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, PARA CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO, CORRIGIDOS MONETARIAMENTE A PARTIR DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO COM JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, BEM COMO AO PAGAMENTO DE CUSTAS/TAXAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS QUE ARBITRO EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DAS RÉS. PROMITENTES COMPRADORAS QUE OPTARAM, DE FORMA UNILATERAL, PELA DESISTÊNCIA. ARREPENDIMENTO QUE É POSSÍVEL, INOBSTANTE A EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES COMPRADORAS. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL FIXADO PELO JUÍZO QUE SE MOSTRA SUFICIENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL REALIZADO PELA RÉ QUE NÃO AFETA O DIREITO DAS AUTORAS. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO QUE SE DEU EM DATA ANTERIOR À NOTIFICAÇÃO EFETUADA PELA RÉ, PARA QUE OS ADQUIRENTES EFETUASSEM A QUITAÇÃO DO DÉBITO. 1ª RÉ (PATRIMÓVEL) QUE SE APRESENTA COMO MERA INTERMEDIÁRIA, NÃO PODENDO SER OBRIGADA A DEVOLVER VALORES QUE NÃO RECEBEU. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE NÃO DEVE SER RESTITUÍDA, EIS QUE REMUNEROU A CORRETORA POR SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO, HAVENDO, INCLUSIVE, SENTENÇA TRÂNSITADA EM JULGADO, EM AÇÃO QUE CORRE EM APENSO, NA QUAL JULGOU-SE IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DA 1ª RÉ PROVIDO. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA 2ª RÉ.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 794-797).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, que a hipótese prescinde do reexame de fatos e provas, motivo pelo qual devem ser afastadas as Súmulas 5 e 7 do STJ, pois inaplicáveis. Repisa, no mais, os mesmos argumentos expendidos anteriormente em defesa de suas teses relativas existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato firmado entre as partes; ausência de abusividade das cláusulas contratadas; impossibilidade de resilição do contrato, sob pena de configurar insegurança jurídica e legalidade do leilão para quitação da dívida inadimplida.<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada não apresentou contraminuta (fls. 1.041-1.042).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.<br>1. A jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.<br>2. Rever as razões pelas quais a origem determinou a fixação de tal percentual, bem como acerca da validade do leilão extrajudicial e valores devidos, demanda a necessária incursão na seara fático-probatória, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Cinge-se a controvérsia a saber acerca da validade e existência de abusividade nas cláusulas contratadas entre as partes, bem como quanto à possibilidade de rescisão do contrato e à legalidade do leilão para quitação da dívida inadimplida.<br>Consoante aludido na decisão agravada:<br>Verifica-se que em relação à apontada ofensa aos arts. 63 da Lei 4.591/64 c /c 1º, VI e VII, lei 4864/65, e à divergência jurisprudencial suscitada, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbices nas Súmulas 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. Ademais, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à abusividade das cláusulas contratadas;  à legalidade do leilão, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmula n. 7 do STJ.<br>As conclusões alcançadas pelo acórdão recorrido estão fundamentadas nos seguintes termos:<br>Com efeito, quanto à cláusula que prevê a irretratabilidade, a assertiva de que o adquirente jamais poderá se arrepender do negócio jurídico entabulado não parece correta.<br>(..)<br>Assim sendo, prevalece na atualidade o entendimento jurisprudencial no sentido de que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade deve ser mitigada, inexistindo qualquer impedimento para que a parte interessada invoque a cláusula resolutiva tácita inerente a todos os contratos bilaterais. Por conseguinte, a referida cláusula pode e deve ser relativizada, a fim de se obter o equilíbrio econômico e financeiro do contrato e possibilitar a resolução da avença.<br>É certo que pode o promitente comprador requerer o desfazimento do negócio jurídico, mesmo estando inadimplente, porém a devolução de valores não irá se operar de modo integral, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pelo vendedor.<br>(..)<br>O Superior Tribunal de Justiça se posiciona no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, é admitida a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga.<br>(..)<br>Não procede a pretensão da incorporadora para que haja a retenção de 50% dos valores pagos por aplicação do art. 67-A, incisos I e II, e § 5º, à Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inserido pela Lei 13.786 de 27/12/2018), que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. Isso porque o contrato sub judice foi firmado em 2016, antes da vigência da referida lei, não se aplicando, portanto, ao caso, conforme já decidiu a Corte Superior.<br>(..)<br>Desta feita, mostra-se correto o percentual de retenção fixado na sentença.<br>No que tange à alegação de que não haveria saldo a devolver às autoras, uma vez que o imóvel foi leiloado em valor inferior ao devido pelas demandantes, não assiste razão à apelante.<br>Conforme consta dos documentos dos autos, as autoras foram notificadas acerca do leilão em 02/12/2016 (index. 238), quando já havia sido proposta a presente demanda (23/11/2016) e já se negociava o distrato pelas partes desde julho (index. 110). Em vista disso, o leilão extrajudicial do imóvel realizado pela ré não afeta o direito das autoras, pois o pedido de desfazimento do negócio se deu em data anterior à notificação efetuada pela ré, para que as adquirentes efetuassem a quitação do débito.<br>Da leitura, percebe-se que o Tribunal de origem alinhou-se à jurisprudência do STJ quanto à possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, bem como acerca do percentual de retenção, conforme precedente a seguir:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.336.114/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 518/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.<br>1. Nos termos da Súmula n. 543 desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>2. Hipótese em que o juízo de primeira instância determinou a devolução dos valores pagos pelo autor com retenção de 15% à ré. Sentença restabelecida. Não incidência, no caso dos autos, das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. Agravo interno improvido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SOLIDARIEDADE. RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. REVISÃO. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CABIMENTO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO DIREITO. INTELIGÊNCIA DO ART. 186 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Segundo a teoria da asserção, aceita pelo STJ, a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, é apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial.<br>3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial - solidariedade - reclama a análise dos elementos probatórios produzidos na demanda.<br>4. Na resolução do contrato de promessa de compra e venda, é possível a devolução integral do que foi pago, inclusive da comissão de corretagem, fazendo as partes voltarem ao status quo ante.<br>5. O mero inadimplemento contratual em razão da demora na entrega da unidade imobiliária não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, salvo quando se tratar de excessivo atraso apto a gerar aborrecimento ou dissabor cotidiano capaz de causar dano extrapatrimonial.<br>6. Não há falar em início do prazo prescricional antes do nascimento da pretensão, que se dá com a violação do direito (art. 189 do Código Civil).<br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.425.377/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO. ART. 1.022 DO CPC. OFENSA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. APLICAÇÃO. VALORES. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. FIXAÇÃO DENTRO DO INTERVALO CONSIGANDO NO ENTENDIMENTO DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.<br>1. Revela-se deficiente a fundamentação quando a arguição de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 é genérica, sem demonstração efetiva da suscitada contrariedade, aplicando-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. O entendimento esposado pelo Tribunal de origem se coaduna com a jurisprudência desta corte, a qual entende que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga, portanto, não há que se falar em alteração do julgado nesse ponto.<br>3. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e as provas relacionados à matéria, concluindo pela fixação da taxa de retenção no percentual de 10% da quantia paga. Assim, para se chegar a conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.147.589/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)<br>Ademais, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à validade do leilão e ao saldo a ser restituído, de fato, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmula 7 do STJ. Nesse sentido, cito:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E<br>VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, de que a resolução do contrato ocorreu por responsabilidade dos promitentes-compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a incursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado neste âmbito excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, nessas hipóteses, a restituição dos valores pagos se dá apenas de forma parcial.<br>4. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais.<br>5. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores. Súmula n. 568 do STJ.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.823.510/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)<br>Assim, não obstante o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.