ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. TEMAS 970 E 971/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há violação d o art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido aprecia fundamentadamente as questões essenciais à solução da lide, ainda que contrariamente à pretensão da parte.<br>2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora pelo atraso da obra foi reconhecida pelo Tribunal de origem com base em elementos fático-probatórios e cláusulas contratuais, destacando a atuação da CEF na gestão do empreendimento, o que afasta a alegada ilegitimidade passiva.<br>3. A modificação do julgado demandaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A aplicação das teses firmadas nos Temas 970 e 971 do STJ depende da análise das peculiaridades do caso concreto, não sendo possível sua revisão em recurso especial quando lastreada em premissas fáticas fixadas pela instância ordinária.<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por CARLITO DE SENA ABDIAS e outros, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5ª REGIÃO assim ementado (fl. 241):<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ATUAÇÃO DA CAIXA APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. APELAÇÃO PROVIDA.<br>1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que condenou a CEF à obrigação de reparar os vícios de construção no imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.<br>2. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação"(REsp 738.071/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 09/12/2011). Assim, a responsabilidade da CEF será afastada nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostentando legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção no imóvel financiado.<br>3. Da análise do contrato firmado entre as partes, verifica-se que a atuação da CAIXA se deu apenas no intuito de viabilizar o financiamento do imóvel. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.<br>4. Apelação provida, para reconhecer a ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da presente demanda.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 398-400).<br>A parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>No mérito, sustenta violação ao art. 18 do CDC e ao art. 9º da Lei 11.977/2009, defendendo a responsabilidade solidária da CEF, que atua como agente de política habitacional. Invoca precedentes do STJ que reconhecem sua legitimidade passiva nesses casos. Requer a reforma do acórdão para restabelecer a condenação da CEF. (fls. 406-421). Pede o reconhecimento da legitimidade passiva da recorrida.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 545-556), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 557-560).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. TEMAS 970 E 971/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há violação d o art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido aprecia fundamentadamente as questões essenciais à solução da lide, ainda que contrariamente à pretensão da parte.<br>2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora pelo atraso da obra foi reconhecida pelo Tribunal de origem com base em elementos fático-probatórios e cláusulas contratuais, destacando a atuação da CEF na gestão do empreendimento, o que afasta a alegada ilegitimidade passiva.<br>3. A modificação do julgado demandaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A aplicação das teses firmadas nos Temas 970 e 971 do STJ depende da análise das peculiaridades do caso concreto, não sendo possível sua revisão em recurso especial quando lastreada em premissas fáticas fixadas pela instância ordinária.<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O recurso especial foi interposto contra acórdão regional que afastou a responsabilidade da Caixa Econômica Federal por vícios em imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, tratando-a como agente financeiro.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que, "da análise do contrato firmado entre as partes, verifica-se que a atuação da CAIXA se deu apenas no intuito de viabilizar o financiamento do imóvel " (fl. 340).<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF.<br>1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação.<br>2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo.<br>4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática.<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025.<br>Ademais, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à aplicação das teses fixadas nos Temas 970 e 971 desta Corte, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 970 DO STJ. SÚMULA N. 568 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N.S 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação declaratória de abusividade e nulidade de cláusulas contratuais cumulada com indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no tocante ao prazo de entrega da obra.<br>2. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema n. 970 do STJ).<br>3. Ademais, a conclusão do acórdão recorrido decorreu da interpretação de cláusula contratual, bem como do juízo de equidade realizado pelo órgão julgador, a fim de obter o valor adequado e proporcional ao período da mora, razão pela qual a pretensão de rever a convicção alcançada pela Corte local também esbarra nos óbices das Súmulas n.s 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.181.149/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NOVA ANÁLISE. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PROPORCIONALIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente.<br>2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula n. 543 do STJ).<br>3. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ).<br>4. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.<br>5. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático- probatório dos autos, tendo em vista a incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame de elementos fático-probatórios dos autos.<br>7. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema n. 971 do STJ).<br>8. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. TEMAS 970 E 971. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 568/STJ. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. SÚMULA 7 DO STJ.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas c/c compensação por danos morais 2. Modificar a conclusão do Tribunal de origem implica reexame de fatos e provas.<br>3. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>5.A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>6. No que se refere à inversão da cláusula penal em favor do consumidor, o Tribunal de origem consignou a possibilidade de aplicação da multa estipulada na cláusula contratual, porquanto embora somente haja sua previsão para o consumidor na hipótese de inadimplemento de suas obrigações.<br>7. No presente caso, o Tribunal de origem considerou as peculiaridades no caso concreto para concluir que o fato ultrapassou a esfera dos acontecimentos cotidianos, e que restou configurado o dano moral. Dessa forma, não é possível alterar o entendimento do acórdão recorrido pois demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>8. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.196.683/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA PARA A OBRICAÇÃO PRINCIPAL. IMPOSSIBILIDADE. TEMAS 979 E 971 DO STJ. INAPLICABILIDADE.<br>1. Verifica-se que o Tribunal de origem abordou expressamente a tese fixada no Tema 971/STJ, mas fez distinção para o caso concreto, concluindo que não era o caso de se aplicar o entendimento consolidado no Tema 971 do Superior Tribunal de justiça, pois "a baixa da hipoteca decorreu de decisão judicial, em outro processo.<br>Mesmo não havendo coisa julgada, as consequências do atraso na baixa da hipoteca deveriam ter sido tratadas naquela ação, evitando-se a proliferação sem fim de processos".<br>2. Dessarte, alterar as conclusões do acórdão impugnado, porque fundado no conteúdo fático-probatório e nas cláusulas contratuais, é insindicável no âmbito desta Corte Superior, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>(AgInt no AREsp n. 1.952.582/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente em um ponto percentual, suspensa a exigibilidade, por ser beneficiária da gratuidade judiciária (art. 98, §§ 2º, 3º e 4º, do CPC).<br>É como penso. É como voto.