ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, CC). APLICAÇÃO DOS MOTIVOS DETERMINANTES DO TEMA 938/STJ. INVIABILIDADE DE DISTINÇÃO QUANTO ÀS "ATIVIDADES CONGÊNERES". AÇÃO AJUIZADA APÓS O PRAZO PRESCRICIONAL. DISCUSSÃO SOBRE A LEGITIMIDADE DO REPASSE. PREJUDICADA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (AREsp 1.432.222/SP E AREsp 1.688.855/SP). RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO.<br>1. A pretensão de restituição de valores pagos a título de taxa de cancelamento de hipoteca, ainda que se trate de encargo em princípio devido pela construtora/incorporadora, subsume-se, para fins prescricionais, à mesma ratio decidendi do Tema 938/STJ, que reconheceu a incidência da prescrição trienal sobre as ações fundadas em enriquecimento sem causa no contexto de incorporação imobiliária.<br>2. No caso, tendo a demanda sido ajuizada após o transcurso do prazo de três anos do pagamento, correta a conclusão das instâncias ordinárias pelo reconhecimento da prescrição.<br>3. Recurso especial não provido. Majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Aline Rodrigues Linhares da Silva contra acórdão assim ementado (fls. 214-219):<br>COMPRA E VENDA - Sentença de improcedência - APELO DA AUTORA - Inadmissibilidade - Pretensão ao ressarcimento de custas relativas a levantamento de hipoteca que se encontra prescrita - Inteligência do art. 206, § 3º, inciso IV, do CC. Sentença mantida, por fundamento diverso - RECURSO DESPROVIDO, com observação.<br>Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (fl. 224).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 206, § 5º, inciso I, 304 e 305 do Código Civil; os arts. 6º, incisos IV e V, e 51, inciso VII, da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor); e o § 8º do art. 85 do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que a decisão recorrida incorreu em erro ao aplicar o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, ao caso em análise, defendendo que o prazo aplicável seria o quinquenal, conforme o art. 206, § 5º, inciso I, do mesmo diploma legal. Argumenta que a taxa de cancelamento de hipoteca constitui dívida líquida, sendo, portanto, aplicável o prazo de cinco anos para a cobrança.<br>Alega, ainda, que a cobrança da taxa de cancelamento de hipoteca é abusiva, violando os arts. 6º, incisos IV e V, e 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o consumidor não pode ser responsabilizado por encargos decorrentes de relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira.<br>Defende que, em caso de provimento do recurso, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados por equidade, nos termos do § 8º do art. 85 do Código de Processo Civil, considerando o baixo valor econômico da causa e o trabalho desempenhado pelos advogados.<br>Por fim, aponta divergência jurisprudencial quanto à aplicação do prazo prescricional, citando como paradigma acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que teria adotado entendimento diverso ao aplicar o prazo quinquenal para cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.<br>Contrarrazões às fls. 262-273, nas quais a parte recorrida alega que o recurso especial não merece prosperar, sustentando, em síntese, que: (i) o recurso não preenche os requisitos de admissibilidade, por ausência de prequestionamento e demonstração de dissídio jurisprudencial; (ii) a pretensão da recorrente esbarra na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de fatos e provas; e (iii) o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que aplica o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, para casos de restituição de valores pagos a título de cancelamento de hipoteca.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, CC). APLICAÇÃO DOS MOTIVOS DETERMINANTES DO TEMA 938/STJ. INVIABILIDADE DE DISTINÇÃO QUANTO ÀS "ATIVIDADES CONGÊNERES". AÇÃO AJUIZADA APÓS O PRAZO PRESCRICIONAL. DISCUSSÃO SOBRE A LEGITIMIDADE DO REPASSE. PREJUDICADA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (AREsp 1.432.222/SP E AREsp 1.688.855/SP). RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO.<br>1. A pretensão de restituição de valores pagos a título de taxa de cancelamento de hipoteca, ainda que se trate de encargo em princípio devido pela construtora/incorporadora, subsume-se, para fins prescricionais, à mesma ratio decidendi do Tema 938/STJ, que reconheceu a incidência da prescrição trienal sobre as ações fundadas em enriquecimento sem causa no contexto de incorporação imobiliária.<br>2. No caso, tendo a demanda sido ajuizada após o transcurso do prazo de três anos do pagamento, correta a conclusão das instâncias ordinárias pelo reconhecimento da prescrição.<br>3. Recurso especial não provido. Majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, trata-se de ação de cobrança ajuizada por Aline Rodrigues Linhares da Silva contra MRV Engenharia e Participações S/A e MRV Prime XI Incorporações SPE Ltda., na qual a autora pleiteia o ressarcimento do valor de R$ 139,29 (cento e trinta e nove reais e vinte e nove centavos), pago a título de taxa de cancelamento de hipoteca. A sentença de primeira instância julgou improcedente o pedido, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com a execução suspensa em razão da gratuidade de justiça.<br>O Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, mantendo a improcedência do pedido, mas por fundamento diverso, reconhecendo a prescrição trienal da pretensão, nos termos do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. A decisão também majorou os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da causa, atualizado.<br>Vê-se, das razões do recurso especial, que a recorrente sustenta equívoco do acórdão ao aplicar o prazo prescricional trienal do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, por analogia ao repetitivo relativo à SATI e à corretagem, afirmando não se cuidar de comissão ou assessoria, mas de quantia paga para cancelamento de hipoteca em favor de instituição financeira, encargo que reputa ser da própria incorporadora.<br>A partir dessa moldura, invoca a incidência do prazo quinquenal do art. 206, § 5º, I, do CC, bem como o direito de reembolso pelo pagamento de dívida alheia (arts. 304 e 305 do CC), além de negativa de vigência a dispositivos do CDC (arts. 6º, IV e V, e 51, VII).<br>É, pois, a tese central: se a natureza jurídica da prestação reclamada se afasta das "taxas" tratadas no Tema 938/STJ, não prevaleceria, para o caso concreto, a prescrição trienal delineada naquele precedente, mas o prazo quinquenal próprio de dívida líquida exigida com base em instrumento contratual, com eventual restituição calcada no regramento civil e consumerista invocados (conjunto das alegações recursais, tal como referido também na decisão da Presidência ao resumir os dispositivos invocados).<br>A recorrida, por sua vez, opõe-se preliminarmente com três óbices típicos de admissibilidade.<br>Primeiro, aponta a incidência da Súmula 7/STJ, por entender que o exame pretendido exigiria requalificar a natureza do pagamento e revolver o acervo probatório (fatos e indícios valorados na origem).<br>Segundo, alega deficiência de fundamentação quanto à demonstração específica de ofensa a lei federal - com remissão à orientação de que não basta a simples menção a dispositivos, sem a devida correlação argumentativa -, pleiteando o não conhecimento do apelo.<br>Terceiro, afirma a não comprovação do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico: haveria mera transcrição de ementas, sem confronto de trechos dos julgados paradigmas com a moldura fática do acórdão recorrido. No mérito, sustenta a correção do reconhecimento da prescrição trienal, com alinhamento à jurisprudência desta Corte.<br>Pois bem, no ponto, o acórdão da 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP firmou que a pretensão é de repetição fundada em enriquecimento sem causa e, por isso, sujeita-se ao prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC, expressamente amparando-se nos motivos determinantes do repetitivo (REsp 1.551.956/SP - Tema 938). Registrou, ainda, que a demanda foi proposta após o transcurso de mais de três anos do pagamento, mantendo a improcedência por fundamento diverso (prescrição).<br>No juízo de admissibilidade, a Presidência de Seção do TJSP, ao negar seguimento ao REsp, reafirmou a aderência do acórdão recorrido ao Tema 938 e assinalou, ademais, deficiência na demonstração de ofensa aos arts. 304 e 305 do CC e aos arts. 6º, IV e V, e 51 do CDC, bem como o óbice da Súmula 7/STJ quanto ao reexame do conjunto fático-probatório.<br>A solução, na linha da orientação já adotada por esta Corte em caso análogo (AREsp 1.432.222/SP, Rel. Min. Marco Buzzi), é a de reconhecer que, para fins prescricionais, a cobrança do valor despendido a título de cancelamento de hipoteca  abstraída a discussão sobre a legitimidade material do repasse  se subsume à mesma ratio decidendi do Tema 938/STJ, por se tratar de pretensão de restituição fundada em enriquecimento sem causa no contexto de incorporação imobiliária, alcançada pela expressão "atividade congênere" constante da tese repetitiva.<br>Nesse precedente, ficou assentado que, embora não se cuide de SATI/corretagem stricto sensu, há similitude jurídica suficiente para atrair o prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC, com consequente reconhecimento da prescrição quando a ação é ajuizada após o triênio.<br>Tal compreensão preserva a estabilidade e a coerência do sistema de precedentes, evitando distinções artificiais que esvaziem o alcance do repetitivo.<br>No caso concreto, a moldura fática incontroversa delineada na origem revela que o pagamento impugnado se deu em data anterior em mais de três anos ao ajuizamento da demanda; a autora ajuizou a ação após o lapso trienal reconhecido pelo Tribunal de origem. Assim, prevalece a prescrição trienal estabelecida pelo Tema 938/STJ, por identidade de fundamentos determinantes, tal como decidiu o TJSP.<br>Por consequência, ficam prejudicadas as demais alegações deduzidas no especial - inclusive as invocações do CDC e dos arts. 304 e 305 do CC e a taxa de cancelamento da hipoteca -, uma vez que a prescrição reconhecida obsta o exame do mérito remanescente.<br>Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.