DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por ANA LUIZA BRESSAN e FÁBIO HIDEO MAQUIGUÇA, interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, bem como art. 994, V I, art. 1.029, §1º e art. 1.030, II, do CPC, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (Fls. 1218/1224):<br>"Loteamento - Associação de moradores - Ação de cobrança - Taxa de manutenção - Obrigação contratual - Pagamento interrompido pelos réus, após pedido de desligamento do quadro associativo - Hipótese em que o imóvel foi adquirido em data posterior à criação da associação e que os adquirentes tiveram ciência da cobrança das taxas de conservação do loteamento - Validade da cobrança e impossibilidade de desligamento do quadro associativo reconhecidos - Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Sentença reformada para julgar a ação procedente - Recurso provido."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados, fls. 1339/1342.<br>Em seu recurso especial (fls. 1227/1252), além de dissídio jurisprudencial, os recorrentes alegam violação aos seguintes artigos de lei federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 332, 932, IV, e 489, § 1º, do Código de Processo Civil, pois teria havido negativa de vigência ao regime de precedentes obrigatórios (Tema 882/STJ) e deficiência de fundamentação, já que o acórdão não teria enfrentado os argumentos capazes de infirmar a conclusão nem distinguido adequadamente os precedentes aplicáveis;<br>(ii) arts. 369, 370, 371, 372, 373 e 435 do Código de Processo Civil, porque teria sido desconsiderada a prova documental da dissociação e não teriam sido valorados, de modo motivado, os elementos probatórios, prejudicando o direito de provar e de ver apreciados documentos novos;<br>(iii) arts. 140, 141 e 143 do Código de Processo Civil, pois a decisão teria julgado fora dos limites objetivos da lide (extra/ultra petita) e teria inovado sem amparo legal, com omissão de providências devidas, contrariando os limites do pedido e da causa de pedir;<br>(iv) arts. 186, 187, 884, 927, 942 e 944 do Código Civil, porque a cobrança compulsória após a dissociação teria configurado ato ilícito e enriquecimento sem causa, gerando dever de reparar e impondo redução equitativa pela desproporção entre culpa e dano;<br>(v) art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil, pois as pretensões de enriquecimento sem causa e reparação civil relativas às cobranças pretéritas teriam sido atingidas pela prescrição trienal;<br>(vi) arts. 2, 39, III, V e VI, 40, 42, parágrafo único, 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor, porque não haveria relação de consumo com associação filantrópica e, ainda que houvesse, a cobrança impositiva sem anuência teria configurado práticas abusivas, impondo orçamento e autorização prévia, interpretação pró-consumidor e repetição do indébito;<br>(vii) art. 65 da Lei 4.591/1964, pois a equiparação da associação a condomínio edilício para fins de cobrança teria sido indevida, não se podendo comunicar ao público obrigação condominial inexistente;<br>(viii) arts. 1, 3, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23 da Lei 7.102/1983, porque serviços de segurança e vigilância somente poderiam ser prestados por empresas autorizadas, de modo que a associação não poderia cobrar por tais serviços sem observância do regime legal;<br>(ix) arts. 5º, II e XX, da Constituição Federal, pois a imposição de permanecer associado e pagar taxas após notificação de desligamento teria violado o princípio da legalidade e a liberdade de associação, assegurados como direitos fundamentais.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 1347/1365.<br>É o Relatório. Decido.<br>Inicialmente, cumpre ressaltar que o recurso especial não constitui via adequada para o exame de temas constitucionais, sob pena de usurpação da competência do STF. Dessa forma, não se conhece da alegada violação aos arts. 5º, inciso II, e XX, da Constituição Federal.<br>Quanto à alegada violação dos arts. 140, 141, 143, 369, 370, 371, 372, 373 e 435 do Código de Processo Civil; 2, 39, III, V e VI, 40, 42, parágrafo único, 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor; 186, 187, 206, § 3º, IV e V, 884, 927, 942 e 944 do Código Civil; art. 65 da Lei 4.591/1964; e 1, 3, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23 da Lei 7.102/1983, verifica-se que o conteúdo normativo dos dispositivos invocados no apelo nobre não foi apreciado, efetivamente, pelo Tribunal a quo, ainda que a parte ora recorrente tenha oposto embargos de declaração a fim de sanar eventual irregularidade.<br>Ressalte-se que esta eg. Corte de Justiça consagra orientação no sentido da necessidade de prequestionamento dos temas ventilados no recurso especial, não sendo suficiente a simples invocação da matéria na petição de embargos de declaração. Caberia à recorrente, na hipótese, alegar violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, providência, todavia, da qual não se desincumbiu. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, na espécie, a Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Não se vislumbra a alegada negativa de prestação jurisdicional, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. De fato, inexiste qualquer deficiência de fundamentação, omissão, obscuridade ou contradição no aresto recorrido, porquanto o Tribunal local, malgrado não ter acolhido os argumentos suscitados pela parte recorrente, manifestou-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide.<br>É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido, podem ser mencionados os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.719.571/MG, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025; AgInt no REsp n. 2.129.882/RS, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025; e REsp n. 1.955.981/GO, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, CORTE ESPECIAL, julgado em 4/9/2024, DJEN de 6/2/2025.<br>Quanto ao mérito, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso da associação, reconhecendo a validade da cobrança e a impossibilidade de desligamento do quadro associativo, por se tratar de aquisição de imóvel posterior à criação da associação, com ciência inequívoca dos encargos, nos termos da seguinte fundamentação:<br>"No caso, a autora, ora apelante, pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de taxas de manutenção, vencidas no período de 08/02/2016 à 08/07/2016, referentes ao imóvel situado em loteamento fechado.<br>Os documentos constantes dos autos e referentes ao loteamento demonstram que a autora foi constituída em 30/11/2005, conforme "Estatuto Social", registrado em 11/09/2006 no Registro das Pessoa Jurídica da Comarca de Cotia" (fls. 22/32).<br>O art. 5º do Estatuto Social prevê que: "Os proprietários associados definidos no art. 3º, deverão pagar a taxa mensal de manutenção e demais encargos fixados em Assembleia Geral, na proporção da quantidade de lotes que possuir" (fls. 23).<br>E o art. 3º do Estatuto Social prevê que: "A ASSOCIAÇÃO é constituída por número limitado de proprietários-associados, pessoas físicas ou jurídicas que tenham adquirido do empreendedor ou de terceiros, unidades residenciais ou terrenos no loteamento Dos Lagos, os quais, desde a data de aquisição da referida unidade, ficarão automaticamente vinculados a esta ASSOCIAÇÃO e sub-rogados nos direitos e obrigações dela decorrentes (item 7.4, do Regulamento sobre o uso de Imóveis situados no Loteamento Residencial dos Lagos, contido na cláusula 15ª do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, de imóvel constante da matrícula 80.095 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cotia SP)" (fls. 23).<br>Dessa forma, o dever de pagamento da taxa de manutenção decorre de cláusula contratual, com efeito "erga omnes", que atinge todos os compradores dos lotes adquiridos após a data do registro do loteamento, visto que tiveram ciência inequívoca dos encargos incidentes sobre os imóveis no momento da aquisição.<br>De outro lado, evidencia-se que os apelados adquiriram o lote de terreno nº 08 da Quadra AL em 14/02/2007, e no momento da aquisição do imóvel se filiaram à associação autora comprometendo-se ao pagamento da taxa de manutenção do condomínio (Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - cláusulas 15ª "Das restrições impostas ao imóvel objeto do presente (fls. 59), itens 7.4 e 7.5 fls. 62), tanto que efetuaram os respectivos pagamento por vários anos, até que, em 18/01/2016 requereram o desligamento do quadro associativo do loteamento (fls. 1.019), o qual não foi aceito pela autora.<br>Neste caso é válida a cobrança das despesas, objeto da demanda, porque os apelados adquiriram imóvel em loteamento fechado com plena ciência dos encargos que assumiriam, tanto que efetuaram o pagamento por quase nove anos sem qualquer oposição.<br>Além disso, o pedido de exclusão do quadro associativo não poderia mesmo ser aceito, pois não se trata de associação voluntária por proprietário de imóvel, mas sim de aquisição de bem com prévia ciência de que sobre ele há restrição convencional.<br>Portanto, a hipótese ora examinada é diversa daquela que é objeto do Recurso Especial nº 1.280.8714/SP. Porém, possui semelhança ao caso decidido pela Terceira Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.422.859/SP, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva:<br>(..)<br>Por essas razões, é reformada a sentença para julgar procedente a demanda para condenar os réus a pagar à autora as taxas de manutenção, referentes ao imóvel descrito na inicial, vencidas desde 08/02/2016 até a data do efetivo pagamento, com correção monetária a partir da data dos respectivos vencimentos e juros de mora a contar da citação. Condena-se, ainda os réus ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso." (Fls. 1220-1224)<br>Do excerto acima transcrito, afere-se que Tribunal de origem alicerçou seu entendimento trazendo os seguintes argumentos: i) distinção expressa do repetitivo Tema 882, afirmando que a hipótese é diversa e aproxima-se do REsp 1.422.859/SP, posto que, na hipótese em julgo, não se trata de associação voluntária, mas de aquisição de imóvel em loteamento fechado com a ciência inequívoca dos encargos ante a restrição convencional e contrato-padrão, bem como os pagamentos realizados por quase nove anos; ii) reconheceu a validade da cobrança e a natureza obrigacional contratual, tendo em conta o dever de pagar ser decorrente de cláusula estatutária e de restrição contratual com publicidade registral, com efeitos erga omnes, atingindo todos os compradores que adquiriram imóveis após a data do registro do loteamento; e iii) o pedido de exclusão do quadro associativo é inaplicável e incompatível com a natureza da restrição convencional vinculada ao imóvel.<br>Dessa forma, há de se concluir que as razões recursais são dissociadas do conteúdo do acórdão recorrido e não têm o poder de infirmá-lo, porquanto os fundamentos autônomos e suficientes à manutenção do aresto, no ponto, mantiveram-se inatacados e incólumes nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 283 E 284 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (..)<br>3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.<br>4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido. Aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>Configura deficiência de fundamentação recursal a apresentação de razões dissociadas que não impugnam fundamento do acórdão por si só suficiente para manter o entendimento adotado.<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.735.498/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. RECONVENÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SEGURO DE PROTEÇÃO FINANCEIRA. VENDA CASADA. PRÁTICA ABUSIVA. SÚMULAS N. 83 DO STJ, 283 E 284 DO STF. EMISSÃO DE BOLETO FRAUDULENTO. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. INEXISTÊNCIA. FATO EXCLUSIVO DE TERCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (..)<br>3. A ausência de impugnação específica de fundamento suficiente, por si só, para manter incólume o acórdão recorrido configura deficiência na fundamentação e atrai a incidência das Súmula n. 283 e 284 do STF. (..)<br>8. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.568.985/PR, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 10/2/2025, DJEN de 13/2/2025)<br>Ainda que assim não fosse, melhor sorte não assistiria à parte ora agravante.<br>No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Nesse sentido:<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA REALIZADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PRESSUPOSTA A CONSTITUIÇÃO DE LOTEAMENTO NOS MOLDES DA LEI 5.766/79. RESP 1.439.163/SP (TEMA 882). DISTINGUISHING. ART. 884 DO CC. PRESSUPOSTA A ADESÃO DO ASSOCIADO. PRETENSÃO DE REVER A COBRANÇA COM BASE NA NÃO ADESÃO OU POTENCIAL DE USO DA ÁREA COMUM. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>2. O acolhimento da pretensão recursal, para afastar a cobrança da taxa de manutenção do "loteamento" imobiliário em razão do suposto enriquecimento sem causa, demandaria o reexame de fatos e provas, seja para avaliar a ausência de adesão da recorrente à associação ou a potencialidade de uso do espaço comum; atraindo a aplicação da Súmula 7/STJ.<br>3. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, o que não ocorre, uma vez que o acórdão recorrido pressupõe a existência de loteamento regular, instituído nos moldes do procedimento da Lei 6766/79, ao passo que os acórdãos paradigmas versam sobre a cobrança de taxa de manutenção em condomínio de fato.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp 1920235/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/9/2021, DJe de 4/10/2021)<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA ANTES DA LEI 13.465/17. IRRELEVÂNCIA. FATO GERADOR EM LOTEAMENTO FECHADO. HIPÓTESE FÁTICA NÃO ABRANGIDA POR RECURSO REPETITIVO (TEMA 882). DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SOLUÇÃO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA ATUAL DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A razão de decidir do precedente julgado segundo a ótica dos repetitivos (Resp 1.439.163/SP) pressupõe condomínio de fato, uma vez que o condomínio de direito, constituído nos moldes da Lei nº 4591/64 e os loteamentos disciplinados pela Lei nº 6.766/79 representam fato gerador autônomo para cobrança.<br>2. Em se tratando de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei nº 6766/79, não se aplica a tese firmada no precedente 1.439.163/SP, segundo a qual: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882).<br>3. Como o entendimento adotado pelo Tribunal local está em conformidade com a jurisprudência atual do STJ, não se conhece do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional, ante o óbice da Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp 1923833/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe de 26/8/2021)<br>A questão deste recurso especial foi definitivamente assentada perante a egrégia Segunda Seção, no julgamento dos Embargos de Divergência 1.783.518/SP.<br>Confira-se a ementa do precedente:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃOS EMBARGADO E PARADIGMA NO MESMO SENTIDO. ACÓRDÃO EMBARGADO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DAS TURMAS DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 168/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. No caso dos autos, a Terceira Turma reconheceu a legalidade da cobrança da taxa de manutenção, uma vez que a jurisprudência desta Corte admite a exigência realizada por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.<br>2. O precedente da Quarta Turma adotou posição similar, admitindo a existência de uma administradora condominial e, a partir dessa premissa, afirmando a legalidade da taxa de conservação estabelecida em contrato-padrão registrado em cartório ao qual aderiu o morador ao comprar o imóvel no referido condomínio.<br>3. O paradigma da Segunda Seção, firmado sob o rito dos repetitivos, afasta a cobrança de contribuição, porém, partindo de premissa diversa, reconhecendo ser inviável essa exigência em hipótese envolvendo associação de moradores de loteamento à qual o devedor não aderiu.<br>4. O mencionado repetitivo foi objeto de exame no acórdão embargado, tendo a Terceira Turma, expressamente, afastado eventual divergência, ao considerar que esse precedente não abordou a questão da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento decorrente do vínculo estabelecido na matrícula do imóvel.<br>5. Não há, portanto, decisões contraditórias tendo como substrato a mesma situação fático-processual, o que também impede o conhecimento do presente recurso.<br>6. Os embargos de divergência são o recurso voltado para a uniformização de entendimento entre órgãos fracionários do STJ. Nesse sentido, tendo a jurisprudência se uniformizado no mesmo sentido do acórdão embargado, revelam-se incabíveis os embargos de divergência (Súmula n. 168/STJ).<br>7. "É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente" REsp 1.569.609/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.378.292/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/5/2020, DJe 6/5/2020).<br>8. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EREsp 1783518/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 20/4/2021, DJe de 26/4/2021)<br>Nesse contexto, verifica-se que o entendimento esposado no v. acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. Dessa forma, incide, in casu, o óbice processual sedimentado no verbete da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, I, do RISTJ, não conheço do recurso especial. E, quanto ao ônus da sucumbência recursal, deixo de majorar a verba honorária advocatícia na forma do art. 85, §11, do CPC/2015, posto que já alcançado o percentual máximo legal.<br>Publique-se.<br>EMENTA