DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA ME, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim ementado (fls. 623-624, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DOS HONORÁRIOS DO CORRETOR. AFASTADA. MANUTENÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. PAGAMENTO IPTU A CARGO DA EMPRESA VENDEDORA. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO DA QUANTIA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, decorrente de atraso na entrega da infraestrutura de loteamento. A apelante, construtora, alega fortuito externo e culpa de terceiros como causa do atraso, contestando a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, e a aplicação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: I) a prescrição dos honorários de corretagem; II) a responsabilidade da apelante pelo atraso na entrega da infraestrutura, em face da alegação de fortuito externo e culpa de terceiros; III) a restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem; IV) a aplicação da multa contratual; e V) a fixação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prescrição trienal dos honorários de corretagem é afastada, pois a causa de pedir é o inadimplemento contratual, não a abusividade da cobrança. O prazo prescricional aplicável é o decenal (art. 205, CC). 3.1. O atraso na entrega da infraestrutura não se configura como fortuito externo ou culpa exclusiva de terceiros. A construtora responde pelos riscos inerentes ao empreendimento, incluindo atrasos em licenças e aprovações de órgãos públicos e os impactos da pandemia da Covid-19 (o setor de construção civil era considerado essencial). 3.2. A culpa exclusiva da construtora autoriza a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, conforme Súmula 543 do STJ. 3.3. A multa contratual, inicialmente prevista apenas para o comprador, é aplicada em favor do promitente comprador devido ao inadimplemento da construtora, em conformidade com o Tema n. 971 do STJ. O valor da multa incide sobre o valor das prestações pagas. 3.4. O IPTU dos imóveis negociados é de responsabilidade da construtora, faltando a comprovação do efetivo pagamento. 3.5. Os honorários advocatícios devem ser calculados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. A sentença é mantida em sua essência, reformando-se apenas quanto à fixação dos honorários advocatícios. 1. O atraso na entrega de obra em empreendimento imobiliário, decorrente de dificuldades burocráticas ou problemas externos previsíveis, não configura fortuito externo a eximir a construtora da responsabilidade contratual. 2. Em caso de rescisão por culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas pagas é integral, inclusive a comissão de corretagem. 3. A cláusula penal pode ser aplicada contra a construtora, mesmo se prevista originalmente apenas para o comprador, caso o atraso seja imputável àquela. 4. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 641-651, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: arts. 722, 724, 884, 885 e 886 do Código Civil. Sustenta, em síntese: a) a necessidade de retenção do IPTU, sob pena de enriquecimento sem causa; b) a impossibilidade de devolução da taxa de corretagem, uma vez que o serviço foi prestado.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 661-667, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 670-674, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 679-687, e-STJ).<br>Contraminuta apresentada às fls. 698-702, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. Aponta o recorrente violação dos arts. 884 a 886 do CC, afirmando que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do recorrido, durante o período em que usufruiu do bem, sob pena de enriquecimento sem causa.<br>A Corte local, ao dirimir a controvérsia, concluiu que "A cobrança das despesas com IPTU somente pode ser admitida mediante a demonstração do efetivo pagamento, o que não restou comprovado nos presentes autos processuais" (fl. 636, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial, contudo, não se verifica impugnação específica aos fundamentos autônomos e suficientes do acórdão recorrido  de que não houve comprovação do efetivo pagamento do IPTU  , limitando-se a argumentação a linhas genéricas e dissociadas da ratio decidendi, o que atrai, por analogia, a incidência das súmulas 283 e 284 do STF.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO SUCESSÓRIO. CORREÇÃO DOS PERCENTUAIS DO MONTE SOBRE IMÓVEL PENHORADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. FUNGIBILIDADE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A falta de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido denota a deficiência da fundamentação recursal, atraindo, na hipótese, a incidência, por analogia, das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal. Precedentes. 2. Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, configura erro grosseiro a interposição de apelação contra decisão interlocutória, visto que esta não extingue, pela sua própria natureza, o processo. 3. Não é possível a aplicação do princípio da fungibilidade recursal quando reconhecido erro grosseiro na interposição do recurso de apelação. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.907.519/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRADOR. CULPA. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. JULGADO ATACADO. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. A falta de impugnação dos fundamentos do julgado atacado atrai a aplicação, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284 /STF. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. De acordo com o entendimento desta Corte, resta prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra nos óbices das Súmulas nºs 283 e 284/STF e nº 568/STJ. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.890.313/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. RESCISÃO CONTRATUAL. NATUREZA PESSOAL DA RELAÇÃO. PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. IMPUGNAÇÃO NÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. SÚMULA 283/STF. 1. Inexiste afronta ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em suas razões recursais, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. A falta de impugnação objetiva e direta ao fundamento central do acórdão recorrido denota a deficiência da fundamentação recursal que se apegou a considerações secundárias e que de fato não constituíram objeto de decisão pelo Tribunal de origem, a fazer incidir, no particular, as Súmulas 283 e 284 do STF. 4. Na ação de rescisão do contrato firmado com a entidade de previdência privada configura uma relação obrigacional de natureza pessoal, sendo aplicável a prescrição vintenária, prevista no art. 177 do Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos. 5. A Segunda Seção deste Tribunal Superior pacificou o entendimento de não serem passíveis de restituição os valores pagos por ex- associado a título de pecúlio por invalidez, morte ou renda por velhice por se tratar de contrato aleatório, em que a entidade correu o risco, possuindo a avença natureza de seguro e não de previdência privada. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.975.134/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "não se cogita do sobrestamento do feito para aguardar a solução da questão de mérito submetida ao rito dos recursos repetitivos, quando o apelo não ultrapassa os requisitos de admissibilidade" (AgRg nos EREsp n. 1.275.762/PR, Relator Ministro Castro Meira, Corte Especial, julgado em 3/10/2012, DJe 10/10/2012). 2. Se o conteúdo normativo contido nos dispositivos apresentados como violados não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, evidencia-se a ausência do prequestionamento, pressuposto específico do recurso especial. Incidem, na espécie, os rigores das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. A falta de impugnação de fundamento suficiente para manter, por si só, o acórdão impugnado, a argumentação dissociada bem como a ausência de demonstração da suposta violação à legislação federal impedem o conhecimento do recurso, incidindo, por analogia, os enunciados n. 283 e 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 4. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada na via estreita do recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.521.318/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/3/2020, DJe de 20/3/2020.)  grifou-se <br>Ademais, segundo o entendimento do STJ, o IPTU e as despesa condominiais são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.  ..  4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 17/8/2020). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1931878/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO VENDEDOR. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DA NORMA FEDERAL (LEI Nº 13.786/2018). FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284 DO STF. CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESCISÃO POR CULPA DOS AGRAVADOS. RETENÇÃO. 20% DOS VALORES PAGOS. PERDIMENTO DO SINAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DAS PENALIDADES CONTRATUAIS. SÚMULA Nº 284 DO STF. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DESPESAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DE VALORES. INVIABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA. MERA RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA. PRECEDENTES. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE DE REVISÃO DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.  ..  8. É assente nesta Corte que a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com o recebimento das chaves, o que não ocorreu no caso dos autos. ..  13. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1881812/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2021, DJe 28/05/2021)<br>Inafastável, assim, o óbice das súmulas 283 e 284 do STF e da súmula 83 do STJ.<br>2. Sustenta o recorrente, ainda, a violação dos arts. 722 e 725 do CC, afirmando que a devolução da taxa de corretagem é indevida, pois o serviço foi efetivamente prestado.<br>No particular, decidiu a Corte local (fls. 632-635, e-STJ):<br>Por conseguinte, uma vez configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora/apelante pela rescisão contratual, a restituição deve ser integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador/apelado, consoante enunciado da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:<br>Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<br> .. <br>À vista disso, cabível a restituição integral do valor pago pela parte autora/promitente compradora, o que inclui a comissão de corretagem.<br> .. <br>Dessa forma, agiu corretamente o magistrado ao determinar a rescisão contratual e a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela parte compradora, incluindo a comissão de corretagem, não havendo falar ainda em retenção de valores.<br>Observa-se que o julgado está em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual "Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula nº 568/STJ." (AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024 - grifou-se), fazendo incidir o teor da Súmula 83/STJ.<br>Nesse mesmo sentido, ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos. 2. Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E DECLARATÓRIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES, COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que houve inadimplemento contratual por parte da vendedora, e que não ficou configurada a pretensão de devolução dos valores relativos à comissão de permanência. A modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 3. É vedado à parte inovar suas razões recursais em sede de agravo interno, trazendo novas questões não suscitadas oportunamente em sede de recurso especial, tendo em vista a configuração da preclusão consumativa. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)  grifou-se <br>Incide no ponto, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ.<br>3. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA