DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recuso especial interposto por Karla Soares Cordeiro Lima contra decisão que não admitiu o recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado (fl. 796):<br>APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIROS - DESFAZIMENTO DO ATO CONSTRITIVO - POSSE JUSTA - NÃO DEMONSTRAÇÃO - MANUTENÇÃO DA PENHORA. 1. Nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro." 2. Não restando demonstrada a justa posse ou propriedade do embargante, a manutenção da penhora judicial levada a efeito nos autos da ação executiva é medida que se impõe.<br>Nas razões do recurso especial, a agravante alega, além de divergência jurisprudencial, violação ao art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil.<br>Sustenta que deve ser reconhecida a ocorrência da usucapião extraordinária no caso, eis que ela não exige justo título nem boa-fé.<br>Ressalta que a agravada propôs a ação de execução no ano de 2009, porém a usucapião extraordinária já teria se consolidado no ano de 2005, eis que a posse era exercida desde 1995, sem nenhuma oposição da agravada.<br>Aduz que o fato de ter conhecimento de que o imóvel adquirido estava hipotecado não impede a posse com animus domini e que o credor jamais apresentou oposição à sua posse.<br>Argumenta, por fim, que incide, no caso, a Súmula 308 do STJ, que considera ineficaz perante o adquirente a hipoteca firmada entre construtor e agente financeiro.<br>Contrarrazões juntadas às fls. 819-832.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação juntada às fls. 851-858.<br>Assim delimitada a controvérsia, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>Trata-se de embargos de terceiro propostos pela agravante contra a agravada visando à desconstituição de penhora sobre imóvel formalizada em ação de execução de título extrajudicial.<br>Consta dos autos que o antigo proprietário do imóvel gravou o bem com garantia hipotecária em favor da agravada, porém não realizou o pagamento do débito, o que ensejou a propositura da execução.<br>A agravante, por sua vez, adquiriu o referido imóvel e alega a ocorrência de usucapião antes da propositura da execução, o que inviabilizaria a penhora do imóvel.<br>O Tribunal de origem indeferiu tal pedido com base no fundamento de que a alegação de usucapião já foi julgada improcedente em ação própria, visto que a posse era precária. Além disso, a própria agravante, ao adquirir o imóvel, se comprometeu a realizar o pagamento de parte do saldo devedor e não o fez, contribuindo com o inadimplemento do contrato. Veja-se:<br>Com efeito, em análise dos autos, pode-se observar que o acórdão prolatada pela 21ª Câmara Cível deste Tribunal, quando do julgamento da apelação cível interposta por Karla Soares Cordeiro, nos autos da ação de usucapião especial urbano, manteve a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Peço vênia para transcrever as conclusões da referida Turma Julgadora (acórdão de nº 1.0000.22.252214-6/001) no sentido de que:<br>(..) a autora adquiriu o imóvel registrado sob a matrícula nº 23.056 em 1999, conforme consta no contrato de ordem 128, sendo a posse exercida a partir de data anterior à venda.<br>Contudo, vislumbra-se que, à época da aquisição, o imóvel encontrava-se hipotecado à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - PREVI, pelo contrato firmado em 1992 (ordem 07), sendo esta uma informação conhecida pela autora, uma vez que assinou o contrato de compra e venda de imóvel que continha a seguinte cláusula:<br>CLÁUSULA TERCEIRA: Fica esclarecido que o imóvel ora prometido à venda, encontra-se hipotecado junto à Caixa da Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil S. A. cujo saldo devedor em 29.09.98 é de R$54.125,22 (cinquenta e quatro mil cento e vinte e cinco reais e vinte e dois centavos), sendo que do referido saldo, os promitentes vendedores, ficarão responsáveis pelo pagamento de um percentual de 35% (trinta e cinco por cento); e, o promitente comprador responsável pelo pagamento de um percentual de 65% (sessenta e cinco por cento) do mesmo. Fica esclarecido ainda que o promitente comprador ficará responsável pelo pagamento das prestações com vencimentos a partir de 25.04.99, cujo valor atual é de R$505,00 (quinhentos e cinco reais, valor este a ser depositado na conta corrente número (..).<br>Fato é que não se olvida do entendimento dos Tribunais no sentido de que a hipoteca firmada entre o antigo proprietário do bem e uma instituição financeira não atinge o terceiro adquirente, sendo o contrato de compra e venda firmado entre as partes justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade mediante usucapião.<br>Porém, verifica-se que não somente a hipoteca é anterior ao contrato celebrado entre as partes, como também a promitente compradora tinha ciência acerca da existência da garantia e, mais importante, havia se comprometido à efetuar o pagamento das parcelas a partir de 1999.<br>Ou seja, a parte autora contribuiu para o inadimplemento do contrato e tenta, por meio desta demanda, adquirir o imóvel livre de ônus.<br>Não obstante, vê-se que, em razão do não pagamento das parcelas, Caixa de Previdência propôs demanda executória (autos nº 2747388- 31.2009.8.13.0433), tendo sido arrestado o imóvel em 21/06/2012, penhorado em 07/03/2013 e alienado em leilão judicial em 21/11/2019, conforme consta em carta de arrematação de ordem 92, sendo estas verdadeiras oposições à posse exercida pela autora.<br>Desta feita, embora a apelante alegue ter exercido posse ad usucapionem sob o imóvel objeto da presente lide, inexiste nos autos provas de que a referida posse foi externada com ânimus domini.<br>(..)<br>Tem-se que quando realizou o negócio jurídico por ela invocado como supedâneo às suas alegações de propriedade do imóvel, a autora tinha plena ciência da garantia existente no registro do bem e ainda assim assumiu o risco na aquisição do bem gravado com hipoteca.<br>Não somente a hipoteca foi lançada no registro do imóvel em momento anterior ao contrato celebrado entre as partes, como também a embargante tinha ciência acerca da existência da garantia, comprometendo-se a efetuar o pagamento das parcelas a partir de 1999.<br>Assim, a ciência da existência da garantia real sob o imóvel obsta o reconhecimento de exercício de justa posse, sendo imperioso o reconhecimento de posse precária. (fls. 801-803, grifou-se).<br>Neste caso, verifica-se que o Tribunal local indicou expressamente que a usucapião é matéria que já foi analisada em outro processo.<br>Nas razões do seu recurso especial, contudo, a parte recorrente não impugnou tal fundamento, restringindo-se a insistir n a ocorrência de usucapião. Nesse ponto, evidenciada a falta de dialeticidade da argumentação desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.<br>Mesmo que superada tal circunstância, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à precariedade da posse exercida pela agravante, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.<br>Além disso, destaco que a jurisprudência do STJ se orienta no sentido de que o adquirente de imóvel hipotecado não pode alegar usucapião com o objetivo de frustrar a execução da garantia dada ao credor. Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXAME DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE HIPOTECA. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. INEXISTÊNCIA. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS E DE CLÁUSULAS DOS AJUSTES. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.<br>1. O recurso especial não é a sede própria para a discussão de matéria de índole constitucional, sob pena de usurpação da competência exclusiva do STF.<br>2. Ao sucessor de devedor de contrato de financiamento imobiliário garantido por hipoteca não assiste o direito de usucapir o imóvel, frustrando o direito do credor de executar a hipoteca.<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>4. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.793.824/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/6/2021, DJe de 30/6/2021, grifou-se.)<br>Por fim, a inviabilidade de conhecimento do recurso especial pela aplicação da Súmula 7 do STJ impede, igualmente, a análise da controvérsia à luz da divergência jurisprudencial (AgInt no REsp n. 1.900.682/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021).<br>Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da J ustiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA