ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRECLUSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA N. 882 DO STJ. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. Incabível o exame de tese não arguida no momento processual oportuno e suscitada apenas em fase posterior, por configurar preclusão consumativa e indevida inovação recursal.<br>3. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (AgInt no REsp n. 2.099.238/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024).<br>III. Dispositivo<br>4 . Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 1.237-1.240) interposto contra decisão desta relatoria, que deu provimento ao recurso especial (fls. 1.230-1.233).<br>Em suas razões, a parte alega ser indevida a taxa de manutenção, pois, "(i) a legislação que instituiu a cobrança dos custos dos serviços é a Lei Municipal 2.611/1998 (fls. 1.106 e-STJ); (ii) os réus, ora agravantes, adquiriram a propriedade situada no loteamento em 1987, antes, portanto, da vigência da mencionada lei municipal; e (iii) os agravantes JAMAIS se associaram à Jardim Acapulco (fls. 1.106 e-STJ)" (fl. 1.238).<br>Afirma que "o fato de existir contrato-padrão registrado em Cartório de Registro de Imóveis não altera a conclusão acima, uma vez que o presente caso deve ser analisado não apenas sob a ótica do Tema 882 do C. Superior Tribunal de Justiça, mas também à luz da tese vinculante fixada pelo STF no Tema 492" (fl. 1.238).<br>Acrescenta que, "ao aplicar o entendimento fixado pelo C. Supremo Tribunal Federal em sede de repercussão geral (TEMA 492), resta evidente que a cobrança dos valores pelo Jardim Acapulco é indevida, porque dependeria, necessariamente, da adesão dos agravantes ao ato constitutivo da associação, o que nunca ocorreu, já que eles adquiriram o lote ANTES da legislação municipal" (fl. 1.238).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada apresentou impugnação (fls. 1.242-1.252), requerendo a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC e a majoração dos honorários advocatícios.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRECLUSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA N. 882 DO STJ. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. Incabível o exame de tese não arguida no momento processual oportuno e suscitada apenas em fase posterior, por configurar preclusão consumativa e indevida inovação recursal.<br>3. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (AgInt no REsp n. 2.099.238/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024).<br>III. Dispositivo<br>4 . Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 1.230-1233):<br>Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 1.101):<br>EMENTA - CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE COBRANÇA - Decreto de procedência - Reforma parcial da r. sentença por anterior aresto desta Turma Julgadora (prescrição reconhecida com relação às cobranças vencidas entre abril/92 e julho/07, mantida a condenação nos períodos subsequentes) - Interposição de recurso extraordinário, pelos réus - Reexame da controvérsia (art. 1.030, II, CPC) - Aplicação de entendimento à luz do Tema 882 do C. STJ em sistema de recursos repetitivos (REsp 1.439.163/SP), que não altera o resultado do julgamento anterior (embora, agora, por fundamento diverso_ - Existência de Decreto Municipal que criou "bolsão residencial" no local do loteamento - Obrigação que persiste - Taxa de manutenção embasada em contrato-padrão levado a registro - Procedência parcial do pedido mantido por fundamento diverso (mantido o reconhecimento da prescrição parcial pelo período mencionado) - Sentença reformada - Recurso parcialmente provido.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.142-1.144 e 1.145-1.148).<br>Em suas razões (fls. 1.167-1.188), a parte recorrente aponta violação dos arts. 26 e 29 da Lei n. 6.766/1979 e 926 e 927 do CPC, alegando, em síntese, que a aplicação dos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF é equivocada, pois não se trata de associação de moradores, e que a fundamentação das decisões faz parte do corpo decisório (fls. 1.171-1.172).<br>Argumenta que referidos temas não se aplicam aos casos que envolvem um loteamento fechado e não uma associação de moradores (fls. 1.172-1.173).<br>Destaca que a jurisprudência majoritária afasta a aplicação dos referidos temas, e que a decisão representa "grave violação" (fl. 1.174) "aos princípios da uniformidade das decisões judiciais e segurança jurídica" (fl. 1.186).<br>Contrarrazões não apresentadas (fl. 1.198).<br>O recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Na origem, trata-se de ação de cobrança ajuizada pela Administradora Jardim Acapulco Ltda. contra José Cláudio Policastro e Ruth de Toledo Artigas Policastro, em razão do inadimplemento das taxas de manutenção e preservação do Loteamento Jardim Acapulco. A sentença proferida julgou procedente a ação, condenando os recorridos ao pagamento de R$ 225.295,45, além de custas e honorários fixados em 10% do montante devido (fl. 1.101).<br>Os recorridos interpuseram recurso de apelação, que teve parcial provimento para reconhecer a prescrição de parte das taxas cobradas, aplicando o art. 205 do Código Civil e reconhecendo a prescrição das despesas vencidas entre abril de 1992 e julho de 1997 (fl. 1.101).<br>Foram interpostos Recurso Especial e Recurso Extraordinário. O Recurso Extraordinário foi sobrestado pelo Tema 492, enquanto o Recurso Especial da recorrente foi admitido, mas não conhecido, e o dos recorridos foi inadmitido (fls. 812-815).<br>Com o retorno dos autos, foi proferido acórdão de apelação que deu parcial provimento, aplicando os Temas n. 492 STF e 882 do STJ e mantendo a condenação nos períodos subsequentes à prescrição parcial (fls. 1.100-1.109).<br>Extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (fls. 1.106-1.107):<br>Entretanto, após a aquisição da propriedade, sobreveio o advento de Lei Municipal n. 2.611/1998, regulamentada pelo Decreto n. 5491/1998, reconhecendo a existência da chamada "micro-região urbana" que abrange o loteamento em questão estabelecendo que "Os custos dos serviços que foram prestados pela micro-região a favor de sua comunidade, serão rateados pela proprietários, quando for o caso, mediante contribuição de melhoria.<br>Some-se a isso a previsão contida no chamado contrato-padrão da entidade, também levado a registro, lastreia a contribuição aqui discutida.<br>Destarte, diante da interpretação do Tema 882 antes referido, face a superveniência de Lei Municipal prevendo possibilidade de cobrança (lastreada ainda em contrato padrão, devidamente registrado), a mesma é devida, com a ressalva acerca da prescrição parcial decretada no aresto anterior, assim como a redução da multa.<br>Descabe, portanto e à luz da redação do tema antes mencionado, perquirir que a cobrança seria indevida, pelo fato de as aquisição da propriedade ser anterior a edição da lei municipal, eis que não consta tal ressalva no julgamento repetitivo em questão.<br>A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos (Tema n. 882), consolidou o entendimento segundo o qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", fundamentando-se, principalmente, na inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e na impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.<br>Apesar da manutenção dessa tese, a Corte tem destacado uma importante distinção: quando o loteamento é instituído por escritura pública com contrato-padrão registrado, prevendo expressamente o rateio de despesas comuns, pode haver cobrança, ainda que o condomínio seja administrado por associação. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 882 DO STJ. CONTRATO-PADRÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SÚMULA 7 DO STJ.<br>1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.<br> .. <br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.099.238/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE AFERIDOS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRATO PADRÃO. PAGAMENTO DE TAXA DA ASSOCIAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Presentes todos os pressupostos de admissibilidade recursal, deve-se conhecer do recurso especial.<br>2. Os agravantes adquiriram imóvel em cujo contrato-padrão de compra e venda, com o devido registro em cartório, há expressa previsão de cobrança de taxa para manutenção, de modo que a controvérsia não se amolda à tese repetitiva consolidada no Tema n. 882 do STJ, de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Segunda Seção, REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, DJe de 22.5.2015).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.955.557/SP, relator de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022.)<br>Assim, diante do reconhecimento da existência de contrato-padrão registrado em cartório prevendo a cobrança de taxas de manutenção, a controvérsia não se enquadra nas teses firmadas no Tema n. 882 do STJ e no Tema n. 492 do STF.<br>Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial interposto pela Administradora Jardim Acapulco Ltda., reformando o acórdão recorrido para afastar a aplicação dos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, reconhecendo a validade da cobrança das taxas de manutenção e preservação do Loteamento Jardim Acapulco, conforme previsto no contrato-padrão registrado em cartório.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Como destacado, a Administradora Jardim Acapulco Ltda. ajuizou ação de cobrança contra José Cláudio Policastro e Ruth de Toledo Artigas Policastro em razão do não pagamento de taxas de manutenção do loteamento.<br>A sentença julgou procedente o pedido, condenando os réus ao pagamento de R$ 225.295,45, acrescidos de custas e honorários fixados em 10% do valor devido.<br>Em grau de apelação, o Tribunal deu parcial provimento para reconhecer a prescrição das taxas vencidas entre abril de 1992 e julho de 1997, com fundamento no art. 205 do Código Civil.<br>Interpostos recurso especial e recurso extraordinário, este último foi sobrestado em razão do Tema n. 492 do STF. O recurso especial da autora foi admitido, mas não conhecido, e o dos réus foi inadmitido. Com o retorno dos autos, novo acórdão de apelação aplicou os Temas n. 492 do STF e 882 do STJ, mantendo a condenação quanto ao período não atingido pela prescrição.<br>No presente recurso especial, a parte recorrente insurgiu-se contra as razões de decidir do acórdão do TJSP, que, embora tenha reconhecido a validade da cobrança, fundamentou-se nos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, apesar de a recorrente não se enquadrar como associação de moradores.<br>Na decisão ora agravada, foi dado provimento ao recurso especial para reconhecer que, "diante do reconhecimento da existência de contrato-padrão registrado em cartório prevendo a cobrança de taxas de manutenção, a controvérsia não se enquadra nas teses firmadas no Tema n. 882 do STJ e no Tema n. 492 do STF" (1.250).<br>Portanto, a condenação ao pagamento da taxa associativa foi imposta pelo acórdão do Tribunal de Justiça, sem que a parte recorrida, ora agravante, tenha interposto recurso próprio contra tal capítulo da decisão. No recurso especial interposto pela Administradora Jardim Acapulco Ltda, a insurgência restringiu-se à alteração do fundamento jurídico da cobrança  afastando-se a aplicação dos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF para se reconhecer como base de validade o contrato padrão registrado.<br>Nesse contexto, foi dado provimento ao recurso especial apenas para modificar o fundamento jurídico, mantendo-se, contudo, a obrigação de pagar a taxa. Assim, o capítulo do acórdão do TJ que fixou a obrigação de pagamento não foi objeto de impugnação tempestiva pela parte agravante, operando-se a preclusão, nos termos do art. 507 do CPC.<br>A pretensão deduzida no presente agravo interno, de afastar integralmente a cobrança da taxa, configura inovação recursal e afronta a estabilidade da lide. Tal pretensão visa a reabrir discussão definitivamente decidida que não integrou o objeto do recurso especial examinado por esta Corte. Nesta fase processual, apenas seria possível questionar o fundamento da exigibilidade da taxa, e não a própria obrigação de pagamento.<br>Ainda que assim não fosse, a decisão recorrida encontra-se em conformidade com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual é legítima a cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento quando amparada em contrato padrão depositado em cartório de registro de imóveis. Nesse caso , as restrições instituídas pelo loteador  como a obrigatoriedade de contribuição mensal para as despesas comuns  já constam da matrícula originária do loteamento, de modo que, ao adquirir o lote, o proprietário adere de forma inequívoca ao encargo instituído. A propósito:<br>RECURSO EXTRAORDINÁRIO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS A ESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO PARA OS FINS DO ART. 1.040, II, DO CPC. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO. MANUTENÇÃO DA CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ESTRITA OBSERVÂNCIA DO QUANTO PACIFICADO PELO SUPREMO NO RE 695.911/SP.<br>1. Inocorrência de conflito entre as conclusões desta Terceira Turma, quando da apreciação do presente recurso especial, e as do Pleno do Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE 695.911/SP, submetido ao regime da repercussão geral (Tema 492), evidenciando-se, sim, o devido "distinguishing" entre os julgados.<br>2. Reconhecimento expresso, pelo acórdão recorrido, da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco.<br>3. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese firmada, sob o rito da repercussão geral, no RE 695.911/SP (tema 492), estando o não associado e a administradora vinculados contratualmente.<br>4. MANUTENÇÃO ACÓRDÃO RECORRIDO POR NÃO SER HIPÓTESE DE RETRATAÇÃO.<br>(RE nos EDcl no AgRg no REsp n. 1.422.605/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 16/8/2022.)<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>Deixo de aplicar a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC, uma vez que a parte agravante apenas exerceu seu direito de petição, o que não constitui ato protelatório, a ensejar a sanção processual prevista no referido dispositivo.<br>Nos termos da jurisprudência desta Corte, não haverá a majoração de honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração.<br>É como voto.