DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, interposto por HESA 35 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PROVIMENTO PARCIAL. (..) 5. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, mesmo quando o imóvel é adquirido para fins de investimento, desde que não demonstrada habitualidade ou profissionalismo na atividade, conforme a teoria finalista mitigada adotada pelo STJ. 6. Ainda que válido o leilão extrajudicial, a retenção integral dos valores pagos pelo comprador inadimplente afronta o artigo 53 do CDC, que veda a cláusula de perda total das prestações pagas, sendo razoável a retenção de 20% prevista contratualmente."<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados pelo Tribunal a quo, que proferiu acórdão com a seguinte ementa:<br>"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DESCABIDA. EMBARGOS REJEITADOS."<br>Em suas razões de recurso especial, a recorrente apontou violação aos artigos 1.022, I e II, 141, 492, 86 do CPC, bem como interpretação divergente do Tema 1095/STJ e dos arts. 27, §§ 2º-B, 4º e 5º, da Lei 9.514/97, sustentando, dentre outros aspectos: a) o Tribunal de origem deixou de examinar adequadamente a aplicação do Tema 1095/STJ, que afasta a incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária; b) houve omissão e contradição no julgamento dos embargos de declaração, especificamente quanto à não manifestação sobre a existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato; c) ocorreu negativa de prestação jurisdicional ao não analisar que o procedimento de leilão extrajudicial e posterior adjudicação seguiu integralmente o disposto na Lei 9.514/97; d) o acórdão incorreu em contradição ao reconhecer a validade do leilão extrajudicial, mas determinar a devolução de valores em violação aos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei 9.514/97.<br>Contrarrazões apresentadas.<br>Admitido o recurso especial pela Presidência do Tribunal a quo.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>1. A irresignação merece prosperar, evidenciando-se afronta ao art. 1.022, I e II, do CPC.<br>Deveras, analisando detidamente o acórdão proferido em sede de embargos de declaração, constata-se que o Tribunal de origem deixou de examinar pontos fundamentais e decisivos para a correta solução da lide, notadamente: a) a aplicação específica do Tema 1095/STJ ao caso concreto, diante da comprovada existência de cláusula de alienação fiduciária no contrato; b) os efeitos jurídicos da adjudicação do imóvel após leilão extrajudicial frustrado, nos termos do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97; c) a compatibilidade entre o reconhecimento da validade do leilão e a determinação de devolução de valores.<br>Com efeito, da análise dos autos verifica-se que a recorrente, mediante petição complementar (Evento nº 10), trouxe ao conhecimento do Tribunal a quo a superveniência do julgamento do REsp 1.891.498/SP, que fixou o Tema 1095/STJ com a seguinte tese:<br>"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."<br>No caso vertente, verifica-se que, em tese, há pertinência quanto à análise do Tema 1095/STJ, pois os seguintes fatos se encontram delineados na causa: a) contrato de compra e venda de imóvel; b) cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada; c) inadimplemento do devedor; d) regular constituição em mora.<br>A ora recorrente opôs embargos de declaração requerendo expressamente manifestação sobre a aplicação do referido tema, conforme se verifica do seguinte trecho:<br>"4.4. Portanto, é evidente que o trecho embargado foi omisso ao deixar de manifestar-se acerca do fato de que o imóvel objeto dos autos possuir cláusula de alienação fiduciária em garantia, o que exsurge a aplicação do Tema nº 1.095 do STJ (..)"<br>Porém, a despeito da oposição dos embargos declaratórios, a Corte local permaneceu sem examinar adequadamente a controvérsia suscitada, limitando-se a reproduzir os termos do acórdão embargado sem enfrentar especificamente a questão da alienação fiduciária e seus efeitos no regime jurídico aplicável.<br>Esta Corte Superior tem entendimento consolidado no sentido de que deve ser acolhida a preliminar de ofensa ao artigo 1.022 do CPC quando houver deficiência na prestação jurisdicional realizada na origem.<br>Nesse sentido:<br>"Fica configurada a ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal a quo, apesar de devidamente provocado nos embargos de declaração, não se manifesta sobre tema essencial ao deslinde da controvérsia" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.371.488/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma).<br>"Viola os arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, por deficiência na prestação jurisdicional, o acórdão que deixa de emitir pronunciamento acerca de matéria devolvida ao Tribunal, apesar da oposição de embargos de declaração" (REsp n. 1.983.754/PE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/3/2025).<br>"Caracterizado o vício da omissão, impõe-se o reconhecimento de ofensa ao art. 535 do CPC, anulando-se o acórdão proferido no julgamento dos embargos de declaração e determinando-se o retorno dos autos à origem para que seja sanada a eiva apontada" (REsp n. 1.187.583/RS, Relator o Ministro Castro Meira, julgado em 6/5/2010, DJe 17/5/2010).<br>A matéria objeto da omissão possui relevância decisiva para o deslinde da controvérsia, porquanto a aplicação do Tema 1095/STJ pode alterar o regime jurídico da relação contratual, afastando a incidência do CDC e atraindo a aplicação específica da Lei 9.514/97.<br>Com efeito, segundo o art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97, "se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo", ou seja, desobrigado de devolver valores ao devedor inadimplente.<br>Desta forma, considerando que a referida tese foi posta à apreciação do Tribunal a quo, sem que houvesse, contudo, o devido pronunciamento judicial a respeito, devem ser devolvidos os autos ao Tribunal de origem a fim de que profira novo julgamento, sanando as omissões apontadas.<br>2. Do exposto, conheço e dou provimento ao recurso especial por violação aos arts. 1.022, I e II, do CPC, para anular o acórdão dos embargos de declaração e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina, a fim de que examine adequadamente as questões suscitadas pela recorrente, especialmente:<br>a) a eventual aplicação do Tema 1095/STJ (REsp 1.891.498/SP) ao caso concreto, considerando a existê ncia de cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato;<br>b) os efeitos jurídicos da adjudicação do imóvel após leilão extrajudicial frustrado, nos termos do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97;<br>c) a compatibilidade entre a aplicação do CDC e o regime específico da Lei 9.514/97 para contratos com garantia fiduciária;<br>d) caso reconhecida a aplicação do Tema 1095/STJ, os reflexos na obrigação de restituição de valores pagos pelo devedor inadimplente.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA