DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ERBE INCORPORADORA 076 LTDA E ERBE INCORPORADORA 037 S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.<br>I. Caso em exame<br>Ação de obrigação de fazer ajuizada por consumidores em face de incorporadora e construtora, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, com pedido de indenização por danos materiais e morais, além da aplicação da cláusula penal moratória e de lucros cessantes. Sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando as requeridas ao pagamento da cláusula penal moratória, lucros cessantes e danos morais, afastando algumas das pretensões dos autores.<br>II. Questão em discussão<br>A controvérsia recursal envolve:<br>(i) a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e a alegação de caso fortuito ou força maior;<br>(ii) a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes;<br>(iii) a inversão da cláusula penal contratual;<br>(iv) a pertinência da indenização por danos morais e seu quantum;<br>(v) a correção monetária aplicável à cláusula penal moratória.<br>III. Razões de decidir<br>A alegação de caso fortuito e força maior não prospera, pois a escassez de mão de obra e as condições do mercado imobiliário configuram fortuito interno, risco inerente à atividade d<br>o empreendimento, não excludente da responsabilidade da incorporadora. De acordo com o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, impede sua cumulação com lucros cessantes. No caso, comprovada essa equivalência, deve ser afastada a condenação à indenização por lucros cessantes.<br>Conforme o Tema 971 do STJ, a cláusula penal originalmente prevista apenas para o adquirente deve ser invertida em favor do consumidor em caso de inadimplemento da construtora.<br>O atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à tentativa de imposição de renúncia de direitos aos adquirentes, configura violação à boa-fé objetiva e ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando dano moral indenizável.<br>O índice de correção monetária aplicável à cláusula penal moratória deve observar o pactuado contratualmente, devendo incidir o INCC até a obtenção do habite-se e, a partir dessa data, o IGPM.<br>IV. Dispositivo e tese<br>Apelação parcialmente provida para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes.<br>Recurso adesivo parcialmente provido para corrigir o índice de atualização da cláusula penal moratória, determinando a aplicação do INCC até a expedição do habite-se e, após, do IGPM.<br>Tese de julgamento:<br>"1. Atraso na entrega de imóvel na planta por razões inerentes ao empreendimento configura inadimplemento contratual, não afastado por alegação de caso fortuito ou força maior. 2. A cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes. 3. Em contratos de adesão, a cláusula penal prevista apenas para o comprador deve ser aplicada também contra a construtora em caso de mora na entrega do imóvel. 4. O atraso excessivo na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando dano moral indenizável. 5. A atualização da cláusula penal moratória deve observar a indexação contratual, aplicando-se o INCC até a expedição do habite-se e, posteriormente, o IGPM."<br>Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 12, 14 e 51, IV; CC, arts. 393, 396, 402 e 416.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2025166/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 13/12/2022; STJ, Tema 970 e Tema 971 (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF); TJ-MT, 1006475-36.2018.8.11.0003, Rel. Des. Maria Aparecida Ribeiro, j. 15/07/2021." (e-STJ, fls. 561-563)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 596-602).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 985, I, do Código de Processo Civil, pois teria sido indevida a aplicação do Tema 971/STJ ao caso, uma vez que haveria cláusula penal moratória expressa em favor do adquirente, o que tornaria desnecessária e indevida a inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador.<br>(ii) art. 393 do Código Civil, pois teria ocorrido atraso por força maior ou fortuito externo, o que afastaria a responsabilidade das construtoras e impediria a condenação ao pagamento de multa contratual e demais indenizações relacionadas ao atraso.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ. 596/602)<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>Com relação ao art. 985, I, do Código de Processo Civil, alega o recorrente que há haveria cláusula penal moratória expressa em favor do adquirente, o que tornaria desnecessária e indevida a inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador.<br>Sobre o tema, a Corte de origem consignou:<br>" A cláusula penal do contrato sub judice assim restou estabelecida:<br>"8.3.1. Fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do EMPREENDIMENTO, nas condições definidas no presente contrato, exceder o prazo estabelecido na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, pagará ao ADQUIRENTE indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel, atualizado monetariamente, na forma da cláusula sexta supra."<br>Do cotejo dos autos, o "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL" traz como preço do imóvel o valor de R$ 299.150,00 (Id. 263808270 - pág.52), de modo que 0,5% do referido valor corresponde à quantia bruta de R$ 1.495,75, sem aplicar a correção obrigatória , e que, a toda evidência, apresenta equivalência aos locativos, impossibilitando sua cumulação com o pleito indenizatório (lucros cessantes). Assim, sendo incontroversa a existência de cláusula penal moratória no contrato, não há como manter a condenação cumulada de lucros cessantes. Dessa forma, deve ser afastada a condenação à indenização locatícia, mantendo-se apenas a penalidade estipulada contratualmente.<br>Por outro lado, acerca do alegado desacerto em relação à inversão da cláusula penal compensatória, entendo que não assiste razão aos apelantes. Isso porque, como bem pontuado pelos próprios apelantes, a matéria já foi fixada pelo c. Superior Tribunal de Justiça, de forma que, existindo cláusula penal compensatória por inadimplemento apenas do adquirente, "deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor", a teor do Tema Repetitivo 971." (e-STJ fls. 553/554)<br>Como visto, a Corte de origem consignou que a cláusula contratual que prevê o pagamento de 0,5% do preço do imóvel por mês consiste em cláusula penal moratória, que não pode ser cumulada com lucros cessantes e que a cláusula que prevê o pagamento de 2% do valor do imóvel, uma única vez, consiste em cláusula penal compensatória, que estipulada por inadimplemento apenas do adquirente, deve ser ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.<br>Restou consignado no acórdão recorrido, portanto, que se tratam de penalidades distintas, de modo que as razões recursais apresentadas pelo recorrente encontram-se dissociadas do que foi efetivamente decidido pela Corte de origem.<br>A apresentação de razões recursais dissociadas do que ficou decidido pelo Tribunal de origem, impõe o desprovimento do apelo, a teor do entendimento disposto na Súmula 284 do STF, aplicável por analogia. Neste sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. EMPRÉSTIMO PESSOAL. INÉPCIA DA INICIAL E ILEGALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DA FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 284/STF. ILEGALIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS NÃO CONSTATADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo, em razão de intempestividade do recurso especial.<br>Reconsideração.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição de recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.<br>Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido. Aplicação da Súmula 284 do STF.<br>4. A jurisprudência do STJ orienta que a circunstância de a taxa de juros remuneratórios, praticada pela instituição financeira, exceder a taxa média do mercado não induz, por si só, à conclusão de cobrança abusiva, consistindo a referida taxa apenas em um referencial a ser considerado, e não em limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras (REsp 1.061.530/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 10/3/2009). No caso, não há elementos no acórdão recorrido para constatar significativa discrepância entre a taxa pactuada e a taxa média de mercado para operações da mesma espécie.<br>5. "Os juros de mora, em caso de cobrança de dívida positiva e líquida com previsão de termo, incidem a partir do seu vencimento.<br>Precedentes" (AgInt no REsp 1.837.654/RS, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024).<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.651.735/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA.<br>1. "A taxatividade do Rol de Procedimento e Eventos em Saúde da ANS, pacificada pela Segunda Seção ao examinar os EREsp nº 1.886.929/SP, não prejudica o entendimento há muito consolidado nesta Corte de que é abusiva a cláusula contratual que veda a internação domiciliar (home care) como alternativa à internação hospitalar, por não configurar procedimento, evento ou medicamento diverso daqueles já previstos pela agência" (AgInt no AREsp 2.021.667/RN, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2022, DJe de 2/12/2022). Incidência da Súmula 83/STJ.<br>2. A conclusão a que chegou o Tribunal de origem, relativa à existência, em concreto, de afronta a diretos da personalidade em razão da negativa de cobertura, fundamenta-se nas particularidades do contexto que permeia a controvérsia. Incidência da Súmula 7 do STJ.<br>3. A insuficiência das razões recursais, dissociadas dos fundamentos da decisão recorrida, impõem o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia 4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.690.687/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)<br>Quanto à violação do art. 393 do Código Civil, tem-se que a recorrente não desenvolveu argumentação que evidenciasse quais razões impediram a entrega do empreendimento na data aprazada, limitando-se a afirmar genericamente a ocorrência de força maior ou fortuito externo, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>De qualquer sorte, ao analisar a referida tese, a Corte de origem concluiu:<br>"Não obstante a redação expressa do dispositivo mencionado, a hipótese apresentada pelos apelantes não se coaduna a definição de caso fortuito ou de força maior.<br>Isso porque a responsabilidade do fornecedor está assentada na Teoria do Risco do Empreendimento, de modo que o empreendedor não pode esperar apenas o bônus da sua atividade econômica, devendo assumir, de igual modo, o ônus dela decorrente.<br>In casu, a alegada escassez de mão-de-obra decorrente do excessivo volume de empreendimentos imobiliários deve ser compreendido como fortuitos internos, já que estão intrinsicamente ligados aos riscos da atividade econômica desenvolvida pelas apelantes, não servindo de teses para romper o nexo causal e afastar sua responsabilidade pelos danos causados ao consumidor com o atraso da obra." (e-STJ fls. 551/552)<br>O entendimento acima encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte Superior:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, objetando acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve a condenação da recorrente ao pagamento de multa contratual, ressarcimento de valores pagos a título de IPTU e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido pelo recorrido.<br>2. O acórdão recorrido afastou a alegação de caso fortuito e força maior, considerando que os entraves administrativos configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, e aplicou a Súmula 326 do STJ para afastar a sucumbência recíproca.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega do imóvel, superior a dois anos, justifica a condenação da recorrente ao pagamento de multa contratual, ressarcimento de valores pagos a título de IPTU e indenização por danos morais, bem como se há sucumbência recíproca.<br>III. Razões de decidir<br>4. A análise do acórdão recorrido revela que a questão controvertida é de natureza fático-probatória e envolve interpretação de cláusulas contratuais, o que inviabiliza o exame em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Entraves administrativos que causaram o atraso na entrega do imóvel configuram fortuito interno, não afastando a responsabilidade da recorrente, conforme entendimento consolidado.<br>6. A aplicação da Súmula 326 do STJ foi adequada para afastar a sucumbência recíproca, considerando que a condenação em valor inferior ao pleiteado em ação de indenização por dano moral não implica sucumbência recíproca.<br>IV. Dispositivo 7. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 1.726.715/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>Ademais, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Neste sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. EXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR E REVISÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ANÁLISE DO DISSÍDIO PREJUDICADA EM DECORRÊNCIA DA INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A defesa de prequestionamento apresentada neste agravo se mostra dissociada dos fundamentos da decisão monocrática, uma vez que tal óbice não foi apontado na decisão atacada.<br>2. A revisão das conclusões às quais chegou o Tribunal de origem, inexistência de caso fortuito ou força maior e valor da indenização por danos morais, esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.531.225/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.)<br>Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 1% sobre o valor da condenação os honorários advocatícios devidos pela parte recorrente aos patronos recorridos.<br>Publique-se.<br>EMENTA