DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por INCORPORADORA MOINHOS SENIOR RESIDENCE SPE LTDA, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS), assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. REEMBOLSO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DO REEMBOLSO. JUROS DE MORA.<br>Quando a resolução de contrato de promessa de compra e venda se dá por iniciativa do promitente comprador, o reembolso admite retenção de vinte por cento dos valores pagos, tal como arbitrado na sentença, que nesse ponto se reafirma.<br>Os juros de mora quanto ao reembolso são contados do trânsito em julgado quando a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada entre as partes, conforme tema 1.002 firmado em recurso especial repetitivo do Superior Tribunal de Justiça, exatamente o que ocorre nas circunstâncias do caso e, portanto, autoriza o provimento da apelação no particular.<br>APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA." (e-STJ, fls. 462)<br>Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 467-487), a parte alega violação aos arts. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, e 413 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, que:<br>(a) Por se tratar de incorporação submetida ao patrimônio de afetação e contratos firmados após a Lei 13.786/2018, a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos era válida, e o acórdão negou vigência ao dispositivo ao reduzir para 20% sem amparo legal.<br>(b) O acórdão criou hipótese não prevista de redução da cláusula penal, presumindo abusividade sem demonstrar excesso, contrariando os critérios legais de redução equitativa e a autonomia contratual.<br>(c) Apontou dissídio jurisprudencial com precedentes do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais estaduais que admitiram a retenção de 50% em patrimônio de afetação, pleiteando a uniformização.<br>(d) A inaplicabilidade do microssistema consumerista por se tratar de aquisição para investimento, com destinação obrigatória ao pool de locação, afastando a condição de destinatário final.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 533-544).<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>No caso, verifica-se que o acórdão recorrido entendeu pela desvantagem excessiva do percentual da taxa de retenção fixado no contrato celebrado entre as partes, razão pela qual manteve a sentença proferida pelo juízo de primeira instância, que determinou sua fixação em 20% (vinte por cento). É o que se observa do trecho do v. acórdão recorrido, in verbis:<br>"As questões que devem ser resolvidas são as seguintes.<br>Na apelação da demandada, requer-se a retenção no percentual de 50% das quantias pagas e, por consequência, a improcedência da ação, ou, assim não se entendendo, que os juros de mora incidam do trânsito em julgado da decisão proferida nestes autos.<br>A sentença de procedência declarou a resolução dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados entre a demandante e a incorporadora demandada por iniciativa da demandante, condenando a incorporadora ao reembolso em parcela única do valor pago com aplicação da cláusula de retenção de 20%, o que se reafirma, porque observa a jurisprudência firmada a respeito do tema.<br>Nas circunstâncias do caso e de um modo geral, portanto, a resolução dá-se por iniciativa da compradora, daí a possibilidade de retenção de até 25%, conforme a jurisprudência consolidada sobre o tema, que corresponde ao principal fundamento da sentença e que é justificável.<br>O artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018, que está transcrito na sentença, dispõe quanto ao regime do patrimônio de afetação a cláusula penal que pode ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga, o que não significa que deva ser fixada no patamar máximo da lei, sendo necessário ponderar-se a respeito das circunstâncias do caso, principalmente de que não se trata de uma investidora de grandes posses, a demandante é uma professora, além de que a incorporadora alega sobre o percentual como critério de retenção e deixa de depositar o valor que deve restituir.<br>De parte da demandada, insiste-se no percentual por efeito da afetação, entretanto, deixa de alegar e demonstrar fatore econômicos e empresariais, ligados ao investimento, que justifiquem a incidência do percentual de 50% como retenção. Assim, a demandada não demonstra sobre o resultado econômico, quanto à incidência dos critérios de retenção de 20% ou 50% no âmbito do empreendimento, hábeis para justificar a retenção máxima.<br>Assim, justifica-se manter a cláusula penal estabelecida na sentença, de 20% sobre o valor pago de R$ 173.609,20, o que importa, de forma exemplificativa e sem as atualizações concernentes, em R$ 34.721,84, e que se distancia do mínimo, de 10% previsto na Lei de Usura, e o máximo de 50% previsto na Lei do Distrato, sendo facultado ao juízo o arbitramento de acordo com o artigo 413 do Código Civil. Há também que se ponderar o seguinte: quanto maior o valor pago, a tendência é de que seja menor o percentual, e, quanto menor o valor pago, o percentual pode ser maior, de tal modo que a sentença estabelece de forma criteriosa e equilibrada o percentual de 20%, que corresponde a um termo médio e também adequa-se às circunstâncias pessoais das partes.<br>Assim, justifica-se manter a cláusula penal estabelecida na sentença, de 20% sobre o valor pago de R$ 173.609,20, o que importa, de forma exemplificativa e sem as atualizações concernentes, em R$ 34.721,84, e que se distancia do mínimo, de 10% previsto na Lei de Usura, e o máximo de 50% previsto na Lei do Distrato, sendo facultado ao juízo o arbitramento de acordo com o artigo 413 do Código Civil. Há também que se ponderar o seguinte: quanto maior o valor pago, a tendência é de que seja menor o percentual, e, quanto menor o valor pago, o percentual pode ser maior, de tal modo que a sentença estabelece de forma criteriosa e equilibrada o percentual de 20%, que corresponde a um termo médio e também adequa-se às circunstâncias pessoais das partes.<br>A retenção de 20% pela incorporadora é significativa, requerer mais seria uma demasia. Interpõe-se também que a incorporadora não depositou, o que admite reembolsar, retendo 50%. Se tivesse depositado as considerações poderiam ser outras, assim como nada garante que a parte não tenha que executar sua pretensão." (e-STJ, fls. 459-460)<br>Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico;<br>fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024, g.n.)<br>"CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido."<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, g.n.)<br>Assim, o entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Ademais, a modificação do entendimento lançado no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais diversas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF).<br>2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023, g.n.)<br>Ante o exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ , nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte recorrida de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.<br>Publique-se.<br>EMENTA