DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por JONNHY FIEDRICH QUITSCHAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO nos termos da seguinte ementa (fl. 445):<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual por iniciativa do adquirente. Alegação de que o autor teria sido induzido a erro na contratação. Relação de consumo. Autor que não obteve financiamento imobiliário junto à instituição financeira para quitação do saldo devedor. Culpa da ré não comprovada. Circunstâncias de fato que infirmam a tese autoral. Inexistência de vício de consentimento. Análise final de crédito para concessão do financiamento imobiliário que não compete à vendedora, mas sim ao agente financeiro. Existência de cláusula contratual prevendo a responsabilidade exclusiva do comprador pela obtenção do financiamento imobiliário. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018. Cláusulas contratuais em conformidade com legislação pertinente. Incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. Retenção de 50% do valor pago à vendedora. Possibilidade. Comissão de corretagem que é devida na hipótese. Ciência do comprador quanto à obrigação assumida. Entendimento do STJ. Precedentes. Recurso desprovido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 467-474).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta ofensa aos arts. 723 do Código Civil e 6º, incisos III, IV e VI, e 30 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Sustenta, em suma, que o Tribunal de origem não teria valorado adequadamente as provas dos autos, especialmente as conversas via aplicativo de mensagens que demonstrariam o vício de consentimento na celebração do contrato de promessa de compra e venda. Alega que foi induzido a erro pelo corretor da recorrida, que lhe teria garantido a aprovação de financiamento bancário com base na renda apresentada à época da negociação. Defende que, em razão da conduta ilícita do preposto da recorrida, a culpa pela rescisão contratual deve ser imputada à vendedora, com a consequente devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 493-520), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 521-522).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O recurso não merece prosperar.<br>A controvérsia central do recurso especial reside na validade da cobrança da comissão de corretagem e na definição do percentual de retenção aplicável em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador.<br>No que tange à comissão de corretagem, o acórdão recorrido aplicou corretamente a tese firmada no julgamento do Tema 938/STJ, que estabeleceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a referida comissão, desde que haja prévia e clara informação sobre o preço total da aquisição, com destaque para o valor da comissão. A propósito, transcreve-se a ementa do julgado paradigma:<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.<br>I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.<br>II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.<br>Aplicação da tese 1.1.<br>2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.<br>III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem concluiu, com base na análise dos documentos contratuais, que o dever de informação foi devidamente cumprido, uma vez que o recorrente teve ciência inequívoca dos valores devidos a título de comissão de corretagem, que foram destacados do preço do imóvel. Assim, a manutenção da validade da cobrança está em conformidade com o precedente vinculante desta Corte.<br>Transcrevo, a propósito, excerto do voto condutor da apelação (fls. 448-454):<br>Com efeito, a assessoria prestada pelo corretor no momento da compra não é definitiva, pois a avaliação final de crédito é realizada exclusivamente pela instituição financeira e envolve diversos fatores, dentro eles a capacidade financeira do solicitante.<br>Constata-se, portanto, que não há nos autos elementos que indiquem ao menos indícios de que tenha ocorrido o alegado dolo, salientando-se que, intimado a especificar provas, o autor permaneceu inerte (fls. 348/358). Como se sabe, o vício de consentimento não pode ser presumido e, inexistentes elementos capazes de demonstrar a sua ocorrência, não há como reconhecer a invalidade do negócio jurídico.<br>(..)<br>Assim, não obtido o financiamento imobiliário, conclui se que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa do autor, como bem ressaltado pelo Magistrado a quo:<br>(..)<br>Outrossim, no caso de desfazimento do negócio pertinente à incorporação imobiliária por iniciativa do compromissário comprador, há na Lei 13.876/2018 expressa permissão ao promitente vendedor de reter até 25% dos valores pagos e, em casos de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, o percentual de até 50% (artigo 67-A, §5º, da citada Lei), como é o caso dos autos (fls. 166).<br>(..)<br>Com efeito, o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes dispõe que:<br>IX DO INADIMPLEMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR<br>(..)<br>b) Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com INCORPORADORA, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente a INCORPORADORA, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:<br>(..)<br>II a pena convencional de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga exclusivamente pelo imóvel, já que se trata de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, independentemente da demonstração de prejuízo por parte da INCORPORADORA. (Fls. 33/34) (realces no original).<br>Destarte, como se trata de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, sob a égide da Lei nº 13.876/2018, e considerando ainda que as cláusulas contratuais encontram-se em conformidade com a referida lei, a retenção de 50% do valor pago à ré é devida.<br>(..)<br>No caso em exame, como comprovam os documentos de fls. 25/39, o autor assinou contrato constando o preço do imóvel, com destaque para o valor isolado da corretagem (R$13.951,60), condições de pagamento específicas da corretagem, a ser paga a terceiro contratado para tanto (Econ Mais Negócios Imobiliários Ltda.), bem como previsão de que: "Os valores pagos a título de comissão de corretagem não compõem o valor pago a título de preço pela unidade autônoma adquirida, bem como nenhum pagamento efetuado a título de comissão de corretagem terá a INCORPORADORA como beneficiária".<br>Assim, caso haja término da relação contratual por culpa exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR, tais valores não integrarão a base de cálculo para fins de restituição de valores. (Fls. 30) (realce no original).<br>Diante disso, não há como se reconhecer que os valores cobrados a título de comissão de corretagem seriam indevidos, uma vez que o consumidor foi devidamente informado sobre a obrigação de remunerar o serviço, e que da atuação do corretor foi obtido resultado útil para o interessado, pois o contrato de compromisso de compra e venda foi efetivamente celebrado.<br>(..)<br>Nesse cenário, observa-se que o acórdão recorrido encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Da mesma forma, quanto ao percentual de retenção de 50% dos valores pagos, a decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal, que reconhece a validade de tal patamar nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. É o que se extrai dos seguintes julgados:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. A ausência do prévio debate, pelo Tribunal de origem, da matéria deduzida nas razões recursais impede o conhecimento do apelo nobre.<br>Incidência da Súmula nº 282/STF.<br>2. É deficiente a fundamentação recursal que não impugna os motivos que conferem sustentação jurídica ao acórdão recorrido. Incidência da Súmula nº 283/STF.<br>3. De acordo com o Tema nº 938/STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>4. No caso, rever a conclusão do tribunal local acerca da presença de informações claras a respeito do encargo cobrado, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, assim como a interpretação do ajuste firmado entre as partes, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.<br>(REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025.)<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025).<br>2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido.<br>(AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>Desse modo, estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, a pretensão recursal encontra óbice na Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea c quanto na alínea a do permissivo constitucional.<br>Ademais, rever a conclusão do tribunal local acerca da falta de provas do vício de consentimento alegado, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, assim como a interpretação do ajuste firmado entre as partes, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), observada eventual gratuidade deferida à parte.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA