ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL. TITULARIDADE FORMAL EM NOME DE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A EXISTÊNCIA DE DIREITOS AQUISITIVOS DO EXECUTADO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. As instâncias ordinárias indeferiram o pedido de penhora de bem imóvel sob o fundamento de que a propriedade formal do bem está registrada em nome de terceiros estranhos à lide, não havendo nenhum registro de transmissão da titularidade ao executado.<br>2. É possível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de promessa de compra e venda (artigo 835, XII, do CPC). Precedentes.<br>3. Ausência de elementos, no acórdão recorrido, indicando que a parte executada possui direitos aquisitivos sob o imóvel em discussão que sejam suscetíveis de penhora.<br>4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).<br>5. Agravo interno a que se nega provimento para manter a decisão agravada, que determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para averiguação da possibilidade de penhora de eventuais direitos aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em discussão, oportunizando-se às partes o exercício do contraditório.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto em face da decisão de fls. 221/224, por meio da qual conheci do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que, em agravo de instrumento, manteve a decisão que indeferiu a penhora de imóvel, nos termos da seguinte ementa:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. INDEFERIMENTO DA MEDIDA. BEM DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO. 1. Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela Agravante consta a titularidade do bem em nome de terceiro, não sendo possível a penhora requerida. 2. Apenas com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação originária, a transferência de domínio do imóvel. É a inteligência do Art. 1.245 do Código Civil. 3. Negou-se provimento ao recurso.<br>Nas razões de seu agravo interno, a parte agravante alega que os documentos juntados aos autos são suficientes para comprovar que o imóvel pertence à parte executada. Além disso, também reitera suas alegações de violação aos artigos 835 do CPC e 1225 do Código Civil, decorrente do indeferimento da penhora de imóvel sob o fundamento de que o bem está registrado em nome de terceiros.<br>Afirma que o executado admitiu, em processos judiciais, ser o possuidor do bem. Sustenta que a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda é permitida pela legislação e que a jurisprudência do STJ reconhece a viabilidade da penhora mesmo sem o registro do contrato.<br>Impugnação ao agravo interno não apresentada (cf. certidão de fl. 242).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL. TITULARIDADE FORMAL EM NOME DE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A EXISTÊNCIA DE DIREITOS AQUISITIVOS DO EXECUTADO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. As instâncias ordinárias indeferiram o pedido de penhora de bem imóvel sob o fundamento de que a propriedade formal do bem está registrada em nome de terceiros estranhos à lide, não havendo nenhum registro de transmissão da titularidade ao executado.<br>2. É possível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de promessa de compra e venda (artigo 835, XII, do CPC). Precedentes.<br>3. Ausência de elementos, no acórdão recorrido, indicando que a parte executada possui direitos aquisitivos sob o imóvel em discussão que sejam suscetíveis de penhora.<br>4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).<br>5. Agravo interno a que se nega provimento para manter a decisão agravada, que determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para averiguação da possibilidade de penhora de eventuais direitos aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em discussão, oportunizando-se às partes o exercício do contraditório.<br>VOTO<br>Observo que as razões de agravo interno não são capazes de infirmar as conclusões da decisão agravada.<br>No presente caso, as instâncias ordinárias indeferiram pedido de penhora de bem imóvel formulado pela parte agravante, sob o fundamento de que consta, na matrícula do imóvel, que a propriedade do imóvel é titularizada por terceiros estranhos ao processo de origem, bem como que não haveria registro de transmissão de propriedade à parte agravada. A esse respeito, confira-se (fl. 87):<br>Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela Agravante consta a titularidade do bem em nome de terceiro (ID 54474284), não sendo possível a penhora requerida.<br>De fato, consta a aquisição do bem em 03 de janeiro de 1989 por CELSO COSTA FERREIRA e VITÓRIA REGO DE OLIVEIRA FERREIRA, não havendo registro de qualquer transmissão da propriedade ao agravado ou terceiro (ID 54474284).<br>Em seu recurso especial, a agravante alegou que seria possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor com relação ao imóvel, de modo que o indeferimento da penhora requerida caracteriza violação aos artigos 835 do CPC e 1225 do Código Civil.<br>A esse respeito, cumpre destacar que a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça entende que é possível a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que ausente o registro do negócio jurídico. Veja-se, a esse respeito:<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.<br>3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.<br>4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença.<br>5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.<br>6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor.<br>7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos.<br>8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).<br>9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum.<br>10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.<br>(REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023.)<br>Da análise do precedente acima indicado, percebe-se que a penhora de direitos aquisitivos é possível, ainda que o contrato não tenha sido registrado.<br>Da análise do acórdão recorrido, no entanto, não há elementos que permitam averiguar a existência de um contrato, cujo objeto seja o imóvel em discussão, concedendo ao executado direitos suscetíveis de penhora.<br>De fato, consta do acórdão recorrido expressamente que não há registro de transmissão da propriedade à parte agravada ou a terceiro. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho do acórdão recorrido (fl. 87):<br>Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela Agravante consta a titularidade do bem em nome de terceiro (ID 54474284), não sendo possível a penhora requerida.<br>De fato, consta a aquisição do bem em 03 de janeiro de 1989 por CELSO COSTA FERREIRA e VITÓRIA REGO DE OLIVEIRA FERREIRA, não havendo registro de qualquer transmissão da propriedade ao agravado ou terceiro (ID 54474284).<br>Assim, como destacado na decisão agravada, não há como verificar, por ora, se é possível a realização da penhora de eventuais direitos do executado com relação ao imóvel, na medida em que não há elementos no acórdão recorrido indicando que o agravado possui direitos sob o imóvel.<br>No ponto, vale destacar que a parte agravante sustenta que o acórdão recorrido "admitiu a existência das provas apresentadas pela recorrente e sobre elas se manifestou" (fl. 229). Ao transcrever o trecho no qual o Tribunal teria se manifestado sobre as provas, a parte agravante transcreveu o seguinte:<br>A Agravante sustenta, em suma, que indicou à penhora o imóvel CNB 7, LOTE 10, APARTAMENTO 104, GARAGEM 11, TAGUATINGA NORTE/DF, pertencente ao demandado, o qual, todavia, estaria se utilizando de subterfúgios para não quitar o débito, colocando o imóvel em nome de terceiros. Diz que, no processo n. 0711730-13.2019.8.07.0007, em trâmite no 2º. Juizado Especial Cível de Taguatinga, o agravado demanda contra inquilino inadimplente e afirma categoricamente o que o imóvel lhe pertence.<br>Como se observa, a alegada manifestação do Tribunal de origem a respeito das provas alegadas trata, na verdade, apenas de uma referência a uma alegação feita pela própria parte agravante, sem nenhum juízo de valor ou manifestação específica a respeito da alegada comprovação.<br>Com efeito, não há como afirmar, a partir da análise do acórdão recorrido, que a parte agravada possui direitos aquisitivos suscetíveis de penhora.<br>De todo modo, vale destacar que a análise requerida pela parte agravante em seu agravo interno, referente a documentos derivados de outros processos judiciais e à matrícula de imóvel, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>Assim, nota-se que as razões expostas em agravo interno não são capazes de alterar as conclusões da decisão agravada, devendo ser mantida a determinação de retorno dos autos ao Juízo de origem, oportunizando-se às partes o exercício do contraditório, de modo a averiguar a possibilidade de penhora de eventuais direitos aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em discussão, nos termos da fundamentação acima e da jurisprudência do STJ.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.