ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 13/11/2025 a 19/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Afrânio Vilela, Francisco Falcão, Maria Thereza de Assis Moura e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Afrânio Vilela.<br>EMENTA<br>TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR FALHA NO SISTEMA ELETRÔNICO DO TRIBUNAL DE ORIGEM AO RECORRENTE. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. AÇÃO ORDINÁRIA REVISIONAL DE ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. TEMA n. 1.133 DO STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO INFIRMADA PELO FISCO. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o equívoco na indicação do término do prazo recursal contido no sistema eletrônico mantido exclusivamente pelo Tribunal não pode ser imputado ao recorrente (EAREsp n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe 21/3/2022). Comprovado que, de fato, houve erro no sistema da Corte a quo , deve ser afastada a intempestividade do recurso especial.<br>2. Trata-se, na origem, de ação ordinária revisional de lançamento de ITBI, com pedido de antecipação de tutela, em que a parte autora questiona a forma de cálculo para a cobrança da exação, requerendo a anulação do lançamento feito com base no valor venal.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou tese, em julgamento de recurso repetitivo (Tema n. 1.113), consoante a qual a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado e declarado pelo contribuinte; qual seja, aquele pactuando no negócio jurídico de transmissão do bem. Havendo discordância, deverá ser instaurado o devido processo legal administrativo.<br>4. No caso dos autos, rever a conclusão adotada na origem de que o Município de Fortaleza não infirmou a presunção de veracidade das declarações prestadas pelo contribuinte, não tendo sido sequer instaurado prévio processo administrativo para que fosse assegurado o exercício do contraditório e ampla defesa, requer o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite na via especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo, interposto por MUNICIPIO DE FORTALEZA, da decisão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, que inadmitiu o recurso especial dirigido contra o acórdão prolatado na Apelação Cível n. 0012814-58.2007.8.06.0001, assim ementado (fls. 286-297):<br>DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO DE APELAÇÃO EM AÇÃO ORDINÁRIA REVISIONAL DE IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). IMPOSSIBILIDADE. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. TEMA 1133 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO JULGADA PROCEDENTE.<br>01. O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, exigindo-se a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo diversa, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).<br>02. Nesse sentido o Tema 1133 da Corte Superior, em que foram firmadas as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.<br>03. Quanto ao valor da causa, admite-se sua correção de ofício quando verificado que este não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes, conforme preceitua o art. 292, § 3º do CPC/2015. 04. No caso dos autos, deve ser observado, para fins de correção do valor da causam o proveito econômico obtido pela parte autora, ou seja, a diferença entre o valor do ITBI cobrado pelo ente público, calculado com base no valor venal atribuído pelo Município, e aquele obtido com base no valor apontado pelo contribuinte.<br>04. Recurso de apelação conhecido e provido. Sentença parcialmente reformada. Pedido julgado procedente, valor da causa corrigido para fixá-lo com base no proveito econômico obtido.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Nas razões do recurso especial, interposto com base no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, a parte recorrente alega negativa de vigência ao art. 148 do Código Tributário Nacional. Aduz, em suma, que "é válido o lançamento do ITBI pelo valor avaliado pelo fisco municipal, revisando o valor declarado, quando não se aponta a existência de contestação administrativa ou pedido de revisão pelo contribuinte" (fl. 326)<br>Contrarrazões às fls. 331-338.<br>O recurso especial foi inadmitido às fls. 339-351, o que ensejou a interposição do presente agravo (fls. 354-363).<br>Contraminuta às fls. 377-379.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR FALHA NO SISTEMA ELETRÔNICO DO TRIBUNAL DE ORIGEM AO RECORRENTE. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. AÇÃO ORDINÁRIA REVISIONAL DE ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. TEMA n. 1.133 DO STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO INFIRMADA PELO FISCO. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o equívoco na indicação do término do prazo recursal contido no sistema eletrônico mantido exclusivamente pelo Tribunal não pode ser imputado ao recorrente (EAREsp n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe 21/3/2022). Comprovado que, de fato, houve erro no sistema da Corte a quo , deve ser afastada a intempestividade do recurso especial.<br>2. Trata-se, na origem, de ação ordinária revisional de lançamento de ITBI, com pedido de antecipação de tutela, em que a parte autora questiona a forma de cálculo para a cobrança da exação, requerendo a anulação do lançamento feito com base no valor venal.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou tese, em julgamento de recurso repetitivo (Tema n. 1.113), consoante a qual a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado e declarado pelo contribuinte; qual seja, aquele pactuando no negócio jurídico de transmissão do bem. Havendo discordância, deverá ser instaurado o devido processo legal administrativo.<br>4. No caso dos autos, rever a conclusão adotada na origem de que o Município de Fortaleza não infirmou a presunção de veracidade das declarações prestadas pelo contribuinte, não tendo sido sequer instaurado prévio processo administrativo para que fosse assegurado o exercício do contraditório e ampla defesa, requer o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite na via especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Inicialmente, constata-se que o Tribunal de origem inadmitiu o apelo nobre, ante a intempestividade do recurso especial. Transcrevo o seguinte excerto do decisum agravado (fl. 341):<br> .. <br>Assim, o prazo recursal teve início em 03/05/2024 e se encerrou em 13/06/2024. No entanto, o recurso especial só foi protocolado em 14/06/2024 (ID 13041972), após o termo ad quem recursal, de modo que se constata a sua intempestividade.<br> .. <br>Por outro lado, a jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o equívoco na indicação do término do prazo recursal contido no sistema eletrônico mantido exclusivamente pelo Tribunal não pode ser imputado ao recorrente (EAREsp n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe 21/3/2022).<br>Comprovado que, de fato, houve erro no sistema da Corte a quo (fl. 365), afasto a intempestividade do recurso especial e passo à análise dos demais requisitos de admissibilidade.<br>Trata-se, na origem, de ação ordinária revisional de lançamento de ITBI, com pedido de antecipação de tutela, em que a parte autora questiona a forma de cálculo para a cobrança da exação, requerendo a anulação do lançamento feito com base no valor venal.<br>O STJ firmou a tese, em julgamento de recurso repetitivo (Tema n. 1.113), de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado e declarado pelo contribuinte, qual seja, aquele pactuado no negócio jurídico de transmissão do bem. Havendo discordância, deverá ser instaurado o devido processo legal administrativo.<br>Confira-se a ementa do referido julgado:<br>TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.<br>1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.<br>2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.<br>3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.<br>4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.<br>5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.<br>6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).<br>7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.<br>8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.<br>9. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)<br>Na hipótese dos autos, o Tribunal a quo, em atenção ao entendimento supra, consignou (fls. 291-296, sem grifos no original):<br> .. <br>Busca seja a presente ação julgada procedente em todos os seus termos, anulando-se o lançamento feito a título de ITBI com base no valor venal de 1.740.679,90 (hum milhão setecentos e quarenta mil seiscentos e setenta e nove reais e noventa centavos), para declarar como valor a quantia constante do IPTU de 2007, ou seja, R$ 736.815,33 (setecentos e trinta e seis mil oitocentos e quinze reais e trinta e três centavos).<br>O cerne da controvérsia consiste em examinar o valor da base de cálculo a ser observada para a cobrança do ITBI, na espécie, se o valor indicado pelo contribuinte, como pretende o apelante, ou o valor venal apurado pelo órgão de arrecadação do Município.<br> .. <br>Desse modo, importa reconhecer que as declarações prestadas pelo contribuinte, para fins de recolhimento do ITBI, gozam de presunção de veracidade, que somente podem ser afastadas mediante a instauração de prévio processo administrativo, em que seja assegurado o exercício do contraditório e ampla defesa, regra que não observada pelo fisco municipal no caso concreto.<br> .. <br>Portanto, em conformidade com o disposto legal e o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, não trazendo o Município de Fortaleza elementos que infirmem a presunção de veracidade das declarações prestadas pelo contribuinte, deve ser considerado, para fins de cálculo do ITBI, o valor de R$ 736.815,33 (setecentos e trinta e seis reais mil oitocentos e quinze reais e trinta e três centavos), conforme informado pelo autor, devendo a ser sentença reformada neste ponto, para julgar procedente o pleito autoral.<br> .. <br>Nesse panorama, rever a conclusão adotada na origem de que o Município de Fortaleza não infirmou a presunção de veracidade das declarações prestadas pelo contribuinte, não tendo sido sequer instaurado prévio processo administrativo para que fosse assegurado o exercício do contraditório e ampla defesa, requer o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite na via especial, ante o óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>Ilustrativamente:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL. EMPRESA INATIVA. ENFOQUE CONSTITUCIONAL. INEXISTÊNCIA DE QUALQUER ATIVIDADE. REEXAME PROBATÓRIO VEDADO. SÚMULA 7/STJ<br> .. <br>5. Rever os fatos processuais dos autos ou alterá-los de modo diverso àquele consignado pela Corte de origem requer revolvimento do conjunto fático-probatório, inadmissível ante o óbice da Súmula 7/STJ.<br> .. <br>8. Agravo Interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.853.006/GO, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 13/10/2021.)<br>PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITBI. DECRETO MUNICIPAL. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO EMINENTEMENTE CONSTITUCIONAL. ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.<br> .. <br>3. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem de que o Município não demonstrou que os novos critérios metodológicos implicaram na mera atualização monetária do valor venal do imóvel, tal como colocada a questão nas razões recursais, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ.<br>4. Agravo regimental a que se nega provimento.<br>(AgRg no AREsp n. 707.929/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 4/8/2015, DJe de 17/8/2015.)<br>Diante do exposto, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já arbitrado (fl. 296) respeitados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, bem como eventual concessão da gratuidade de justiça.<br>É como voto.