DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por JEFFERSON CARSANGE CAETANO e JESSICA FERNANDA BRANDÃO CAETANO, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Sentença de parcial procedência. Irresignação dos autores.<br>2. A questão em discussão consiste em determinar o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelos autores e a validade da cobrança de taxa de fruição sobre o lote não edificado.<br>3. O percentual de retenção foi readequado para 20% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto e a jurisprudência do STJ.<br>4. A cobrança de taxa de fruição é válida, mesmo sem edificação no lote, para evitar enriquecimento ilícito e compensar a vendedora pela privação do uso do imóvel.<br>5. Recurso parcialmente provido." (e-STJ, fl. 195)<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Em seu recurso especial, além de apontarem dissídio jurisprudencial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 51, incisos II, IV e XV, da Lei 8.078/1990 e 26, inciso VI, da Lei 6.766/1979, sob o argumento de que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cujo objeto é lote não edificado, a taxa de fruição não pode ser cobrada, porquanto somente é devida nos casos nos quais resta configurado o enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel;<br>(ii) art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois a distribuição da sucumbência foi fixada em desconformidade com a regra da sucumbência mínima, impondo ônus à parte que decaiu em parcela mínima dos pedidos.<br>Foram ofertadas contrarrazões (e-STJ, fls. 243-259).<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>A irresignação prospera em parte.<br>Na espécie, ao apreciar a apelação interposta por JEFFERSON CARSANGE CAETANO e JESSICA FERNANDA BRANDÃO CAETANO, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), mantendo a sentença, reconheceu a validade da cobrança de taxa de fruição mesmo se tratando de lote não edificado, com fundamento na Súmula 1 da supramencionada Corte estadual, na vedação ao enriquecimento ilícito e na necessidade de compensar a vendedora pela privação do uso do imóvel.<br>Na ocasião, o Tribunal de origem determinou que a taxa de fruição incidisse tal como fixada pelo Juízo de primeira instância, pelo período em que os adquirentes permaneceram na posse do bem, com base na alíquota mensal de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.<br>Importa transcrever, a propósito, excerto do acórdão recorrido:<br>"De outra sorte, é acertada a condenação dos autores ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel.<br>O fato de o imóvel consistir em lote sem edificação não impede a condenação dos adquirentes ao pagamento de contraprestação pelo período no qual permaneceram sob posse do bem, conforme pacífico entendimento desta C. Câmara.<br>Isso se dá em razão da vedação ao enriquecimento ilícito, bem como visa ressarcir a vendedora pelo período no qual esteve injustamente privada do imóvel que é apto de fruição, conforme a já mencionada Súmula nº 1 desta Corte.<br>Assim sendo, a taxa de fruição deve incidir tal como fixada em sentença." (e-STJ, fls. 204-205)<br>Sobre o tema, a jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024).<br>Corroboram esse entendimento:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023).<br>2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.541.026/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024)<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). DISTRATO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.<br>Incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>2. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula nº 568 do STJ.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de não se admitir, em recurso especial, a aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios. Tais questões não prescindem do revolvimento de matéria fático-probatória, atraindo a incidência à hipótese da Súmula n.º 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, o exame de eventual ofensa a dispositivo da Constituição Federal, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal.<br>2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15.<br>3. A revisão do aresto impugnado quanto à impossibilidade da retenção do valor pago a título de sinal demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes.<br>5. Esta Corte possui a orientação de que a correção monetária não é um plus, mas tão somente a atualização do valor, e que o seu termo inicial é a data do desembolso das quantias. Incidência, quanto ao ponto, da Súmula 83 do STJ.<br>6. A aferição do decaimento de cada litigante com o objetivo de estabelecer a proporção dos ônus sucumbenciais é providência vedada nesta Corte Superior por exigir o revolvimento probatório da causa.<br>A análise acerca da existência, ou não, de sucumbência mínima ou recíproca implicaria a incursão no campo fático-probatório, o que é vedado a teor do enunciado da Súmula 7/STJ.<br>7. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.050.102/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024)<br>Portanto, no presente tópico, verifica-se que a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça encontra-se em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual o acórdão deve ser reformado, de maneira a excluir a cobrança da taxa de fruição.<br>Finalmente, quanto à alegada violação do art. 86, parágrafo único, do CPC/2015, verifica-se que o conteúdo normativo do dispositivo invocado no apelo nobre não foi apreciado pelo Tribunal a quo, tampouco foi alvo de embargos declaratórios, a fim sanar eventual omissão. Esse pressuposto específico do recurso especial é exigido inclusive para matérias de ordem pública.<br>Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. RECONSIDERAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (..)<br>4. A Corte local não se pronunciou sobre a tese de julgamento citra petita, não se configurando o prequestionamento da matéria, a qual nem sequer foi suscitada nos embargos de declaração opostos na origem. Incidência, por analogia, das Súmulas 282 e 356/STF.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.652.215/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CHAVES. ATRASO NA ENTREGA. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. MULTA COMINATÓRIA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO INDICADO. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. (..)<br>2. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. (..)<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.621.589/AM, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na extensão, dar-lhe provimento, a fim de afastar a cobrança da taxa de fruição.<br>Publique-se.<br>EMENTA