DECISÃO<br>Cuida-se de agravo em recurso especial (art. 1.042 do CPC), interposto por CCISA03 INCORPORADORA LTDA E OUTRA, contra decisão que negou seguimento a recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.<br>O apelo extremo, a seu turno, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fls. 639-640, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL E DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DA AUTORA DE MÁ-PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS DAS RÉS NO QUE TANGE A OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO JUNTO À CEF. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. SENTENÇA REFORMADA.<br>- Cuida-se de ação indenizatória, alegando a autora má-prestação dos serviços dos réus, em contrato de compra e venda de imóvel, que não enviaram documentação necessária à CEF e provocaram a inadimplência e frustraram a possibilidade de financiamento.<br>- Pretende a autora a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda firmada com as rés e postula, ainda, pela restituição dos valores pagos, bem como indenização por danos morais.<br>- Relação existente entre os litigantes é de caráter consumerista, devendo, pois, a controvérsia ser dirimida sob as diretrizes estabelecidas no Código de Proteção e de Defesa do Consumidor.<br>- Ausência de prova de que tenham as rés agido com desídia em busca do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, tendo sido informado que a autora, ora apelante, não teve aprovado seu crédito para financiar o saldo devedor.<br>- Contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes, onde consta cláusula expressa no sentido de que as providências para obtenção de recursos de financiamento bancário correrão por conta a risco da promissária compradora.<br>- Impossibilidade de se responsabilizar as rés pela não obtenção do financiamento imobiliário, ante a ausência de comprovação de que a sua conduta deu causa à rescisão motivada no negócio jurídico.<br>- Possibilidade da rescisão do contrato de compra e venda por parte do comprador quando não for suportável o adimplemento contratual. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.<br>- Impossibilidade de se compelir as partes a permanecer contratadas, revelando-se abusiva cláusula contratual dispondo em sentido contrário.<br>- Distrato que rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, implicando na perda de parte dos valores pagos, a título de compensação ao promitente vendedor pelo inadimplemento. Súmula nº 543 do STJ.<br>- Diante das circunstâncias do caso em concreto, entendo possível a retenção de 20% dos valores adimplidos pela autora.<br>- Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, incidindo correção monetária a cada desembolso, por se tratar de responsabilidade contratual. Inteligência do verbete nº 43 do Superior Tribunal de Justiça.<br>- Dano moral não caracterizado. Inexistência de qualquer falha na prestação do serviço que possa ser atribuída à parte ré, certo que o financiamento não foi aprovado por constar restrições internas no nome da autora junto à CEF.<br>- Sentença reformada para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e para determinar que a ré devolva à autora 80% dos valores comprovadamente pagos, afastando a indenização por dano moral.<br>- Aplicação da regra do artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca.<br>PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.<br>Opostos embargos de declaração, esses foram parcialmente acolhidos, sem modificação do julgado, nos termos do acórdão de fls. 781-788, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 812-831, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos artigos 35-A, III, 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, e 422 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.<br>Sustenta, em síntese, a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado no Tema 938/STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos, não podendo ser restituída em nenhuma hipótese.<br>Sem contrarrazões.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 1024-1036, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, sob o fundamento da incidência do óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Daí o agravo (fls. 1041-1059, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência, no qual a parte insurgente refuta os óbices aplicados pela Corte estadual.<br>Sem contraminuta.<br>É o relatório.<br>Decide-se.<br>O presente recurso não merece prosperar.<br>1. Cinge-se a pretensão recursal à verificação acerca do cabimento da devolução das parcelas pagas, incluindo a taxa de corretagem.<br>A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).<br>Destaca-se:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. DEVOLUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE DESEMBOLSO. PRECEDENTES. SÚMULA 43/STJ.<br>1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada.<br>2. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", o que não ocorreu no caso concreto.<br>4. O termo inicial da correção monetária aplicável aos casos de ressarcimento do valor pago indevidamente a título de comissão de corretagem conta-se do desembolso, data do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula n. 43/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no REsp 1837095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020)<br>No caso tem tela, o Tribunal de origem, com base na análise dos elementos fáticos e probatórios dos autos, entendeu que (fls. 785-786, e-STJ):<br>Pois bem. Analisando os autos, verifica-se que realmente há omissão no aresto embargado no que se refere à comissão de corretagem, passando-se a análise da questão suscitada.<br>O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que "para os efeitos do artigo 543-C, do CPC, foi fixada a seguinte tese: É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Assim, em tais avenças submetidas às regras do Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem dar causa ao desfazimento." (R Esp 1300418/SC, Relator Ministro Luiz Felipe Salomão, Segunda Seção, data do julgamento: 13/11/2023, data da publicação: D Je 10/12/2023).<br>Da análise do contrato de fls. 32/43, verifica-se que a autora pagou R$8.167,88 a título de comissão de corretagem, através dos cheques vistos por cópias às fls. 44/48, nos valores de R$2.667,00, R$5.167,30 e R$333,37.<br>Do mesmo modo, analisando os extratos juntados às fls. 130/134 é possível afirmar que os cheques nos valores de R$5.167,30 e R$333,37 compensaram, não havendo notícias se o valor de R$2.667,00 foi adimplido pela autora, posto que deixou ela de juntar extrato do mês de dezembro.<br>Explica-se. O cheque emitido no valor de R$2.667,00 foi compensado no dia 30/11/2017 e somente através do extrato do dia 01/12/2017 seria possível aferir sua compensação, haja vista que eventual devolução de cheques ocorre sempre no dia seguinte à sua apresentação.<br>Assim, não restou devidamente comprovado que a autora quitou, integralmente, a quantia cobrada a título de comissão de corretagem. Entretanto, é devido à autora aquilo que comprovadamente pagou à título de tal rubrica, no percentual fixado no aresto, certo que tais valores serão apurados no momento oportuno.<br>Nesse contexto, para alterar o que ficou decidido no acórdão recorrido seria necessário promover o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como interpretar as cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Ilustrativamente:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. DEVER DE INFORMAÇÃO AOS COMPRADORES. NÃO ATENDIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ILEGITIMIDADE DA RECORRENTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>3. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou devidamente os adquirentes quanto à incidência da comissão de corretagem. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br> .. <br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp 1824229/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO CONHECER DO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Para derruir as conclusões contidas no aresto recorrido e acolher o inconformismo recursal, no sentido de aferir a responsabilidade pela rescisão do contrato e a existência de mora do comprador, segundo as razões vertidas no apelo extremo, seria imprescindível o reexame de matéria fático e probatória, providência que esbarra no óbice da Súmula 7 desta Corte.<br>2. A falta de indicação pela parte recorrente de qual o dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação jurisprudencial divergente implica em deficiência da fundamentação do recurso especial, incidindo o teor da Súmula 284 do STF, por analogia.<br>3. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador, bem como a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído a partir da citação. Incidência da Súmula 83 desta E. Corte.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.248.235/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023)<br>2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conhece-se do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA