DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por VICENTE MENTA NETO LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 207):<br>Locação comercial. Cobrança de diferença de aluguéis, ajuizada pela locadora um ano após a desocupação do imóvel. Prova pela ex-locatária da concessão de descontos pela locadora, incondicionalmente, durante a pandemia, de abril a setembro de 2020. Cálculo a ser feito em função desses descontos. Troca de mensagens entre as partes que evidencia, de forma inequívoca, a não vinculação desses descontos à regularização de outras pendências então existentes, como o seguro do imóvel. Realização de expressivo depósito pela inquilina, posteriormente à entrega das chaves, para liquidar os valores em aberto, com os respectivos encargos moratórios. Omissão da autora quanto a qualquer oposição, na época. Reiteração da liquidação do débito, na contestação, com indicação do cálculo efetuado pela devedora, refutada pela autora apenas no que se refere ao suposto caráter condicionado dos descontos. Pagamento integral pela ré, previamente ao ajuizamento da demanda, que se reconhece. Demanda improcedente. Sentença reformada em tal sentido. Apelação da ré provida.<br>Nas razões recursais, a recorrente aponta violação aos arts. 503, caput e §1º, e 489, §1º, VI, e 1.022, do CPC, arts. 111, 114, 421-A e 432 do CC, e art. 22, VI, da Lei nº 8.245/91.<br>Sustenta haver ofensa à coisa julgada material, uma vez que a questão da inexistência de acordo entre as partes já teria sido decidida incidentalmente na ação renovatória (processo nº 1027540-02.2020.8.26.0100), com trânsito em julgado em 26.3.2021.<br>Argumenta que o julgador da renovatória concluiu expressamente que as partes não chegaram a um acordo sobre o valor do aluguel, após verificar que a locatária não cumpriu as obrigações contratuais exigidas como condicionantes.<br>Aduz a nulidade do acórdão por ausência de fundamentação quanto aos requisitos da anuência tácita previstos nos arts. 111 e 432 do Código Civil.<br>Acrescenta que o tribunal não demonstrou a presença das circunstâncias autorizadoras do silêncio como manifestação de vontade nem a desnecessidade de declaração expressa, ignorando as cláusulas contratuais que exigiam acordos por escrito e vedavam interpretação de pagamentos menores como precedentes.<br>Informa que a proposta de redução dos aluguéis estava sujeita à condição suspensiva expressa de solucionar as pendências ainda existentes (seguro fiança, seguro contra incêndio e fatura de luz), conforme item "E" do e-mail de 28.4.2020 e, como não houve cumprimento, a proposta é ineficaz, não gerando obrigação para o proponente.<br>Assevera que o acórdão interpretou extensivamente uma suposta renúncia de direitos, violando o princípio da interpretação restritiva previsto no art. 114 do CC e contrariando a vedação à quitação genérica estabelecida no art. 22, VI, da Lei de Locações.<br>Aponta, ainda, dissídio jurisprudencial com julgados do TJ-MG e TJ-RJ que reconhecem a ineficácia de acordos quando não implementadas suas condições suspensivas.<br>Apresentadas contrarrazões às fls. 289/301, a recorrida defende a falta de prequestionamento, bem como que o recurso especial é inadmissível por pretender o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusulas contratuais, encontrando óbice nas mencionadas súmulas, e relação à existência de acordo para redução dos alugueis e inexistência de condição suspensiva.<br>Argumenta que o tribunal de origem concluiu, com base na prova documental (e-mail de 28.4.2020), ter havido concessão inequívoca de condições diferenciadas quanto às obrigações dos meses de abril a setembro de 2020, sendo que a menção às pendências existentes não foi no sentido de condicionar a concessão dos descontos ao cumprimento das pendências, mas somente de pura e simplesmente cobrá-las.<br>Aduz que a alegação de coisa julgada não se sustenta e que os descontos durante a pandemia nem sequer foi objeto de discussão específica na anterior demanda renovatória.<br>Informa que a declaração de vontade assim apresentada pelo representante da locadora foi, em relação a ela, imediatamente eficaz, até mesmo em nome da boa-fé objetiva e da proteção da confiança.<br>O recurso não foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 302/304, ensejando a interposição do presente agravo.<br>Contraminuta juntada às fls. 335/341.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Trata-se, na origem, de ação de cobrança de diferença de aluguéis ajuizada pela locadora contra a ex-locatária, concernente a descontos que teriam sido concedidos durante o período da pandemia de Covid-19.<br>A sentença julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento dos valores remanescentes de aluguel.<br>O Tribunal de origem reformou a sentença e julgou improcedente a demanda, reconhecendo que houve efetiva concessão de descontos pela locadora durante o período da pandemia, de forma incondicionada, com natureza de anistia e sem contrapartida futura.<br>Consignou que a troca de mensagens entre as partes evidenciava, de forma inequívoca, que os descontos não estavam vinculados à regularização de outras pendências. Ademais, reconheceu que a locatária realizou expressivo depósito posteriormente à entrega das chaves para liquidar os valores em aberto, sobre o qual não houve qualquer oposição da locadora na época.<br>Feito este retrospecto, entendo que o recurso não comporta provimento.<br>A respeito da convenção das partes para fixação do locativo, o art. 17 da Lei nº 8.245/1991 dispõe que é livre a convenção do aluguel, prevalecendo o que as partes contrataram de acordo com seus interesses e necessidades, sendo vedada, apenas, a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.<br>A intervenção do Estado na modificação dos valores, como já é de entendimento desta Corte, "somente se dá em hipóteses bem restritas, como, v.g, na impossibilidade de as partes fixarem o valor do aluguel em moeda estrangeira, vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo, na determinação da periodicidade mínima para seu reajuste e na indicação dos índices de reajuste" (REsp 400.385/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 3/10/2006, DJ de 23/10/2006, p. 344).<br>A propósito, " a  prática dos descontos é parte de uma trama estratégica de mercados e significa sempre uma liberalidade de quem os concede" (REsp n. 1.412.658/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2015, DJe de 1/2/2016).<br>Com efeito, as partes, portanto, possuem ampla margem negocial, podendo, a qualquer tempo, firmar aditivos contratuais visando à conservação do negócio jurídico, de modo a atender aos seus interesses, descabendo ao Poder Judiciário imiscuir-se nas peculiaridades que ensejaram a contratação, a não ser nas restritas hipóteses legais.<br>A este respeito, pontuo que o Tribunal de origem observou, com base na prova produzida em Juízo, que as partes haviam negociado, via e-mail, a modificação do locativo, em virtude da pandemia do Covid-19, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual. Confira-se:<br> ..  demonstrou a ré a existência de negociações havidas entre as partes, quando passou a se delinear a concessão de descontos à locatária no tocante a valores dos aluguéis relativos ao período da pandemia de covid-19, objeto de troca de e-mails reproduzida na contestação e na réplica. E, nesse aspecto, é inequívoco ter havido, por parte do locador, a concessão de condições diferenciadas quanto às obrigações dos meses de abril a setembro de 2020, nos termos do e-mail datado de 28 de abril de 2020, reproduzido na fl. 90  .. .<br>O e-mail do representante da locadora expressamente concede os descontos, excetuando somente o mês vigente à época, haja vista a ausência de comunicação prévia.<br> .. <br>Trata-se, com efeito, de um ato unilateral de disposição, da parte da direção do empreendimento, por meio do qual abriu mão de determinados direitos decorrentes do contrato, isentando a locatária de seu cumprimento nos termos assim externados. Não havendo dúvida quanto à autenticidade da manifestação, e sendo ela exteriorizada em termos escritos, do mesmo modo que o contrato, a declaração de vontade assim apresentada pelo representante da locadora foi, em relação a ela, imediatamente eficaz, até mesmo em nome da boa-fé objetiva e da proteção da confiança, fazendo jus a ré, por isso, às condições favorecidas de cumprimento do contrato então apresentadas, quanto à redução dos valores dos descontos ali mencionados.<br> .. <br>Ocorre que, previamente ao ajuizamento da presente demanda, em maio de 2022, efetuou a ré, em outubro de 2021, depósito na conta bancária da autora, destinado a saldar todas as pendências, no valor de R$ 92.769,72 (fl. 96), depósito que foi feito nos termos da planilha apresentada por ela, ré, na fl. 95 (contemplando os descontos, os valores ainda em aberto e os encargos moratórios sobre eles incidentes) e sobre o qual não houve, a seu tempo, qualquer divergência ou manifestação de ressalva por parte da autora, que silenciou por completo (em claro gesto de aceitação tácita), para em termos súbitos alterar seu comportamento e demandar a cobrança de novas diferenças.<br>Não se olvida da existência de outra ação envolvendo as mesmas partes, em que se pleiteou a renovação da locação, pretensão julgada improcedente por ter o o Juízo entendido que a falta de cumprimento das obrigações acessórias impedia a renovação. Veja-se trecho da sentença (fls. 166/167):<br>Parece evidente que a locatária não solucionou as pendências relacionadas com o seguro fiança, seguro contra incêndio e fatura em aberto de luz do mês de março, consumo se observa nas mencionadas mensagens.  ..  Data vênia, o pedido inicial não prospera, por falta de comprovação do cumprimento de todas as obrigações contratuais assumidas pela locatária, que tenta, infundadamente, renovar a locação comercial.<br>O Tribunal de origem, interpretando os limites da coisa julgada, consignou que o fundamento para negar a renovação seria a ausência de cumprimento de cláusulas contratuais, nada ficando consignado sobre a concessão dos descontos (fl. 231):<br>O que a r. sentença da renovatória tratou, isso sim, como fundamento central para o julgamento de improcedência ali havido, foi outra questão, paralela, relativa a possíveis infrações contratuais da locatária, quanto à falta de pagamento de uma fatura de consumo de energia elétrica, falta de pagamento do imposto predial, falta de realização do seguro e de regularização do seguro-fiança. Por conta delas, afastou-se o direito à renovação, sem, todavia, haver qualquer imersão na discussão central objeto da presente demanda de cobrança, vale dizer, se as infrações contratuais ali reconhecidas eram ou não condicionantes do desconto de aluguéis para o período da pandemia.<br>Portanto, no tocante à alegada violação ao art. 503 do Código de Processo Civil, relacionada à coisa julgada, o Tribunal de origem, ao apreciar os embargos de declaração, esclareceu de forma adequada que a matéria discutida na presente demanda não foi objeto de discussão específica na anterior demanda renovatória entre as partes.<br>Além disto, consignou que, mesmo se fosse o caso, não produziria coisa julgada material, à luz do art. 504, I, do Código de Processo Civil, por constituir mera fundamentação incidental.<br>Quanto à alegada falta de fundamentação, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou todas as questões trazidas à discussão de forma suficientemente ampla e fundamentada, vindo a entender pela existência de declaração de vontade inequívoca por parte da locadora, com eficácia imediata, em nome da boa-fé objetiva e da proteção da confiança.<br>Por outro lado, destaco que as alegações da parte recorrente demandam, em sua essência, o reexame de matéria fático-probatória, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>Relativamente aos arts. 111, 114, 421-A e 432 do Código Civil e art. 22, VI, da Lei nº 8.245/91, a pretensão de reforma do acórdão também esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois a aplicação ou não desses dispositivos dependeria do reexame das circunstâncias fáticas e das provas produzidas, especialmente no que tange à interpretação dos e-mails trocados entre as partes.<br>O Tribunal de origem, com base na análise das provas e das circunstâncias próprias do processo, entendeu que os descontos foram concedidos de forma incondicionada, constituindo verdadeira anistia, sem contrapartida futura.<br>Não bastasse isso, o acórdão recorrido ainda salientou que a locatária realizou depósito em valor expressivo para quitar as pendências, sobre o qual não houve qualquer oposição por parte da locadora à época, caracterizando aceitação tácita.<br>Vislumbra-se que o Tribunal de origem analisou detidamente as provas constantes dos autos, especialmente a troca de e-mails entre as partes, sendo certo que as razões do recurso especial se limitam a uma perspectiva de reexame desses elementos probatórios.<br>A revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido quanto à concessão expressa e incondicionada de descontos por parte da locadora demandaria, necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA. SHOPPING CENTER. SUPERVENIÊNCIA. PANDEMIA DA COVID-19. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. MULTA. RESCISÃO ANTECIPADA. CABIMENTO. DESCONTOS. ABUSIVIDADE. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em fundamentação deficiente, se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. Segundo o entendimento assentado no julgamento do REsp nº 2.032.878/GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".<br>3. No caso, rever a conclusão dos magistrados de origem, que, com base nas provas produzidas nos autos, afastaram integralmente a multa pela rescisão antecipada do contrato de locação e consideraram abusivo o condicionamento dos descontos concedidos pela locadora à quitação de todas as pendências financeiras, exige a interpretação de cláusula contratual e o reexame do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025. - g.n.)<br>Note-se que, embora o Tribunal de origem não tenha se manifestado expressamente sobre os dispositivos de lei invocados pela recorrente, a saber, arts. 111, 114, 421-A e 432 do CC, e art. 22, VI, da Lei nº 8.245/91, não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional, haja vista que tais questões não são suficientes para infirmar a conclusão adotada pelas instâncias de origem.<br>Ressalto que, nos termos da jurisprudência do STJ, "a omissão irrelevante à solução da controvérsia não constitui negativa de prestação jurisdicional" (AgRg no AREsp 355.528/RS, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 12/5/2015, DJe de 18/5/2015).<br>Aliás, nos termos da jurisprudência desta Corte, " n ão se verifica a alegada violação do art. 489 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com ausência de fundamentação" (AgInt no AREsp n. 2.124.174/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 25/4/2023.)<br>Confira-se, ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO ANTE A INTEMPESTIVIDADE DO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR<br>(..)<br>2. Não ficou configurada a violação do art. 489 do CPC/2015, uma vez que o órgão julgador se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>(..)<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência e, de plano, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.185.399/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023)<br>Não se verifica, portanto, a alegada deficiência na prestação jurisdicional, ficando afastada a violação do art. 489 do CPC.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA