DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por CHAMPAGNE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 627):<br>EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. COMERCIALIZAÇÃO. CONSTRUÇÃO DE REDE DE ESGOTO. OBRIGAÇÃO DA LOTEADORA. INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PERANTE O MUNICÍPIO. DESOBRIGAÇÃO POSTERIOR. EXPECTATIVA GERADA NO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. CONDENAÇÃO. PROVIMENTO.<br>- Conforme regra inscrita no art. 47 da Lei n.8.078/90: "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor".<br>- Se os informes publicitários da loteadora geram no consumidor a expectativa de que o loteamento será entregue com infraestrutura completa, inclusive quanto à rede de esgoto, é de se reconhecer o inadimplemento contratual, ante o não cumprimento da obrigação pela empresa empreendedora.<br>- Recurso provido.<br>Os embargos de declaração opostos por NILMAR PAULO FORTES foram acolhidos para fixar a correção monetária desde a assinatura do contrato (28/4/2013), juros de mora de 1% ao mês desde a citação, inverter os ônus sucumbenciais e, à luz do Tema 1.059/STJ, não majorar honorários (fls. 672-678). Os embargos de declaração opostos por CHAMPAGNE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP foram rejeitados (fls. 742-750).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou: arts. 137, 189, 205, 225, 393, 396, 408, 413, 421 (parágrafo único), 421-A (caput, incisos I, II e III), 422, 427 e 429 do Código Civil; art. 12, § 3º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor; art. 2º, § 5º, da Lei 6.766/1979; arts. 11, 141, 422, 428, inciso I, 429, inciso II, 489, § 1º, incisos I, III e IV, 492, 1.013, caput e §§ 1º e 2º, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, incisos I e II, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, apontando omissões no acórdão recorrido e nos embargos de declaração quanto às teses deduzidas, com suposta violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, incisos I, III e IV, 492, 1.013 e 1.022 do Código de Processo Civil. Afirma que o Tribunal teria deixado de enfrentar argumentos relativos à exoneração administrativa da obrigação de construir a rede de esgoto, à responsabilidade contratual do comprador pela fossa séptica e à incidência do art. 413 do Código Civil.<br>Defende, no mérito, que a escritura pública mencionaria obrigação do comprador de construir fossa séptica, que o Município de Lagoa Santa teria eximido a loteadora da obrigação de rede primária de esgoto por inviabilidade técnica (art. 10, parágrafo único, do Decreto Estadual 45.097/2009), e que haveria culpa de terceiro (COPASA), invocando o art. 12, § 3º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, além de violação do art. 2º, § 5º, da Lei 6.766/1979.<br>Pede, sucessivamente, a redução equitativa da cláusula penal, com base no art. 413 do Código Civil, alegando cumprimento substancial das obrigações e excesso do percentual.<br>Registra, ainda, a incidência de dispositivos do Código Civil (arts. 421, 421-A e 422) para afirmar boa-fé e liberdade contratual na remodelação das obrigações do projeto, e indica os arts. 427 e 429 do Código Civil e o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor em contraponto ao entendimento do acórdão sobre vinculação de oferta.<br>Apresentadas contrarrazões às fls. 790-823, nas quais NILMAR PAULO FORTES sustenta a inadmissibilidade do recurso especial pela incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, ausência de omissão no julgado e violações do artigos mencionados, reafirma a obrigação assumida pela loteadora em termo de compromisso averbado em matrícula, a vinculação da publicidade e da oferta, bem como invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais sobre o mesmo empreendimento, requerendo majoração dos honorários (fls. 790-823).<br>A decisão de admissibilidade não admitiu o recurso especial por ausência de negativa de prestação jurisdicional e incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, indeferindo pedido de efeito suspensivo (fls. 863-869).<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 900-911.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. O recurso não pode prosperar.<br>Originariamente, NILMAR PAULO FORTES ajuizou ação de indenização por inadimplemento contratual em face de CHAMPAGNE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP, afirmando aquisição de lote em loteamento anunciado como condomínio fechado com infraestrutura completa, inclusive rede interna de esgoto; narrou assembleia de 2/2/2016 com prazo de 6 meses para intervenções finais e ausência de construção da rede interna de esgotamento sanitário; apontou termo de compromisso com o Município (averbado) e invocou multa contratual de 20%.<br>A sentença julgou improcedentes os pedidos, por entender não comprovado compromisso contratual da loteadora de implementar rede interna de esgoto e que os documentos de assembleia tratavam de outras intervenções; condenou o autor em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa (fls. 391-396).<br>O Tribunal de origem rejeitou a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade e deu provimento à apelação para condenar a ré à multa prevista na cláusula 9 no montante de 20% sobre o valor da contratação, fundamentando que a publicidade de "infraestrutura completa" gera expectativa legítima no consumidor, que a lei municipal exige infraestrutura mínima incluindo sistema de esgotamento sanitário, que o termo de compromisso foi averbado na matrícula com obrigação de execução da rede primária e que alterações relevantes de projeto demandariam ciência e anuência dos adquirentes, reconhecendo déficit informacional e violação da boa-fé objetiva (fls. 627-641). Nos embargos de declaração do autor, o acórdão foi integrado para fixar correção monetária desde 28/4/2013 e juros de 1% ao mês desde a citação, inverter os ônus sucumbenciais e, à luz do Tema 1.059/STJ, não majorar honorários (fls. 672-678). Os embargos da ré foram rejeitados, assentando que não havia omissão quanto às alegações e que questões de mérito deveriam ser deduzidas pela via própria (fls. 742-750).<br>Inicialmente, verifico que não merece prosperar o recurso especial interposto, por suposta violação ao artigo 1022 do CPC, uma vez que as questões mencionadas pela empresa agravante, relativas à sua ausência de responsabilidade e inexistência de inadimplemento contratual de sua parte, foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre a matéria, ainda que em sentido contrário à sua pretensão.<br>Esclareça-se que não se exige do julgador a análise de todos os argumentos das partes, para fins de convencimento e julgamento. Para tanto, basta o pronunciamento fundamentado acerca dos fatos controvertidos, o que se observa no presente caso, em que os motivos tanto do acórdão recorrido, quanto do que julgou os embargos de declaração, encontram-se objetivamente fixados nas razões do acórdão recorrido. Nesse sentido: E Dcl no AgRg nos ER Esp 1.483.155/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, D Je 3/8/2016.<br>O Tribunal de origem assim se manifestou (fls. 634-639):<br>Importa ao presente caso identificar se existia a obrigação legal de construção da rede de esgoto pela requerida/apelante no loteamento comercializado ou, se mesmo inexistente imposição legal, por meio de publicidade enganosa levou o comprador/autor a crer que promoveria a construção do esgotamento sanitário.<br>Da análise dos autos, tal qual afirma parte recorrente verifica-se a existência de ampla divulgação da comercialização do empreendimento Loteamento Bairro Residencial Champagne pela requerida, cujas peças publicitárias (doc. rdens 8/11) revelam a promessa de um "condomínio fechado de luxo", com quadra de tênis, pista de cooper e, dentre outros, "infraestrutura completa".<br>Como consignado na sentença recorrida, de fato, inexiste a divulgação expressa de que seria construída rede de esgoto no loteamento a cargo da loteadora. Entretanto, o termo "infraestrutura completa" amplamente utilizado nas peças publicitárias promovidas pela apelante tem pleno condão de gerar no consumidor a expectativa de que a rede de esgoto seria entregue junto com o loteamento, sobretudo se considerado que a rede de esgoto é parte fundamental da infraestrutura de um imóvel.<br>No mesmo sentido, a Lei nº 2759/2007 do Município de Lagoa Santa impõe ao empreendedor providenciar a infraestrutura mínima necessária, a saber:<br>art. 25 - Para implantação de qualquer projeto de parcelamento de solo urbano deverá ser exigido, obrigatoriamente, do empreendedor e às suas expensas, a infraestrutura do loteamento que conterá, no mínimo, a execução das vias de circulação, inclusive pavimentação, sarjeta e meio-fio, a demarcação no local de todas as áreas previstas no projeto, como lotes, logradouros, áreas públicas e comunitárias, o prolongamento da infraestrutura existente nas áreas contíguas e a execução das obras de escoamento das águas pluviais, de abastecimento de água, obras de implantação de sistema de coleta e tratamento de esgotamento sanitário, de distribuição de energia e de iluminação pública, sinalização horizontal e vertical, placas com o nome de logradouros e todos os espaços públicos, de acordo com os projetos aprovados pela Prefeitura Municipal. (Redação dada pela Lei nº 3.486, de 12 de dezembro de 2013) - grifamos.<br>Dessa maneira, ao contrário do pronunciamento judicial recorrido, a ausência de detalhamento quanto ao que estaria englobado na infraestrutura completa representa afronta ao direito de informação do consumidor e não motivo para concluir que pela inexistência de obrigação do loteador em construir a rede interna de esgotamento sanitário. Mostra-se evidente que a supressão de elemento relevante para a negociação ofende os princípios da boa fé (art.4º, inciso III, do CDC) e da informação (art.6º, inciso III, do CDC).<br>Importante mencionar que a literatura especializada é inconteste ao afirmar que a boa-fé exigida pelo Código de Defesa do Consumidor tem natureza objetiva, senão vejamos:<br>(..)<br>Os termos da avença, portanto, não atendem os ditames do CDC, devendo se ter em mente a regra inscrita no art. 47 da Lei n.8.078/90 no sentido de que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor".<br>Lado outro, salienta-se que ciente da ausência de uma rede de esgoto externa da COPASA, a requerida assumiu o compromisso de aconselhar os adquirentes dos lotes a construírem uma fossa séptica ao ocuparem o terreno até que fosse feita interligação da rede primária interna ao sistema externo da COPASA (termo de compromisso doc. Ordem 19) ainda no ano de 2007, ou seja, anteriormente ao contrato firmado com o autor, em 2013. Senão vejamos:<br>(..)<br>O termo de compromisso foi averbado na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis de Lagoa Santa dando publicidade, a terceiros, não apenas à situação do Projeto do Loteamento como também à obrigação de que as "obras de urbanização do Bairro Residencial Champagne, que deverão ser concluídas dentro do prazo legal sem cronograma específico, mas com a infraestrutura sendo executada no prazo máximo de 02 (dois) anos, a partir do registro do loteamento".<br>E por meio do "Termo Aditivo ao Termo de Compromisso de 16/10/2009, foi prorrogado o prazo para execução da rede interna de esgoto em 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias, a contar da assinatura daquele termo aditivo, consoante Cláusula I, 3, "a" (doc. Ordem 23):<br>"a. Execução da rede primária de Esgotamento Sanitário conforme norma da COPASA/MG, tamponada até a saída do empreendimento, no prazo máximo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias a contar da assinatura do presente termo".<br>Nessa esteira, como é cediço, o termo de compromisso e seus aditivos, por se relacionarem diretamente ao projeto de loteamento e ao cronograma de execução das obras, integram os contratos dos adquirentes que vierem a ser celebrados e obrigam o proponente, na forma da legislação civil e consumerista aplicável.<br>(..)<br>A parte requerida, contudo, alegou impossibilidade de execução da referida obrigação, haja vista dela ter sido exonerada pela própria Municipalidade (doc. Ordem 28).<br>No entanto, a apelada, ao alterar parte relevante do Projeto de Loteamento no que concerne à sua infraestrutura, deveria ter dado prévia ciência aos compradores e obter a anuência deles, na medida em que estavam agora a adquirir um produto de forma diversa daquela que lhes seria entregue, a teor do disposto no art. 28 da Lei n.º 6.766/79:<br>"Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação."<br>O Tribunal de origem assentou, entre outros pontos, que a publicidade de "infraestrutura completa" gera expectativa legítima quanto à rede de esgoto e que a obrigação foi incorporada ao projeto e publicizada por averbação, que a alteração de parte relevante do projeto de loteamento no que concerne à sua infraestrutura exigia prévia ciência aos compradores e anuência dos mesmos para sua exoneração frente aos mesmos, nos temos art. 28 da Lei n.º 6.766/79.<br>Quanto às demais teses, assentas as premissas acima pelo Tribunal de origem, a pretensão recursal demanda, inevitavelmente, interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório (análise da publicidade do empreendimento, conteúdo e alcance do termo de compromisso averbado, escritura e documentos administrativos, suposta exoneração municipal e circunstâncias da relação de consumo). Nessa hipótese, incidem os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Nessa moldura, as teses relativas à exoneração administrativa da obrigação, à culpa de terceiro (art. 12, § 3º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor), ao alcance da escritura pública quanto à fossa séptica e à redução da cláusula penal (art. 413 do Código Civil) exigiriam cotejo probatório e interpretação do ajuste e dos documentos do empreendimento. O recurso especial não se presta a revisar tais premissas.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento, mantendo a decisão que não admitiu o recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA