DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por HM 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LDA com arrimo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional contra v. acórdão exarado pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado:<br>"DESPESAS DE CONDOMÍNIO AÇÃO DE EXECUÇÃO Ajuizamento em face da construtora Embargos à execução Sentença de parcial procedência Insurgência da executada Pretensão ao afastamento de sua condenação, tendo em vista alienação da unidade condominial Não acolhimento Adquirente que só responde pelas despesas condominiais vencidas a partir da data da entrega das chaves, ainda que reconhecida a natureza "propter rem" da obrigação Entendimento consolidado no Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo Legitimidade da apelante reconhecida para responder pelos encargos vencidos antes da entrega das chaves Sentença mantida Majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, §11 do CPC Recurso improvido." (fls. 215)<br>No apelo nobre (fls. 232-245), HM 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LDA alega, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos arts. 421, caput e parágrafo único, 1.334, §2º e 1.345, do Código Civil e ao art. 784, X, do CPC/15, ao argumento, entre outros, de que há "evidente violação às premissas básicas do direito contratual, quais sejam, a liberdade contratual e o princípio pacta sunt servanda, nos moldes do artigo 421, caput e parágrafo único, do Código Civil, eis que, INCONTROVERSAMENTE, existe contrato de compra e venda pactuado e assinado entre a Recorrente e o atual proprietário do imóvel, bem como registro público na matrícula do imóvel indicando que este é proprietário do bem e responsável pelo pagamento de todos os débitos, inclusive os anteriores à entrega das chaves" (fls. 237 - destaques no original).<br>Alega que "a previsão contratual que estabelece a responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel nada mais representa do que consectário do disposto no artigo 1.345, do Código Civil. O Tribunal a quo sustentou que a Recorrente seria obrigada ao pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel até a entrega das chaves, violando, clara e expressamente o dispositivo legal em questão" (fls. 238 - destaques no original).<br>Aduz, também, que o "entendimento desta Corte, de forma direta, é frontalmente contrário ao que dispôs o v. acórdão recorrido, pois desconsidera o caráter de sucessão da obrigação propter rem a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, combinada com o registro público na matrícula do imóvel constando o comprador como o proprietário" (fls. 240 - destaques no original).<br>Assevera, ainda, que "deve ser reformado o acórdão para que o comprador seja reconhecido como única parte legítima para assumir todas as responsabilidades sobre as obrigações inerentes a ele, e, consequentemente, figurar exclusivamente o polo passivo da demanda de execução" (fls. 244 - destaques no original).<br>Intimado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JAGUARIUNA LOTE B apresentou contrarrazões (fls. 268-274), pelo desprovimento do recurso.<br>Admitiu o recurso especial (decisão às fls. 275-276), ascenderam os autos a esta eg. Corte.<br>É o relatório. Passo a decidir.<br>No caso, o eg. TJ-SP, confirmando sentença que julgou improcedente os embargos à execução, assentou, entre outros fundamentos, que a "responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, antes da data da efetiva entrega das chaves ao compromissário comprador, recai sobre a apelante  ora agravante ". A título elucidativo, transcreve-se o seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. 216-219):<br>"Cuida-se de execução movida pelo condomínio buscando o recebimento das despesas condominiais inadimplidas, condenada a executada-apelante ao pagamento das prestações vencidas e não pagas, até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel à promitente compradora.<br>Inicialmente, observo que incontroverso o fato de que a apelante realizou a alienação do imóvel em abril de 2016 (fls. 80/110), no entanto a chaves somente foram entregues em 06/04/2018.<br>E, embora correto afirmar que a obrigação de pagamento das despesas condominiais possua caráter propter rem, ou seja, acompanha a coisa (artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, confirmando a norma do artigo 12 da Lei nº 4.591/64), as diversas situações que cercam o tema exigem análise individualizada.<br>Este o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em procedimento previsto para os Recursos Repetitivos, mencionado inclusive na apelação:<br>"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (R Esp nº 1.345.331-RS, Segunda Seção,Rel. Min. Luis Felipe Salomão, D Je 20/04/2015).<br>Na hipótese dos autos, parte da cobrança inicial refere-se a período anterior à entrega das chaves do imóvel, portanto, a imposição da responsabilidade pelo pagamento de tal período à executada é de rigor.<br>(..)<br>Assim, fica mantido o reconhecimento de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, antes da data da efetiva entrega das chaves ao compromissário comprador, recai sobre a apelante.<br>Por esta razão, o desacolhimento do recurso se impõe, mantendo-se a r. sentença como lançada pelo seus próprios e jurídicos fundamentos."<br>(g. n.)<br>Nesse contexto, não de infere afronta aos referidos dispositivos legais, na medida em que o entendimento externado pelo eg. TJ-SP está em consonância com o entendimento desta eg. Corte, como se infere da leitura dos seguintes julgados:<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso especial, discutindo a responsabilidade pelo atraso na entrega das chaves de um imóvel e a definição de quem deve arcar com as despesas condominiais e de IPTU durante o período anterior à imissão da compradora na posse do bem.<br>2. As agravantes alegam que a demora na entrega das chaves é imputável à agravada, devido à natureza burocrática do pagamento por carta de consórcio. A Corte estadual concluiu que a documentação apresentada contraria essa alegação.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da imissão na posse do imóvel pode ser atribuída à compradora, considerando a alegação de mora por parte dela.<br>4. A questão também envolve a análise da aplicação dos dispositivos legais invocados pelas agravantes, que dependeria do reconhecimento de uma premissa fática - a mora da compradora -, afastada pelo Tribunal a quo.<br>III. Razões de decidir<br>5. A decisão monocrática foi mantida, pois os argumentos das agravantes não foram suficientes para infirmar os fundamentos apresentados, que indicam que o atraso na entrega das chaves não ocorreu por culpa da compradora.<br>6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso.<br>7. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>8. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. 2. A transferência desses encargos ao comprador antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que não foi demonstrado no caso. 3. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão relativa à culpa pela demora na entrega das chaves demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ".<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.645.630/SP, relator MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 18/6/2025 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>2. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e desprover o recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 1.924.382/RJ, relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022 - g. n.)<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves.<br>3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.<br>4. A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo.<br>5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição.<br>6. Recurso especial não provido."<br>(REsp n. 1.847.734/SP, relator MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022 - g. n.)<br>Nesse cenário, estando o v. acórdão recorrido em sintonia com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula n. 83/STJ, a qual é aplicável tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nessa linha de intelecção, destacam-se os recentes precedentes:<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TÍTULO JUDICIAL. QUANTUM DEBEATUR. INCONTROVÉRSIA. LIQUIDEZ. PARCELAS LÍQUIDA E ILÍQUIDA DO JULGADO. LIQUIDAÇÃO E CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONCOMITÂNCIA. POSSIBILIDADE. FASE LIQUIDATÓRIA. PERÍCIA JUDICIAL. HONORÁRIOS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR SUCUMBENTE. SÚM. 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>(..)<br>3. Conforme entendimento gravado na nota n. 83 da Súmula de Jurisprudência do STJ, não se conhece do recurso especial quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida, entendimento aplicável tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>(..)<br>4. Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido."<br>(REsp n. 2.067.458/SP, relator MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 4/6/2024, DJe de 11/6/2024 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>(..)<br>2. Segundo a orientação jurisprudencial firmada por este Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 83 do STJ é aplicável ao recurso especial tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 17/8/2023 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. TRIBUNAL DE ORIGEM SE FIRMOU NO MESMO SENTIDO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83 do STJ), entendimento aplicável tanto para a hipótese da alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, como da alínea "a" do mesmo dispositivo.<br>(..)<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.170.815/PR, relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023 - g. n.)<br>Com estas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar.<br>Ante o exposto, com arrimo no art. 255, §4º, II, do RI-STJ, nego provimento ao recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA