ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>IMÓVEL. EXECUÇÃO CONTRA O VENDEDOR AVERBADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FRAUDE À EXECUÇÃO. RECONHECIMENTO. BOA-FÉ DOS COMPRADORES. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo interno interposto por adquirentes de imóvel contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, objetivando a reforma da decisão para afastar a penhora sobre o imóvel adquirido.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) a análise da atuação em boa-fé na aquisição do imóvel pelos agravantes, afastando a caracterização de fraude à execução, encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ; (ii) se o art. 31-A, § 1º, da Lei n. 4.591/64 foi devidamente prequestionado e se aplica ao caso, protegendo o patrimônio de afetação.<br>3. A análise da boa-fé dos compradores do imóvel demanda reexame das provas constantes dos autos, o que é inviável na via excepcional do recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ANDRÉ PEREIRA VANNI e SIMONE MARIA DANGELO VANNI (ANDRÉ e outra) contra decisão monocrática de minha relatoria que decidiu pelo não provimento do recurso especial.<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO CONTRA O VENDEDOR AVERBADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FRAUDE A EXECUÇÃO. RECONHECIMENTO. BOA-FÉ DOS COMPRADORES. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. art. 31 - A, §1º, da Lei nº 4.591/64. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO (e-STJ, fls. 1.116-1.121).<br>Nas razões do recurso, ANDRÉ e outra apontaram (1) não incidência da Súmula n. 7 do STJ; (2) a existência de prequestionamento do art. 31-A, § 1º, da Lei n. 4.591/64.<br>Houve apresentação de contraminuta por VILMA DE PALMA VIANELLO, EDUARDO JOÃO DE PALMA, defendendo que o agravo interno não merece prosperar (e-STJ, fls. 1.166-1.181).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>IMÓVEL. EXECUÇÃO CONTRA O VENDEDOR AVERBADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FRAUDE À EXECUÇÃO. RECONHECIMENTO. BOA-FÉ DOS COMPRADORES. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo interno interposto por adquirentes de imóvel contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, objetivando a reforma da decisão para afastar a penhora sobre o imóvel adquirido.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) a análise da atuação em boa-fé na aquisição do imóvel pelos agravantes, afastando a caracterização de fraude à execução, encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ; (ii) se o art. 31-A, § 1º, da Lei n. 4.591/64 foi devidamente prequestionado e se aplica ao caso, protegendo o patrimônio de afetação.<br>3. A análise da boa-fé dos compradores do imóvel demanda reexame das provas constantes dos autos, o que é inviável na via excepcional do recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ANDRÉ e outra em face da decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, objetivando a reforma da decisão para afastar a penhora sobre o imóvel adquirido por eles.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) a análise da atuação em boa-fé na aquisição do imóvel pelos agravantes, afastando a caracterização de fraude à execução, encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ; (ii) se o art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/64 foi devidamente prequestionado e se aplica ao caso, protegendo o patrimônio de afetação.<br>O recurso não merece provimento, por não ter trazido nenhum elemento apto a infirmar as conclusões adotadas pela decisão recorrida.<br>ANDRÉ e outra interpuseram, recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a, da CF, alegando violação dos arts. 31-A, § 1º, da Lei n. 4.591/64, e art.792, IV, do CPC, uma vez que o Tribunal bandeirante manteve a penhora sobre o imóvel de sua propriedade, em razão de dívidas que não possuem qualquer relação com eles, com empreendimento imobiliário, nem com o patrimônio afetado (e-STJ, fl. 873) e dando interpretação extensiva ao instituto da fraude à execução, o que não é admitido pelo ordenamento jurídico.<br>Verifica-se que ANDRÉ e outra buscam o reconhecimento da sua boa-fé na aquisição do imóvel objeto dos embargos de terceiro, sob o fundamento que não houve fraude à execução e que não poderia ter sido admitida a penhora do patrimônio de afetação para satisfazer dívida particular do incorporador.<br>Ao analisar o apelo, o Tribunal estad ual entendeu que a Construtora comprometeu-se a entregar o imóvel objeto dos embargos de terceiro como dação em pagamento a VILMA e outro, mas alienou a ANDRÉ e outra. Destacou que a conduta configura fraude à execução e que a falta de boa-fé objetiva dos comprados está comprovada, pois se limitaram a avaliar o preço atrativo e desconsiderar os sinais evidentes de risco, sem adotar diligências mínimas para verificar a disponibilidade do imóvel.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo assentou, ainda, que a unidade adquirida por ANDRÉ e outra estava submetida ao regime de afetação, instituído em 2006, que restringia sua alienação e determinava a destinação exclusiva dos valores recebidos à continuidade da obra, o que reforçou a ilicitude da venda entre a construtora e os embargantes, até porque o patrimônio de afetação existe em benefício da obra e da coletividade dos adquirentes e não da incorporadora e de compradores desatentos.<br>A propósito, trechos do acordão de lavra do Desembargador Ênio Santarelli Zuliani:<br>A Mafra celebrou uma transação judicial (homologada na 37ª Vara Cível, em 29.01.2007 fls. 159/160) pelo qual deu em pagamento de parte de uma prestação pecuniária a unidade 61, em construção. Outro apartamento incluído no pacote e já pronto foi entregue mediante escritura pública (fls. 162). A unidade 61, contudo, a Mafra alienou aos embargantes, o que significa frustração completa dos termos da transação judicial homologada. A Mafra alegou dificuldades para cumprir a dação (fls. 252). Nunca, pois, negou a exigibilidade da obrigação constituída formalmente mediante transação judicial.<br>Existe a penhora e ela deve subsistir, data vênia, para o bem do art. 593, II, do CPC/1973. A situação pode ser rotulada de fraude à execução com pitada de comportamento desleal ou desonroso para o processo civil em curso e para desenvolver esse raciocínio é necessário dispor que a prova do pagamento do preço realizada pelos compradores, não muda esse raciocínio e sequer poderá render a adjetivação de boa-fé. (..)<br>O colendo STJ estabeleceu, pela Súmula 375, do STJ, o seguinte: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou prova de má-fé do terceiro adquirente".<br>A síntese do enunciado revela o cuidado da linguagem empregada na Corte Superior visando dar liberdade na interpretação de casos não parelhos aos modelos fáticos dos precedentes que fizeram com que a jurisprudência consolidasse tal entendimento. É possível decidir de forma diferente ao que consta da Súmula 375, desde que os motivos justifiquem e isso está presente nos autos.<br>Primeiro o tipo de obrigação vinculativa da Mafra. O imóvel (unidade 61) foi dado em pagamento e isso está incorporado ao título judicial. Trata-se de coisa litigiosa. A Mafra não possuía a livre disponibilidade desse bem que lhe pertencia anteriormente e isso por dois motivos: i) era objeto de dação em pagamento em título suscetível de transmissão de domínio e ii) pelo regime de afetação estabelecido em 2006, nos termos do art. 31-A e 31-F, da Lei 4591/64, não poderia ser alienado porque integrava patrimônio estabelecido em favor da construção e isso obrigava, então, que o dinheiro pago pelos adquirentes fosse revertido em prol da continuidade da obra, o que não ocorreu. A construtora subtraiu o bem do regime de afetação e não destinou o dinheiro recebido em favor da construção.<br>O incorporador apertado por dívidas e demais compromissos e perseguindo o melhor resultado para os compradores das unidades, afeta o patrimônio da obra (art. 31-A) para criar uma imunidade contra os credores. No entanto, essa opção não é permitida para o bem estar do incorporador, mas, sim, para o proveito da construção, de modo que todos os bens existentes e disponíveis não poderão ser excutidos por terceiros e muito menos vendidos pelo incorporador. (..)<br>Trata-se de negócio contra legem e cabe verificar se os adquirentes estão imunizados pelo conceito de boa-fé objetiva. (..)<br>Se o comprador atua analisando apenas o bom preço e celebra a contratação por ser negócio de ocasião, sem verificar as averbações da matrícula e outros sinais claros de que há imbróglio na coisa oferecida, não só assume o risco do contrato perigoso, como prejudica os interesses de pessoas que estão resguardadas em Juízo, como é o caso dos credores.<br>Quando os embargantes adquiriram a unidade estava praticamente fechada. Foi afirmado na sessão que foi adquirido na planta, o que não está condizente com os autos e com o fato de ter sido ultimada a obra em tempo recorde. Compraram a unidade pronta, o que deveria despertar a atenção e acender os sinais de vigilância, exigindo rastreamento completo das eventuais implicações do imóvel. Se fizessem uma breve pesquisa descobririam que estavam adquirindo coisa litigiosa e não desafiaram a força de uma sentença. O que os credores possuem não é bem penhora, mas, sim, um título pelo qual a unidade foi dada em pagamento com o crivo da sentença homologatória.<br>A Mafra não possui reserva de unidades livres quando vendeu a unidade 61 para os embargantes. Possui a escrituração que não seria jamais utilizada para o fim obtido em caso de candidato com uma diligência de homem médio. A situação caótica da construção e que fez com se estabelecesse o regime de afetação, era de conhecimento público, averbada na matrícula mãe desde 2006. (..)<br>Não é permitido passar por cima de todo esse contexto e realizar o negócio, mediante pagamento a vista e para a própria incorporadora submetida ao regime de afetação, inclusive porque a insolvência da Mafra e a falta de bens particulares dos sócios estão evidenciadas. A fraude à execução é incontroversa. (..)<br>Não há como reconhecer a boa-fé e isso preserva o veredicto.<br>O regime de afetação protege a obra, porque o que a lei busca salvaguardar ao blindar o patrimônio da incorporação é o bom resultado da construção de múltiplos interesses, até porque os adquirentes assumem a continuidade e não poderiam sofrer reveses por dívidas da incorporadora relacionadas com a construção interrompida. Não é o caso da dívida assumida pela Mafra, que sequer poderia dispor da unidade 61, de modo que a manutenção do apartamento no patrimônio dos embargantes não traz vantagem nenhuma ao sentido construtivo. Constitui, sim, um verdadeiro atentado aos predicamentos da justiça, tornando inócuo todo o serviço que foi prestado em prol dos credores. (e-STJ, fls. 844-858)<br>Inicialmente, analisando a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, razão assiste a ANDRÉ e outra com relação à existência de prequestionamento sobre possibilidade do imóvel objeto dos seus embargos de terceiro, que estaria protegido por ser patrimônio de afetação, ter sido dado em pagamento, o que afasta a aplicação da Súmula n. 211 do STJ, como consignado na decisão agravada (e-STJ, 1.116-1.121).<br>Contudo, ainda que afastada a Súmula n. 211 do STJ, verifica-se que a análise dos dois fundamentos trazidos por ANDRÉ e outra demanda reexame das provas constantes dos autos e não da simples revaloração das provas, uma vez que ambos os argumentos esbarram na necessidade da análise da boa-fé dos compradores do imóvel.<br>Como dito, analisar se ANDRÉ e outra agiram de boa-fé na aquisição da unidade imobiliária objeto dos embargos de terceiro o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é inviável nessa via excepcional.<br>Confiram-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. NÃO RECONHECIMENTO DE FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA N. 375/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>2. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução exige a anterior averbação da penhora no registro do imóvel ou a prova da má fé do terceiro adquirente, consoante se depreende da redação da Súmula n. 375/STJ e da tese firmada no REsp repetitivo de n. 956.943/PR.<br>3. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula n. 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.<br>4. A alteração da conclusão do acórdão recorrido quanto à inexistência de prova da má-fé do terceiro adquirente exigiria o reexame de fatos e provas dos autos, o que obsta o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.923.870/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 22/11/2021, DJe 25/11/2021 -sem destaque)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO. ENTENDIMENTO DESTA CORTE. CONSONÂNCIA. SÚMULA Nº 83/STJ. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. (..)<br>3. Na hipótese, rever o entendimento da Corte local, no sentido de que ausente a fraude à execução, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.854.682/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 10/6/2022 - sem destaque no original)<br>Cumpre assinalar, por fim, que o papel do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, não é o de reavaliar o mérito da decisão em cada situação concreta, mas sim o de uniformizar a interpretação da lei federal em tese, assegurando sua aplicação uniforme em todo o território nacional.<br>Assim, somente se a interpretação conferida pelo acórdão recorrido destoasse da orientação já consolidada por esta Corte é que se admitiria o conhecimento do recurso especial por violação da lei federal, hipótese que não se verifica no contexto destes auto s .<br>Verifica- se, assim, que, a despeito do reforço da argumentação apresentada nas razões do agravo interno, conforme já explanado na decisão impugnada, a pretensão deduzida não poderia ser acolhida sem o reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ, razão pela qual não se pode conhecer do recurso especial por nenhum de seus fundamentos.<br>Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno de ANDRÉ e outra.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, § 2º, do CPC.