DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CAPA INCORPORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE IV SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 248-249):<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. DESCABIMENTO. DEVOLUÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO.<br>EMBORA NÃO ESCOADO O PRAZO PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, DE GRANDE PROPORÇÃO, QUANDO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO, O ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS FICOU DEMONSTRADO NOS AUTOS PELAS FOTOGRAFIAS JUNTADAS, DE MODO QUE, AINDA QUE A PANDEMIA DO COVID-19 POSSA TER PREJUDICADO O DESENVOLVIMENTO DE INÚMERAS ATIVIDADES, CABIA À DEMANDADA ESCLARECER EVENTUAIS IMPACTOS SOBRE O SEU CRONOGRAMA DE OBRAS, O QUE NÃO FOI FEITO. CABÍVEL A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR, NÃO SE MOSTRANDO RAZOÁVEL COMPELIR O ADQUIRENTE, ANTE O DEMONSTRADO ATRASO NO INÍCIO DA OBRA, A AGUARDAR O TERMO FINAL PARA SÓ ENTÃO POSTULAR A RESCISÃO DO PACTO, SE A PRÓPRIA VENDEDORA NÃO APRESENTOU CRONOGRAMA EFETIVO INDICANDO QUE POSSUI CONDIÇÕES PARA ADIMPLIR OS TERMOS PACTUADOS. INDEVIDA A RETENÇÃO, PELA RÉ, DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL PARA A HIPÓTESE DE EXTINÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR, PORQUANTO NÃO É O CASO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA, POIS A DEVOLUÇAO PARCELADA PRETENDIDA PELA RÉ ENCONTRA ÓBICE NO ENUNCIADO DA SÚMULA 543, DO STJ. OS JUROS DE MORA INCIDEM A CONTAR DA CITAÇÃO, POR FORÇA DO ART. 405, DO CÓDIGO CIVIL, EM SE TRATANDO DE RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 313-314).<br>No recurso especial, aduz a parte recorrente, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 104, 113 e 393 do CC.<br>Sustenta, em síntese, que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior; que sua atividade foi impactada pela pandemia; e que não seria abusiva a retenção de valores decorrentes do contrato, por culpa do comprador.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 343-348).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 351-355), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 374-379).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Nos casos em que a admissibilidade tem híbrida fundamentação, com aplicação de entendimento firmado em recurso repetitivo a um dos pontos do recurso latu sensu, cabe às Cortes Superiores apenas a análise da questão remanescente (que não teve aplicado o precedente paradigma vinculante), porquanto de competência da Corte de origem eventual análise de (in)conformidade do acórdão recorrido com o entendimento firmado no paradigma, por meio de agravo interno dirigido àquela Corte, não cabendo ao Tribunal Superior a análise da referida questão. Precedentes. (AgInt no relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de AREsp n. 1.840.822/MT, )3/11/2023.<br>Desse modo, atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial apenas quanto à questão remanescente, qual seja, o desfazimento do negócio e sua causa.<br>- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente alega que o atraso na entrega do imóvel se deu em virtude de caso fortuito/força maior, e que o desfazimento do negócio seria por culpa da parte recorrida.<br>Sobre o ponto, o tribunal entendeu que:<br>A parte ré admitiu o atraso no cronograma inicial e sequer trouxe aos autos o cronograma atualizado a fim de demonstrar a finalização do empreendimento, limitando-se a alegar que eventual atraso superior ao previsto seria decorrente dos efeitos da pandemia do novo coronavírus (Covid-19).<br>Ainda que a pandemia do Covid-19 possa ter prejudicado o desenvolvimento de inúmeras atividades, cabia à demandada esclarecer quais impactos se deram sobre o seu cronograma de obras, o que não fez, trazendo apenas alegação genérica de que eventual atraso seria decorrente de caso fortuito ou força maior. (fl. 244)<br>Sobre o tema, o STJ entende que "a revisão da conclusão do Tribunal de origem sobre a inexistência de caso fortuito ou de força maior para justificar o atraso na entrega da obra demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça" (AREsp n. 2.897.174/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025).<br>No mesmo sentido, vedado o reexame de culpa do comprador para rever o direito à retenção de valores:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE IBEZA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.<br>1. Verificada a culpa exclusiva da construtora na resolução do contrato de promessa de compra e venda, em razão de atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel, não há direito de retenção de valores pagos pelo promitente-comprador.<br>2. Revisar a conclusão do acórdão recorrido para aferir a existência de culpa concorrente do promitente-comprador demanda reexame de fatos, provas e interpretação de cláusulas contratuais, vedado em recurso especial. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br> .. <br>(AREsp n. 2.666.029/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.)<br>Além disso, a esta Corte não cabe examinar as cláusulas penais previstas contratualmente, por incidência da Súmula 5.<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a " do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>- Honorários recursais<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atual izado da condenação.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA