ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por BELVEDERE - SPE LTDA., fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, que desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"Apelação. Contrato de venda de imóvel (lote). Ação de resolução imotivada promovida pelo comprador. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Incidência do art. 32-A da Lei 6.766/1979. Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato. Cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora (despesas administrativas), colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, incisos II e IV e 53 do CDC, possível a adequação do valor à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato. Retenção autorizada conforme a orientação da Câmara, no percentual de 20% dos valores pagos pelo comprador. Restituição em parcela única. Pedido acolhido. Súmula 2 do TJSP e Súmula 543 do STJ. Art. 32-A da Lei 6.766/1979 deve ser interpretado à luz da legislação consumerista, principalmente nos termos dos artigos 51, inciso IV e § 1º do CDC. Há abusividade na estipulação de restituição de forma parcelada do valor pago, considerando que o vendedor recupera de plano o bem, podendo revendê-lo imediatamente, sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro investido, postergando o retorno das partes ao status quo ante, em prejuízo exclusivo do consumidor que aderiu ao contrato. Recurso provido." (e-STJ fl. 147).<br>Os embargos de declaração opostos foram acolhidos para esclarecer sobre a forma de atualização do valor a ser restituído (e-STJ fls. 179/182).<br>Nas razões do especial (e-STJ fls. 157/170), além da divergência jurisprudencial, a parte recorrente aponta negativa de vigência do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.<br>Sustenta, em síntese, que, na rescisão contratual, deve ser aplicado o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato atualizado.<br>Oferecidas as contrarrazões (e-STJ fls. 186/190), o recurso foi admitido na origem .<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A irresignação não merece acolhida.<br>Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, e de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>A esse respeito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal estipulada em 50% (cinquenta por cento) de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>4. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp nº 2.229.156/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025 - grifou-se)<br>No presente caso, o acórdão assim decidiu a questão:<br>"No contrato sub judice, a cláusula 16ª adotou expressamente a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79, estabelecendo para o caso de desistência do comprador: "Desconto de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal" (fls. 24)<br>Convém ressaltar que as partes não discutem a taxa de fruição (entrega das obras e infraestrutura com previsão contratual de entrega para agosto de 2021), encargos moratórios de prestações pagas em atraso, débitos com impostos e afins e o valor da comissão de corretagem, alegando a requerida que o valor da cláusula penal seria de R$ 22.635,43 (fls. 56/57 e 74).<br>A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido para aplicar a multa de 10% do valor atualizado do contrato, afastando eventual cobrança de saldo residual remanescente em desfavor dos compradores.<br>Dentro desse quadro, cabe analisar no presente recurso apenas a aplicação da multa de 10% do valor atualizado do contrato, prevista no art. 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79 e na cláusula 16ª do contrato, requerendo os autores a declaração de abusividade da cláusula penal, com a restituição de 80% dos valores pagos, em uma única parcela.<br>Com razão.<br>No caso sub judice, a cláusula penal se revela abusiva, devendo ser observado que o art. 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79 limitou o desconto a 10% do valor atualizado do contrato, o que não impede a redução, na forma do art. 413 do CC, nos casos em que se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Assim, sendo a cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora (despesas administrativas), colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, incisos II e IV e 53 do CDC, possível a adequação do valor à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato.<br>(..)" (e-STJ fls. 149/150).<br>Além disso, a revisão do percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias, bem como o afastamento da abusividade, demandariam a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp nº 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022- grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.<br>2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/5/2021, DJe de 13/5/2021- grifou-se)<br>Anota-se, ainda, que a aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa , os quais devem ser majorados para o patamar de 17% (dezessete por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.