DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ (fls. 906-917).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 739):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTE IDEAL DE SUÍTE EM HOTEL. ALEGAÇÕES DE DESCUMPRIMENTO DE FORMALIDADES CONTRATUAIS PREVISTAS EM LEI E ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.<br>Deixa-se de aplicar o Código de Defesa do Consumidor à situação jurídica segundo a qual a pessoa física adquire um imóvel com o propósito de auferir lucro, distinta da aquisição imobiliária destinada à moradia, pois se deixa de caracterizar a vulnerabilidade do adquirente em relação à construtora, conforme precedentes da Câmara e do Superior Tribunal de Justiça.<br>O desatendimento aos requisitos indispensáveis à regularidade formal do quadro-resumo é vício sanável, que, nas circunstâncias do caso, deixa de caracterizar justa causa para extinção contratual por inadimplemento da promitente vendedora.<br>A oposição da rubrica dos promitentes compradores na página do instrumento contratual contendo a redação da cláusula resolutiva expressa, na qual pactuada a multa compensatória, é suficiente para demonstrar as respectivas ciência e concordância quanto ao estipulado, que está redigido de forma clara e destacada e de modo que seja de fácil e imediata compreensão.<br>Consoante a prova realizada, visualiza-se o atendimento ao prazo de entrega da unidade autônoma previsto no contrato, acrescido do prazo de tolerância de mais cento e oitenta dias, distinto do prazo para a instalação do hotel, que também foi observado.<br>Quanto à alegada abusividade do percentual de retenção previsto na cláusula penal compensatória, que o contrato estipula em cinquenta por cento dos valores pagos, em se tratando de incorporação sujeita a patrimônio de afetação, encontra-se dentro dos limites previstos pela legislação. Prevalecendo o contrato, com obrigações já cumpridas, sem que se justifique a sua extinção, nada é exigível a título de multa compensatória por resolução.<br>APELAÇÃO DESPROVIDA.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 795-802).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 809-827), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) art. 2º do CDC/1998, insurgindo-se em face "do não reconhecimento da condição de consumidores dos autores" (fl. 814);<br>(ii) art. 35-A da Lei n. 4.591/1964, asseverando que "há de ser reconhecida a violação à norma do art. 35-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964, na medida que o Tribunal ordinário consignou que a deficiência sanável não caracterizaria fato de gravidade suficiente para justificar a rescisão contratual, quando essa seria a consequência prevista na Lei cuja vigência fora negada" (fl. 816);<br>(iii) art. 43-A, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, sustentando que "O Tribunal do Estado do Rio Grande do Sul reconheceu o atraso mas afastou as suas consequências decorrentes do preenchimento do suporte fático da norma" (fl. 817), e<br>(iv) art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, defendendo que "teve vigência negada na medida que o Tribunal ordinário indica que ainda que fosse hipótese de declarar a rescisão, não há abusividade ou ilicitude na fixação da cláusula penal que prevê 50% de retenção dos valores pagos, se tratando de patrimônio de afetação" (idem).<br>No agravo (fls. 925-939), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 944-961).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Relativamente à suposta violação do art. 2º do CDC/1998, a Corte local concluiu que (fl. 736, grifei):<br>A caracterização da figura jurídica do consumidor-investidor, que investe ocasionalmente em imóvel para fins diversos da moradia própria, em relação a quem se aplica o CDC com fundamento na teoria finalista mitigada, segundo a jurisprudência do STJ (exemplo: AgInt no AREsp n. 1.970.669/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, D Je de 28/4/2022), pressupõe que o adquirente de boa-fé careça de conhecimentos de mercado imobiliário ou expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, quando presumível a sua vulnerabilidade frente à incorporadora ou construtora vendedora, pressupostos com que o caso deixa de se compatibilizar, conforme a prova disponível, principalmente porque os ora apelantes, como investidores, ele militar, ela administradora, tudo indica, detêm conhecimento suficiente acerca do mercado imobiliário para realizar o investimento de maneira plenamente consciente de suas repercussões jurídico-econômicas, sem que daí houvesse sua vulnerabilidade frente à construtora.<br>Modificar o entendimento do acórdão impugnado de que os agravantes "detêm conhecimento suficiente acerca do mercado imobiliário para realizar o investimento de maneira plenamente consciente de suas repercussões jurídico-econômicas, sem que daí houvesse sua vulnerabilidade frente à construtora", nesta hipótese, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Quanto à supostas ofensas aos arts. 43-A, § 1º, e 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, sob os fundamentos de que o atraso na entrega do imóvel e a irregularidade no quadro resumo justificam a resolução contratual, o Tribunal a quo concluiu que (fls. 736-737, grifei):<br>De acordo com o novo regramento jurídico aplicável à espécie (Lei n.º 13.786/2018, que alterou a Lei n.º 4.591/1964), de vigência anterior à celebração da promessa de compra e venda objetada, firmada em 19-2- 2019, havendo o desatendimento dos requisitos indispensáveis à regularidade formal do quadro-resumo, deve ser oportunizado à incorporadora proceder ao saneamento, no prazo de 30 dias, ao fim do qual, persistindo o equívoco ou a omissão, a irregularidade poderia configurar justa causa à extinção contratual pelo inadimplemento da promitente vendedora (art. 35-A, § 1º, da Lei n.º 4.591/1964). Nas circunstâncias do caso, ainda que o contrato tenha sido aditado (Evento 23, Contrato 2), inexiste demonstração de que os adquirentes tenham noticiado as irregularidades à vendedora, que desde sempre se dispôs ao respectivo saneamento, em juízo ou fora dele, com o que deixa de ser possível reconhecer sua culpa para o fim de resolver o contrato objeto do litígio com base nessa alegação.  ..  Ademais, a alegada justa causa para a resolução contratual por culpa da promitente vendedora, calcada em deficiências sanáveis no quadro-resumo, deixa de caracterizar fato de gravidade suficiente a justificar a extinção do contrato já quitado, desde 23-11-2021, com a restituição das partes ao estado anterior, devendo-se preservar o contrato cumprido como ato jurídico perfeito que é (art. 6º, § 1º, da LINDB).<br>Consoante a prova realizada, visualiza-se o atendimento ao prazo de entrega da unidade autônoma previsto no contrato, 30-4-2022, acrescido do prazo de tolerância de mais 180 dias, 27-10-2022. O instrumento contratual distingue a data da conclusão da obra - que se relaciona apenas à edificação do hotel, pelo qual responsável a construtora e incorporadora demandada dentro do empreendimento multiuso, de responsabilidade de múltiplas empresas, congregando o hotel, uma loja de departamentos, escritórios, um shopping center e o estacionamento do shopping center - da data de início ou instalação da atividade hoteleira, dilatada em outros quatro meses daquele precitado marco temporal - ou seja, até fevereiro de 2023 -, ambos os prazos tendo sido cumpridos pela incorporadora demandada: a conclusão do hotel ocorreu entre meados de outubro e meados de novembro de 2022, o que se depreende do cotejo dos relatos de parte a parte, enquanto que a instalação do hotel se deu por meio de assembleia condominial datada de 13-12-2022. Mesmo que eventualmente se considerasse haver um atraso, este seria pequeno, de cerca de um ou dois meses, que se deve considerar como inapto à caracterização da mora da construtora, porque, no período, houve um contexto de pandemia global, com afetação da economia como um todo, incluindo o mercado da construção civil, sendo compatível com situação de caso fortuito ou força maior.<br>Para afastar o entendimento das instâncias originárias a respeito das conclusões acerca do atendimento do prazo para a entrega do imóvel e que "inexiste demonstração de que os adquirentes tenham noticiado as irregularidades à vendedora, que desde sempre se dispôs ao re spectivo saneamento", seria imprescindível a revisão do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula n. 7/STJ.<br>No que se refere à ofensa ao art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, sob o argumento de que "teve vigência negada na medida que o Tribunal ordinário indica que ainda que fosse hipótese de declarar a rescisão, não há abusividade ou ilicitude na fixação da cláusula penal que prevê 50% de retenção dos valores pagos, se tratando de patrimônio de afetação" (fl. 817) o acórdão recorrido aduziu que (fl s . 737):<br>Por fim, quanto à alegada abusividade do percentual de retenção previsto na cláusula penal compensatória, que o contrato estipula em 50% dos valores pagos (Cláusula 9.2. a da promessa de compra e venda), em se tratando de incorporação sujeita a patrimônio de afetação (Evento 23, Matrícula de Imóvel 6), inexiste qualquer ilicitude na pactuação, pois dentro dos limites previstos pela legislação (art. 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964). Preservados os termos originais do contrato litigioso, já quitado, sem que se justifique a sua extinção, nada é exigível a título de multa compensatória por resolução.<br>Os demandantes e promitentes compradores, após a quitação do preço ajustado, referiram ter sofrido severa modificação em suas condições econômico-financeiras, ocasionada pelos efeitos da pandemia de Coronavírus, seguindo-se a pretensão à resolução contratual calcada na atribuição de culpa à construtora demandada, como promitente vendedora, o que, entretanto, as circunstâncias e provas não autorizam, como fundamentado no presente voto.<br>Com efeito, rever a conclusão da Corte de origem de que nada justifica a extinção do contrato objeto dos autos, pois "as circunstâncias e provas não autorizam, como fundamentado no presente voto " e, por consequência, "nada é exigível a título de multa compensatória por resolução" demandaria o reexame do acervo probatório dos autos, providência vedada em face da Súmula n. 7/STJ.<br>Cumpre asseverar que o referido óbice aplica-se ao recurso especial interposto por ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br> EMENTA