DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LEILA CRISTINA LIMA CAVALCANTE CORREIA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Ausência de determinação de restituição de valores diante da previsão de taxa de fruição - Impossibilidade- Ausência de fruição do bem, o que afasta a incidência da taxa - Clara informação quanto aos valores pagos pela assessoria imobiliária - Ausência de culpa da requerida na resolução do contrato, o que impede a devolução da comissão de corretagem - Impostos e taxas que devem ser pagos pela autora - Apelo parcialmente provido." (e-STJ, fls. 307)<br>Foram opostos embargos de declaração, que foram rejeitados (e-STJ fls. 324/332)<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 51, IV e § 1º, e 53 da Lei 8.078/1990; art. 39, "V", e art. 6 da Lei 8.078/1990; art. 413 do Código Civil; Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; art. 884 do Código Civil, pois a multa de 10% calculada sobre o valor atualizado do contrato, cumulada com outras deduções, é abusiva e implica desvantagem exagerada, aproximando-se de perda integral das prestações, quando a retenção deveria incidir apenas sobre o montante efetivamente pago e em percentual moderado.<br>(ii) Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça; arts. 6 e 31 da Lei 8.078/1990, pois a cobrança e a retenção da comissão de corretagem pela vendedora seriam ilegais por ausência de cláusula contratual expressa e de informação prévia e destacada quanto ao preço total e ao valor da corretagem.<br>Contrarrazões nas fls 362/376 (e-STJ)<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>Com relação à cobrança da multa de 10% calculada sobre o valor atualizado do contrato, a Corte de origem assim decidiu:<br>" Acrescente-se que no tocante à multa de 10% o v. acórdão deixou expressamente consignado que:<br>"Para a apelada, deve prevalecer aquilo que pactuado no instrumento particular firmado entre as partes e na Lei do Distrato.<br>A Lei do Distrato assim estipula, em seu art. 32-A:<br>"Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:<br>I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a desconto de desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote."<br>Da mesma forma, esta previsão legal consta expressamente no contrato assinado pelas partes. (fls. 308/309)<br>Não bastasse, consignou o v. acórdão que: "Os valores relacionados aos impostos devem ser retidos até a efetiva retomada do bem, tal como pactuado no contrato e na Lei. Assim, é caso de dar provimento ao recurso para afastar a cobrança da taxa de fruição, devendo ser devolvido o montante pago, descontados as taxas e impostos, bem como a comissão de corretagem, além da multa de 10%." (fls. 312), não havendo que se falar em omissão, uma vez que foi claro o v. acórdão no sentido de que a multa de 10% se refere ao valor do contrato, e não das parcelas pagas." (e-STJ fls. 326/328)<br>No caso dos autos, a parte recorrente requereu que a Corte de origem examinasse a possibilidade ou não de redução da clausula penal quando acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, ainda que o contrato tenha sido assinado na vigência da Lei do Distrato.<br>Contudo, da leitura do acórdão que julgou os embargos de declaração opostos pelo ora recorrente, verifica-se que, de fato, tais questões suscitadas não foram analisada pelo Tribunal de piso, que se limitou a afirmar que a lei prevê a cobrança da multa no percentual previsto na lei e no contrato, mas sem analisar as circunstâncias fáticas do caso concreto.<br>Frise-se que esta Corte tem entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva. Confira-se:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.<br>1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.<br>3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.<br>4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.<br>7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.<br>2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial para que, reconhecendo a possibilidade de redução da cláusula penal mesmo após o advento da Lei n. 13.786/2018 determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que, realize nova análise acerca do valor da cláusula penal fixada em contrato, à luz do entendimento proferido por esta Corte Superior.<br>Ficam prejudicadas as demais questões trazidas no recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA