DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, como pedido de efeito suspensivo, interposto por ENCOL S/A ENGENHARIA COMERCIO E INDUSTRIA - MASSA FALIDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO que julgou demanda relativa a cumprimento de sentença.<br>O julgado negou provimento agravo de instrumento nos termos da seguinte ementa (fl. 48):<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença de encargos condominiais.<br>Respeitável decisão que deferiu a penhora de imóvel.<br>Prestações condominiais consistem no valor pago pelo condômino, na proporção de sua quota-parte, para a conservação, sustento e adimplemento das despesas atinentes às áreas comuns do condomínio edilício.<br>Trata-se de obrigação gerada pelo próprio imóvel (natureza "propter rem"), que constitui crédito extraconcursal, que goza de preferência em relação aos créditos habilitados na falência. E, caso o titular da unidade condominial seja massa falida, tal obrigação compõe os denominados créditos extraconcursais que gozam de preferência em relação aos créditos admitidos na falência, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo artigo 99 da Lei de falências.<br>RECURSO DESPROVIDO. "<br>Sem embargos de declaração.<br>No presente recurso especial, a recorrente alega violação dos arts. 7, 24, 40, 41, 102 e 124 do Decreto-Lei n. 7.661/1945, sob alegação de que, sendo proprietária de unidade condominial e estando em falência, o imóvel penhorado não pode ser alienado fora do juízo universal da falência. Pede efeito suspensivo para impedir a alienação do bem no cumprimento de sentença condominial.<br>Contextualizando os fatos, aduz a recorrente:<br>É fato incontroverso que houve alienação do imóvel pela Recorrente, através de instrumento particular, ao devedor das cotas condominiais RONALDO BERTAGLIA;<br>Todavia, NÃO HOUVE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE (DOMÍNIO) por ausência de quitação do saldo devedor de aquisição, tampouco o registro do compromisso de compra e venda, de forma que não gerou direitos reais em favor do adquirente/comprador, abrangendo tão somente o campo do Direito das Obrigações, previsto nos artigos 233 a 303 do Código Civil.<br>O devedor somente responde pela dívida objeto da execução em curso com seus bens pessoais, não podendo a penhora recair sobre a propriedade da Recorrente (artigo 1225, I, do CC); a uma, porque ela não é parte na execução; a duas, porque o imóvel da Recorrente não pode responder por dívida de terceiros, tampouco em juízo estranho a Juízo Falimentar, a teor do disposto no DL 7661/45 (res attractiva); a três, porque os direitos que o devedor detinha sobre o imóvel foram adjudicados em favor da massa falida, em razão do inadimplemento quanto ao pagamento do saldo devedor do imóvel.<br>A Recorrente (Massa Falida da Encol) é a legítima proprietária do imóvel cuja penhora foi deferida, conforme consta registrado à margem da respectiva matrícula pertencendo ao ATIVO DA MASSA DE CREDORES, nos termos do quanto previsto no DL 7661/45 - RES ATTRACTIVA.<br>Argumenta, por fim, que "não é devedora das taxas condominiais em cobrança e, ainda que a Recorrente fosse devedora, o imóvel, que pertence ao ativo da massa falida, não pode responder por quaisquer dívidas de terceiros, tampouco diretamente, vez que os bens da falida passaram a compor o patrimônio da Massa Falida, nos termos do DL 7661/45 e em razão da RES ATTRACTIVA (processo de execução coletivo). não é devedora das taxas condominiais em cobrança e, ainda que a Recorrente fosse devedora, o imóvel, que pertence ao ativo da massa falida, não pode responder por quaisquer dívidas de terceiros, tampouco diretamente, vez que os bens da falida passaram a compor o patrimônio da Massa Falida, nos termos do DL 7661/45 e em razão da RES ATTRACTIVA (processo de execução coletivo)".<br>Ao final, requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso especial (fl. 71).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 79-85), o condomínio alega que a execução de cotas condominiais pode prosseguir, com penhora do imóvel gerador da dívida, ainda que o bem seja de propriedade da massa falida, porque a obrigação é propter rem e o crédito é extraconcursal, preferindo aos créditos concursais e não se submetendo ao juízo da falência nem à suspensão do art. 99 da Lei de Falências.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 95-97).<br>É, no essencial, o relatório.<br>A controvérsia cinge-se à natureza dos créditos de despesas condominiais e à possibilidade de prosseguimento da execução, com penhora e alienação de imóvel pertencente à massa falida, fora do juízo universal, discutindo-se, em suma, se é juridicamente viável a constrição e a alienação judicial, em juízo diverso do falimentar, de bem já arrecadado e declarado indisponível em favor da massa.<br>A Corte de origem assim deliberou sobre a questão (fl. 49):<br>As prestações condominiais consistem no valor pago pelo condômino, na proporção de sua quota-parte, para a conservação, sustento e adimplemento das despesas atinentes às áreas comuns do condomínio edilício.<br>Possuem previsão legal expressa no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, bem como no texto do artigo 12 da Lei 4.591/1964, que dispõe sobre a propriedade indivisa em edificações e incorporações imobiliárias, traduzindo-se em verdadeiro dever legal imposto àquele que exerce domínio sobre a unidade condominial.<br>Trata-se de obrigação gerada pelo próprio imóvel (natureza "propter rem"), que constitui crédito extraconcursal, que goza de preferência em relação aos créditos habilitados na falência. Cuida-se, na verdade, de despesa necessária à administração do ativo, nos exatos termos do artigo 84, III, da Lei 11.101/2005.<br>Nesse sentido, é o entendimento da Egrégia Quarta Turma da Corte Superior, "os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal" (AgInt no AR Esp 1.669.089/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. 28/09/2020).<br>Caso o titular da unidade condominial seja massa falida, tal obrigação compõe os denominados créditos extraconcursais que gozam de preferência em relação aos créditos admitidos na falência. Assim, a obrigação condominial acompanha a coisa, independentemente de seu titular ou da situação jurídica em que este se encontra, de modo que mesmo a circunstância de se tratar de massa falida não altera suas características.<br>A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se em reconhecer a vis attractiva do juízo falimentar, sendo certo que a Segunda Seção assentou o entendimento de que os atos de execução devem ser praticados no juízo da falência, por força do regime jurídico que privilegia a preservação da igualdade entre credores, ainda que já tenha ocorrido penhora em juízo diverso.<br>Nesse panorama, decidiu-se que "decretada a quebra, as execuções singulares pendentes devem prosseguir no juízo universal, ainda que originárias de cobrança de obrigações propter rem" (CC n. 37.178/GO, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, Segunda Seção, julgado em 26/4/2006, DJ de 21/8/2006).<br>Ademais, a orientação desta Corte é no sentido de que a competência para o exame da concursalidade ou extraconcursalidade dos créditos, bem como da essencialidade dos bens atingidos por medidas constritivas, é do Juízo da recuperação judicial ou da falência, não podendo o juízo da execução deliberar, de forma autônoma, sobre tais matérias.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NOVO CPC. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. DISCUSSÃO SOBRE A CONCURSALIDADE DO CRÉDITO. VIA INADEQUADA. ESSENCIALIDADE DOS BENS. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplicabilidade do NCPC neste julgamento conforme o Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. O conflito positivo de competência se caracteriza na hipótese em que, mesmo sem nenhum dos juízos ter se declarado competente para processar e julgar a causa em curso perante outro, há a prática de atos que denotem implicitamente o reconhecimento da competência em paralelo com órgão judicial diverso.<br>3. Os créditos extraconcursais, apesar de não se submeterem ao plano recuperacional, sujeitam-se ao juízo universal de modo a evitar que ocorra a expropriação de bens essenciais à continuidade das atividades da empresa em soerguimento.<br>4. No estreito âmbito cognitivo do conflito de competência deve-se decidir apenas a quem compete julgar a questão de mérito, uma vez que o incidente não se presta como sucedâneo recursal nem se constitui em meio hábil para atacar decisões de instâncias inferiores.<br>5. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no CC n. 178.339/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 15/2/2022, DJe de 17/2/2022.)<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial com a remessa dos autos ao Juízo Universal da Falência.<br>Fica prejudicado o pedido de efeito suspensivo.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA