DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMETNOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado:<br>"APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. Distrato motivado pelo promitente-comprador. Direito de retenção. Percentual a ser retido. Perseguida majoração de 20% para 50% do valor pago descabida. Quantum originalmente arbitrado suficiente e adequado à reparação das despesas presumidamente assumidas pela incorporadora. Ofensa à dialeticidade. Inocorrência. Sentença mantida. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO." (e-STJ, fl. 511)<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 553-556 e 562-565).<br>Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 519-532), a parte alega violação aos arts. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (na redação da Lei 13.786/2018) e 51, IV, da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), sustentando, em síntese, que:<br>(a) O acórdão teria negado vigência ao dispositivo ao reduzir, sem justificativa concreta, a cláusula de retenção de 50% para 20%, apesar de a incorporação estar submetida ao patrimônio de afetação e o distrato ter ocorrido por culpa exclusiva dos adquirentes; por isso, a cláusula até o limite legal seria objetivamente lícita.<br>(b) O acórdão teria aplicado indevidamente a regra de abusividade para reduzir a cláusula penal, sem apontar desproporção específica no caso e em desconformidade com o teto legal de 50% previsto para empreendimentos afetados; a revisão judicial careceria de motivação mínima sobre a alegada desvantagem exagerada.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 569-591).<br>É o relatório. Decido.<br>No caso, verifica-se que o acórdão recorrido entendeu pela desvantagem excessiva do percentual da taxa de retenção fixado no contrato celebrado entre as partes, razão pela qual manteve a sentença proferida pelo juízo de primeira instância, que determinou sua fixação em 20% (vinte por cento). É o que se observa do trecho do v. acórdão recorrido, in verbis:<br>"Uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do direito de retenção é de se alcançar o quantum justo a ser retido por perdas e danos (que ademais não pode fugir da linha do razoável, a ponto de configurar abusividade e suscitar sua cassação - art. 51, IV do CDC), fixação que tomará como norte precedentes deste E. TJSP para sua aferição, apontando como equânime a retenção em 20% sobre o valor adiantado em reiteradas ocasiões. Neste senso:<br>"Compromisso de compra e venda. Desistência do negócio. Sentença que determinou a restituição de 20% dos valores pagos. Recurso da ré para aplicação da Lei nº 13.786/2018 ou majoração do percentual de retenção. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior a sua vigência. Retenção de 20%. Patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Percentual mantido. Ônus da Sucumbência. Manutenção. Ré que deu causa ao ajuizamento da demanda. Sentença confirmada. Recurso desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1040106-94.2018.8.26.0506; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Vara Cível; D. J: 04/02/2020)<br>Conclui-se, portanto, que o percentual de retenção fixado na origem corresponde ao tanto habitualmente aplicado por esta relatoria: Nada existente a majorar neste tópico.<br>Quanto ao pretendido percentual de 50%, a pretexto da lei do distrato, destaque-se que cuida de um teto, e não de um percentual fixo e intocável (ao contrário do tanto inferido do discurso da construtora)." (e-STJ, fls. 514-515)<br>Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico;<br>fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024, g.n.)<br>"CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido."<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, g.n.)<br>Assim, o entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Ademais, a modificação do entendimento lançado no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais diversas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF).<br>2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023, g.n.)<br>Ante o exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte recorrida de 15% (quinze por cento) para 16% (dezesseis por cento) sobre a condenação.<br>Publique-se.<br>EMENTA