DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por JURUA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fls. 241-260):<br>APELAÇÃO CÍVEL. Compra e Venda de Imóvel. Desistência da promitente compradora.<br>Insurgência do réu. Impugnação à justiça gratuita. Rejeição. Réu que não juntou qualquer documento nos autos a infirmar a hipossuficiência financeira das autoras. Documentos juntados pelas autoras que comprovam a alegada necessidade.<br>Sentença extra petita. Ocorrência. Declaração de inexigibilidade de cobranças referidas a taxas condominiais, de consumo e de IPTU que não são objeto do pedido da parte autora.<br>Percentual de retenção sobre os valores pagos. Sentença que determinou a retenção de 20%. Réu que pretende seja mantido o percentual fixado no contrato de 50%, em observância à Lei do Distrato. Não acolhimento. Cabível interpretação restritiva das cláusulas claramente abusivas, nos ditames do artigo 51 do CDC. Precedentes desta. c. 5ª Câmara de Direito Privado. A retenção de 50% dos valores pagos mostra-se claramente excessiva, de modo que inevitável reconhecer a abusividade.<br>Sentença reformada apenas para afastar a parte considerada extra petita.<br>RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Segundo a parte recorrente, o acórdão recorrido violou o artigo 489, § 1º, inciso V, e o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, na medida em que o Colegiado estadual teria se limitado a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos. A recorrente sustenta, nesse sentido, que o acórdão recorrido teria negado vigência ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, fundamentando-se apenas no fato de que a "jurisprudência se consolidou no sentido de permitir a retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única." Quanto à alegada violação ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, a recorrente argumenta que o dispositivo contém previsão legal que autoriza aos incorporadores estabelecerem, tal como no caso ora em apreço, cláusula contratual para retenção de até 50% dos valores pagos. Portanto, não há que se falar em abusividade da cláusula contratual com fundamento no artigo 51, incisos I e II, do CDC.<br>Por fim, a recorrente alega violação ao artigo 413 do Código Civil, já que a redução de cláusula penal é medida excepcional, justificando-se apenas quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Intimada nos termos do art. 1.030,do Código de Processo Civil, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal).<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Quanto à alegada afronta ao artigo 489, § 1º, inciso V, e ao artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, cumpre, inicialmente, estabelecer que, em recurso especial, tratando-se de recurso de fundamentação vinculada, não cabe a esta Corte Superior apreciar violação a norma constitucional, senão apenas e tão somente a interpretação da legislação federal infraconstitucional:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. VIOLAÇÃO A NORMA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. COMPETÊNCIA DO STF. COOPERATIVA DE PROFISSIONAIS MÉDICOS. NOVOS INTEGRANTES. LIVRE ASSOCIAÇÃO. EXIGÊNCIA DE PROCESSO SELETIVO. PREVISÃO NO ESTATUTO. LEGALIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, quanto à alegação de violação a norma constitucional, trazida nas razões do agravo interno, é evidente a inadequação da via recursal eleita, porquanto "compete ao Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial, a análise da interpretação da legislação federal, motivo pelo qual se revela inviável invocar, nesta seara, a violação de dispositivos e princípios constitucionais, porquanto matéria afeta à competência do STF (art. 102, inciso III, da Constituição Federal)" - (AgRg no AREsp n. 359.463/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe 3/3/2015).<br>2. A atual jurisprudência desta Corte Superior vem reconhecendo a possibilidade de exame de admissão de profissional médico pretensor de integrar os quadros da associação, em respeito à previsão do estatuto da entidade.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 1.898.759/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 3/3/2021.)<br>Já a asserção de afronta ao artigo 489, § 1º, inciso V, do CPC não merece acolhimento, na medida em que o Colegiado estadual se manifestou expressamente sobre a matéria aduzida no recurso especial, não havendo falar em deficiência da fundamentação (e-STJ fls. 254-255):<br>No caso em tela, a ré-apelante pretende a aplicação da cláusula penal (cláusula 7.3, fl. 49) que prevê a retenção de 50% dos valores pagos.<br>Ocorre que, sua prevalência importaria desequilíbrio entre as partes contratantes, em detrimento do consumidor, parte hipossuficiente da demanda. Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da vendedora.<br>Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a uma interpretação restritiva da previsão contratual, sob pena de ofender o disposto no Artigo 51, I e IV do CDC. Bem afastada, portanto, sua incidência.<br>Anote-se que não se desconhece o teor da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem como a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.<br>Ocorre que, a aplicação, ao caso, da lei nova importaria em evidente insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única, conforme Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque na sentença.<br>Em relação à alegada afronta ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, de fato, tratando-se de contratos promissórios de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de afetação previsto na Lei do Distrato, esta Corte Superior tem sufragado o entendimento de que é válida a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme o artigo 67-A, I, e § 5º da Lei nº 4.591/64. Todavia, quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte Superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas nº 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT SERVANDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO<br>ESPECIAL.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e fixar honorários em 15% do valor da condenação.<br>2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6º, e 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e no art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do pacta sunt servanda impediria a revisão da cláusula contratual; (iii) houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar 13,71% do valor global do contrato.<br>3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto à abusividade da cláusula e à limitação da retenção a 25% demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço global, igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Inviável o conhecimento pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos óbices sumulares.<br>6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. Honorários advocatícios majorados.<br>(AREsp n. 2.660.635/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.<br>2. A agravante alega que a decisão está em desacordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve ser coerente com o Código de Defesa do Consumidor.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, I, e § 5º da Lei 13.786/2018; e (ii) se tal percentual pode ser considerado abusivo pelo Tribunal de origem à luz da constelação fático-probatória do caso e do Código de Defesa do Consumidor.<br>III. Razões de decidir<br>4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de patrimônio de afetação.<br>5. No entanto, é possível a redução do percentual de retenção quando se mostrar manifestamente abusivo, mesmo em contratos firmados após a edição da Lei 13.786/2018, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual.<br>6. Quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça.<br>7. A decisão do tribunal de origem, que reduziu o percentual de retenção com base em elementos fático-probatórios específicos, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, que considera justa a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.<br>IV. Dispositivo<br>8. Agravo interno provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.158.720/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na extensão conhecida, nego-lhe provimento.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA