ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.<br>RECURSO DE CONSTRUTORA CALPER E OUTRA<br>ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. SÚMULA N. 83 DO STJ.<br>RECURSO DE NEXUS HOTEL E RESIDENCES<br>ALEGAÇÕES DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ<br>1. As questões preliminares relacionadas à legitimidade para a propositura da ação, bem como à inobservância ao princípio da não surpresa, foram solucionadas com base na análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.<br>3. No caso em tela, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como do detido exame das circunstâncias fáticas da causa, concluiu a Corte local que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária.<br>4. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária a interpretação das disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, incidindo, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>5. A questão relacionada à eficácia da cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, a despeito de suscitada em embargos de declaração, não foi objeto de deliberação no Tribunal estadual, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula n. 211 do STJ.<br>6. Em se tratando de inadimplemento contratual por parte das promitentes-vendedoras, a correção monetária incide desde a data do desembolso. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>7. Agravos conhecidos. Recurso especial de CONSTRUTORA CALPER e outra parcialmente conhecido, e, nessa extensão, não provido, e recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de dois agravos em recurso especial interpostos, respectivamente, por CONSTRUTORA CALPER LTDA. e TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (CALPER e outra) e NEXUS HOTEL E RESIDENCES contra as decisões que não admitiram seus apelos nobres manejados com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:<br>IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO NEXUS, EM MACAÉ. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO, ANTE A INADIMPLÊNCIA DAS RÉS. SENTENÇA QUE RECONHECE QUE AS MEDIDAS CONTRA AS QUAIS SE INSURGE O AUTOR SERIAM TOMADAS POR ASSEMBLEIA DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES. CASO CONCRETO EM QUE, NA VERDADE, AS MEDIDAS TOMADAS PELOS CONDÔMINOS APENAS VISAM MINORAR AS CONSEQUÊNCIAS DAS IRREGULARIDADES DAS RÉS QUANTO AO EMPREGO DOS VALORES A ELAS PAGOS DIRETAMENTE EM TROCA DOS IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CONTRATO NÃO SUBMETIDO À LEI 4.591/1964, DADA A DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO E A MERA COMPRA E VENDA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL QUE SE IMPÕE, AFASTADA A RETENÇÃO PREVISTA NA LEI DE INCORPORAÇÕES, ASSIM COMO A RESTITUIÇÃO OBRIGATÓRIA ATRAVÉS DE LEILÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO, HAJA VISTA AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA ESPECIAL QUE REVELE OFENSA À DIGNIDADE DA PARTE. PROVIMENTO PARCIAL DA PRIMEIRA APELAÇÃO DESPROVIMENTO DA SEGUNDA E DA TERCEIRA (e-STJ, fls. 1.822-1.823).<br>No presente inconformismo, CALPER e outra defenderam (1) que a solução das questões controvertidas independem da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas; e (2) a existência de divergência jurisprudencial.<br>Por sua vez, NEXUS HOTEL E RESIDENCES argumentou que (1) não incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ; e (2) o acórdão recorrido encontra-se em dissonância com precedentes de outros tribunais.<br>Foram apresentadas contraminutas (e-STJ, fls. 2.247-2.266 e 2.287-2.306, respectivamente).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.<br>RECURSO DE CONSTRUTORA CALPER E OUTRA<br>ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. SÚMULA N. 83 DO STJ.<br>RECURSO DE NEXUS HOTEL E RESIDENCES<br>ALEGAÇÕES DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ<br>1. As questões preliminares relacionadas à legitimidade para a propositura da ação, bem como à inobservância ao princípio da não surpresa, foram solucionadas com base na análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.<br>3. No caso em tela, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como do detido exame das circunstâncias fáticas da causa, concluiu a Corte local que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária.<br>4. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária a interpretação das disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, incidindo, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>5. A questão relacionada à eficácia da cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, a despeito de suscitada em embargos de declaração, não foi objeto de deliberação no Tribunal estadual, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula n. 211 do STJ.<br>6. Em se tratando de inadimplemento contratual por parte das promitentes-vendedoras, a correção monetária incide desde a data do desembolso. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>7. Agravos conhecidos. Recurso especial de CONSTRUTORA CALPER e outra parcialmente conhecido, e, nessa extensão, não provido, e recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES não conhecido.<br>VOTO<br>Os agravos são espécie recursal cabíveis, foram interpostos tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos das decisões recorridas.<br>CONHEÇO, portanto, dos agravos e passo ao exame dos recursos especiais, que não merecem prosperar.<br>No inconformismo fundado no art. 105, III, alínea a, da CF, CALPER e outra alegaram a violação dos arts. 372 e 485, VI, do CPC; 32, § 2º, 50, 58, II, e 63 da Lei n. 4.591/64; 421, 421-A, 422 e 1.647, II, do CC; 7º da Lei de Liberdade Econômica; e 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81, ao sustentarem (1) a ilegitimidade ativa do autor para propor, isoladamente, a presente ação, na medida em que o contrato em discussão também foi assinado por sua esposa; (2) que não detêm legitimidade para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que o contrato firmado entre as partes não é regido por normas consumeristas, mas pela Lei de Incorporação Imobiliária, estando submetido, outrossim, ao regime de obra por administração, controlado por meio de uma comissão de representantes, a quem cabe o recebimento das parcelas em nome dos condôminos, razão pela qual defenderam a realização de leilão extrajudicial da unidade condicionando eventual devolução de valores à quitação prévia do saldo devedor; (3) a existência de cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade aptas a impedir que os valores pagos pelo comprador sejam restituídos, já que foram gastos na aquisição de insumos para a construção do empreendimento; e (4) subsidiariamente, que o termo inicial da correção monetária seja a data do ajuizamento da ação.<br>Por sua vez, também com amparo na alínea a do permissivo constitucional, NEXUS HOTEL E RESIDENCES indicou ofensa aos arts. 9º, 10 e 372 do CPC, e 58, 59, 60, 61, 62 e 63 da Lei n. 4.591/64, apontando (1) a inobservância ao princípio da não surpresa, tendo em vista que o juiz não pode decidir a lide com base em fundamento sobre o qual não se tenha dado às partes a oportunidade de se manifestarem; (2) a ilegitimidade passiva das corrés, por se tratar de empreendimento imobiliário de construção pelo regime de obra por administração ou a preço de custo, sendo, portanto, inaplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor à hipótese, pois desde o seu início o projeto vem sendo administrado e controlado por seus adquirentes/investidores, por meio de uma comissão de representantes, que vai disponibilizando recursos de acordo com o cronograma aprovado, não possuindo a construtora nenhuma ingerência sobre a tomada de decisões ao longo da construção; e (3) a existência de cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade, razão pela qual a rescisão do contrato só poderá ocorrer após a realização de leilão extrajudicial da unidade, ficando a eventual devolução de valores ao adquirente condicionada à quitação do saldo devedor.<br>(a) Do recurso especial de CALPER e outra<br>(1) Da ilegitimidade ativa<br>Sobre o tema, ao julgar o recurso de apelação interposto por CALPER e outra, o TJRJ assim consignou:<br>Quanto à ilegitimidade ativa, a questão foi resolvida com a vinda do consentimento de que trata o art. 73 do CPC (fls. 1786). Ademais, o dispositivo em questão não exige que o cônjuge faça parte do polo ativo - ou seja, o cônjuge não precisa ser parte na demanda, de maneira que prejuízo algum à defesa advém da vinda do consentimento após a propositura da ação.<br>Conforme já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, a necessidade de consentimento do cônjuge tem como finalidade o resguardo de possível meação, e, assim, com a vinda da declaração de fls. 1786, atendida está a finalidade da norma, sem qualquer reflexo nos atos processuais praticados, que devem ser aproveitados, e, ainda, sem qualquer influência no direito material apreciado (e-STJ, fl. 1.825).<br>Logo, tendo asseverado o órgão julgador que a pendência foi superada com a vinda aos autos do consentimento assinado pela esposa do autor, para ultrapassar esse entendimento, seria necessário o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>(2) Da ilegitimidade passiva<br>A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.<br>No caso em tela, contudo, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise do substrato fático dos autos, o Tribunal fluminense concluiu que o negócio jurídico firmado não é de construção por administração, haja vista que as figuras do alienante, do incorporador e do construtor estão concentradas nas corrés. E, ainda que a relação em comento não esteja submetida às normas consumeristas, é indene de dúvida que a responsabilidade pelo descumprimento da avença deve ser atribuída às empresas demandadas, ora recorrentes.<br>Por elucidativos, confiram-se os seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>A sentença observou que as rés são ao mesmo tempo alienantes, incorporadoras e construtoras do empreendimento, e que, depois de auditoria e contratação de síndico profissional, os adquirentes resolveram fazer valer a contratação de construção por administração, antes apenas nominal, e, por tomada de posição deliberada em assembleia dia 08/07/2017, decidiram realinhar as cotas de construção e prorrogar o prazo para entrega das unidades.<br> .. <br>Em que pese as rés e seu assistente insistirem em que se trata de obra por administração, não houve impugnação ao fundamento da sentença acerca de que tal regime de obra nunca foi obedecido, a despeito do nome que lhe fora atribuído, até que os adquirentes, enfim, tomassem as rédeas do negócio.<br> .. <br>Portanto, ficam afastadas as teses de que deveria ser obedecida a forma de restituição prevista na Lei 4.591/1964, por conta da atipicidade do contrato, mesmo que não se apliquem as disposições do Código do Consumidor.<br>Chega-se, assim, ao ponto nodal da discussão, que é a possibilidade de resolução contratual por inadimplência das rés, ao invés da rescisão por desistência, determinada na sentença, o que tem consequência na possibilidade de retenção de parte dos valores vertidos ao empreendimento.<br>Considerados os eventos em sua ordem cronológica, verifica-se que, inicialmente, as rés faziam as vezes de vendedoras do imóvel, e que, somente ao depois, a comissão de representantes - órgão com competência definida no art. 61 da Lei 4.591/1964 para a construção por administração - tomou a frente do empreendimento, que passou a tomar os moldes de construção por administração.<br>Nesse passo, foram realizadas assembleias pelo órgão que representa o próprio autor, nas quais foram tomadas decisões voltadas a permitir a conclusão do empreendimento, com a majoração das prestações dos adquirentes e a fixação de data posterior para entrega das unidades imobiliárias, além de se deliberar pela aceitação das modificações no projeto inicial, unilateralmente realizadas pelas rés.<br>A atitude dos adquirentes deveu-se, exatamente, às irregularidades perpetradas pelas rés, e, nesse particular, não persiste controvérsia, ante a falta de impugnação.<br>Pois bem.<br>A questão que se põe é singela: deve-se indagar se as deliberações da comissão de representantes tem o condão de eximir as rés de sua responsabilidade pelas condutas anteriores às soluções empregadas pelos condôminos, estas que foram levadas em conta na sentença, para afastar o inadimplemento contratual.<br>Com efeito, se o autor manifestasse irresignação quanto à determinações do órgão que o representa, a comissão de representantes, então as rés, de fato, não teriam responsabilidade quanto a elas, e não haveria inadimplemento contratual por conta de conduta alheia.<br>Ocorre, contudo, que é contra a conduta própria das rés que se insurge o autor, pela prática de atos que, ao fim e ao cabo, foram os que provocaram a mobilização dos condôminos para evitar maiores prejuízos e permitir a conclusão do empreendimento.<br>Assim, data venia da solução dada na sentença, bem sopesada em relação aos elementos considerados, há que se considerar também esse outro dado, especificamente a efetiva violação do contrato pelas rés, em momento anterior às medidas tomadas pela comissão de representantes, estas que não constituem excludentes de ilicitude, por ausência de previsão legal (e-STJ, fls. 1.826-1.828).<br>Sob esse prisma, para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido seria necessária a interpretação de cláusulas do referido contrato, bem como nova incursão no acervo fático-probatório da causa, esbarrando a pretensão nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A título ilustrativo:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. MORA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1.  .. <br>2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a mora da recorrente e de declarar o inadimplemento dos compradores, ora agravados, e, por consequência, afastar o dever da empresa de restituir integralmente as quantias pagas, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.<br>4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos. Logo, nem sequer um eventual leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, pode subtrair o direito do consumidor de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, o que foi observado pelo TJSP.<br>5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp 1.891.471/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022 -sem destaques no original)<br>(3) Da irretratabilidade e da irrevogabilidade do contrato<br>Quanto ao tema, verifico que, a despeito de suscitada a discussão em embargos de declaração, o Colegiado local não se pronunciou a respeito, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento.<br>Ressalte-se que é exigência contida na própria previsão constitucional de interposição do recurso especial que a matéria federal tenha sido decidida em única ou última instância pelo Tribunal, não sendo suficiente a parte discorrer sobre o dispositivo legal que entende infringido.<br>É imprescindível que tenha sido emitido juízo de valor sobre os preceitos indicados como violados, o que não ocorreu na hipótese examinada, mesmo após a oposição de embargos de declaração.<br>Assim, em virtude da falta de prequestionamento, não há como ser analisada a tese trazida agora analisada.<br>Dessa forma, quanto ao ponto, incide a Súmula n. 211 do STJ.<br>(4) Do termo inicial da correção monetária<br>Por fim, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso.<br>A esse respeito, confiram-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO- PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.<br> .. .<br>4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp 1.791.907/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 12/3/2021)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.  .. .<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato, é a data de cada desembolso. Incidência do enunciado sumular 83 desta Corte.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp 1.864.876/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 22/6/2020, DJe de 30/6/2020)<br>Incide, à hipótese, o comando da Súmula n. 83 do STJ.<br>(b) Do recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES<br>(1) Da inobservância ao princípio da não surpresa<br>No que se refere à alegação de que a sentença se fundamentou em provas documentais produzidas em outros processos, sem que tenha sido oportunizado às partes sobre elas se manifestar, verifica-se que o Colegiado estadual não reconheceu a existência de nulidade, pontuando, sucintamente, que não há prejuízo para o assistente, na medida em que o conselho de representantes tem conhecimento dos atos levados em consideração pelo juízo da causa, e, portanto, não há se falar em surpresa ou violação ao contraditório (e-STJ, fl. 1.826).<br>Desse modo, revisar a conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, da forma como a questão foi suscitada nas razões do especial, não prescindiria do reexame das circunstâncias probatórias dos autos, que não se mostra consentâneo com a natureza especial da via eleita, atraindo, mas uma vez, a incidência da Súmula n. 7 desta Corte.<br>(2) Da ilegitimidade passiva<br>A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.<br>No caso em tela, contudo, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise do substrato fático dos autos, o Tribunal estadual concluiu que o negócio jurídico firmado não é de construção por administração, haja vista que as figuras do alienante, do incorporador e do construtor estão concentradas nas corrés. E, ainda que a relação em testilha não esteja submetida às normas consumeristas, é indene de dúvida que a responsabilidade pelo descumprimento da avença deve ser atribuída às empresas demandadas, ora recorrentes.<br>Por elucidativos, confiram-se os seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>A sentença observou que as rés são ao mesmo tempo alienantes, incorporadoras e construtoras do empreendimento, e que, depois de auditoria e contratação de síndico profissional, os adquirentes resolveram fazer valer a contratação de construção por administração, antes apenas nominal, e, por tomada de posição deliberada em assembleia dia 08/07/2017, decidiram realinhar as cotas de construção e prorrogar o prazo para entrega das unidades.<br> .. <br>Em que pese as rés e seu assistente insistirem em que se trata de obra por administração, não houve impugnação ao fundamento da sentença acerca de que tal regime de obra nunca foi obedecido, a despeito do nome que lhe fora atribuído, até que os adquirentes, enfim, tomassem as rédeas do negócio.<br> .. <br>Portanto, ficam afastadas as teses de que deveria ser obedecida a forma de restituição prevista na Lei 4.591/1964, por conta da atipicidade do contrato, mesmo que não se apliquem as disposições do Código do Consumidor.<br>Chega-se, assim, ao ponto nodal da discussão, que é a possibilidade de resolução contratual por inadimplência das rés, ao invés da rescisão por desistência, determinada na sentença, o que tem consequência na possibilidade de retenção de parte dos valores vertidos ao empreendimento.<br>Considerados os eventos em sua ordem cronológica, verifica-se que, inicialmente, as rés faziam as vezes de vendedoras do imóvel, e que, somente ao depois, a comissão de representantes - órgão com competência definida no art. 61 da Lei 4.591/1964 para a construção por administração - tomou a frente do empreendimento, que passou a tomar os moldes de construção por administração.<br>Nesse passo, foram realizadas assembleias pelo órgão que representa o próprio autor, nas quais foram tomadas decisões voltadas a permitir a conclusão do empreendimento, com a majoração das prestações dos adquirentes e a fixação de data posterior para entrega das unidades imobiliárias, além de se deliberar pela aceitação das modificações no projeto inicial, unilateralmente realizadas pelas rés.<br>A atitude dos adquirentes deveu-se, exatamente, às irregularidades perpetradas pelas rés, e, nesse particular, não persiste controvérsia, ante a falta de impugnação.<br>Pois bem.<br>A questão que se põe é singela: deve-se indagar se as deliberações da comissão de representantes tem o condão de eximir as rés de sua responsabilidade pelas condutas anteriores às soluções empregadas pelos condôminos, estas que foram levadas em conta na sentença, para afastar o inadimplemento contratual.<br>Com efeito, se o autor manifestasse irresignação quanto à determinações do órgão que o representa, a comissão de representantes, então as rés, de fato, não teriam responsabilidade quanto a elas, e não haveria inadimplemento contratual por conta de conduta alheia.<br>Ocorre, contudo, que é contra a conduta própria das rés que se insurge o autor, pela prática de atos que, ao fim e ao cabo, foram os que provocaram a mobilização dos condôminos para evitar maiores prejuízos e permitir a conclusão do empreendimento.<br>Assim, data venia da solução dada na sentença, bem sopesada em relação aos elementos considerados, há que se considerar também esse outro dado, especificamente a efetiva violação do contrato pelas rés, em momento anterior às medidas tomadas pela comissão de representantes, estas que não constituem excludentes de ilicitude, por ausência de previsão legal (e-STJ, fls. 1.826-1.828).<br>Sob esse prisma, para ultrapassar a convicção firmada no aresto objurgado seria necessária a interpretação de cláusulas do referido contrato, bem como nova incursão no acervo fático-probatório da causa, esbarrando a pretensão nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A título ilustrativo:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. MORA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1.  .. <br>2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a mora da recorrente e de declarar o inadimplemento dos compradores, ora agravados, e, por consequência, afastar o dever da empresa de restituir integralmente as quantias pagas, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.<br>4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos. Logo, nem sequer um eventual leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, pode subtrair o direito do consumidor de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, o que foi observado pelo TJSP.<br>5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp 1.891.471/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022 -sem destaques no original)<br>(3) Da irretratabilidade e da irrevogabilidade do contrato<br>A exemplo do que ficou decidido quando da análise do recurso especial interposto por CALPER e outra quanto ao tema, ver ifico que, a despeito de suscitada a discussão em embargos de declaração, o Colegiado local não se pronunciou a respeito, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento.<br>Incide, à hipótese, o óbice da Súmula n. 211 do STJ, por analogia.<br>Nessas condições, CONHEÇO dos agravos para CONHECER EM PARTE do recurso especial interposto por CONSTRUTORA CALPER e outra, NEGANDO-LHE PROVIMENTO e NÃO CONHECER do recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.