DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por DÉBORA SANTOS SANTANA BATISTA e OUTRO, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 729, e-STJ):<br>APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato - Resolução do contrato por culpa dos compradores - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - A retenção de 50% dos valores pagos, além de prevista expressamente no contrato, encontra-se em consonância com o disposto pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, uma vez que a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação - Não se pode se distanciar injustificadamente da aplicação da lei, mormente porque, levando-se em consideração o estágio inicial em que se encontrava o pagamento das parcelas do contrato, não se vislumbra desvantagem exagerada ao consumidor em tal previsão - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Consoante entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.599.511/SP), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica na hipótese vertente - Distrato posterior por fato imputável ao comprador que não afasta a obrigação de pagamento da comissão - Prestado o serviço de mediação, o corretor faz jus ao recebimento da remuneração - Redistribuição dos ônus sucumbenciais - Recurso provido.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 755/757, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 760/787, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 51 e 53 do CDC; e 413 do CC/2002.<br>Sustenta, em síntese, a abusividade da previsão contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, argumentando que tal percentual é desproporcional e causa enriquecimento sem causa à recorrida. Afirma a necessidade de revisão da cláusula penal a fim de reduzir a multa para 25%.<br>Contrarrazões às fls. 790/799, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 802/803, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não comporta acolhimento.<br>1. Reformando a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau, compreendeu a Corte de origem ser válida, porquanto expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>É o que se extrai do seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 731/733, e-STJ):<br>Cuida-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel consistente em unidade autônoma no condomínio Residencial Up, firmado pelas partes em dezembro de 2022, cujo preço à vista seria de R$ 282.899,95 (cf. instrumento particular de fls. 86/145).<br>Alegam os autores que a contratação se deu na modalidade de financiamento por "crédito associativo" pelo Programa Casa Verde e Amarela, com convocação prevista para 20.02.2023, mas que, passado mais de um ano deste prazo, ainda não houve a chamada para firmar o financiamento.<br>Diante deste quadro fático, ingressaram com a presente ação visando à rescisão do contrato e à restituição da integralidade dos valores dispendidos.<br>A pretensão autoral foi parcialmente acolhida pela ilustre Magistrada a quo, que afastou a imputação de culpa ao vendedor e considerou que a resolução se deu, em verdade, por desistência dos compradores.<br>E, respeitado o entendimento em sentido diverso, reputo que a r. sentença comporta a reforma almejada pela ré, conforme passa a se expor.<br>Insta consignar primeiramente que, a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato, não havendo como se impor aos compradores a manutenção dos efeitos de um ato jurídico que não mais desejam e que não irá prosperar.<br>Na hipótese vertente, em que pesem os argumentos suscitados na inicial, reputo que restou bem delineada a culpa dos compradores pela rescisão do compromisso de compra e venda.<br>(..)<br>Quanto ao percentual de retenção, a retenção de 50% dos valores pagos, além de prevista expressamente no contrato (Cláusula 14.2 fls. 80), encontra-se em consonância com o disposto pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, uma vez que a incorporação estava submetida ao regime do patrimônio de afetação, como se infere da averbação no Registro de Imóveis (fls. 437).<br>Ressalta-se que não se pode se distanciar injustificadamente da aplicação da lei, mormente porque, levando-se em consideração o estágio inicial em que se encontrava o pagamento das parcelas do contrato, não se vislumbra desvantagem exagerada ao consumidor em tal previsão.<br>O acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a orientação jurisprudencial adotada por esta Colenda Corte sobre a matéria, o que atrai a incidência do enunciado contido na Súmula 83/STJ.<br>Neste sentido:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025). 2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. (..) 5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)<br>Ademais, inevitavelmente, para rever tais conclusões, seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a súmula 568/STJ, nego provimento ao recuso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA