ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. TRIBUNAL A QUO RECONHECEU A NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7, AMBAS DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. No caso, o Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu pela nulidade do "contrato celebrado entre as partes, por se tratar de venda a non dominio, ou seja, venda de bem não pertencente à pessoa qualificada como vendedora".<br>2. A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7, ambas do eg. STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 773-781) interposto por ARMAZÉNS GERAIS SUDOESTE LTDA contra decisão (fls. 767-770), desta relatoria, que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, sob o fundamento de que o apelo encontra óbice nas Súmulas 5 e 7, ambas do eg. STJ.<br>Nas razões do agravo interno, ARMAZÉNS GERAIS SUDOESTE LTDA afirma, entre outros argumentos, que as Súmulas 5 e 7 do STJ "não incidem ao caso sob análise, sendo plenamente possível a discussão em sede de Recurso Especial, pois se discute a violação às normas do Código Civil que foram utilizadas para declarar a nulidade absoluta do negócio jurídico, o que não se pode admitir, não havendo qualquer necessidade de análise do contrato, tampouco das provas produzidas. Afinal, é incontroversa a ciência da Recorrida a respeito da alienação fiduciária e se defende que, nesse contexto, não há nulidade do negócio entre as partes" (fl. 780).<br>Sustenta, também, que o recurso especial "versa unicamente sobre matéria de direito, porquanto revela flagrante afronta a dispositivos de Lei Federal, mais especificamente o Código Civil. Para solucionar a questão, basta a análise do acórdão que julgou o Recurso de Apelação e seu confronto com a correta interpretação a ser dada aos artigos de lei federal tidos por violados" (fl. 780).<br>Ao final, pleiteia a reconsideração da decisão agravada ou, se mantida, seja o recurso levado a julgamento perante a eg. Quarta Turma.<br>Sem impugnação (vide certidão à fl. 787).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. TRIBUNAL A QUO RECONHECEU A NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7, AMBAS DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. No caso, o Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu pela nulidade do "contrato celebrado entre as partes, por se tratar de venda a non dominio, ou seja, venda de bem não pertencente à pessoa qualificada como vendedora".<br>2. A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7, ambas do eg. STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso em apreço não merece prosperar, na medida em que não foram apresentados argumentos jurídicos aptos a ensejar a modificação da decisão agravada.<br>No recurso especial (fls. 678-688) ao qual se pretende trânsito, ARMAZÉNS GERAIS SUDOESTE LTDA indica malferimento dos arts. 167, caput, § 1º, e 481 do Código Civil, afirmando, entre outros argumentos, que "a compra e venda realizada entre a Recorrente e a Recorrida existe, é válida e eficaz em relação às partes, não havendo que se falar em nulidade absoluta do negócio jurídico realizado, no que diz respeito a tal relação negocial" (fl. 684).<br>Sustenta também que "a venda a non domino e a eficácia do negócio em relação às partes que realizam o contrato de compra e venda, este C. STJ, ao decidir o REsp 2.091.432/MG, de Relatoria da d. Ministra Nancy Andrighi muito bem destaca que, entre os contratantes, a venda por quem não detém a propriedade é existente, válida e eficaz, sendo apenas ineficaz em face do proprietário" (fl. 684).<br>Preceitua, ainda, que "não há qualquer conluio entre as partes a fim de que se obtivesse alguma consequência diversa daquela que o contrato de compra e venda confere. Melhor dizendo, as partes não visaram, com a celebração do negócio jurídico, qualquer tipo de fraude, simulação, enganação ou fingimento. A realidade é que se tratou pura e simples de compra e venda de imóvel com a existência de alienação fiduciária gravada na matrícula do imóvel, o que era de conhecimento de ambas as partes. Em resumo, o que se almejava com o negócio jurídico realizado era efetivamente a venda do lote" (fl. 687).<br>Por sua vez, o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR), com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu pela nulidade do (..) contrato celebrado entre as partes, por se tratar de venda a non dominio, ou seja, venda de bem não pertencente à pessoa qualificada como vendedora". É o que se infere da leitura do seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. 648-657):<br>"VALESCA APARECIDA VARASCHIN PRATES  ora agravada  DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em desfavor de ARMAZÉNS GERAIS SUDOESTE LTDA  ora agravante .<br>(..)<br>Sobreveio a sentença (mov. 260.1) que julgou parcialmente procedente a demanda, a fim de declarar rescindido o negócio jurídico e determinar a restituição da posse do bem pela autora à ré, bem como a devolução pela ré dos valores pagos pelo imóvel à autora.<br>(..)<br>Embora a autora tenha celebrado contrato de compra e venda com a ré possuindo ciência acerca da alienação fiduciária, entende este relator que, em verdade, o imóvel sequer poderia ter sido objeto de contrato de compra e venda, haja vista que a requerida não é proprietária do imóvel.<br>Explica-se.<br>Consta na matrícula de nº 15.414 o registro de uma , como forma de garantia de alienação fiduciária emissão de cédula de crédito bancário em favor de SICREDI Parque das Araucárias (mov. 124.4).<br>A alienação fiduciária, segundo o art. 22 da Lei 9.514/1997, é um negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), visando à garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor (fiduciário).<br>A propriedade resolúvel, por sua vez, pode ser conceituada como aquela que pode vir a ser extinta por condição ou termo, bem como por causa superveniente capaz de desmantelar a relação jurídica . 1 <br>As condições ou termo estão previstas nos arts. 25 e 26 da Lei 9.514/1997:<br>(..)<br>O detentor da propriedade resolúvel, portanto, é o credor fiduciário, neste caso, a instituição financeira SICREDI. Quanto à posse, este é possuidor indireto. A ré, por sua vez, configura-se como proprietária diferida, sendo titular de direito eventual de propriedade, mas possuidora direta do bem.<br>(..)<br>Ademais, o art. 481 do Código Civil dispõe que a modalidade contratual de "compra e venda" obriga um dos contratantes à transferência do domínio de certa coisa ao outro contratante, mediante contraprestação.<br>(..)<br>Ora, se a parte não detém o domínio do bem, impossível a celebração de contrato que dispõe sobre a venda do referido.<br>Diante disso, não se vislumbra a possibilidade de celebração de contrato de compra e venda de imóvel alienado fiduciariamente, contendo como parte vendedora o devedor fiduciante.<br>Deve ser declarado nulo, portanto, o contrato celebrado entre as partes, por se tratar de venda a non dominio, ou seja, venda de bem não pertencente à pessoa qualificada como vendedora.<br>(..)<br>O vício acima descrito é insanável, sobre o qual recai a nulidade absoluta, pois impassível de convalidação.<br>(..)<br>A nulidade, neste caso, pode ser declarada de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública.<br>(..)<br>Diante do explanado supra, deve o contrato entre as partes ser declarado nulo, retornando as partes ao status quo ante, determinando-se à requerida a devolução do valor pago pelo imóvel à autora; e à requerente a restituição da posse do bem à ré.<br>(..)<br>O contrato somente poderia ter sido celebrado entre as partes caso se tratasse de cessão de direitos, com a devida anuência do credor fiduciário.<br>Obiter dictum, caso considerado válido o contrato, caberia à requerida proceder a baixa do gravame no imóvel e transferir à autora, ainda que inexistente cláusula contratual sobre o prazo.<br>Ora, o período de quase um ano entre a celebração do contrato e a propositura da demanda fora mais do que suficiente para a requerida efetuar a quitação da cédula de crédito, com a consequente liberação do bem.<br>Não há o que se falar em assunção do risco por parte da autora, como quis fazer crer o apelante. Quando se adquire o bem e quita sua contraprestação, a expectativa da parte (e seu direito) é de poder usufruir integralmente do imóvel, com a transferência da propriedade para o seu nome.<br>Ao não proceder a baixa do gravame, a requerida incorreu em enriquecimento sem causa, pois recebeu a contraprestação por parte da autora e, ainda, o valor referente à cédula de crédito bancário por parte da instituição financeira. Em caso de inadimplemento total da carta de crédito, o imóvel poderia ser reavido pela instituição financeira em prejuízo da autora, que adquiriu o bem de boa-fé.<br>(..)<br>Assim, a requerente deve restituir a posse do bem à ré e a requerida deve efetuar a devolução do valor pago pelo imóvel à autora, corrigido monetariamente desde o efetivo pagamento (15.10.2019), pelo índice da média entre INCP/IGP-DI, e com incidência de juros de mora desde a citação, como fixado em sentença." (g. n.)<br>Nesse contexto, em que pese a argumentação trazida no agravo interno, tem-se que a pretensão de alterar o entendimento ora transcrito, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7, ambas do eg. STJ.<br>Com ess as considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.