DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão com a seguinte ementa (e-STJ fls. 648/649):<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA INSTITUÍDA PELO PARTICULAR JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO QUANDO DA CELEBRAÇÃO DOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, CELEBRADOS COM A INCORPORADORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE SENTENÇA MANTIDA.<br>1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 7ª Vara Federal-CE, que julgou improcedente pedido proposta pelo autor em face da LA CITTA SPE LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a imediata baixa do gravame de hipoteca existente sobre as unidades imobiliárias autônomas de nºs 1315, torre 01; 1317, torre 01; 1334, torre 03; 1338, torre 03 e 1425 torre 02; do empreendimento LA CITTÁ PARANGABA RESIDENCE, com sua devida averbação nas respectivas matrículas-mãe, do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza. No mérito, requer a confirmação da tutela e a transferência das referidas unidades autônomas para o proprietário, com a devida averbação na matrícula mãe (Matrícula 41879).<br>2. As disposições contratuais transcritas, verifica-se que, ao celebrar o contrato de investimento, em 26 de abril de 2019, o autor expressamente declarou ciência do fato da incorporadora haver contraído financiamento para construção do empreendimento, bem como com a constituição da hipoteca do terreno e das acessões e benfeitorias que seriam acrescidas pela incorporadora em favor da instituição financeira credora. Ou seja, o autor concordou com a hipoteca já constituída sobre a fração ideal do imóvel que lhe seria destinado.<br>3. Pacificou-se no STJ a tese de não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, daí por que o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito.<br>4. Apelante expressamente concordou com a hipoteca instituída em favor do agente financeiro, quando da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, celebrados com a incorporadora, sem nenhuma intervenção desse agente financeiro, não cabe a liberação do gravame instituído em favor da CEF como garantia do financiamento contratado pela incorporadora para construção do empreendimento La Cittá Parangaba Residence, sem que as condições estabelecidas no citado contrato estejam devidamente cumpridas.<br>5. a Caixa Econômica Federal sustenta que não se opõe à liberação da hipoteca sobre a fração ideal correspondente às unidades autônomas quitadas pelo autor, desde que a Construtora lhe repasse o valor da venda dos imóveis em questão, considerando que o contrato garantido pelo citado gravame ainda se encontra com saldo devedor. Dessa forma, de acordo com o que foi informado pelas partes, verifica-se que a recusa da CEF em proceder, administrativamente, à liberação do ônus hipotecário que recai sobre a unidade imobiliária dos autores, encontra justificativa na ausência de pagamento de um valor correspondente ao VMD (valor médio de desligamento) que, segundo a CEF, corresponde ao valor de venda do imóvel sobre o qual esse ônus recai.<br>6. Ao contrário do que defende a ré La Cittá Incorporações SPE Ltda, suas obrigações contratuais não estão todas cumpridas. Isso porque liberar a documentação necessária para transferência da unidade imobiliária não significa liberar o gravame hipotecário que recai sobre essa unidade, obrigação assumida no contrato de promessa de compra e venda. E, embora formalmente caiba a CEF a emissão do documento para liberação do ônus hipotecário aqui questionado, essa obrigação é posterior e está condicionada ao pagamento, pela incorporadora, do valor correspondente ao valor de venda dessa unidade imobiliária. Desse modo, não se pode culpar a CEF por respeitar os ajustes firmados.<br>7. É certo que o STJ sedimentou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a incorporadora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado (súmula nº 308). Contudo, segundo o entendimento predominante no E. TRF da 5ª Região, o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a parte agravada adquiriu o imóvel por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem a intermediação da Caixa (PROCESSO: 08057511920174058000, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO CARVALHO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 06/06/2018; PROCESSO: AR6667/AL, REL. DES. FEDERAL FERNANDO BRAGA, PLENO, DJE 14/02/2014).<br>8. Permitir a liberação do gravame no caso em tela, constituiria uma interferência judicial injustificada na autonomia contratual das partes, na medida em que tornaria sem efeito uma garantia livremente negociada.<br>9. Majoração da verba sucumbencial em mais 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>10. Apelação improvida.<br>A recorrente argumenta, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, que o acórdão recorrido violou os artigos 926 e 927, além ainda dos artigos 489, §1º, e 1.022 do Código de Processo Civil. Quanto a estes últimos dispositivos, a recorrente aduz que o acórdão os teria violado ao concluir que a Súmula nº 308/STJ somente se aplica aos casos em que o agente financeiro também é parte do contrato de compra e venda. Argumenta que o enunciado sumular teria sido desatendido já que não teria sido demonstrado de que forma os fatos considerados diferenciam o presente caso daqueles que ensejaram o enunciado da Súmula nº 308/STJ (e-STJ fls. 768):<br>Ocorre que, não obstante a D. Turma entender que o enunciado sumular não se aplica ao caso em tela, não restou demonstrado de que forma os fatos considerados diferenciam o presente caso daqueles que ensejaram a Súmula 308, bem como dos demais precedentes desta Corte e dos demais tribunais pátrios proferidos após a vigência do referido entendimento.<br>Também em relação aos artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil a recorrente argumenta que o acórdão recorrido vai de encontro ao entendimento estabelecido na Súmula nº 308/STJ (e-STJ fls. 770):<br>Portanto, verifica-se no caso em tela a inobservância do art. 927, IV, do CPC, pois que o v. acórdão vai de encontro ao entendimento pacificado da Súmula 308 do STJ, ao não ter reconhecido o direito do embargante de dispor livremente de seu bem imóvel.<br>Intimada, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pelo acórdão recorrido, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas, principalmente quanto à aplicabilidade da Súmula nº 308/STJ (e-STJ fls. 664):<br>7. É certo que o STJ sedimentou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a incorporadora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado (súmula nº 308). Contudo, segundo o entendimento predominante no E. TRF da 5ª Região, o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a parte agravada adquiriu o imóvel por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem a intermediação da Caixa (PROCESSO: 08057511920174058000, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO CARVALHO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 06/06/2018; PROCESSO: AR6667/AL, REL. DES. FEDERAL FERNANDO BRAGA, PLENO, DJE 14/02/2014).<br> Grifos acrescidos <br>O acórdão foi claro ao fundamentar a inaplicabilidade da Súmula nº 308/STJ nos seguintes termos (e-STJ fls. 662):<br>Assim, considerando que o autor expressamente concordou com a hipoteca instituída em favor do agente financeiro, quando da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, celebrados com a incorporadora, sem nenhuma intervenção desse agente financeiro, não cabe a liberação do gravame instituído em favor da CEF como garantia do financiamento contratado pela incorporadora para construção do empreendimento La Cittá Parangaba Residence, sem que as condições estabelecidas no citado contrato estejam devidamente cumpridas.<br> Grifos acrescidos <br>É inviável, portanto, o acolhimento da pretensão recursal sem que seja necessário desfazer as premissas fáticas estabelecidas pelo acórdão recorrido e sem analisar as cláusulas do contrato ao qual o Colegiado estadual fez referência nos trechos reproduzidos acima. A análise da pretensão recursal demanda, portanto, revisão de conteúdo contratual, providência que, como visto, não se mostra compatível com o escopo legalmente conferido ao recurso especial, a evidenciar a inviabilidade de conhecimento da pretensão por óbice das Súmulas nº 5 e 7 desta Corte Superior.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO ALEATÓRIO. OSCILAÇÃO DOS CUSTOS QUE INTEGRA A RELAÇÃO JURÍDICA E PAGAMENTO APÓS A ENTREGA EFETIVA DO PRODUTO. NÃO CUMPRIMENTO. EXCEÇÃO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. PLEITO DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No caso, afastar a afirmação contida no acórdão atacado, quanto ao que ficou estipulado expressamente no contrato acerca do pagamento posterior e de que as oscilações de preço e as alterações dos preços de insumo não seriam impeditivo ao cumprimento do avençado, demanda a reavaliação do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>Além disso, a recorrente atrelou a alegação de violação aos artigos 926 e 927, e aos artigos 489, §1º, e 1.022 do Código de Processo Civil, à aplicabilidade da Súmula nº 308/STJ. É preciso ter em conta, todavia, que súmulas de tribunais não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal previsto no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, de modo que são insuficientes à fundamentação do recurso especial.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIMENTOS PROVISÓRIOS. ÓBITO DA ALIMENTADA. INTEGRAÇÃO DOS VALORES AO ESPÓLIO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DE RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM VIOLAÇÃO A SÚMULA DE TRIBUNAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 518/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em que se alegava violação aos arts. 281 e 520, II, do CPC, art. 1.707 do CC e ao enunciado da Súmula 405 do STF, além de suposta omissão no acórdão recorrido. O agravante sustenta que os alimentos provisórios, revogados pela sentença de extinção, em razão do óbito da alimentada, não devem integrar o espólio, pleiteando o levantamento dos valores em favor dos alimentantes.<br>II. Questão em discussão<br>2. Há duas questões em discussão:<br>(i) definir se o acórdão recorrido incorreu em omissão, configurando violação ao art. 1.022, II, do CPC/2015;<br>(ii) estabelecer se os fundamentos recursais permitem o conhecimento do recurso especial diante da alegada violação a dispositivos do CPC, do CC e da Súmula 405 do STF.<br>III. Razões de decidir<br>3. O Tribunal de origem apreciou de forma clara e suficiente todas as teses suscitadas, afastando a alegação de omissão e, portanto, não se verifica violação ao art. 1.022 do CPC/2015.<br>4. Os depósitos realizados a título de alimentos provisórios antes do óbito da alimentada integram seu patrimônio, por força do princípio da irrepetibilidade, devendo compor o espólio, não sendo possível seu levantamento em favor dos alimentantes nos próprios autos da ação de alimentos.<br>5. A parte recorrente limitou-se a reiterar alegações de sua apelação, sem demonstrar de maneira clara e objetiva a forma de violação dos dispositivos legais invocados, configurando fundamentação deficiente e atraindo a incidência da Súmula 284/STF.<br>6. Súmulas de Tribunais não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal previsto no art. 105, III, a, da CF/1988, de modo que não podem fundamentar recurso especial. Incide, por analogia, a Súmula 518/STJ.<br>IV. Dispositivo 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.884.029/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 25/9/2025.)<br>O caso em análise atrai, ainda, a incidência do entendimento exposto pela Súmula nº 284 do STF, na medida em que: "A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema." (AgInt no AREsp n. 2.444.719/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.) Isso porque, segundo a jurisprudência desta Corte, o óbice de ausência de comando normativo do artigo de lei federal apontado como violado ou como objeto de divergência jurisprudencial incide também quando a indicação do dispositivo de lei federal não é apta, por si só, para sustentar a tese recursal, seja porque o dispositivo legal tem caráter genérico, seja porque, embora consigne em seu texto comando específico, exigiria a combinação com outros dispositivo legais.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSO CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. EXECUÇÃO FISCAL PROMOVIDA CONTRA O ALIENANTE FIDUCIÁRIO. ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO FISCAL. RECURSO ESPECIAL. ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 284 DO STF. AGRAVO INTERNO. DECISÃO MANTIDA.<br>I - Na origem, trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pelo Banco Santander do Brasil S.A.<br>contra decisão proferida nos autos de execução fiscal, promovida pelo Município de São Paulo, objetivando cobrança de IPTU dos exercícios de 2014 e 2015, que rejeitou exceção de pré-executividade ao fundamento de que o credor fiduciário se qualifica como titular da propriedade do bem alienado fiduciariamente, sendo responsável solidário e legítimo para responder ao débito na qualidade de contribuinte, nos termos do art. 34 do CTN. O TJSP deu provimento ao recurso, acolhendo a exceção de pré-executividade, com extinção da execução fiscal em relação ao excipiente.<br>II - Inafastável a incidência do óbice da Súmula n. 284/STF em razão da ausência de comando normativo do dispositivo apontado como violado, o que atrai, por conseguinte, o referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>III - Segundo a jurisprudência do STJ, o óbice de ausência de comando normativo do artigo de lei federal apontado como violado ou como objeto de divergência jurisprudencial incide nas seguintes situações: quando não tem correlação com a controvérsia recursal, por versar sobre tema diverso; e quando sua indicação não é apta, por si só, para sustentar a tese recursal, seja porque o dispositivo legal tem caráter genérico, seja porque, embora consigne em seu texto comando específico, exigiria a combinação com outros dispositivo legais.<br>IV - Ressalte-se, por oportuno, que a indicação genérica do artigo de lei que teria sido contrariado induz à compreensão de que a violação alegada é somente de seu caput, pois a ofensa aos seus desdobramentos também deve ser indicada expressamente. Nesse sentido, vale citar os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.764.763/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 27/11/2020; AgInt no AREsp n. 1.674.879/SP, re lator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12/03/2021.<br>V - Ademais, aplicável, também, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>VI - Nesse sentido, a Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal". (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 24/8/2018.)<br>VII - Ressalte-se, por fim, que embora o REsp n. 1.949.182 tenha sido recebido e distribuído como recurso representativo de controvérsia (Controvérsia n. 343, situação: controvérsia pendente), não houve, até o presente momento, determinação de suspensão dos processos que versem sobre o mesmo tema.<br>VIII - Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.953.083/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA