DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), assim ementado:<br>"EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO DAS APELAÇÕES.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Apelação interposta pela ré Casaalta, objetivando afastar condenações ao pagamento de lucros cessantes, à restituição dos juros de obra e aos danos morais, bem como o reconhecimento da solidariedade da Caixa Econômica Federal (CEF) e alteração dos critérios de aplicação de juros e correção monetária.<br>2. Apelação interposta pela parte autora, pleiteando o reconhecimento da responsabilidade solidária ou subsidiária da CEF pelos danos, afastamento da cláusula de transferência, alteração da concessão de pagamento de danos materiais, majoração dos danos morais e a condenação solidária das apeladas em honorários sucumbenciais.<br>3. Sentença proferida reconheceu a responsabilidade solidária das rés e condenou-as ao pagamento de lucros cessantes, lucros cessantes, restituição de juros de obra, danos morais, estes fixados em R$ 10.000,00, com correção pela taxa SELIC.<br>II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO<br>4. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a CEF e a construtora devem responder solidariamente pelas indenizações; (ii) saber se a cláusula de transferência de responsabilidade é válida; (iii) verificar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal; (iv) determinar o termo inicial dos juros de mora e atualização monetária; e (v) analisar os parâmetros para fixação dos danos morais e sua majoração.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A solidariedade entre a construtora e a CEF decorre da coparticipação desta última no empreendimento, com poderes de fiscalização e gestão, conforme cláusula contratual específica. A jurisprudência reconhece a responsabilidade solidária quando a instituição financeira atua além da mera função de agente financiador (TRF4, AC 5097882-98.2019.4.04.7100).<br>6. A cláusula de transferência de responsabilidade foi declarada abusiva, uma vez que a fiscalização inadequada da CEF contribuiu para o atraso na entrega da obra, configurando omissão culposa da instituição financeira.<br>7. A cláusula penal prevista no contrato de promessa de compra e venda foi afastada, pois o contrato de financiamento celebrado posteriormente configurou novação, alterando as obrigações anteriormente pactuadas. Ademais, a jurisprudência do STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes (REsp 1635428/SC).<br>8. Os juros de mora e a atualização monetária incidentes sobre os lucros cessantes devem observar o art. 406 do Código Civil, com aplicação da taxa SELIC desde a data do evento danoso. O termo inicial da mora corresponde ao 61º dia após o prazo contratual.<br>9. Quanto aos danos morais, constatado atraso para a entrega da obra de aproximadamente 4 anos, é caso de aumentar, excepcionalmente, o valor em que fixados os danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Sobre essa quantia deverá incidir exclusivamente a taxa SELIC a partir da data do arbitramento inicial.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Apelações parcialmente providas.<br>11. Tese de julgamento: "A responsabilidade solidária entre construtora e instituição financeira decorre da coparticipação no empreendimento, sendo nula a cláusula de transferência de responsabilidade que imponha ônus exclusivo ao mutuário. Os lucros cessantes não podem ser cumulados com cláusula penal moratória, e os danos morais por atraso na entrega de imóvel são presumidos." (e-STJ, fl. 526-527)<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ, 530-555), a parte alega violação aos arts. 186 do Código Civil, sustentando em síntese, que:<br>(a) O acórdão presumiu danos morais pelo mero atraso na entrega do imóvel, dispensando prova de abalo a direitos da personalidade; a recorrente sustentou que o descumprimento contratual não gerou, por si, dano moral e invocou precedentes do Superior Tribunal de Justiça que exigiram demonstração de circunstâncias excepcionais para a compensação extrapatrimonial.<br>Não apresentadas contrarrazões ao recurso especial.<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório. Decido.<br>Razão assiste à parte recorrente.<br>Na hipótese, o Egrégio Tribunal de origem, ao reformar a sentença, impôs à recorrente a obrigação de indenizar a recorrida por danos morais, firmando que a demora na entrega da obra acarreta a presunção do referido dano. A título elucidativo, transcreve-se o seguinte trecho do v. acórdão estadual:<br>"Desde que evidenciado o atraso na entrega da obra, cabível condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais, com a precípua finalidade de atenuar as adversidades suportadas pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés.<br>O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado. Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado.<br>O evidente atraso na conclusão da obra por óbvio gera prejuízo de ordem moral à parte autora, tendo em vista que teve injustamente adiado o sonho de residir em seu próprio imóvel, que certamente foi adquirido com sacrifício e árduo trabalho. Assim, em tais casos o dano moral é presumido, dispensando a instrução probatória." (e-STJ, fl. 522)<br>Nos termos da jurisprudência desta Corte, " o  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). Também nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.<br>2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável.<br>Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.676.370/MT, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025, g.n.)<br>"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDO. SÚMULA Nº 83/STJ. APURAÇÃO. VALOR. CONTRATO DE ALUGUEL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL. SÚMULA Nº 83/STJ. REDISTRIBUIÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DE PROVA.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. No caso, o tribunal da origem acentuou que, na apuração do valor da indenização por lucros cessantes, devem ser considerados os alugueis que constam dos contratos que instruíram o pedido inicial.<br>Rever tal posicionamento esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.<br>4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>6. Somente na ausência de convenção em sentido contrário, a partir da vigência do Código Civil de 2002, os juros moratórios devem incidir segundo a variação da Taxa Selic. Precedente.<br>7. Em relação à sustentada necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais, o argumento é improcedente, pois a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que rever a distribuição da verba ora reclamada encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial."<br>(AREsp n. 2.539.692/RJ, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025, g.n.)<br>"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. DANO MATERIAL PRESUMIDO. LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência firmada em sede de recurso repetitivo, Tema 996/STJ, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 2 (dois) anos, ainda não há notícias da entrega do imóvel, o qual foi adquirido para fins de moradia."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.249.293/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2023, DJe de<br>20/10/2023)<br>3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.647.948/RJ, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC/2015. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. TEMAS N. 970 E 971 DESTA CORTE SUPERIOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 568/STJ. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 568/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NÃO CABIMENTO.<br>1. Ação indenizatória por danos materiais e compensatória por danos morais.<br>2. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades, contradições ou erros materiais, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015.<br>Precedentes.<br>3. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>4. A Segunda Seção desta Corte firmou tese no sentido de que no " ..<br>.  contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor  .. " (Tema n. 971/STJ). Precedentes.<br>5. De outro lado, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que a " ..  cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes  .. " (Tema n. 970/STJ). Precedentes.<br>6. A jurisprudência desta Corte Superior sobre a questão controvertida é no sentido de que o " ..  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial  .. " (AgInt nos EDcl no AREsp n. 676.952/RJ, Quarta Turma, DJe de 3/4/2023).<br>Precedentes.<br>7. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.<br>8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido, com aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015."<br>(AgInt no AREsp n. 2.345.245/RJ, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023, g.n.)<br>Desta forma, verifica-se que o atraso da obra, por si só, não é capaz de presumir a ocorrência de dano moral indenizável. Todavia, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial.<br>Na espécie, o Tribunal de origem reconheceu o dano moral presumido, sem, entretanto, valorar os elementos específicos do caso aptos a justificar a reparação, como o atraso excessivo na entrega do imóvel e demais circunstâncias eventualmente alegadas pelas partes.<br>Desta forma, verifica-se que o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se encontra em dissonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e determinar o retorno dos autos à origem, para que se julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ.<br>Publique-se.<br>EMENTA