ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO FECHADO. EXISTÊNCIA DE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL ANTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, no Tema 492, afasta a cobrança compulsória de taxas associativas em loteamentos, salvo se houver legislação municipal anterior à Lei nº 13.465/2017 disciplinando a matéria.<br>2. No caso concreto, restou demonstrada a existência de legislação municipal prévia que atribuiu à associação a responsabilidade pela manutenção do loteamento fechado e a consequente obrigação de rateio entre os proprietários, razão pela qual não se aplicam os Temas 882 do STJ e 492 do STF.<br>3. A adesão tácita dos recorrentes, pelo pagamento das contribuições durante anos, reforça a obrigatoriedade do custeio, sendo inviável eximir-se da obrigação sem violar a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.<br>4. Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência dos tribunais superiores, deve ser mantida a decisão que reconheceu a exigibilidade das contribuições.<br>5. Agravo interno provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DO ROYAL PARK (ASSOCIAÇÃO), contra decisão monocrática de minha relatoria que decidiu pelo provimento parcial do recurso especial interposto por CELSO ZANATTO JUNIOR e DENISE MIRANDA TEIXEIRA (CELSO e outra).<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ARGUMENTAÇÃO GENÉRICA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 284 DO STF, POR ANALOGIA. TAXAS ESTABELECIDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PROPRIETÁRIOS DE TERRENO QUE NÃO SÃO ASSOCIADOS E NÃO ANUÍRAM COM A COBRANÇA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE E DO STF. TEMAS N.ºS 882 DO STJ E 492 DO STF. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. DECISÃO (e-STJ, fls. 642/646).<br>Nas razões do recurso, ASSOCIAÇÃO apontou (1) que os Agravados reconhecem sua condição de associados/contribuintes, o que justificaria a cobrança das taxas, conforme o Estatuto da Associação e a legislação municipal aplicável; (2) que o Residencial Royal Park é um loteamento fechado por Lei Municipal e Decreto Municipal, cumprindo as formalidades dos Temas 882 do STJ e 492 do STF, o que legitimaria a cobrança das taxas; (3) que a decisão monocrática não observou o Decreto Municipal de Fechamento nº. 116/2013, que impõe obrigações aos proprietários de imóveis no loteamento; (4) que a decisão monocrática não considerou a vedação ao enriquecimento ilícito, prevista nos artigos 884 a 886 do Código Civil, e a boa-fé objetiva, que impõe a obrigação de contribuir para o custeio dos serviços prestados pela Associação.<br>Houve apresentação de contraminuta por CELSO ZANATTO JUNIOR e DENISE MIRANDA TEIXEIRA defendendo que não há obrigação de pagamento das taxas, pois não houve adesão expressa à Associação (e-STJ, fls. 593/612).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO FECHADO. EXISTÊNCIA DE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL ANTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, no Tema 492, afasta a cobrança compulsória de taxas associativas em loteamentos, salvo se houver legislação municipal anterior à Lei nº 13.465/2017 disciplinando a matéria.<br>2. No caso concreto, restou demonstrada a existência de legislação municipal prévia que atribuiu à associação a responsabilidade pela manutenção do loteamento fechado e a consequente obrigação de rateio entre os proprietários, razão pela qual não se aplicam os Temas 882 do STJ e 492 do STF.<br>3. A adesão tácita dos recorrentes, pelo pagamento das contribuições durante anos, reforça a obrigatoriedade do custeio, sendo inviável eximir-se da obrigação sem violar a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.<br>4. Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência dos tribunais superiores, deve ser mantida a decisão que reconheceu a exigibilidade das contribuições.<br>5. Agravo interno provido.<br>VOTO<br>O inconformismo agora manejado merece provimento por ter trazido elementos aptos a infirmar as conclusões externadas na decisão recorrida.<br>De acordo com a moldura fática dos autos, na origem o caso cuida de uma ação de cobrança de taxas de manutenção promovida pela Associação dos Amigos do Royal Park contra Celso Zanatto Junior e Denise Miranda Teixeira, proprietários de imóveis no loteamento fechado Royal Park. A Associação alegou que os proprietários, ao adquirirem seus imóveis, estavam cientes das obrigações do loteamento, que já se encontrava fechado e regulamentado por legislação municipal.<br>A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedente a ação, reconhecendo a prescrição de parte das mensalidades e condenando os requeridos ao pagamento das taxas de manutenção. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença, entendendo que o pagamento voluntário de algumas taxas pelos requeridos configurou adesão tácita à Associação.<br>Os requeridos interpuseram recurso especial, alegando violação dos temas 882 do STJ e 492 do STF, que estabelecem que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. A decisão monocrática do STJ deu provimento parcial ao recurso especial, julgando improcedente o pedido de cobrança das taxas associativas.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) a adesão tácita dos proprietários ao pagamento das taxas de manutenção é suficiente para obrigá-los ao pagamento delas; (ii) a legislação municipal e o Decreto de Fechamento do loteamento Royal Park impõem obrigações aos proprietários de imóveis, independentemente de adesão expressa à Associação.<br>Nas razões do presente recurso, ASSOCIAÇÃO alegou que os recorrentes aderiram à associação  ao menos tacitamente  pois pagaram contribuições por anos e só depois manifestaram vontade de se desassociar; que o Royal Park é loteamento regularmente fechado, com base na Lei Complementar municipal nº 2.462/2011 e no Decreto nº 116/2013 (com averbações na matrícula), diplomas que antecedem a propositura da ação e atribuem à associação a permissão de uso e a responsabilidade por serviços públicos internos (manutenção de vias e iluminação, poda, limpeza, coleta de lixo, prevenção de sinistros etc.), impondo o rateio das despesas entre todos os proprietários; que a cobrança controvertida incide sobre parcelas posteriores à legislação municipal, enquadrando o caso no Tema 492/STF e em conformidade com o Tema 882/STJ; que afastar a obrigação geraria enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e violaria a boa-fé objetiva; que o acórdão estadual está alinhado a tais teses e a insurgência demandaria reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ), inexistindo cerceamento de defesa; e que a jurisprudência do TJSP e do STJ ampara a exigibilidade das contribuições em situações análogas, razão pela qual requer a reforma da decisão monocrática para manter a decisão do Tribunal de origem.<br>Com razão a ASSOCIAÇÃO.<br>(1) Da inaplicabilidade dos Temas 882 do STJ e 492 do STF.<br>Antes de analisar os argumentos delineados no recurso, cumpre-se rememorar a fundamentação da decisão agravada.<br>A decisão monocrática anteriormente proferida entendeu que a cobrança das taxas de manutenção aos recorrentes não poderia subsistir. Fundamentou-se, em síntese, que:<br>a) a ação de cobrança foi ajuizada em 17/12/2014, portanto antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, que passou a permitir a cobrança compulsória das contribuições de manutenção em loteamentos;<br>b) não teria havido comprovação de adesão expressa dos recorrentes ao quadro associativo, de modo que o pagamento de algumas parcelas não seria suficiente para caracterizar associação tácita;<br>c) ausente lei municipal específica que, à época, disciplinasse a matéria, o caso se subsumiria ao entendimento consolidado no Tema 882/STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram") e ao Tema 492/STJ (inconstitucionalidade da cobrança compulsória sem lei municipal ou lei federal anterior a 2017).<br>Com base nessas premissas, o recurso especial foi provido em parte, para julgar improcedente a cobrança e condenar a associação recorrida ao pagamento dos ônus sucumbenciais.<br>Contudo, os elementos trazidos pela agravante e já constantes dos autos revelam que o caso concreto não se enquadra na hipótese de vedação fixada pelo Tema 492 do STF.<br>Com efeito, diversamente do quanto consignado na decisão agravada, o Loteamento Royal Park foi objeto de normatização municipal prévia, apta a impor aos proprietários a responsabilidade pelo custeio dos serviços comuns:<br>(a) Lei Complementar Municipal nº 2.462/2011 instituiu a regulamentação dos loteamentos fechados em Ribeirão Preto/SP, fixando parâmetros para o fechamento e atribuindo obrigações específicas;<br>(b) O Decreto Municipal nº 116/2013, editado antes do ajuizamento da presente demanda, autorizou e regularizou o fechamento do Residencial Royal Park, concedendo à Associação dos Amigos do Royal Park a permissão de uso de bens públicos (vias, áreas verdes e institucionais) e impondo-lhe a responsabilidade pela manutenção e prestação de serviços públicos internos  como limpeza, coleta de lixo, manutenção de iluminação pública, conservação viária, prevenção de sinistros e outras tarefas correlatas.<br>Importante consignar que o mesmo decreto estabeleceu que as despesas decorrentes dessas obrigações seriam custeadas pelos proprietários dos lotes, cabendo à associação o repasse do rateio.<br>Tem-se, portanto, diploma legislativo municipal específico e anterior à Lei 13.465/2017, o que afasta a incidência da parte impeditiva do Tema 492/STF. Ao contrário, a jurisprudência da Suprema Corte justamente ressalva a possibilidade de cobrança de taxas de manutenção quando existir lei municipal que discipline a matéria.<br>A par desse fundamento, soma-se o fato de que os próprios recorrentes adimpliram com a contribuição por anos e somente deixaram de pagar por discordarem de valores e da gestão da associação. Tal circunstância denota inequívoca anuência à forma de custeio desde a aquisição do imóvel, além de reforçar a incidência do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).<br>Não se pode admitir, ademais, que determinados proprietários usufruam dos serviços prestados (segurança, portaria, coleta de lixo, conservação das áreas comuns) sem suportar os encargos respectivos, sob pena de enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil) e de transferência indevida do ônus aos demais condôminos de fato.<br>Trata-se, em verdade, de típica hipótese em que, embora não se tenha constituído condomínio edilício formal, o loteamento fechado funciona, na prática, como condomínio especial, em que a cotização obrigatória é pressuposto da própria manutenção da infraestrutura local.<br>Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao agravo interno, para, reconsiderando a decisão agravada, manter incólume o acórdão do TJSP .<br>É o voto.