DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, interposto por ROCKY ANTONIO VALENCIA OYOLA, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO URBANO. COTAS ASSOCIATIVAS. CONTRIBUIÇÃO EXERCIDA AO LONGO DE VASTO PERÍODO. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. 1. Embargos à execução de título extrajudicial amparada em débito condominial, sustentando o executado/embargante que o exequente/embargado não é um condomínio regular, mas sim um loteamento, ressaltando a inexistência de adesão formal. Sentença de procedência, extinguindo a execução. Apelo do embargado. 2. O art. 784, X, do Código de Processo Civil prevê que é título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". 3. Na hipótese, a vinda aos autos das atas de assembleia da associação exequente, estatuto, planilha de débitos e cartas de cobrança se mostram suficientes a conferir os requisitos necessários ao título. Afinal, o art. 783 do Código de Processo Civil prevê que a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Perfeita individuação da obrigação, havendo certeza e liquidez quanto ao valor exequendo, possibilitando o reconhecimento da força executiva do termo. 4. Existência do apelante protegida pelo direito na Lei 6.766/79 (Lei de Loteamos Urbanos), que reconhece suas atividades e a necessidade de contribuição dos moradores para custeá-las. Cobrança que tem previsão nos atos constitutivos da apelante e deriva da prestação de serviços que aproveitam à coletividade, com conservação, manutenção etc. Ausência de controvérsia quanto à efetiva realização destas atividades, sendo inequívoco que o ora apelado se beneficia das mesmas. Artigo 36-A, caput e parágrafo único da Lei 6.766/79. 5. Em que pese o entendimento vinculante sobre a matéria, proferido pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 492, opera-se nesta demanda distinção do referido paradigma uma vez que, no caso concreto, está-se diante de proprietário associado à exequente a partir do momento em que concordou com o pagamento das cotas de período anterior ao cobrado nesta demanda. Parte apelada que arcou com as cotas associativas por quase duas décadas. Vedação ao comportamento contraditório. É inaceitável que os moradores que mudem de ideia quanto à filiação desfrutem dos benefícios, que não podem ser usufruídos graciosamente, em flagrante prejuízo daqueles que arcam com o seu custeio. PROVIMENTO DO RECURSO. (e-STJ Fl.564)<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 489, §1º, IV, e 784, X, do CPC, bem como aos arts. 1.332 do Código Civil, sustentando as seguintes teses: (a) inexistência de título executivo extrajudicial, pois o exequente não é condomínio edilício regular, mas mero loteamento urbano; (b) ausência de registro da convenção condominial no cartório de imóveis; (c) contrariedade aos Temas 492 do STF e 882 do STJ, que exigem anuência formal e expressa para cobrança de encargos associativos; (d) violação ao devido processo legal e à segurança jurídica.<br>Contrarrazões apresentadas.<br>Em razão da suposta divergência com os Temas 492 do STF e 882 do STJ, os autos foram remetidos à Câmara de origem para eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040, II, do Código de Processo Civil.<br>O Colegiado não exerceu a retratação, conforme acórdão assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO URBANO. COTAS ASSOCIATIVAS. CONTRIBUIÇÃO EXERCIDA AO LONGO DE VASTO PERÍODO. ARTIGO 1.040, II, DO CPC. RETORNO AO ÓRGÃO JULGADOR PARA EVENTUAL EXERCÍCIO DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO. 1. Autos devolvidos para aplicação da sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que não houve oportunidade de eventual exercício do juízo de retratação em relação à teses fixadas pelo STF no Tema 492 e pelo STJ no Tema 882. 2. Tese 492 do STF: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". 3. Tese 882 do STJ: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. Divergência inexistente. Recurso de apelação interposto pelo condomínio embargado que foi provido por acórdão unânime desta E. Câmara Cível, com base em precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça. 3. Questão tratada nesta demanda que se distingue da que foi objeto de cognição nos recursos apontados como paradigma, uma vez que, no caso concreto, está-se diante de proprietário associado à autora, a partir do momento em que concordou com o pagamento das cotas de período anterior ao cobrado nesta demanda. 4. O acórdão unânime desta Egrégia Câmara Cível, agora rediscutido, fundamentou-se ainda na vedação ao enriquecimento sem causa, tendo em vista que a parte embargada de fato presta serviços aos moradores, dentre eles o embargante, que se beneficiam. Descabimento da retratação. NÃO EXERCÍCIO DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO. (e-STJ Fl. 672)<br>Admitido o recurso especial na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. O recorrente sustenta violação aos arts. 489, §1º, IV, e 784, X, do CPC, bem como ao art. 1.332 do Código Civil, argumentando que o acórdão recorrido diverge dos entendimentos fixados nos Temas 492 do STF e 882 do STJ, que exigem anuência formal e expressa do proprietário para a imposição de encargos associativos, sendo vedada a cobrança com base em suposta "adesão tácita".<br>Alega, ainda, que o reconhecimento da validade da cobrança mediante pagamentos continuados por longo período contraria frontalmente a jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores, violando os princípios da legalidade e da segurança jurídica.<br>A argumentação não merece guarida.<br>Com efeito, a matéria versada no presente recurso especial encontra-se consolidada na jurisprudência desta Corte Superior, especialmente no que se refere ao alcance e à incidência do Tema 882 do STJ, firmado no julgamento do REsp 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos.<br>Primeiramente, lembre-se que este STJ tem entendimento pacificado de que o Tema 882 do STJ - que estabelece a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" - refere-se a situações específicas que envolvem vias públicas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas e constituem condomínios de fato, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.<br>A jurisprudência mais recente desta Corte Superior tem reconhecido que não se aplica automaticamente o Tema 882 do STJ às hipóteses de loteamentos, especialmente quando há circunstâncias fáticas que demonstrem anuência efetiva e continuada do proprietário com o pagamento das taxas de manutenção.<br>Nesse sentido, confira-se precedente desta Quarta Turma:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ).<br>2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.<br>3.Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos).<br>4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).<br>5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno.<br>6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança.<br>7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964.<br>8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.<br>9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes.<br>10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios.<br>11. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023.)<br>Na mesma linha, confira-se precedente da Quarta Turma:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSOCIADA. ANUÊNCIA. CARACTERIZAÇÃO. PAGAMENTO REITERADO AO LONGO DO TEMPO. CONTESTAÇÃO ADOTADA PELA INSTÂNCIA ORDINÁRIA COMO ATO DE DESFILIAÇÃO. LIMITE TEMPORAL PARA PARA A COBRANÇA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsps n. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>2. No presente caso, o comportamento ativo do associado ao efetuar o pagamento da taxa de manutenção ou contribuição por longo período, anuindo, portanto, com tal contribuição e tendo à disposição a infraestrutura do condomínio de fato e dos serviços mantidos pela associação de moradores, configura a relação obrigacional entre as partes. Precedente.<br>3. Ademais, o Tribunal de origem limitou a cobrança até a data da contestação apresentada pelo réu, por representar "inequívoco ato de desfiliação".<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.083.177/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/9/2024, DJe de 3/10/2024.)<br>No presente caso, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada desta Corte Superior sobre a matéria.<br>Deveras, o Tribunal de origem fundamentou sua decisão em elementos fáticos específicos que demonstram a anuência tácita do recorrente, conforme se extrai do seguinte trecho:<br>"Com efeito, restou incontroverso que a parte apelada arcou com as cotas associativas por quase duas décadas. Ou seja, anuiu com as cobranças. É inaceitável que os moradores que mudem de ideia quanto à filiação desfrutem dos benefícios, que não podem ser usufruídos graciosamente, em flagrante prejuízo daqueles que arcam com o seu custeio." (e-STJ Fl. 569)<br>A fundamentação adotada pelo Tribunal a quo está em consonância com a orientação desta Corte Superior, que admite a caracterização da anuência por meio de pagamento continuado por lapso temporal considerável, especialmente quando há usufruto efetivo dos serviços prestados.<br>A propósito, não se olvida que, conforme consignado no próprio acórdão recorrido, houve "o registro da convenção no Registro de Imóveis" (e-STJ Fl. 606), circunstância que afasta a alegação de inexistência dos requisitos formais para a cobrança.<br>Desta forma, considerando que a orientação do Tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da jurisprudência consolidada desta Corte Superior, incide o teor da Súmula 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida."<br>As demais alegações recursais, relacionadas à caracterização da natureza jurídica do ente (condomínio vs. loteamento) e à análise das circunstâncias específicas que configuraram a anuência tácita, esbarram na Súmula 7/STJ.<br>Com efeito, o Tribunal de origem fundamentou sua decisão em aspectos fático-probatórios específicos sobre as características do caso concreto, conforme se observa dos seguintes trechos:<br>"A aceitação com a cobrança foi tácita e inequívoca, considerando que os executados realizaram os pagamentos devidos por longo período, o que restou incontroverso nos autos." (e-STJ Fl. 568)<br>"Não houve qualquer controvérsia quanto à efetiva realização destas atividades, sendo inequívoco que o ora apelado se beneficia das mesmas." (e-STJ Fl. 568)<br>"A parte apelada arcou com as cotas associativas por quase duas décadas." (e-STJ Fl. 569)<br>Para rever tais conclusões seria necessário examinar circunstâncias fáticas específicas relacionadas ao tempo, forma e contexto dos pagamentos realizados, bem como à prestação efetiva dos serviços, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>3. Do exposto, conheço em parte e, nesta extensão, nego provimento ao recurso especial.<br>Com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados à parte recorrida perante as instâncias ordinárias no patamar de 10%.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA