DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15) interposto por CENTER SOL HOLDING LTDA., em face de decisão que não admitiu recurso especial da parte ora insurgente.<br>O apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fls. 364-365, e-STJ):<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. COMPENSAÇÃO DE DÉBITOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização e procedentes os pedidos da ação de imissão na posse.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a escritura pública de compra e venda implicou novação do contrato anterior, com fixação do valor do imóvel em R$ 400.000,00; e (ii) saber se a declaração de quitação firmada na escritura pública pode ser refutada diante das provas e confissão do pagamento parcial do preço.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A escritura pública de compra e venda formalizou a novação do contrato, estabelecendo novo valor para o imóvel nos termos do artigo 360, inciso I, do Código Civil.<br>4. A declaração de quitação inserida na escritura pública possui presunção relativa, passível de ser refutada por prova em contrário, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Restou comprovado nos autos que a compradora efetuou apenas o pagamento parcial do preço, estando inadimplente com o valor de R$ 84.988,34, montante que deve ser pago ao vendedor.<br>6. Débitos fiscais e condominiais do imóvel podem ser compensados com o saldo devido, desde que devidamente comprovados.<br>7. Redimensionamento dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Apelação conhecida e parcialmente provida.<br>Tese de julgamento:<br>1. A escritura pública de compra e venda pode formalizar a novação do contrato anterior, fixando novo valor para o imóvel.<br>2. A quitação genérica inserida na escritura pública de compra e venda pode ser refutada mediante prova de pagamento parcial do preço.<br>3. Em caso de inadimplemento parcial, o saldo devido deve ser pago pelo comprador, admitida a compensação com débitos fiscais e condominiais comprovados do imóvel.<br>Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados (fls. 414-417, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 435-445, e-STJ), a parte insurgente apontou violação aos seguintes artigos: a) 1.022 do Código de Processo Civil, alegando a nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, diante da presença de omissões não sanadas em sede de embargos declaratórios; b) 108, 215, 219 e 421 do Código Civil, sustentando que a escritura pública, indispensável à validade do negócio jurídico, é dotada de fé pública e presunção de veracidade, conferindo eficácia probatória plena à quitação declarada, a qual não poderia ser afastada por simples alegações unilaterais; c) 373, I, do CPC, ao argumentar que houve inversão indevida do ônus da prova, sem decisão fundamentada.<br>Contrarrazões às fls. 468-472, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou seguimento ao reclamo (fls. 480-483, e-STJ), dando ensejo à interposição do presente agravo (fls. 488-494, e-STJ), visando destrancar aquela insurgência.<br>Contraminuta às fls. 525-530, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. De início, a parte insurgente alega violação ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, alegando a nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, diante da presença de omissões não sanadas em sede de embargos declaratórios<br>Sustentou, em síntese, a presença dos seguintes vícios no julgado: a) omissão sobre a eficácia probante da escritura pública de compra e venda e a ausência de impugnação válida de seu conteúdo; b) omissão sobre a indevida inversão do ônus da prova, realizada sem qualquer decisão fundamentada que justificasse sua adoção; c) omissão sobre as declarações dos corretores, que atuaram na transação e atestaram a integral quitação do preço (fl. 438, e-STJ).<br>Acerca da controvérsia, a Corte local assim consignou (fls. 368-371, e-STJ):<br>O Relator, Desembargador José Carlos Duarte, rejeitou a preliminar de cerceamento de defesa e desproveu o apelo.<br>Ao proferir meu voto, concordei com o relator no que diz respeito ao indeferimento da preliminar de cerceamento de defesa, já que as provas dos autos são suficientes.<br>Contudo, entendo que a apelação cível deve ser conhecida e parcialmente provida, para julgar parcialmente procedente os pedidos iniciais, acolhendo o pedido subsidiário, a fim de condenar a empresa ré ao pagamento da diferença entre o valor efetivamente pago e o preço ajustado quando da escritura pública de compra e venda do imóvel, descontados eventuais débitos de IPTU do imóvel e débitos condominiais.<br>Este entendimento foi acolhido por maioria de votos pela turma julgadora, com quórum estendido (art. 942, CPC), motivo pelo qual fui designado Redator do acórdão.<br>Superada a preliminar, cinge-se a controvérsia recursal sobre qual valor pactuado pela venda do imóvel deve prevalecer: a) a quantia de R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil) indicado no contrato de compra e venda firmado entre as partes em 26/09/2023; ou b) o montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), estipulado na escritura pública de compra e venda.<br>E mais, se a declaração de quitação firmada na escritura pública de compra e venda pode ser refutada pelas provas apresentadas.<br> .. <br>A respectiva escritura pública de compra e venda indicou: a) o imóvel objeto do negócio jurídico; b) o preço e a forma de pagamento, estipulando-se que o preço certo e ajustado é de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais); c) a pendência de registro da escritura de compra e venda anterior; c) d) que a compradora aceita a existência de certidão positiva de débitos fiscais de IPTU dos anos de 2022 e 2023, no valor de R$ 4.287,24.<br>Desse modo, uma vez evidenciado que o valor do negócio jurídico firmado foi pactuado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), o inadimplemento da compradora CENTER SOL HOLDING LTDA é incontestável.<br>Até mesmo porque, a própria CENTER SOL HOLDING LTDA. reconheceu que só realizou o pagamento da quantia de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos).<br>Consequentemente, com razão o recorrente ao alegar que a sentença deve ser reformada para reconhecer que a declaração genérica de quitação firmada quando da escritura pública de compra e venda pode ser refutada, pela declaração dada (confissão) e pelas provas produzidas nos autos.<br>A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.<br>Em sede de embargos declaratórios, o aresto foi assim complementado (fl. 423, e-STJ):<br>Assim, sem razão o recorrente ao alegar que há omissão porque não foram consideradas as declarações dos corretores. Na realidade, as declarações foram superadas pela novação formalizada pela escritura pública de compra e venda, aliada a confissão da embargante acerca do inadimplemento.<br>Não se vislumbra a alegada omissão, pois o órgão julgador dirimiu a controvérsia de forma ampla e fundamentada, embora não tenha acolhido as pretensões da parte insurgente.<br>Ademais, a orientação desta Corte é no sentido de que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, nem a indicar todos os dispositivos legais suscitados, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio, como ocorrera na hipótese.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO AMBIENTAL. NAVIO BAHAMAS. DANOS À ATIVIDADE PESQUEIRA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDIVIDUAL. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA PARA APURAÇÃO DAS RESPONSABILIDADES. MARCO DE INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DA AÇÃO INDIVIDUAL. NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE NO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que falar em violação ao art. 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 1.832.549/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/8/2021, DJe de 24/8/2021.)  grifou-se <br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL ADEQUADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CONDIÇÃO DE PROCEDIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 1.455.461/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.)  grifou-se <br>Como se vê, não se vislumbra omissão, porquanto o acórdão restou devida e suficientemente fundamentado sobre as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em ofensa aos referidos dispositivos.<br>Na mesma linha, precedentes: AgRg no REsp 1291104/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2016, DJe 02/06/2016; AgRg no Ag 1252154/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 30/06/2015; REsp 1395221/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/09/2013, DJe 17/09/2013.<br>Inexiste, portanto, violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC, visto que a matéria fora apreciada pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente para o deslinde da controvérsia.<br>2. Em seguida, a parte insurgente alega violação aos artigos 108, 215, 219 e 421 do Código Civil, sustentando que a escritura pública, indispensável à validade do negócio jurídico, é dotada de fé pública e presunção de veracidade, conferindo eficácia probatória plena à quitação declarada, a qual não poderia ser afastada por simples alegações unilaterais<br>Acerca da controvérsia, o Tribunal local assim decidiu (fls. 369-370, e-STJ):<br>Desse modo, uma vez evidenciado que o valor do negócio jurídico firmado foi pactuado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), o inadimplemento da compradora CENTER SOL HOLDING LTDA é incontestável.<br>Até mesmo porque, a própria CENTER SOL HOLDING LTDA. reconheceu que só realizou o pagamento da quantia de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos).<br>Consequentemente, com razão o recorrente ao alegar que a sentença deve ser reformada para reconhecer que a declaração genérica de quitação firmada quando da escritura pública de compra e venda pode ser refutada, pela declaração dada (confissão) e pelas provas produzidas nos autos.<br>A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.<br>Nesse sentido é a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça. Confira-se:<br> .. <br>A conclusão do acórdão foi no sentido de que o valor do negócio jurídico firmado foi pactuado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), sendo incontestável o inadimplemento da compradora CENTER SOL HOLDING LTDA., que reconheceu ter realizado apenas o pagamento de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos). Assim, foi reformada a sentença para reconhecer que a declaração genérica de quitação constante na escritura pública de compra e venda pode ser refutada por confissão e provas produzidas nos autos, considerando que a quitação ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para ser reputada consumada.<br>Com efeito, a conclusão adotada pela Corte de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que as declarações prestadas por particulares e registradas em escrituras públicas gozam de presunção relativa de veracidade, admitindo prova em sentido contrário<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. TERRAS DEVOLUTAS. FATO IMPEDITIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR DA AÇÃO. COMPROVAÇÃO. ESCRITURA PÚBLICA. DECLARAÇÃO. PRESUNÇÃO RELATIVA. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.<br>1. Incumbe ao réu comprovar a alegação de que parte do imóvel rural objeto do negócio jurídico é constituída por terras devolutas - fato impeditivo ou extintivo do direito do autor da ação.<br>2. O procedimento judicial destinado a identificar e demarcar terras devolutas é a ação discriminatória (Leis 6.383/1973 e 6.015/1973), cabendo ao Poder Público demonstrar que a área não é de domínio particular (ARESP 888.195/PI, Primeira Turma, Relator Ministro Gurgel de Faria).<br>3. Nos termos do artigo 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil/2015, é inviável o agravo interno que deixa de impugnar especificadamente os fundamentos da decisão agravada.<br>4. As declarações prestadas por particulares e registradas em escrituras públicas gozam de presunção relativa de veracidade, admitindo, pois, prova em sentido contrário. Precedentes.<br>5. Hipótese em que a sentença elencou diversos elementos probatórios contidos nos autos para afastar a quitação integral firmada pelo ora agravante.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.653.675/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO, APENAS NO TOCANTE AOS JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA.<br>IRRESIGNAÇÃO DO DEMANDADO<br>1. Os embargos de declaração não se constituíam a via própria para o rejulgamento da causa à luz da pretensão e entendimento pretendido pela parte insurgente.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento fora dos limites da demanda quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada como um todo. Precedentes.<br>2.1 Diversamente do aduzido pelo ora agravante, não pretendeu a demandante a anulação da escritura de compra e venda, mas apenas a declaração de quitação que ofertou ao irmão pelos valores recebidos, dada a circunstância segundo a qual o montante indicado na escritura imobiliária lavrada não fora o efetivamente praticado quando do negócio jurídico realizado.<br>3. A presunção de veracidade inerente aos documentos públicos é iuris tantum, podendo ser descaracterizada pelo acervo fático-probatório da demanda. Precedentes.<br>4. Relativamente à apontada utilização de prova estritamente testemunhal para contraditar documento público dotado de fé pública, diversamente o quanto aduzido pelo insurgente, a Corte local afirmou terem utilizadas outras provas documentais constantes dos autos que se mostravam aptas a corroborar a compreensão segundo a qual: a) o imóvel foi vendido por preço superior ao declarado, b) a quitação conferida pela autor se deu com vício de vontade, e, c) restam quantias a serem repassadas à irmã do insurgente pela venda do bem.<br>4.1 Pra derruir a compreensão da Corte local nesses aspectos, as quais foram fundadas nos elementos de convicção dos autos, seria imprescindível promover o revolvimento do acervo fático-probatório, providência sabidamente vedada a esta Corte Superior ante o óbice da súmula 7/STJ.<br>5. Especificamente quanto ao termo de quitação conferido pela autora, a sua nulidade fora corroborada pelo próprio insurgente ao afirmar na contestação que pendiam valores a ser repassados à demandante.<br>5.1 Para a afastar a compreensão das instâncias ordinárias acerca do vício de manifestação constante do termo de quitação e de que não foi repassado à autora o montante total do quinhão que lhe cabe pela venda do bem, haveria necessidade de revolver os fatos, as provas constantes dos autos e averiguar as cláusulas contratuais dos atos e negócios jurídicos entabulados, o que não se admite no âmbito desta Corte Superior ante os óbices das súmulas 5 e 7/STJ.<br>6. A verificação acerca do efetivo valor a ser objeto de complementação pelo agravante frente ao quinhão de sua irmã/autora, demanda inegável revolvimento do acervo probatório constante dos autos, a inviabilizar o exame da questão por esta Corte Superior ante o óbice da súmula 7/STJ.<br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.199.672/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 8/10/2021.)<br>Inafastável, na hipótese, a incidência do óbice da Súmula 83 do STJ.<br>3. Por fim, alega violação ao art. 373, I, do CPC, ao argumentar que houve inversão indevida do ônus da prova, sem decisão fundamentada.<br>Sustenta que a decisão impôs à parte recorrente o dever de comprovar fato negativo, em violação ao princípio da distribuição do ônus da prova.<br>Acerca da controvérsia, o Tribunal local assim decidiu (fl. 369, e-STJ):<br>Consequentemente, com razão o recorrente ao alegar que a sentença deve ser reformada para reconhecer que a declaração genérica de quitação firmada quando da escritura pública de compra e venda pode ser refutada, pela declaração dada (confissão) e pelas provas produzidas nos autos.<br>A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.<br>Ainda, o aresto complementar assim consignou (fl. 421, e-STJ):<br>Do mesmo modo, sem razão à segunda embargante, uma vez que o comando judicial foi bastante claro ao indicar que a quitação ficta, expressa na escritura pública de compra e venda, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada, nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça citada.<br>Sobre o tema acima, o órgão julgador, amparado na confissão da parte insurgente e nas demais provas produzidas nos autos, concluiu que a declaração genérica de quitação firmada na escritura pública de compra e venda pode ser refutada, uma vez que a quitação ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para ser reputada consumada. O entendimento foi reforçado no julgamento dos embargos de declaração, que reafirmou a necessidade de comprovação do pagamento para validar a quitação.<br>Para alterar tais conclusões, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO RESCISÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS REQUERENTES.<br>1. A ação rescisória fundada em violação manifesta de norma jurídica (art. 966, V, do CPC/2015) demanda prova de que a interpretação dada pelo acórdão rescindendo é flagrantemente contrária a dispositivo legal, o que não se verifica no presente caso.<br>1.1. Esta Corte já se posicionou no sentido de que a quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada. Precedente específico da Quarta Turma do STJ.<br>1.2. No caso em tela, o Tribunal local, à luz das particularidades da causa, em especial, da necessidade de a parte obter financiamento junto a instituição bancária para dar continuidade aos pagamentos relativos à compra do imóvel, entendeu que a declaração de quitação entabulada entre as partes, ainda que constante de escritura pública, não refletiria a realidade. Revisar tal constatação demandaria revolvimento de matéria probatória, a atrair a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>1.3. Diante de tal cenário, não há se falar em posição flagrantemente ilegal por parte do Tribunal local, a denotar a inviabilidade da presente ação rescisória.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.567.833/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 6/10/2022.)<br>Desta forma, para alterar o entendimento do Tribunal local, na forma como posta, seria necessário novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme previsto na Súmula 7/STJ.<br>4. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial interposto por CENTER SOL HOLDING LTDA e, nessa extensão, nego-lhe provimento.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, em desfavor da parte insurgente, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA