DECISÃO<br>Trata-se de Recurso Especial interposto contra o seguinte acórdão (e-STJ fls. 827/834):<br>AÇÃO MONITÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. AQUISIÇÃO DEAÇÃO MONITÓRIA. MAQUINÁRIOS. CONTRATO FIRMADO PELAS REGRAS DO FINAME. INEXISTÊNCIA DA FIGURA DO CONSUMIDOR FINAL OU DE VULNERABILIDADE DO MUTUÁRIO. INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COBRANÇA DE SALDO DEVEDOR APÓS ALIENAÇÃO DO BEM EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR PARA ACOMPANHAR OS ATOS DE ALIENAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA QUE SOMENTE RETIRA A LIQUIDEZ DO DÉBITO. VENDA, TODAVIA, POR PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIA MANIFESTA. FATO QUE NÃO LEVA AO ACOLHIMENTO TOTAL DOS EMBARGOS, MAS APENAS À IMPOSSIBILIDADE DE SE LEVAR EM CONTA O VALOR OBTIDO PARA FIM DE CÔMPUTO NO SALDO DEVEDOR DO CONTRATO. DÉBITO NÃO NEGADO. ADOÇÃO DO VALOR MÉDIO DE EQUIPAMENTOS DE IGUAL NATUREZA E DATA DE FABRICAÇÃO NA DATA DO LEILÃO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA.<br>Segundo a parte recorrente, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>No presente recurso especial, a parte recorrente sustenta violação ao artigo 2º do Decreto-Lei nº 911/1969. Alega que o acórdão recorrido desconsiderou o valor obtido com a venda extrajudicial dos bens apreendidos em ação de busca e apreensão, substituindo-o pelo valor médio de mercado para apuração do saldo devedor na ação monitória. Defende que a legislação de regência confere ao credor fiduciário liberdade para dispor dos bens apreendidos, sem exigência de avaliação prévia, sendo legítima a fixação de valor inferior ao de mercado em razão da desvalorização dos bens. Sustenta, ainda, que a decisão do Tribunal de origem afronta o regime jurídico da alienação fiduciária e requer a reforma do acórdão para validar o valor efetivamente obtido na venda dos bens (e-STJ fls. 827/834).<br>Intimada, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado (e-STJ fls. 852/856).<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pelo acórdão recorrido, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>Isso porque o Tribunal de origem considerou caracterizada a venda por preço vil no âmbito da alienação fiduciária e afastou a utilização do valor da venda extrajudicial como parâmetro para apuração do saldo devedor, determinando, em vez disso, a adoção do valor médio de mercado, a ser apurado em liquidação de sentença.<br>Tal entendimento está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite o afastamento do valor obtido em venda extrajudicial quando se comprova sua irrisoriedade, exigindo-se a demonstração de lisura e regularidade do procedimento pelo credor fiduciário, especialmente diante de expressiva discrepância entre o valor da alienação e o valor originalmente financiado.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação.<br>2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2º, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante.<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL DESCRITO NO CONTRATO DE MÚTUO COMO TERRENO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO ATUALIZADA NO EDITAL DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. NULIDADE CONFIGURADA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 886, I E 891 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO. I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel em relação ao leilão.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel.<br>4. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.<br>5. É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.<br>6. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau decidiu que a arrematação em segundo leilão justifica o valor abaixo da metade da avaliação e que o erro na descrição do edital não teria força para anular o leilão; (II) O Tribunal de segundo grau manteve a sentença sob o fundamento de que foi o autor que descreveu o imóvel como um terreno no momento do contrato de mútuo, e, portanto, não seria possível questionar isso após o inadimplemento.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação anulatória, a fim de declarar a nulidade da arrematação do imóvel, e determinar a realização de novo leilão com a descrição correta no edital do leilão.<br>(REsp n. 2.167.979/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/9/2025, DJEN de 17/9/2025.)<br>Na hipótese dos autos, conforme se observa do acórdão recorrido, o valor obtido com a alienação extrajudicial dos bens foi manifestamente inferior a 50% do valor originalmente financiado, evidenciando, de forma objetiva, a ocorrência de venda por preço vil. O bem adquirido por R$ 355.000,00 foi alienado por apenas R$ 11.000,00 em menos de três anos, sem que o credor tenha apresentado justificativas plausíveis quanto ao estado de conservação ou à eventual depreciação relevante dos maquinários. Diante dessa discrepância substancial, a Corte local afastou o valor da venda como parâmetro para apuração do saldo devedor, adotando critério condizente com a orientação firmada por esta Corte Superior no sentido de que a alienação por valor irrisório, sem adequada comprovação das circunstâncias que a justifiquem, compromete a validade da operação e impede sua utilização como base para o cálculo da dívida remanescente.<br>No mais, a revisão da conclusão exposta pelo acórdão recorrido demandaria reexame dos elementos de prova insertos nos autos do processo, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se. Intime-se.<br>EMENTA