ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO TENANT MIX. PREJUÍZOS CAUSADOS AO LOJISTA. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALOR PROPORCIONAL. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO INDISTINTA. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.<br>1. Inexistência de afronta aos arts. 165, 458, II, e 535, II, do CPC/73.<br>2. Reconhecimento da legitimidade ativa com base no conjunto fático-probatório. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Responsabilidade do empreendedor pela má administração do tenant mix. Súmula 83/STJ.<br>4. Aplicação da exceção do contrato não cumprido com base nas provas dos autos. Súmula 7/STJ.<br>5. Cláusula penal aplicável indistintamente para ambas as partes contratantes.<br>6. Valor da indenização por danos morais proporcional aos fatos e às condições das partes.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CONSÓRCIO SÃO LUÍS SHOPPING CENTER contra decisão singular de minha lavra, que negou provimento ao recurso especial interposto pelo agravante, pelos seguintes fundamentos: a) todas as questões pertinentes para a solução da lide teriam sido analisadas pela Corte Estadual, inexistindo afronta aos arts. 165, 458, II, e 535, II, do CPC/73; b) a alegação de ilegitimidade ativa da recorrida Fabiana Confecções LTDA. perpassaria pela interpretação de cláusulas contratuais e pelo revolvimento de conjunto fático-probatório, o que seria vedado pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte; c) acerca do suposto inadimplemento contratual dos empreendedores, incidiria a Súmula 83 do STJ, uma vez que a jurisprudência do STJ seria no sentido de que a má distribuição das atividades no shopping poderá ensejar desequilíbrio contratual; d) a aplicação da exceção do contrato não cumprido, para fins de "afastar a culpa da recorrente", demandaria reexame do acervo fático-probatório; e) nos contratos bilaterais, a multa contratual poderia ser aplicada indistintamente para ambas as partes; f) a indenização por dano moral no montante de R$ 100 mil para cada uma das agravadas seria proporcional, considerando a natureza do negócio e a condição pessoal das partes envolvidas, dentre outros; g) o dissídio jurisprudencial não teria sido demonstrado (fls. 2.172-2.181).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada não enfrentou adequadamente os pontos devolvidos no recurso especial, especialmente no que tange à ausência de fundamentação do acórdão recorrido, à ilegitimidade ativa da Fabiana Confecções LTDA., à inaplicabilidade da Súmula 83/STJ, à ausência de contemporaneidade para a aplicação da exceção do contrato não cumprido, à inaplicabilidade da bilateralidade da cláusula penal e à desproporcionalidade do valor fixado a título de danos morais. Sustenta, ainda, que o dissídio jurisprudencial foi devidamente demonstrado.<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 2.197-2.209, na qual a parte agravada alega que a decisão agravada deve ser mantida, pois está em conformidade com a jurisprudência do STJ, não havendo qualquer violação aos dispositivos legais apontados pelo agravante.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO TENANT MIX. PREJUÍZOS CAUSADOS AO LOJISTA. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALOR PROPORCIONAL. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO INDISTINTA. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.<br>1. Inexistência de afronta aos arts. 165, 458, II, e 535, II, do CPC/73.<br>2. Reconhecimento da legitimidade ativa com base no conjunto fático-probatório. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Responsabilidade do empreendedor pela má administração do tenant mix. Súmula 83/STJ.<br>4. Aplicação da exceção do contrato não cumprido com base nas provas dos autos. Súmula 7/STJ.<br>5. Cláusula penal aplicável indistintamente para ambas as partes contratantes.<br>6. Valor da indenização por danos morais proporcional aos fatos e às condições das partes.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais, além de cobrança de multa contratual, ajuizada por REGINA JORGE DINO TAVARES, FABIANA CONFECÇÕES LTDA., TURISMO JOÃO BALUZ LTDA. e ESTÁCIO MAIA E FILHOS LTDA. em face do CONSÓRCIO SÃO LUÍS SHOPPING CENTER. As autoras alegaram que o empreendimento inaugurado pelo réu não possuía as características prometidas, como cinemas, espaço saúde, número adequado de vagas de estacionamento e lojas-âncoras, o que teria causado prejuízos materiais e morais às demandantes.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos, condenando o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) para cada autora, além de danos materiais a serem apurados em liquidação de sentença, e à obrigação de adequar a infraestrutura do shopping às condições inicialmente prometidas, sob pena de multa diária (fls. 1.491-1.532).<br>O Tribunal de origem manteve a sentença, rejeitando as preliminares de nulidade, ilegitimidade ativa e ausência de fundamentação, e reconhecendo a responsabilidade do réu pelos prejuízos causados às autoras, em razão do descumprimento das condições inicialmente prometidas (fls. 1.771-1.786).<br>De fato, observo que a decisão agravada analisou todas as questões pertinentes à solução da lide, inexistindo afronta aos arts. 165, 458, II, e 535, II, do CPC/73.<br>A alegação de ilegitimidade ativa de Fabiana Confecções LTDA. foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que reconheceu a legitimidade da empresa com base no conjunto fático-probatório, o que impede sua revisão nesta instância, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Quanto ao inadimplemento contratual, o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece a responsabilidade do empreendedor de shopping center pela má administração do tenant mix, nos termos da Súmula 83/STJ.<br>No que tange à exceção do contrato não cumprido, o Tribunal de origem concluiu pela sua aplicação com base nas provas dos autos, sendo inviável o reexame do acervo fático-probatório nesta instância especial, conforme Súmula 7/STJ.<br>A aplicação da cláusula penal indistintamente para ambas as partes contratantes está em conformidade com o entendimento desta Corte, que admite tal possibilidade, ainda que não haja previsão expressa nesse sentido.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO - CLÁUSULA PENAL - EFEITOS PERANTE TODOS OS CONTRATANTES - REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR -NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO. 1. A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 2. A cláusula penal não pode ultrapassar o conteúdo econômico da obrigação principal, cabendo ao magistrado, quando ela se tornar exorbitante, adequar o quantum debeatur. 3. Recurso provido. (REsp. 1.119.740/RJ, Relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 27.9.2011, DJe 13.10.2011).<br>Por fim, o valor fixado a título de danos morais (R$ 100.000,00 para cada autora) não se mostra desproporcional, considerando a gravidade dos fatos e a capacidade econômica das partes envolvidas, não havendo razão para sua redução.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.