ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE DE TERRENO E NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE LAZER E SEGURANÇA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência do STJ exige o prequestionamento, inclusive para matérias de ordem pública, o que não ocorreu no caso em apreço.<br>2. Rever a conclusão da Corte local, segundo a qual houve atraso na entrega do lote e das áreas comuns, demandaria o reexame contratual e fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES LTDA. contra decisão singular de minha lavra na qual neguei provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) ausência de prequestionamento dos arts. 17 e 18 do Código de Processo Civil e do artigo 1.348, II, do Código Civil, nos termos das Súmulas 282 e 356 do STF e da Súmula 211 do STJ; b) ilegitimidade ativa da autora para pleitear a entrega de áreas comuns não impugnada em sede de apelação, inviabilizando o conhecimento do recurso especial; c) a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido quanto à tempestividade da entrega do loteamento e ao caráter vinculativo dos folders publicitários demandaria, necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ (fls. 525-533).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 547/550).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, a possibilidade de apreciação de matéria de ordem pública, uma vez que os arts. 17 e 18 do CPC tratam sobre a legitimidade ativa da agravada em pleitear obrigação de fazer no condomínio edilício, sem ocupar o cargo de presidente da Associação dos Moradores do Loteamento Caminho da Praia e, portanto, a afastamento das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>No que tange à violação ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, a parte agravante afirma que demonstrou, de forma minuciosa, que Tribunal de origem deixou de considerar que o lote e o loteamento foram entregues com todos os itens obrigatórios das áreas comuns constantes no projeto, desde 17/2/2014.<br>Aduz que os argumentos apresentados nas razões do seu recurso não dizem respeito à interpretação de cláusula contratual, e sim, ao descumprimento de norma federal.<br>Decorreu o prazo sem apresentação de impugnação (fl. 566).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE DE TERRENO E NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE LAZER E SEGURANÇA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência do STJ exige o prequestionamento, inclusive para matérias de ordem pública, o que não ocorreu no caso em apreço.<br>2. Rever a conclusão da Corte local, segundo a qual houve atraso na entrega do lote e das áreas comuns, demandaria o reexame contratual e fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece provimento.<br>Trata-se de ação ajuizada por Maria Helena Oliveira Fonseca contra Patrimônio Incorporações Ltda., visando à anulação de cláusulas contratuais abusivas, obrigação de fazer, devolução de valores cobrados indevidamente e reparação por danos materiais e morais, por atraso na entrega de lote adquirido, cobrança indevida de taxas contratuais e descumprimento de obrigações contratadas.<br>Em primeira instância, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, sob o fundamento de que houve mora na entrega do lote e das áreas comuns, sendo devidas penalidades contratuais proporcionais ao atraso. Algumas cláusulas foram declaradas abusivas e os pedidos de lucros cessantes indeferidos para evitar duplicidade de penalidades. A cláusula de associação compulsória foi considerada válida.<br>Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco deu provimento parcial ao recurso, reformando a sentença para declarar a nulidade da cláusula que obrigava a autora a se associar compulsoriamente à entidade de moradores e ajustar os períodos de mora reconhecidos, sob o fundamento de que a cláusula de associação compulsória violava o direito à liberdade de associação, previsto no art. 5º, XX, da Constituição Federal. Rejeitou-se a alegação de caso fortuito e força maior para justificar o atraso, e foi mantida a condenação em multas por atraso como proporcional e razoável.<br>Não merece acolhimento a tese da parte agravante no que se refere à possibilidade de apreciação de matéria de ordem pública, ainda que sem o devido prequestionamento.<br>Isso, porque a jurisprudência do STJ exige o prequestionamento, inclusive para matérias de ordem pública, o que não ocorreu no caso em apreço. A saber:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO EMBARGADO. MERO INFORMISMO DA PARTE EMBARGANTE. MULTA PREVISTA NO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.<br>I. Caso em exame<br>1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que julgou agravo interno no agravo em recurso especial, sustentando a tempestividade do recurso especial e a impossibilidade de reexame de matéria fático-probatória, com base nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ, sendo desprovido o recurso.<br>II. Questão em discussão<br>2. Há duas questões em discussão: (i) saber se os embargos de declaração são cabíveis para sanar omissões, contradições ou obscuridades no acórdão embargado, especialmente quanto à alegação de incompetência do juiz de primeiro grau e a ausência de manifestação sobre matéria de ordem pública; (ii) saber se há omissão quanto às regras de distribuição processual e interpretação do art. 55 do CPC, além de violação dos arts. 55, 285 e 286 do CPC, e do princípio do juiz natural, conforme o art. 5º da Constituição Federal.<br>III. Razões de decidir<br>3. Os embargos de declaração não são cabíveis, pois não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, conforme o art. 1.022 do CPC.<br>4. A alegação de incompetência do juiz de primeiro grau e a questão de ordem pública não foram debatidas previamente, configurando inovação recursal, o que impede sua análise em sede de embargos de declaração.<br>5. A jurisprudência do STJ exige o prequestionamento, inclusive para matérias de ordem pública, o que não ocorreu no caso em apreço.<br>6. A mera irresignação com as conclusões do julgamento do agravo interno não viabiliza a oposição dos embargos de declaração.<br>7. Não há intenção protelatória configurada, razão pela qual é incabível a aplicação de multa.<br>IV. Dispositivo e tese<br>8. Embargos de declaração rejeitados.<br>Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração não são cabíveis quando não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado. 2. A inovação recursal impede a análise de questões não debatidas previamente. 3. O prequestionamento é exigido para matérias de ordem pública. 4. A mera irresignação com o julgamento não justifica a oposição de embargos de declaração".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º, 55, 285, 286; CF/1988, art. 5º.Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgado em 25.8.2020; STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 1.623.529/DF, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 1.12.2021.<br>(EDcl no AgInt no AREsp n. 2.653.562/AL, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 4/7/2025.)<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MITIGAÇÃO DA TAXATIVIDADE DO ART. 1.015 DO CPC. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. RETRATAÇÃO DA SENTENÇA. MATÉRIA NÃO ANALISADA PELA CORTE DE ORIGEM. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 DO STF.<br>1. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere ao pedido de mitigação do rol do art. 1.015 do CPC, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ.<br>2. O art. 485, § 7º, do CPC, apontado como violado, e a tese a ele vinculada não foram prequestionados, incidindo o óbice das Súmulas n. 211/STJ e 282/STF. Ressalta-se que, na instância especial, a apreciação de ofício de matéria, mesmo de ordem pública, não dispensa o requisito do prequestionamento (AgInt nos EAREsp n. 1.327.393/MA, relator Ministro Felix Fischer, Corte Especial, julgado em 16/12/2020, DJe de 18/12/2020).<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.885.079/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)<br>No que tange à violação ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, a parte agravante afirma que demonstrou, de forma minuciosa, que o Tribunal de origem deixou de considerar que o lote e o loteamento foram entregues com todos os itens obrigatórios das áreas comuns constantes no projeto, desde 17/2/2014, novamente sem razão.<br>Como constou na decisão agravada, o Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco reconheceu que a cláusula de tolerância para prorrogação do prazo de entrega do lote é válida, mas não isenta o vendedor de responsabilidade após esse período. Verificou que o atraso na entrega do lote de terreno ocorreu de 9/10/2015 (data da reintegração de posse) a 17/11/2015 (data da efetiva entrega), e o atraso na conclusão das áreas comuns se estendeu de 9/4/2016 até a entrega efetiva.<br>Assim, o Tribunal de origem solucionou toda a controvérsia à luz das provas presentes nos autos, e, portanto, a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido para alcançar tal conclusão demandaria, necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.