ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NÃO EDIFICADO. IPTU. RESPONSABILIDADE. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o pagamento do IPTU e das taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva posse do imóvel.<br>2. Na hipótes e, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para conhecer parcialmente e, nessa extensão, negar-lhe provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA. contra a decisão que inadmitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -IPTU - RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - RESTITUIÇÃO SIMPLES - SENTENÇA MANTIDA - . RECURSO DESPROVIDO Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao (período em que não haviam sido imitidos na posse" AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, de 15/12/2017) (..) QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, D e 23/02/2021)" (e-STJ fl. 320).<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a recorrente alega violação do artigo 26, VI, da Lei nº 6.766/1979.<br>Sustenta que, no presente caso, por se tratar de compra e venda de lotes, a matrícula do imóvel já está individualizada desde o momento do registro da incorporação imobiliária no CRI, sendo possível o direcionamento da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano ao promitente comprador desde a aquisição do imóvel, ou seja, a partir da assinatura do contrato.<br>Afirma que a cláusula contratual que<br>"(..) imputou aos recorridos a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), desde a assinatura do contrato, independentemente da posse, não tem qualquer ilegitimidade ou abusividade, posto que amparada por disposição legal expressa (inciso VI, art. 26, da Lei 6.766/79)" (e-STJ fl. 340).<br>Sem as contrarrazões (e-STJ fl. 353), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NÃO EDIFICADO. IPTU. RESPONSABILIDADE. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o pagamento do IPTU e das taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva posse do imóvel.<br>2. Na hipótes e, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para conhecer parcialmente e, nessa extensão, negar-lhe provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>O Tribunal de origem manteve a sentença pelos seguintes fundamentos:<br>"(..)<br>Isso porque, em relação aos créditos de IPTU, o entendimento da Corte Superior se consolidou no sentido de que consideram-se contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Assim, eventuais despesas de IPTU realizadas da entrega do imóvel, antes não devem ser suportadas pelo autor apelado, haja vista que este não estava na posse do imóvel, devendo a requerida apelante arcar com a referida obrigação.<br>(..)<br>Ademais, da criteriosa análise dos autos, nota-se que a compra efetuada se refere a um lote, dentro de um condomínio residencial, denominado "sem edificações Condomínio", e não há nos autos comprovação de que, de fato, houve posse e fruição do imóvel pelo Supremo Itália autor apelado no período em que arcou com o IPTU.<br>Tampouco há prova de que o condomínio estava pronto, no período, para ser usado e quais seriam as áreas e espaços usufruídos.<br>Assim, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU é da requerida apelante, como bem fixado na sentença, até a efetiva entrega do empreendimento (..)" (e-STJ fls. 312-313).<br>Como se observa, a Corte local decidiu a controvérsia de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o pagamento do IPTU e das taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva posse do imóvel.<br>A propósito:<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E EXISTÊNCIA DE VÍCIOS E DEFEITOS NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 568 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de descumprimento do contrato no tocante ao prazo de entrega do empreendimento, bem como pela existência de vícios e defeitos nas obras de infraestrutura.<br>2. É assente nesta Corte Superior o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com tais ônus enquanto está impossibilitado de usufruir do imóvel.<br>3. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade do promitente-comprador, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 2.776.476/GO, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025)<br>"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.<br>2. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022.)<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020).<br>4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes.<br>5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido." (AgInt no AREsp 2.044.026/RS, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022)<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. DISPOSITIVO LEGAL SEM RELAÇÃO COM O TEMA. SÚMULA N. 284/STF. ATRASO NA ENTREGA DE LOTES URBANOS. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO CONFIGURADO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA N. 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS REFERENTES A IPTU. HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. O recurso especial não comporta conhecimento quanto à alegada violação do art. 369 do CC, visto que esse dispositivo não tem comando normativo apto a amparar a tese recursal, pois deles não se infere nenhuma alusão a cerceamento de defesa. Incidência da Súmula n. 284/STF.<br>2. O Tribunal de origem indeferiu a prova pleiteada por ser suficiente a prova documental e por ser irrelevante a conclusão parcial das obras, considerando que não comprovada a emissão de termo de conclusão, emitida pelo Poder Executivo Municipal. Infirmar o entendimento do Tribunal de origem para concluir pela imprescindibilidade da produção de outras provas esbarraria na Súmula n. 7/STJ.<br>3. Os argumentos utilizados pela parte recorrente para refutar a aplicação do CDC e a culpa pelo desfazimento do negócio somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).<br>Agravo interno improvido." (AgInt nos EDcl no AREsp 2.394.457/BA, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024)<br>Ademais, a análise da pretensão da recorrente, no sentido de que há cláusula contratual prevendo a responsabilidade da parte contrária, demandaria o reexame dos fatos e das provas dos autos, inclusive do contrato em discussão, o que é inviável no recurso especial pelos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, ficando a recorrente responsável pelo pagamento de 50% (cinquenta por cento) e a parte recorrida em 50% (cinquenta por cento) desse valor, em razão da sucumbência recíproca.<br>Assim, em observância ao artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono da parte recorrida, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso.<br>É o voto.