DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto por MGQ CONSTRUTORA E INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA., contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Rescisão do contrato ocorrida por iniciativa da compromissária compradora. Direito a devolução dos valores pagos com abatimento para cobrir os gastos de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmula 543 do STJ e Súmula 1 deste Eg. Tribunal. Percentual de retenção de 25% desse montante. Recurso da ré parcialmente provido" (fls. 461-473).<br>Os embargos de declaração foram acolhidos, sem efeitos modificativos, às fls. 485-488.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, com redação alterada pela Lei 13.786/2018.<br>Sustenta que a declaração de nulidade da cláusula que estipulava a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente viola o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Argumenta que a referida norma estabelece tratamento jurídico específico para o contratos de promessa de compra e venda firmado no âmbito de incorporações imobiliárias submetidas ao regime do patrimônio de afetação.<br>Aduz que o contrato foi firmado em 29/11/2019, sob a égide da Lei 13.786/2018, que incluiu a redação do art. 67-A na Lei 4.591/1964.<br>Alega que o acórdão recorrido viola orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.<br>Foram apresentadas contrarrazões às fls. 536-539.<br>O recurso foi admitido na origem às fls. 540-542.<br>Os autos ascenderam a esta Corte Superior e vieram conclusos a este Relator.<br>É o relatório.<br>A irresignação comporta provimento.<br>O Tribunal de Justiça declarou nula a cláusula contratual que estipulava a retenção de 50% dos valores pagos em decorrência da rescisão da promessa de compra e venda, forte no fundamento de que não se tratava de incorporação é submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do excerto abaixo colacionado:<br>"As partes firmaram um instrumento de promessa de compra e venda de uma unidade autônoma n. 410, localizada no 4º pavimento do empreendimento denominado Residencial Recanto dos Lagos, em 28 de novembro de 2019, pelo preço total de R$ 180.000,00, a serem pagos na forma no contrato (f. 50/73).<br>Na inicial, a autora alegou que por má condução dos tramites de financiamento por parte dos agentes financeiros indicados pela ré, não conseguiu realizar o financiamento do imóvel. Por tal razão, buscou a resolução amigável do contrato, porém, a ré exigiu a retenção de 50% do valor pago, além do valor pago a título de comissão de corretagem.<br>Por tais razões, a autora ajuizou a presente demanda buscando: (a) rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel; (b) condenação da ré (b1)a restituir 100% dos valores pagos (R$ 29.798,32); (b2) no pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 1.518,00 referente a compra de materiais de construção; e (b3) no pagamento de indenização por danos morais.<br>A r. sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, para decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e condenar a ré a restituir à autora 80% dos valores pagos pela autora, entendendo que: (a) houve culpa da autora pelo inadimplemento contratual; (b) não prospera a pretensão da autora de devolução integral da quantia, pois a ré tem o direito de reter parte do pagamento realizado para se ressarcir das despesas administrativas; (c) a cláusula contratual VI que prevê o desconto de 50% do valor pago em caso de rescisão, deve ser reputada nula por ser abusiva; (d) é razoável a retenção de 20% dos valores totais pagos; (e) a devolução da quantia deve observar os dispostos nos §§ 5ºe 6º do art. 67-A da Lei 4.591/64; (f) incabível a indenização por danos morais pois inexiste ato ilícito da ré; (g) não houve imissão da autora na posse do imóvel e, portanto, descabido o desconto de tributos, despesas condominiais referentes ao imóvel.<br>Somente a ré apelou da r. sentença buscando a majoração do percentual de retenção para 50% dos valores pagos pelo preço e a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.<br>É certo que o contrato firmado entre as partes estabelece que, em caso de rescisão do contrato por inadimplemento do compromissário comprador, seria retido a título de cláusula penal o percentual de 50% dos valores pagos, além dos valores pagos a título de comissão de corretagem. (f. 52).<br>Tal cláusula, no entanto, é abusiva.<br>Não se olvida que o contrato foi firmado já na vigência da Lei. 13.786/2018.<br>O art. 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela 13.786/18, aliás, limita a pena convencional a 25% dos valores pagos.<br>(..)<br>Na hipótese, inexiste comprovação nos autos de que a incorporação é submetida ao patrimônio de afetação para justificar a incidência do § 5º que autoriza a retenção de até 50% da quantia paga.<br>Vale salientar que mesmo em se tratando de contratos firmados sob a égide da Lei. 13.786/18, a jurisprudência deste Eg. Tribunal de Justiça tem entendido que os valores de retenção devem ser revistos para limitar o percentual máximo de retenção, quando os valores retidos resultarem em desvantagem exagerada ou perda integral dos valores pagos pelo consumidor.<br>Isso porque, o Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente a retenção integral dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução dos contratos de compra e venda de imóvel (art. 53 do CDC) e considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabelecem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, § 1º, IV) e que subtraia do consumidor, a possibilidade de reembolso da quantia paga (inciso II do mesmo artigo).<br>Ademais, o art. 413 do Código Civil, tolhendo eventuais abusividades, determina que as cláusulas penais sejam reduzidas pelo juiz, se consideradas excessivas, de acordo com a natureza e a finalidade social e econômica do negócio.<br>(..)<br>Em caso de desfazimento do negócio pelos compromissários comprados, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que vinha entendendo como razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador (cf. AgInt no REsp 1822638 / SP, Min. Nancy Andrighi, j. 18/11/2019, e AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018), fixou o entendimento de que o percentual de retenção deve ser fixo de 25%, independente das circunstâncias particulares de cada caso concreto, englobados nele todas as verbas a serem ressarcidas ao promitente vendedor.<br>(..)<br>Em suma, o E. STJ passou a adotar uma solução única e objetiva para os casos de resilição unilateral de compromissos de compra e venda de imóvel por iniciativa do promissário comprador, estabelecendo o percentual máximo fixo de 25% a título de retenção pelo promitente vendedor, salvo alguma excepcionalidade expressamente justificada.<br>Assim, neste ponto, o recurso da ré deve ser parcialmente procedente para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pela autora relativamente ao preço do imóvel.<br>No que diz respeito aos valores pagos a título de comissão de corretagem, observa-se que não houve pedido de ressarcimento formulado pela autora nesse sentido. O que a autora pretendeu foi a restituição dos valores pagos pelo preço do imóvel (R$ 29.798,32 (item a de f. 36).<br>Segundo a planilha de cálculos trazida pela ré (f. 298), do preço do imóvel, a autora efetuou o pagamento de um total de R$ 29.550,72 (valor primitivo f. 298). Ou seja, a ré poderá reter 25% dessa quantia.<br>Ante o exposto, a r. sentença deve ser reformada parcialmente para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos." (Fls. 463-473)<br>No julgamento dos embargos de declaração supriu-se a omissão para reconhecer que a incorporação imobiliária estava submetida ao regime de afetação, sem alterar o entendimento firmado no sentido de ser a cláusula de retenção de 50% abusiva, confira-se:<br>"A ré, com os embargos declaração opostos em relação a r. sentença (f. 401/422) juntou aos autos a certidão da matrícula imobiliária do imóvel que comprova as f. 418 que a incorporação imobiliária estava submetida ao regime de afetação.<br>Tal comprovação, no entanto, não é capaz de alterar o julgamento."<br>Ressai dos excertos acima transcritos que restou demonstrada a existência do patrimônio de afetação e a celebração do contrato na vigência das alterações introduzidas pela Lei 13.786/2018.<br>Nesse contexto, verifica-se que o Tribunal de origem não laborou com o costumeiro acerto, quando consigna o afastamento da cláusula penal prevista em contrato, independentemente do regime de patrimônio de afetação, nos termos da Lei do Distrato, fazendo prevalecer a determinação de devolução de 75% do valor das parcelas pagas pelo comprador.<br>Sobre o tema, o STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025).<br>A propósito:<br>"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025).<br>2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido."<br>(AREsp n. 2.654.649/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.<br>1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).<br>2. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, QUARTA TURMA, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024)<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO.<br>1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023)<br>Na hipótese, considerando que o negócio previu patrimônio de afetação, foi celebrado em m 28 de novembro de 2019 e que a parte compradora desistiu deste, tem-se que a decisão de origem está em contrariedade ao entendimento desta Corte Superior, no sentido de que a retenção dos valores pagos pode chegar a 50% nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos.<br>Destarte, encontrando-se o limite previsto na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com o contido na lei, não há como reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do pacta sunt servanda.<br>Nesse contexto, o acórdão recorrido mostra-se em sentido contrário à jurisprudência desta Corte, motivo pelo qual o recurso especial comporta provimento por violação ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, alterada pela Lei 13.786/2018.<br>Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou provimento ao recurso especial, a fim de considerar válida a previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos pela parte recorrida nos termos do art. 67-A da Lei nº 4591/64.<br>Ainda, em razão do resultado, custas e honorários advocatícios, observado no tocante a estes o quantum fixado pelo Tribunal de origem, na proporção em que vencidas as partes, a ser apurado em liquidação de sentença, ressalvada a eventual prévia concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>EMENTA