DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por ASSAD ATALLA IMOVEIS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 627-636):<br>APELAÇÕES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE DEFEITO NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO LOCADOR E DA IMOBILIÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RECURSOS IMPROVIDOS. Não há falar em cerceamento de defesa, visto que as questões postas ao crivo do digno Magistrado de primeiro grau, tanto a matéria de direito e os aspectos fáticos da demanda, estavam suficientemente elucidadas, prescindindo, assim, da reclamada dilação probatória. Embora os apelantes sustentem que era imprescindível a colheita de depoimento da corretora, o fato é que ela é ré na ação e, regulamente citada, deixou de apresentar defesa. Ademais, a atuação da corretora, intermediando a realização do contrato de locação, está bem demonstrada pelo acervo provatório existente nos autos.<br>APELAÇÕES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE DEFEITO NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO LOCADOR E DA IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE QUE O EQUÍVOCO NA CONTRATAÇÃO PARTIU EXCLUSIVAMENTE DA CORRETORA AUTÔNOMA. INOCORRÊNCIA. CORRETORA QUE ATUOU EM NOME DO LOCADOR. PARCERIA ENTRE CORRETORA E IMOBILIÁRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS. Não existe controvérsia a respeito da autorização para a corretora divulgar e intermediar a celebração de contrato de locação. A corretora, bem como a imobiliária, exerce atividade de intermediação na celebração do contrato e, como tal, assumem, pelos seus atos, a responsabilidade civil que lhe advém do Código de Defesa do Consumidor. Não respondem por eventuais débitos derivados do contrato de locação, entretanto, podem responder pelo inadimplemento do contrato de intermediação, ou seja, indenizar os contratantes por defeito na prestação dos seus serviços. Descabida a alegação do locador de que o equívoco foi exclusivo da corretora autônoma. A corretora agiu em nome do locador, de modo que o vinculou aos termos do que foi negociado. Por fim, não há falar que a imobiliária não deve ser responsabilizada por atuação da corretora que não faz parte dos seus quadros. Está instalada uma parceria com benefício para ambas as atuantes, pois a corretora faz a intermediação e aproximação de locadores e locatários e a imobiliária confecciona os contratos e administra a locação, auferindo lucro dessa atuação.<br>Opostos embargos de declaração, o Tribunal de origem os rejeitou (fls. 659-663).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, sustentando que, apesar da oposição de embargos de declaração, o Tribunal de origem não se manifestou acerca de pontos essenciais ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão recorrido contrariou as disposições contidas nos arts. 186, 927 e 932, III, do Código Civil e 2º, 3º e 14, § 3º, II, do CDC, sustentando que não há nexo causal entre sua conduta e o dano eventualmente sofrido; e que este dano foi provocado por culpa de terceiro, no caso, uma corretora que não possuiria vínculo de preposição com a recorrente, o que afastaria sua responsabilidade civil solidária.<br>Alega, ainda, violação dos arts. 23, XII, da Lei n. 8.245/1991, 2º e 3º do CDC, 422 do Código Civil e 6º da LINDB, sustentando que, nas relações locatícias, deve prevalecer a Lei do Inquilinato, com a obrigação do locatário de arcar com as despesas ordinárias de condomínio, sendo inaplicável o CDC à espécie, e que as negociações preliminares foram substituídas pelo contrato definitivo, que, fazendo lei entre as partes, demonstraria que os valores de condomínio não estariam englobados na negociação do aluguel, o que denotaria ausência de boa-fé.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 705-721).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 722-724), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 759-765).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Preenchidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do apelo nobre.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração, demonstrou ter efetivamente enfrentado a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a existência de responsabilidade civil da parte recorrente em conjunto com a corretora e o dever de indenizar, mantendo a condenação solidária declarada pelo juízo originário.<br>E, a propósito do contexto recursal, destacou a origem (fls. 662-663):<br> .. <br>Conforme constou no acórdão, não há falar que a imobiliária não deve ser responsabilizada por atuação da corretora que não faz parte dos seus quadros.<br>Entre corretora e imobiliária está instalada uma parceria com benefício para ambas as atuantes. A corretora Débora faz a intermediação e aproximação de locadores e locatários e a imobiliária confecciona os contratos e administra a locação, auferindo lucro dessa atuação.<br>É dever da imobiliária averiguar o termo das negociações realizadas pela corretora e locatário. Em caso de divergência entre o oferecido pela corretora e o pretendido pelo locador, a imobiliária poderia cientificar o seu contratante e evitar a controvérsia discutida nos presentes autos.<br>A corretora Débora estava autorizada a divulgar e intermediar a celebração de contrato de locação. O que constou de sua negociação com o locatário vincula todos os atuantes na relação negocial.<br>Houve ofensa à boa-fé objetiva quando na negociação constaram determinados valores que não foram observados na elaboração do contrato. Evidente que o contrato deve corresponder fielmente ao que foi negociado entre a corretora e o locatário.<br> .. <br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade ao que foi apresentado em juízo. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito os seguintes precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ.<br>1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial.<br> .. <br>5. Agravo Interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.)<br>ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO.<br>1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora.<br>2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos.<br> .. <br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022 - grifo nosso.)<br>Também não merece conhecimento o recurso especial quanto à suscitada ofensa aos arts. 422, 186, 927 e 932, III, do Código Civil, 14, § 3º, II, do CDC e 6º da LINDB, em especial acerca das teses recursais referente à ausência de boa-fé, à violação do pacta sunt servanda e à ausência de responsabilidade civil da recorrente por culpa exclusiva de uma terceira pessoa que não seria, sequer, preposta da recorrente,<br>Ocorre que a alteração das premissas fixadas pelo Tribunal, que atestou a responsabilidade civil da imobiliária recorrente de forma solidária com sua corretora, bem como a ocorrência de má-fé pela cobrança de valores não previstos em contrato, demandaria reexame do acervo fático-probatório e de cláusulas contratuais, esbarrando-se no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. AFETAÇÃO. TEMA Nº 1.173/STJ. SUSPENSÃO. NÃO CABIMENTO. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. INCORPORAÇÃO À CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº S 5 E 7/STJ.<br>1. Discute-se nos autos acerca da responsabilidade solidária da corretora imobiliária pelos danos causados ao consumidor em virtude do atraso na entrega do imóvel.<br>2. A corretora de imóveis pertence à cadeia de fornecimento do produto, sendo solidária à responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiam da cadeia de fornecimento.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão de reconhecimento da responsabilidade solidária em virtude do envolvimento da corretora e de sua incorporação à pessoa jurídica responsável pela implementação do empreendimento imobiliário, exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br><br>(AgInt no AREsp n. 2.114.894/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 15/9/2023.)<br>Por fim, segundo bem se observa, o conteúdo normativo contido nos arts. 23, XII, da Lei n. 8.245/1991 e 2º e 3º do CDC, da forma como trazidos ao debate, não foi objeto de exame pela Câmara Julgadora, deixando, portanto, de servir de fundamento à conclusão adotada no acórdão hostilizado.<br>Desatendido, portanto, o requisito específico de admissibilidade do recurso especial referente ao prequestionamento, o que atrai o óbice constante na Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido, cito:<br>1. A ausência de debate acerca dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento da matéria na instância especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 211 do STJ.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.433.979/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de 17/2/2025.)<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de aclaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>(AgInt no AREsp n. 1.714.930/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024.)<br>2. Não se verifica o exame pelo Tribunal de origem, mesmo após a interposição dos embargos de declaração, da tese em torno da violação dos arts. 171 e 182 do Código Civil, razão pela qual incide, na espécie, a Súmula 211/STJ, ante a ausência do necessário prequestionamento viabilizador do recurso especial, requisito indispensável para o acesso às instâncias excepcionais.<br>(AgInt no AREsp n. 2.713.012/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 13/11/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 635).<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA