DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15) interposto por ROBERTO CALDEIRA JESUS JÚNIOR, em face de decisão que não admitiu recurso especial da parte ora insurgente.<br>O apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fl. 477, e-STJ):<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. COMPENSAÇÃO DE DÉBITOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização e procedentes os pedidos da ação de imissão na posse.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a escritura pública de compra e venda implicou novação do contrato anterior, com fixação do valor do imóvel em R$ 400.000,00; e (ii) saber se a declaração de quitação firmada na escritura pública pode ser refutada diante das provas e confissão do pagamento parcial do preço.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A escritura pública de compra e venda formalizou a novação do contrato, estabelecendo novo valor para o imóvel nos termos do artigo 360, inciso I, do Código Civil.<br>4. A declaração de quitação inserida na escritura pública possui presunção relativa, passível de ser refutada por prova em contrário, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Restou comprovado nos autos que a compradora efetuou apenas o pagamento parcial do preço, estando inadimplente com o valor de R$ 84.988,34, montante que deve ser pago ao vendedor.<br>6. Débitos fiscais e condominiais do imóvel podem ser compensados com o saldo devido, desde que devidamente comprovados.<br>7. Redimensionamento dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Apelação conhecida e parcialmente provida.<br>Tese de julgamento:<br>"1. A escritura pública de compra e venda pode formalizar a novação do contrato anterior, fixando novo valor para o imóvel.<br>2. A quitação genérica inserida na escritura pública de compra e venda pode ser refutada mediante prova de pagamento parcial do preço.<br>3. Em caso de inadimplemento parcial, o saldo devido deve ser pago pelo comprador, admitida a compensação com débitos fiscais e condominiais comprovados do imóvel."<br>Dispositivos relevantes citados: CC, art. 360, I; CPC, arts. 85, § 2º, 86 e 98, § 3º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.567.833/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 03.10.2022, DJe 06.10.2022; STJ, REsp 1288552/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 24.11.2020, DJe 02.12.2020.<br>Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados (fls. 418-424, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 429-433, e-STJ), a parte insurgente apontou violação ao artigo 475 do Código Civil, ao sustentar que o acórdão recorrido desconsiderou o direito potestativo do credor de optar pela resolução do contrato em caso de inadimplemento.<br>Contrarrazões às fls. 461-467, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou seguimento ao reclamo (fls. 476-479, e-STJ), dando ensejo à interposição do presente agravo (fls. 499-503, e-STJ), visando destrancar aquela insurgência.<br>Contraminuta às fls. 518-523, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. A parte insurgente alega violação ao art. 475 do Código Civil, sustentando que o acórdão recorrido desconsiderou o direito potestativo do credor de optar pela resolução do contrato em caso de inadimplemento.<br>Acerca do inadimplemento da parte recorrida e suas repercussões jurídicas, o Tribunal local assim decidiu (fls. 368-371, e-STJ):<br>Superada a preliminar, cinge-se a controvérsia recursal sobre qual valor pactuado pela venda do imóvel deve prevalecer: a) a quantia de R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil) indicado no contrato de compra e venda firmado entre as partes em 26/09/2023; ou b) o montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), estipulado na escritura pública de compra e venda.<br>E mais, se a declaração de quitação firmada na escritura pública de compra e venda pode ser refutada pelas provas apresentadas. Inicialmente, quanto ao valor do imóvel, entendo que a escritura pública de compra e venda formalizada implicou novação do negócio jurídico, nos moldes do artigo 360, inciso I, do Código Civil:<br> .. <br>Ou seja, as partes se valeram da escritura pública de compra e venda para alterar, de forma expressa, o valor do imóvel devido pelo comprador ao vendedor indicado quando do contrato de compra e venda anterior.<br>É o que se infere do documento inserido na mov. 01, p. 58/63, cujo título indica se tratar de Escritura Pública de Compra e Venda que fazem ROBERTO CALDEIRA JESUS JÚNIOR à CENTER SOL HOLDING LTDA., pelo valor de R$ 400.000,00.<br>A respectiva escritura pública de compra e venda indicou: a) o imóvel objeto do negócio jurídico; b) o preço e a forma de pagamento, estipulando-se que o preço certo e ajustado é de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais); c) a pendência de registro da escritura de compra e venda anterior; c) d) que a compradora aceita a existência de certidão positiva de débitos fiscais de IPTU dos anos de 2022 e 2023, no valor de R$ 4.287,24.<br>Desse modo, uma vez evidenciado que o valor do negócio jurídico firmado foi pactuado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), o inadimplemento da compradora CENTER SOL HOLDING LTDA é incontestável.<br>Até mesmo porque, a própria CENTER SOL HOLDING LTDA. reconheceu que só realizou o pagamento da quantia de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos).<br>Consequentemente, com razão o recorrente ao alegar que a sentença deve ser reformada para reconhecer que a declaração genérica de quitação firmada quando da escritura pública de compra e venda pode ser refutada, pela declaração dada (confissão) e pelas provas produzidas nos autos.<br>A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.<br>Nesse sentido é a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça. Confira-se:<br> .. <br>Portanto, como a própria compradora reconheceu que só formalizou o pagamento de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos), tenho por comprovado o inadimplemento.<br>Por isso, o pedido subsidiário de condenação da compradora ao pagamento da dívida em aberto deve ser parcialmente acolhido.<br>O preço ajustado na escritura pública de compra e venda foi de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), todavia, a parte compradora só realizou o pagamento da quantia de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos).<br>Consequentemente, deve a parte compradora ser condenada ao pagamento da diferença, no valor de R$ 84.988,34 (oitenta e quatro mil, novecentos e noventa e oito reais e trinta e quatro centavos).<br>A conclusão do acórdão foi no sentido de que o valor pactuado pela venda do imóvel deve prevalecer conforme estipulado na escritura pública de compra e venda, ou seja, R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), uma vez que esta formalizou a novação do negócio jurídico, nos termos do artigo 360, inciso I, do Código Civil. Ademais, reconheceu-se que a declaração de quitação constante na escritura pública possui presunção relativa, podendo ser refutada por provas em contrário, como ocorreu no caso concreto, em que a compradora confessou ter realizado apenas o pagamento parcial de R$ 315.011,66 (trezentos e quinze mil, onze reais e sessenta e seis centavos). Assim, foi determinado que a compradora seja condenada ao pagamento da diferença de R$ 84.988,34 (oitenta e quatro mil, novecentos e noventa e oito reais e trinta e quatro centavos), com possibilidade de compensação de eventuais débitos fiscais e condominiais do imóvel.<br>Observe-se, contudo, que o pedido principal de rescisão contratual, assim como a alegada violação ao artigo 475 do Código Civil, não foi objeto de apreciação pela Corte Estadual, razão pela qual carece do necessário prequestionamento.<br>Ademais, nas razões do especial deixou a insurgente de apontar eventual violação do artigo 1.022 do CPC/15, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema.<br>Na hipótese, portanto, incide o teor da Súmula 211 do STJ, a saber:<br>"Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo".<br>Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação federal.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1. Cuida-se, na origem, de ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais, ajuizada em razão de atropelamento em linha férrea.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à comprovação de que o acidente ocorreu em passagem clandestina da linha férrea, bem como quanto a eventuais fatos incontroversos, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1889227/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2022, DJe 18/05/2022)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. HONORÁRIOS DE PROFISSIONAIS LIBERAIS. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283 DO STF. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado.<br>2. As questões referentes ao art. 133 do Código de Processo Civil não foram objeto de debate no acórdão impugnado, não obstante a oposição dos embargos de declaração na origem. Para que se configure o prequestionamento, é necessário que o Tribunal a quo se pronuncie especificamente sobre a matéria articulada pelo recorrente, emitindo juízo de valor em relação aos dispositivos legais indicados e examinando a sua aplicação ou não ao caso concreto Desatendido o requisito do prequestionamento, incide, no caso, a Súmula 211/STJ.<br>3. As conclusões do acórdão recorrido estão amparadas na relação contratual estabelecida entre as partes, e sua revisão não é possível em sede de recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A subsistência de fundamentos do acórdão recorrido não atacados, impede a admissão da pretensão recursal, a teor do entendimento da Súmula nº 283 do STF.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1874001/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/05/2022, DJe 11/05/2022)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ABSTENÇÃO DE USO DE NOME EMPRESARIAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA, MARCA E NOME DE DOMÍNIO. ART. 461, § 4º, DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. MULTA. OFENSA AO ART. 461, § 6º, DO CPC/1973. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco suscitado em embargos de declaração, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.<br> .. <br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp 631.332/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2017, DJe 28/03/2017)  grifou-se <br>Desta forma, fica inviabilizada a apreciação da supracitada tese, ante a ausência do necessário prequestionamento da matéria.<br>2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conhece-se do agravo para não se conhecer do recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, em desfavor da parte recorrente, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA