ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. ART. 1º DO DECRETO-LEI 745/1969. SÚMULA 76/STJ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. ART. 489, § 1º, VI, CPC. DECISÃO QUE DEIXA DE SEGUIR SÚMULA INVOCADA SEM DISTINGUIR OU SUPERAR. NULIDADE POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AFASTADA (SÚMULA 98/STJ). CASSAÇÃO E RETORNO DOS AUTOS.<br>1. A resolução de contrato de compra e venda de imóvel não loteado exige prévia interpelação do devedor (art. 1º do DL 745/1969; Súmula 76/STJ).<br>2. É nulo, por deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, VI, CPC), o acórdão que deixa de observar súmula invocada pela parte sem demonstrar distinção do caso concreto ou superação do entendimento.<br>3. Embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório (Súmula 98/STJ); multa afastada.<br>4. Recurso especial provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que se profira novo julgamento com enfrentamento expresso da exigência legal de prévia interpelação ou, sendo o caso, com fundamentação adequada de distinção ou superação.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Valfredo Joaquim da Silva contra acórdão assim ementado (fls. 817-818):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL RURAL. VALOR DE AQUISIÇÃO. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PLEITO RECONVENCIONAL. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO<br>1. Exceto pela exceção do contrato não cumprido, a parte que foi lesada pelo inadimplemento da obrigação que não comporta mais em continuidade tem o direito de exigir judicialmente a rescisão do contrato e todas as penalidades previstas, além das perdas e danos, inclusive de natureza moral.<br>2. No caso, pelo que se extrai do contrato, o pagamento do valor pela aquisição do imóvel rural que deveria ser realizado pelo apelante/requerido não estava condicionado a qualquer outra conduta por parte dos apelados/requerentes, muito menos ao georreferenciamento, não podendo ser acolhida, portanto, a tese defensiva relativa à exceção do contrato não cumprido.<br>3. A falta de pagamento pelo comprador do valor referente à aquisição do imóvel rural na data ajustada, além da existência de provas que afasta a tese defensiva relacionada à exceção do contrato não cumprido, enseja o inadimplemento da obrigação e confere ao vendedor o direito de exigir em juízo a rescisão do contrato, eventuais multas contratuais e a devolução do bem de raiz.<br>4. Recurso admitido e, no mérito, improvido, nos termos do voto prolatado. Elevam-se, nesta instância, os honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor atualizado da causa.<br>Os embargos de declaração opostos por Valfredo Joaquim da Silva foram rejeitados (fls. 912-913).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos legais: art. 1º do Decreto-Lei 745/1969, art. 176, § 1º, II, 3, "a", da Lei 6.015/1973, art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, e art. 397 do Código Civil.<br>Sustenta que o inadimplemento absoluto do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural somente se caracteriza mediante prévia interpelação judicial ou extrajudicial, conforme o art. 1º do Decreto-Lei 745/1969. Alega que a decisão recorrida desconsiderou essa exigência, concedendo um prazo exíguo para a purgação da mora, o que inviabiliza a rescisão contratual. Argumenta que a ausência de interpelação prévia configura vício insanável, que impede a caracterização do inadimplemento absoluto.<br>Defende que o georreferenciamento do imóvel rural é requisito essencial para a transferência de propriedade, conforme o art. 176, § 1º, II, 3, "a", da Lei 6.015/1973 e o Decreto 4.449/2002. Alega que a ausência de georreferenciamento compromete a segurança jurídica da transação e viola o princípio da boa-fé objetiva.<br>Alega que a decisão recorrida incorreu em omissão ao não se manifestar sobre a aplicabilidade do Decreto-Lei 745/1969 e a necessidade de georreferenciamento, configurando violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que a aplicação do art. 397 do Código Civil, sem considerar a legislação específica que rege os contratos de promessa de compra e venda de imóvel rural, configura interpretação restritiva e equivocada, comprometendo a segurança jurídica e a boa-fé contratual.<br>Por fim, alega que a imposição de multa em embargos de declaração destinados ao prequestionamento é inviável, conforme a Súmula 98 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Contrarrazões às fls. 947-959, nas quais Antônio Carlos Ribeiro e Miriam Salvador Costa Ribeiro alegam, em síntese, que o recurso especial não deve ser conhecido por ausência de prequestionamento e por não atender aos requisitos de admissibilidade. No mérito, defendem a correção do acórdão recorrido, sustentando que o inadimplemento do contrato foi devidamente caracterizado e que a imposição da multa foi legítima, em razão do caráter protelatório dos embargos de declaração opostos pelo recorrente.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. ART. 1º DO DECRETO-LEI 745/1969. SÚMULA 76/STJ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. ART. 489, § 1º, VI, CPC. DECISÃO QUE DEIXA DE SEGUIR SÚMULA INVOCADA SEM DISTINGUIR OU SUPERAR. NULIDADE POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AFASTADA (SÚMULA 98/STJ). CASSAÇÃO E RETORNO DOS AUTOS.<br>1. A resolução de contrato de compra e venda de imóvel não loteado exige prévia interpelação do devedor (art. 1º do DL 745/1969; Súmula 76/STJ).<br>2. É nulo, por deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, VI, CPC), o acórdão que deixa de observar súmula invocada pela parte sem demonstrar distinção do caso concreto ou superação do entendimento.<br>3. Embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório (Súmula 98/STJ); multa afastada.<br>4. Recurso especial provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que se profira novo julgamento com enfrentamento expresso da exigência legal de prévia interpelação ou, sendo o caso, com fundamentação adequada de distinção ou superação.<br>VOTO<br>Originariamente, trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por Antônio Carlos Ribeiro e Miriam Salvador Costa Ribeiro em face de Valfredo Joaquim da Silva, na qual pleitearam a resolução do contrato de compra e venda de imóvel rural, em razão do inadimplemento do comprador, bem como a devolução do bem e a aplicação de penalidades contratuais.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores, reconhecendo o inadimplemento absoluto do contrato e determinando a rescisão contratual, com a devolução do imóvel e a aplicação das penalidades previstas.<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação interposta pelo réu, confirmando a sentença. Destacou que o pagamento do valor pela aquisição do imóvel rural não estava condicionado ao georreferenciamento e que a falta de pagamento na data ajustada configurou inadimplemento absoluto, conferindo aos vendedores o direito de exigir a rescisão do contrato e a devolução do bem. Rejeitou, ainda, os embargos de declaração opostos pelo réu, aplicando multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, em razão do caráter protelatório do recurso.<br>No caso em exame, o recorrente sustentou, em sede de recurso especial, a ocorrência de violação ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, ao argumento de que o Tribunal de origem deixou de se manifestar sobre pontos expressamente suscitados em embargos de declaração.<br>Nota-se que o acórdão recorrido, sem fazer referência expressa ao art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, assentou que o pagamento do preço não dependia de nenhuma conduta dos vendedores, "muito menos ao georreferenciamento", reconhecendo o inadimplemento absoluto pelo simples não pagamento do valor na data ajustada e afastando a exceção do contrato não cumprido.<br>Nessa linha, o tribunal de origem adotou premissa de que a mora se instauraria automaticamente com o vencimento da dívida, prescindindo de interpelação.<br>Por outro lado, o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 prevê, de forma inequívoca, que a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não loteado depende da prévia interpelação judicial ou cartorária, concedendo-se prazo de 15 dias para a purgação da mora.<br>Essa orientação está cristalizada na Súmula 76/STJ.<br>A jurisprudência desta Corte é firme:<br>"A resolução de contrato de promessa de venda e compra de imóvel não loteado depende da prévia interpelação do devedor  .. " (REsp 171.243/PE, Rel. Min. Barros Monteiro, Quarta Turma, DJ 2/5/2000).<br>Mais recentemente, a Quarta Turma reafirmou:<br>"O Tribunal estadual contrariou a jurisprudência deste Sodalício ao dispensar interpelação prévia do devedor quanto à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não loteado, nos termos do Decreto-Lei n. 745/69." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.473.773/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/8/2022).<br>De outro lado, é preciso destacar que o STJ também admite hipóteses em que a interpelação é desnecessária: é o caso de cobrança de parcelas vencidas, situação em que a mora decorre do simples inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com data certa (mora ex re).<br>Nesse sentido:<br>"A Súmula nº 76 do STJ exige a interpelação prévia para constituir em mora o devedor para que se requeira a resolução da avença. Em se tratando de cobrança de parcelas vencidas, os juros de mora incidem desde o vencimento quando se tratar de mora ex re, decorrente do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e vencida." (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.496.311/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 29/5/2024).<br>No presente caso, contudo, a controvérsia não versa sobre simples cobrança de parcelas, mas sobre a rescisão contratual fundada em inadimplemento absoluto. Para essa finalidade, a jurisprudência pacífica desta Corte exige a prévia interpelação do devedor, não sendo suficiente o mero vencimento da obrigação.<br>No caso concreto, embora o Tribunal de origem tenha concluído pelo inadimplemento absoluto, deixou de aplicar a Súmula 76/STJ, segundo a qual a resolução do contrato de compra e venda de imóvel não loteado depende da prévia interpelação do devedor.<br>O art. 489, § 1º, VI, do CPC dispõe que não se considera fundamentada qualquer decisão judicial que deixe de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso concreto ou a superação do entendimento.<br>O acórdão recorrido não apresentou qualquer distinção ou superação em relação ao entendimento consolidado nesta Corte, limitando-se a afirmar que a mora se instauraria automaticamente com o vencimento da dívida.<br>Assim, a decisão é nula, por ausência de fundamentação adequada.<br>Por conseguinte, impõe-se a cassação do acórdão recorrido, com o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para que se manifeste expressamente sobre a aplicabilidade do art. 1º do Decreto-Lei n. 745/1969 e da Súmula 76/STJ, em conformidade com o dever de fundamentação previsto no art. 489, § 1º, VI, do CPC.<br>Uma vez que os embargos de declaração opostos pelo recorrente tinham o legítimo propósito de prequestionar a matéria aqui reconhecida como não fundamentada, cassa-se também a multa imposta pelo Tribunal de origem a tal título.<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a nulidade do acórdão recorrido, por deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, VI, do CPC), cassando-o, bem como a multa fixada em sede de embargos de declação, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Tocantins, a fim de que profira novo julgamento, enfrentando expressamente a exigência legal de prévia interpelação do comprador (art. 1º do Decreto-Lei n. 745/1969 e Súmula 76/STJ) ou, sendo a hipótese, promova a necessária distinção ou superação, à vista do caso concreto.<br>É como voto.