ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PEDIDO GENÉRICO. IMPOSSIBILIDADE. VINCULAÇÃO DO MAGISTRADO. VALORES OFERTADOS PELAS PARTES. OSCILAÇÃO JURISPRUDENCIAL.<br>I. Hipótese em exame<br>1. Ação renovatória de contrato de locação ajuizada em 21/5/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/5/2024 e concluso ao gabinete em 6/3/2025.<br>II. Questão em discussão<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se, em ação renovatória de locação, em que a locatária pede, alternativamente, a fixação de aluguel em valor específico ou em valor a ser apurado em perícia, há vinculação do juízo ao valor específico, como aluguel mínimo.<br>III. Razões de decidir<br>3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.<br>4. No âmbito dos contratos de locação de imóveis destinados ao comércio, o art. 51 da Lei n. 8.245/1991 atribui ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato.<br>5. A Lei de Locações estabelece um claro comando ao prever, para a ação renovatória, a necessidade de que a parte autora indique de pronto o valor que pretende pagar pelo aluguel e de que a parte ré indique o valor que pretende receber.<br>6. É obrigatório que as partes ofertem o quantum do locativo, pois a delegação do valor de aluguel, seja para o juiz, seja para o perito, sem quaisquer parâmetros, descaracteriza o comando legislativo no sentido de oferecer condições de forma clara e precisa.<br>7. A jurisprudência desta Corte Superior oscila quanto à vinculação do magistrado aos parâmetros oferecidos pelas partes na ação renovatória.<br>8. Na ação renovatória, entender pela possibilidade de fixação livre do valor, sem estar balizado pela proposta do autor e contraproposta do réu, tornaria inúteis as previsões da Lei de Locações que obrigam as partes a ofertar valor certo (arts. 71, IV e 72, §1º).<br>9. No direito contratual, a regra prevista no art. 427, CC, é de que "a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso". O valor ofertado na petição inicial ou na contestação da ação renovatória também obriga o proponente.<br>10. No recurso sob julgamento, embora a perícia tenha concluído que o valor de mercado seria de R$ 16.000,00, fixar o aluguel abaixo do pretendido na inicial caracterizaria decisão ultra petita.<br>IV. Dispositivo<br>11. Recurso especial conhecido e desprovido.

RELATÓRIO<br>Relatora: Ministra Nancy Andrighi<br>Examina-se recurso especial interposto por RAIA DROGASIL S/A, fundado na alínea "a" e pela alínea "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.<br>Recurso especial interposto em: 15/5/2024.<br>Concluso ao gabinete em: 6/5/2025.<br>Ação: renovatória de contrato de locação, ajuizada por RAIA DROGASIL S/A ("RAIA DROGASIL") em face de LOJAS AMERICANAS S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL ("LOJAS AMERICANAS") e MARQUES DA COSTA CONSULTORIA EMPRESARIAL E COMÉRCIO LTDA. - EPP ("CONSULTORIA"). Alega que as partes firmaram contrato de sublocação de imóvel para fins comerciais em 1999, renovado sucessivas vezes. Contudo, não conseguiu renovar o contrato amigavelmente. Por isso, pede a renovação do aluguel, oferecendo o valor de R$ 29.347,67, importância que vinha pagando até o ajuizamento da ação, alegando tratar-se de valor de mercado.<br>Sentença: o Juízo de primeiro grau julgou procedente a pretensão autoral para "declarar a renovação do contrato de locação de imóvel não residencial entre a requerente e a requerida Lojas Americanas pelo valor de R$ 16.000,00 mensais pelo período de 23/11/2019 a 23/11/2024, condenando a requerida Lojas Americanas ao pagamento, de uma só vez, da diferença apurada entre o aluguel pago até então e o aluguel da renovação, em todo o período" (e-STJ fls. 476-479).<br>Acórdão: o TJ/SP deu parcial provimento ao recurso de apelação de LOJAS AMERICANAS, nos termos da seguinte ementa:<br>APELAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL Cerceamento de defesa Inexistência Teoria do livre convencimento motivado Impossibilidade, contudo de se admitir o valor encontrado na perícia, uma vez que o patamar mínimo do valor do aluguel deve ser aquele indicado na inicial pela locatária Inteligência do princípio da adstrição e da congruência Precedentes desta E. Corte de Justiça Ausência de omissões no julgamento Recurso parcialmente provido (e-STJ fls. 561-569).<br>Embargos de declaração: opostos pela recorrente, foram rejeitados (e-STJ fls. 576-580).<br>Recurso especial: aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação (i) aos arts. 489, §1º, e 1022, II, CPC, por negativa de prestação jurisdicional; (ii) aos arts. 71, IV e 72, II e §1º, da Lei 8245/1991 e arts. 141 e 492, CPC, pois, havendo pedido expresso na petição inicial de que o aluguel seja fixado por perícia, deve ser adotado como locativo o valor fixado pelo laudo (e-STJ fls. 583-596).<br>Juízo prévio de admissibilidade: o TJ/SP inadmitiu o recurso, dando azo à interposição do AREsp 2762241/SP, provido para determinar a conversão em especial (e-STJ fl. 691).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PEDIDO GENÉRICO. IMPOSSIBILIDADE. VINCULAÇÃO DO MAGISTRADO. VALORES OFERTADOS PELAS PARTES. OSCILAÇÃO JURISPRUDENCIAL.<br>I. Hipótese em exame<br>1. Ação renovatória de contrato de locação ajuizada em 21/5/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/5/2024 e concluso ao gabinete em 6/3/2025.<br>II. Questão em discussão<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se, em ação renovatória de locação, em que a locatária pede, alternativamente, a fixação de aluguel em valor específico ou em valor a ser apurado em perícia, há vinculação do juízo ao valor específico, como aluguel mínimo.<br>III. Razões de decidir<br>3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.<br>4. No âmbito dos contratos de locação de imóveis destinados ao comércio, o art. 51 da Lei n. 8.245/1991 atribui ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato.<br>5. A Lei de Locações estabelece um claro comando ao prever, para a ação renovatória, a necessidade de que a parte autora indique de pronto o valor que pretende pagar pelo aluguel e de que a parte ré indique o valor que pretende receber.<br>6. É obrigatório que as partes ofertem o quantum do locativo, pois a delegação do valor de aluguel, seja para o juiz, seja para o perito, sem quaisquer parâmetros, descaracteriza o comando legislativo no sentido de oferecer condições de forma clara e precisa.<br>7. A jurisprudência desta Corte Superior oscila quanto à vinculação do magistrado aos parâmetros oferecidos pelas partes na ação renovatória.<br>8. Na ação renovatória, entender pela possibilidade de fixação livre do valor, sem estar balizado pela proposta do autor e contraproposta do réu, tornaria inúteis as previsões da Lei de Locações que obrigam as partes a ofertar valor certo (arts. 71, IV e 72, §1º).<br>9. No direito contratual, a regra prevista no art. 427, CC, é de que "a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso". O valor ofertado na petição inicial ou na contestação da ação renovatória também obriga o proponente.<br>10. No recurso sob julgamento, embora a perícia tenha concluído que o valor de mercado seria de R$ 16.000,00, fixar o aluguel abaixo do pretendido na inicial caracterizaria decisão ultra petita.<br>IV. Dispositivo<br>11. Recurso especial conhecido e desprovido.<br>VOTO<br>Relatora: Ministra Nancy Andrighi<br>O propósito recursal consiste em decidir se, em ação renovatória de locação, em que a locatária pede, alternativamente, a fixação de aluguel em valor específico ou em valor a ser apurado em perícia, há vinculação do juízo ao valor específico, como aluguel mínimo.<br>1. DA RECONSTRUÇÃO CONTEXTUAL<br>1. RAIA DROGASIL ajuizou ação renovatória de contrato de locação em face de LOJAS AMERICANAS e CONSULTORIA. Na petição inicial, ofereceu aluguéis de R$ 29.347,67, alegando ser esse o valor de mercado adequado. Pediu "a procedência da ação, para o efeito de ser decretada a renovação pleiteada nos termos do Item IV supra, fixando-se o aluguel mensal na quantia acima oferecida (R$ 29.347,67), ou no que for regularmente arbitrado, podendo o valor ser menor do que o oferecido neste ato, após a realização de perícia, se necessário for, pelo prazo de 05 (cinco) anos" (e-STJ fl. 5).<br>2. A perícia realizada nos autos apurou o valor do aluguel em R$ 16.000,00, para novembro de 2019.<br>3. O TJ/SP, revertendo a sentença no ponto, fixou o valor do locatício em R$ 29.347,67, afastando a condenação a restituição das diferenças entre os valores já pagos pelo locatário e os valores efetivamente devidos. A decisão foi fundamentada no fato de que "a ação renovatória foi ajuizada pela locatária, o valor indicado na petição inicial vincula o Juízo como o patamar mínimo a ser fixado a título de aluguel, sob pena de violação ao princípio da adstrição" (e-STJ fl. 568).<br>2. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL<br>4. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. Confira-se: AgInt no REsp 1.956.582/RJ, Terceira Turma, DJe 9/12/2021 e AgInt no AREsp 1.518.178/MG, Quarta Turma, DJe 16/3/2020.<br>5. Na hipótese, alega o recorrente "o v. acórdão recorrido não se pronunciou sobre o fato de que há pedido expresso na petição inicial para a fixação do aluguel no valor apurado em perícia, caso tal se revelasse inferior ao proposto" (e-STJ fl. 588). Contudo, o acórdão foi claro no sentido de que o aluguel deveria ser fixado de acordo com o valor indicado pela locatária na petição inicial.<br>6. O acórdão recorrido decidiu, fundamentada e expressamente, acerca das questões que lhe foram submetidas, de maneira que os embargos de declaração opostos pelo recorrente, de fato, não comportavam acolhimento. Assim, ausente omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC.<br>7. Ademais, devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489, § 1º, do CPC.<br>3. DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO<br>8. No âmbito dos contratos de locação de imóveis destinados ao comércio, o art. 51 da Lei n. 8.245/1991 atribui ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato. Consagra-se assim a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação, que tem como principal finalidade a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo locatário no período da ocupação do imóvel (REsp 1698814/SP, Terceira Turma, DJe 29/06/2018).<br>9. A ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato de locação<br>10. Para tanto, é necessário que estejam preenchidos os seguintes requisitos, a saber: a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.<br>11. Considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via (REsp 1528931/SP, Terceira Turma, DJe 20/11/2018).<br>12. Essa espécie de ação judicial é dúplice, circunstância que viabiliza a dedução de pretensão pelo réu (locador) em face do autor (locatário) independentemente da apresentação de reconvenção. Daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo.<br>13. Desse modo, é possível a alteração do valor do aluguel a requerimento do locatário ou mesmo do locador (REsp n. 1.947.694/SP, Terceira Turma, DJe de 16/9/2021).<br>14. Dispõe o art. 73 da Lei de Locações que, "renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez". Assim, renovado o contrato, se o novo valor do aluguel for superior àquele previsto no contrato primitivo, o locador terá um crédito a receber relativo às diferenças; por outro lado, se o novo valor for inferior, será o locatário quem possuirá crédito em face do locador.<br>4. DA IMPOSSIBILIDADE DE FORMULAR PEDIDO GENÉRICO PARA FIXAÇÃO DE ALUGUEL EM AÇÃO RENOVATÓRIA<br>15. Prevê o art. 71, IV da Lei de Locações, que "Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação".<br>16. Da mesma forma, prevê o art. 72, Lei de Locações, que na hipótese de o locador entender que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel, "deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel".<br>17. A Lei de Locações estabelece um claro comando ao prever a necessidade de que a parte autora indique de pronto o valor que pretende pagar pelo aluguel e de que a parte ré indique o valor que pretende receber. A intenção é impedir que o aluguel seja fixado livremente pelo Judiciário, o que violaria a natureza consensual do contrato de locação e consagraria indevida intervenção do poder estatal nas relações privadas.<br>18. A lei especial está em consonância com as previsões dos arts. 322 e 324, CPC, que estabelecem a necessidade de pedidos certos e determinados.<br>19. Por isso, é necessário que a petição inicial informe o valor de aluguel pretendido pelo locatário, em quantia exata, em moeda corrente nacional. "Deve ser indeferida  ..  a inicial omissa de qualquer oferta ou com oferta vaga e indeterminada" (VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada - doutrina e prática. 16. ed. São Paulo: Atlas, 2021, p. 320).<br>20. Da mesma forma, se o locador não concordar com a quantia obrigatoriamente ofertada pelo locatário, deverá ofertar em contestação o valor de aluguel pretendido, em quantia exata, em moeda corrente nacional.<br>21. Havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel, o juiz deverá fixá-lo de acordo com o padrão de mercado; para averiguá-lo, poderá utilizar as provas que entender necessárias, inclusive a pericial. Contudo, é obrigatório que as partes ofertem o quantum do locativo, pois a delegação do valor de aluguel, seja para o juiz, seja para o perito, sem quaisquer parâmetros, descaracteriza o comando legislativo no sentido de oferecer condições de forma clara e precisa.<br>5. DA VINCULAÇÃO DO MAGISTRADO AOS VALORES OFERTADOS PELAS PARTES<br>5.1. Da jurisprudência oscilante<br>22. A doutrina majoritária entende que os valores ofertados pelas partes em suas peças balizam o mínimo e o máximo do aluguel, a ser estabelecido pelo juízo. "Não se pode fixar o valor do novo aluguel em quantia superior à requerida na inicial ou na contraproposta, sob pena de julgamento ultra petita, embora exista entendimento contrário minoritário" (VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada - doutrina e prática. 16. ed. São Paulo: Atlas, 2021, p. 320).<br>23. A jurisprudência desta Corte Superior oscila quanto à vinculação do magistrado aos parâmetros oferecidos pelas partes na ação renovatória.<br>24. Há julgados de ambas as Turmas de Direito Privado no sentido de que é possível a fixação de aluguel em valor superior aos propostos pelas partes em ação renovatória: AgInt no AREsp n. 1.038.299/MG, Quarta Turma, DJe de 5/5/2017; AREsp n. 1.653.296/RJ, Terceira Turma, DJEN de 23/5/2025.<br>25. Por outro lado, a Terceira Turma teve a oportunidade de analisar a matéria detidamente no julgamento do REsp 1.815.632/MG (DJe de 11/5/2022). O locatário ofertou o valor de R$ 9.800,00; o réu entendeu como devido R$ 17.801,00; a perícia fixou o valor de mercado em R$ 23.474,73. Decidiu-se que "formulado pedido certo e determinado, não poderá o Magistrado fixar valor superior ao pretendido pelo locador ou inferior ao oferecido pelo locatário, sob pena de violação aos limites objetivos traçados pelas partes" e, assim, manteve-se o acórdão do tribunal de origem, que fixou o aluguel em R$ 17.801,00.<br>5.2. Da necessidade de vinculação aos valores ofertados pelas partes<br>26. A posição pela vinculação do magistrado aos mínimo e máximo pedidos pelas partes encontra fundamentos processuais e materiais.<br>27. Quanto aos fundamentos processuais, nos termos do art. 141 do CPC, "o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte". Por sua vez, o art. 492 prevê que "é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado".<br>28. Agindo o julgador fora dos limites definidos pelas partes e sem estar amparado em permissão legal que o autorize a examinar questões de ofício, haverá violação do princípio da congruência ou adstrição. A decisão não pode dar mais que o requerido (ultra petita), conceder coisa diversa da pedida (extra petita) e nem deixar de se pronunciar sobre todo o pedido, decidindo aquém do pedido (citra petita). Nesse sentido: REsp n. 2.051.954/SP, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024.<br>29. Na ação renovatória, entender pela possibilidade de fixação livre do valor, sem estar balizado pela proposta do autor e contraproposta do réu, tornaria inúteis as previsões da Lei de Locações que obrigam as partes a ofertar valor certo (arts. 71, IV e 72, §1º).<br>30. Por isso, a fixação do aluguel deve considerar os valores mínimos e máximos pedidos pelas partes, sob pena de configurar decisão ultra petita.<br>31. Quanto aos fundamentos materiais, tem-se que, no sistema jurídico de Direito Privado, a regra é a prevalência da autonomia privada, da liberdade contratual e da livre iniciativa. Os contratos - como os de locação - se constituem a partir da convergência de vontades entre duas ou mais partes.<br>32. Na ação renovatória, a ausência de consenso requer a intervenção judicial. Essa intervenção, todavia, deve se limitar às vontades das partes na fixação do aluguel, que consideram, não apenas o valor em si, mas também demais concessões e vantagens de mercado havidas no bojo da negociação.<br>33. No direito contratual, a regra prevista no art. 427, CC, é de que "a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso". Essa vinculação, inclusive, decorre da obediência pelos contratantes aos princípios da probidade e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) (REsp n. 2.148.431/MS, Terceira Turma, DJEN de 15/8/2025).<br>34. Portanto, o valor ofertado na petição inicial ou na contestação da ação renovatória também obriga o proponente.<br>6. DO RECURSO SOB JULGAMENTO<br>35. Na petição inicial, a locatária RAIA DROGASIL ofereceu aluguéis de R$ 29.347,67, "ou no que for regularmente arbitrado, podendo o valor ser menor do que o oferecido neste ato".<br>36. Embora tenha formulado pedidos alternativos, um específico (em valor certo) e outro genérico (em valor incerto), o segundo pedido não pode ser acolhido, porque o CPC (arts. 322 e 324) e a Lei do Inquilinato (art. 71, IV) obrigam a indicação do valor do aluguel pretendido pelo locatário na petição inicial de ação renovatória.<br>37. Assim, o valor de R$ 29.347,67, pretendido pela locatária na petição inicial, é o quantum mínimo em que pode ser arbitrado o aluguel pelo juiz, diante da discordância do locador, LOJAS AMERICANAS, manifestada em contestação.<br>38. Por isso, embora a perícia tenha concluído que o valor de mercado seria de R$ 16.000,00, fixar o aluguel abaixo do pretendido na inicial caracterizaria decisão ultra petita.<br>39. Nenhuma violação à lei federal há no acórdão do TJ/SP, que estabeleceu o valor dos aluguéis em R$ 29.347,67, exatamente como pedido pela locatária.<br>7. DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL<br>40. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.<br>8. DISPOSITIVO<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Incabível a majoração de honorários, ante a ausência simultânea dos requisitos elencados pela Segunda Seção no julgamento do AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, (julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017).