DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de violação dos arts. 489, § 1º, e 884 do Código Civil e 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979; na incidência da Súmula n. 7 do STJ; e na falta de argumentação suficiente para demonstrar a ofensa aos dispositivos legais indicados.<br>Alega a agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo é protelatório; que está correta a decisão de inadmissibilidade e que a pretensão demanda reexame de provas, vedado pela Súmula n. 7 do STJ. Requer a aplicação de multa por litigância de má-fé.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de rescisão contratual.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 394-395):<br>Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inadimplemento do compromissário comprador. Sentença que determinou a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos desde os desembolsos, com juros de mora a partir da citação, fixou taxa de fruição correspondente a 0,5% ao mês, incidente sobre o valor das prestações, a partir dos três anos anteriores ao ajuizamento, assim como determinou a compensação dos valores devidos, pela vendedora, com o IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, até a efetiva devolução da posse, respeitados os respectivos prazos prescricionais e reconheceu o direito de retenção pelas benfeitorias. Eventual irregularidade quanto às benfeitorias existentes no imóvel, não afasta o direito à respectiva indenização, que será objeto de liquidação. Entendimento diverso implicaria o enriquecimento sem causa da apelante. Juros moratórios relativos ao montante correspondente a 80% dos valores pagos a serem devolvidos, aos apelados, incidem apenas a partir do trânsito em julgado, uma vez que não havia mora da apelante. Constatado equívoco na base de cálculo da indenização relativa à fruição, uma vez que deve ser considerado o valor do imóvel previsto no contrato e não das prestações mensais. Verba é devida a partir da constituição em mora, não limitada à prescrição. Relação contratual continuada. Mantido o percentual (0,5%) estabelecido na sentença. Descabida a inclusão do valor das benfeitorias construídas nesse cálculo. Adequação do limite prescricional previsto, na sentença, para a cobrança do IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel. Elementos presentes nos autos não demonstram o pagamento desses débitos pela apelante e, portanto, são passíveis de incidência dos prazos prescricionais indicados.<br>Recurso parcialmente provido.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, pois o acórdão não enfrentou os argumentos sobre a incidência do § 1º da Lei n. 6.766/1979 quanto à vedação de indenizar obras irregulares; não examinou a alegação de enriquecimento ilícito pela ocupação gratuita por catorze anos, em razão da fixação do termo inicial da fruição como sendo a data da constituição em mora; e violou o princípio da non reformatio in pejus ao alterar o termo inicial da fruição de 2009 para 2011;<br>b) 884 do Código Civil, porquanto permitir a ocupação gratuita do imóvel entre 1997 e 2011 caracteriza enriquecimento ilícito dos recorridos;<br>c) 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, visto que é necessária a prova da regularidade das construções como condição para indenização, o que não ocorreu.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, fixando-se a indenização pela fruição durante todo o período de ocupação do imóvel e afastando-se a condenação à indenização de construções irregulares.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial busca reexame de provas, vedado pela Súmula n. 7 do STJ. Requer a negativa de seguimento, a aplicação de multa por litigância de má-fé e a majoração de honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual em que a parte autora pleiteou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; a reintegração de posse; a indenização pela fruição mensal de 1% do valor do imóvel desde a assinatura até a efetiva desocupação; o pagamento de tributos e contas de consumo durante a posse; e o afastamento da indenização por benfeitorias, com condenação dos réus aos gastos de demolição e remoção de entulhos.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato; determinou a reintegração na posse; condenou a autora a restituir 80% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de 1% ao mês de juros de mora desde a citação; determinou o abatimento de 0,5% ao mês sobre o valor das prestações a título de fruição; compensou débitos de IPTU e taxas até a devolução da posse; determinou a notificação para desocupação após o pagamento das benfeitorias e acessões; deferiu gratuidade aos réus; e fixou sucumbência recíproca com honorários de 10% para cada parte.<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para fixar os juros moratórios sobre a devolução das parcelas apenas a partir do trânsito em julgado; ajustar a base de cálculo da fruição ao valor do imóvel previsto no contrato; definir o termo inicial da fruição na constituição em mora; manter o percentual de 0,5% ao mês; afastar a inclusão do valor das benfeitorias na base de cálculo; e manter a indenização das benfeitorias, além de confirmar os limites prescricionais quanto a IPTU e taxas.<br>I - Art. 489, § 1º, IV, do CPC<br>A agravante afirma que o acórdão deixou de observar os argumentos apresentados quanto à incidência do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, ante a imposição do dever de indenizar obras irregulares, além de desconsiderar o enriquecimento ilícito dos recorridos, derivado dos catorze anos de ocupação gratuita do imóvel, em razão da fixação do termo inicial da taxa de fruição como sendo a data da constituição em mora.<br>O acórdão recorrido, ao analisar a incidência do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 no caso concreto, concluiu que eventual irregularidade das benfeitorias existentes no imóvel não afastaria o direito à respectiva indenização, que seria objeto de liquidação, sob o fundamento de que entendimento diverso implicaria enriquecimento sem causa da apelante.<br>No tocante à taxa de fruição, o acórdão determinou que deve ser calculada a partir da constituição em mora dos recorridos, correspondente à notificação judicial, e não desde a assinatura do contrato, afastando a limitação prescricional, por se tratar de relação contratual continuada. Manteve o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, previsto no contrato, considerando descabida a elevação pretendida pela apelante.<br>Desse modo, inexiste o vício alegado pela agravante.<br>II - Art. 884 do CPC<br>A agravante aponta violação do art. 884 do CC em razão da configuração de enriquecimento ilícito ao se permitir a ocupação gratuita do imóvel pelos recorridos entre os anos de 1997 a 2011.<br>O acórdão recorrido fixou o percentual de fruição do imóvel em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel previsto no contrato, afastando a pretensão da apelante de majorar o percentual para 1% do valor de mercado do imóvel.<br>O Tribunal de origem entendeu que o percentual estabelecido na sentença era adequado e proporcional, não havendo justificativa para sua elevação. Além disso, determinou que a base de cálculo da indenização pela fruição deveria ser o valor do imóvel previsto no contrato, e não o das prestações mensais, e que a verba seria devida a partir da constituição em mora dos apelados, correspondente à notificação judicial.<br>Nesse sentido, revisitar a decisão do Tribunal de origem quanto ao acerto do percentual fixado a título de fruição do imóvel demanda análise do contexto fático, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do i móvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Precedentes.<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto ao valor fixado a título de taxa de fruição e aos critérios de cálculos utilizados, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.090.348/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)<br>III - Art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979<br>Segundo a agravante, a prova da regularidade das construções é condição sine qua non para sua indenização.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a incidência do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 no caso, entendeu que eventual irregularidade das benfeitorias existentes no imóvel não afastaria o direito à respectiva indenização, que seria objeto de liquidação, sob o fundamento de que entendimento diverso implicaria enriquecimento sem causa da apelante.<br>Assim, para rever as razões expostas, seria necessário reexaminar matéria fática, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>Ademais, cumpre destacar que o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a indenização pelas benfeitorias é devida mesmo nos casos em que se exija prévia autorização ou regularização pelo Poder Público, uma vez que tal regularização pode ser promovida posteriormente.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO.<br>INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 7 E 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 284 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. O art. 34 da Lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade.<br>3. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, além de demonstração e comprovação do dissídio jurisprudencial, a indicação de qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula nº 284 do STF. Precedentes.<br>4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.961.279/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1º/6/2022.)<br>IV - Multa por litigância de má-fé<br>Quanto ao pedido formulado pela parte agravada, ressalte-se que a litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação de multa e de indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorreu na espécie (AgInt no AREsp n. 1.658.454/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 8/9/2020).<br>No caso, apesar do desprovimento do agravo, não estão caracterizadas a manifesta inadmissibilidade do recurso e a litigância temerária, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade acima referida.<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA