ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora, com ressalva do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES AO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA DEVEDORA. NATUREZA CONCURSAL. ORIENTAÇÃO MAIS RECENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de execução de título extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/3/2025 e concluso ao gabinete em 27/6/2025.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal consiste em determinar se o crédito condominial anterior ao pedido de recuperação judicial da empresa devedora possui natureza concursal ou extraconcursal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. De acordo com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, os créditos relativos a despesas condominiais, quando constituídos anteriormente ao pedido de recuperação judicial, são considerados concursais, devendo ser pagos nos termos definidos no plano de soerguimento. Os créditos posteriores ao pedido recuperacional, por sua vez, ostentam natureza extraconcursal e, assim, não se sujeitam aos efeitos do aludido plano.<br>4. Na hipótese, a decisão proferida pelo Tribunal de origem encontra-se em dissonância com a orientação mais recente desta Corte Superior, razão pela qual deve ser dado provimento ao recurso especial, de modo a reconhecer a natureza concursal dos débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial da recorrente e determinar que sobre eles incidam os correspondentes efeitos.<br>IV. DISPOSITIVO<br>5. Recurso especial conhecido e provido.

RELATÓRIO<br>Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI<br>Examina-se recurso especial interposto por THÁ FENIX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, com fundamento, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional.<br>Recurso especial interposto em: 7/3/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 27/6/2025.<br>Ação: de execução de título extrajudicial ajuizada por 7TH AVENUE LIVE & WORK à ora recorrente.<br>Decisão interlocutória: reconheceu a natureza concursal do débito objeto de execução.<br>Acórdão: deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela exequente, nos termos da seguinte ementa:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E NATUREZA EXTRACONCURSAL DO CRÉDITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu parte do crédito exequendo de encargos condominiais como concursal, submetendo-o ao juízo de recuperação judicial, sendo que a agravante sustenta que as taxas condominiais possuem natureza propter rem e são créditos extraconcursais, não se sujeitando ao plano de recuperação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a totalidade do crédito exequendo referente a encargos condominiais deve ser considerada como extraconcursal, não se sujeitando ao plano de recuperação judicial da agravada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As taxas condominiais possuem natureza propter rem, configurando-se como despesas necessárias à conservação e administração do ativo. 4. Os créditos condominiais são considerados extraconcursais, não se sujeitando ao plano de recuperação judicial, conforme o artigo 84, inciso III, da Lei nº 11.101/2005. 5. A jurisprudência do STJ tem se posicionado no sentido de que os encargos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação, são créditos extraconcursais. 6. A decisão agravada foi reformada para considerar a totalidade do crédito exequendo como extraconcursal, em observância ao dever de uniformização de jurisprudência. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e provido para reformar a decisão agravada, considerando a totalidade do crédito exequendo como extraconcursal. (e-STJ fls. 67-73).<br>Recurso especial: alega violação do artigo 49 da Lei n.º 11.101/05. Assinala que os débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial possuem natureza concursal, submetendo-se, portanto, aos respectivos efeitos. Pede o provimento do recurso, "para que seja reconhecida a sujeição de despesas condominiais à recuperação judicial, devendo integrar o concurso de credores." (e-STJ fls. 76-89).<br>Juízo de admissibilidade: o TJ/PR admitiu o recurso especial (e-STJ fls. 109-112).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES AO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA DEVEDORA. NATUREZA CONCURSAL. ORIENTAÇÃO MAIS RECENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de execução de título extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/3/2025 e concluso ao gabinete em 27/6/2025.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal consiste em determinar se o crédito condominial anterior ao pedido de recuperação judicial da empresa devedora possui natureza concursal ou extraconcursal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. De acordo com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, os créditos relativos a despesas condominiais, quando constituídos anteriormente ao pedido de recuperação judicial, são considerados concursais, devendo ser pagos nos termos definidos no plano de soerguimento. Os créditos posteriores ao pedido recuperacional, por sua vez, ostentam natureza extraconcursal e, assim, não se sujeitam aos efeitos do aludido plano.<br>4. Na hipótese, a decisão proferida pelo Tribunal de origem encontra-se em dissonância com a orientação mais recente desta Corte Superior, razão pela qual deve ser dado provimento ao recurso especial, de modo a reconhecer a natureza concursal dos débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial da recorrente e determinar que sobre eles incidam os correspondentes efeitos.<br>IV. DISPOSITIVO<br>5. Recurso especial conhecido e provido.<br>VOTO<br>Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI<br>O propósito recursal consiste em determinar se o crédito condominial anterior ao pedido de recuperação judicial da devedora possui natureza concursal ou extraconcursal.<br>1. DA RECONSTRUÇÃO CONTEXTUAL<br>1. Trata-se, na origem, de ação de execução de título extrajudicial ajuizada por 7TH AVENUE LIVE & WORK a THÁ FENIX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, por meio da qual o condomínio exequente pretende a satisfação de seu crédito, relativo a encargos condominiais inadimplidos no período de agosto de 2018 a maio de 2023.<br>2. No curso do procedimento, o juízo competente em primeiro grau de jurisdição reconheceu como concursal a fração do débito relativa ao período anterior a 21/10/2019, data de apresentação do pedido de recuperação judicial pela executada, determinando à exequente que promovesse sua habilitação junto ao juízo recuperacional.<br>3. O TJ/PR deu provimento ao agravo de instrumento interposto à aludida decisão. Na fundamentação do acórdão, foi consignado que os débitos condominiais possuem natureza extraconcursal, independentemente do momento a que se refiram, uma vez que correspondem a despesas necessárias à administração do ativo.<br>4. Houve, então, a interposição do recurso especial ora em exame.<br>2. DA NATUREZA DO CRÉDITO CONDOMINIAL EM FACE DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO DEVEDOR<br>5. Constata-se, ao longo do tempo, uma grande oscilação no entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça acerca da questão da natureza concursal ou extraconcursal do crédito condominial constituído antes do pedido de recuperação judicial do devedor.<br>6. As Turmas integrantes da Segunda Seção deste Tribunal formaram o entendimento, ainda sob a égide do Decreto-Lei 7.661/45, no sentido de que os créditos decorrentes de cotas condominiais inadimplidas enquadravam-se na categoria de encargos e dívidas da massa falida, ostentando, portanto, natureza extraconcursal. Desse modo, eventual ação de cobrança não deveria ser suspensa em razão do decreto de quebra.<br>7. Vale colacionar os primeiros julgados de ambas as Turmas acerca da matéria:<br>Recurso especial. Cotas condominiais. Natureza da obrigação de pagamento. Falência. Encargos da Massa. Créditos privilegiados. Pagamento por sub rogação com o produto da arrematação. Impossibilidade. Rateio preferencial de outros créditos. Decreto-Lei n.º 7.661/45 (antiga Lei de Falências). - As cotas condominiais não constituem dívidas do proprietário condômino, mas, sim, encargos da própria coisa havida em co-propriedade, pois a sua natureza obrigacional é propter rem, pelo que acompanham a coisa, seja quem for o seu dono. Precedentes. - Os débitos condominiais não são da pessoa do falido, mas sim relativos ao imóvel de propriedade do falido, constituindo-se em encargos da massa, nos termos do inciso III, do § 1.º, do art. 124, do Decreto-Lei n.º 7.661/45 (antiga Lei de Falências). - Apesar de as cotas condominiais classificarem-se como encargos da massa e, por isso, devam ser pagas de imediato; o produto da arrematação do imóvel que originou o débito condominial não pode reverter automaticamente, isto é, por subrogação, para o seu pagamento, pois antes dos encargos da massa devem ser pagos os créditos acidentários, trabalhistas e fiscais. Recurso especial provido. (REsp 709.497/SP, Terceira Turma, DJ 9/10/2006).<br>PROCESSUAL CIVIL. VALIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A RATEIO. AÇÃO DE COBRANÇA. NÃO-SUSPENSÃO. EXCEÇÃO DISPOSTA NO ARTIGO 24, § 2º, INCISO I, DO DECRETO-LEI N. 7.661/45. 1. Em sede de recurso especial, não compete ao Superior Tribunal de Justiça revisar as premissas fáticas que nortearam o convencimento das instâncias ordinárias (Súmula n. 7/STJ). 2. As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. 3. A ação de cobrança referente a taxas condominiais em atraso, a despeito de ter sido intentada antes da decretação da falência, deverá prosseguir com o síndico da massa falida, por se enquadrar na exceção disposta no artigo 24, § 2º, inciso I, do Decreto-Lei n. 7.661/45. 4. Recurso especial não-conhecido. (REsp 794.029/DF, Quarta Turma, DJe 2/2/2010 )<br>8. Com a entrada em vigor da Lei 11.101/05, a situação das despesas condominiais inadimplidas - no que concerne à ordem de pagamentos estabelecida para a hipótese de falência do devedor - manteve-se praticamente inalterada, tendo o novo estatuto legal conferido a tais créditos o mesmo tratamento que lhes era dispensado no Decreto-Lei 7.661/45 (a esse respeito, os artigos 84, III, da Lei 11.101/05 e 24, § 2º, I, e 124, § 1º, III, do Decreto-Lei 7.661 /45). Ou seja, uma vez decretada a falência do devedor, as despesas com arrecadação, administração, realização do ativo, distribuição do seu produto e custas do processo passam a ser classificadas como créditos extraconcursais e, via de consequência, gozam de preferência de pagamento em relação àqueles considerados concursais.<br>9. Quando começaram a aportar, neste Tribunal, recursos especiais em que a questão controvertida estava submetida à disciplina da Lei 11.101/05, o entendimento da Terceira e da Quarta Turma manteve-se em linha com o que já vinha sendo decidido para os casos sujeitos à incidência do Decreto-Lei 7.661/45. A respeito, veja-se: AgInt nos EDcl no REsp 1.631.681/MT, Quarta Turma, DJe 29/9/2020; AgInt no AREsp 1.569.425/SP, Terceira Turma, DJe 25/3/2020.<br>10. A partir de então, todavia, o STJ passou a aplicar o referido entendimento também para a hipótese em que o devedor de encargos condominiais encontrava-se em processo de recuperação judicial, sem se atentar às especificidades decorrentes de tal situação jurídica.<br>11. Esse entendimento, adotado em diversos julgados de ambas as Turmas da Seção de Direito Privado do STJ, carecia de uma determinação circunstanciada das razões pelas quais a disciplina legal a que se submetem os créditos na ação de falência poderia ser aplicada igualmente a processos de recuperação judicial, sobretudo considerando que esses últimos possuem normatização própria no texto da Lei 11.101/05.<br>12. Na sessão presencial realizada em 12/9/2023, a Terceira Turma, ao julgar o REsp 2.002.590/SP, enfrentou expressamente a matéria em questão, tendo concluído, à unanimidade de votos, que, em virtude da diferença dos critérios adotados explicitamente pela atual legislação de regência, a aplicação da consequência jurídica prevista no artigo 84, III, da Lei 11.101/05 somente tem lugar quando se tratar de processo falimentar.<br>13. Decidiu-se, naquela ocasião, que a submissão ou não à recuperação judicial do crédito decorrente do inadimplemento de despesas condominiais deve ser definida exclusivamente com base no corte temporal estabelecido no artigo 49, caput, da Lei 11.101/05, aplicando-se, consequentemente, a tese firmada pela Segunda Seção relativa ao Tema Repetitivo 1.051: "Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador".<br>14. Consignou-se, da mesma forma, que o reconhecimento de que determinado crédito classifica-se como extraconcursal em processo de falência não conduz necessariamente à conclusão de que ele, na hipótese de estar o devedor em recuperação judicial, ostente a mesma natureza. Enquanto a submissão ou não de determinado crédito ao procedimento recuperacional é regida pela diretriz geral estabelecida pelo caput do artigo 49 da Lei 11.101/05 ("Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos"), o reconhecimento de sua extraconcursalidade, para fins de classificação na falência do devedor, exige que a situação que lhe deu origem se enquadre em algum dos suportes fáticos elencados nos incisos do artigo 84 da Lei 11.101/05.<br>15. O aludido julgado foi reafirmado em recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, relativa ao julgamento do REsp 2.180.450 /DF, sob minha Relatoria, ocorrido na sessão presencial de 10/6/2025. Por maioria de votos, ratificou-se naquela ocasião o entendimento consolidado no julgamento do REsp 2.002.590/SP.<br>16. Na mesma sessão, foi julgado o REsp 2.189.141/RJ, sob Relatoria do Eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que tratava de questão essencialmente idêntica. Novamente por maioria de votos, a Terceira Turma decidiu: "No caso de a sociedade empresária estar em recuperação judicial, os débitos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial serão considerados concursais e deverão ser habilitados e pagos na forma do plano de recuperação judicial (Tema 1.051). Já aqueles vencidos após o pedido de recuperação judicial, não se sujeitarão aos efeitos da recuperação judicial (extraconcursais), de modo que podem ser exigidos em execução individual." (REsp 2.189.141/RJ, Terceira Turma, DJEN 23/6/2025).<br>17. Assim, o entendimento mais recente da Terceira Turma do STJ é no sentido de que os créditos relativos a despesas condominiais, quando constituídos anteriormente ao pedido de recuperação judicial, são considerados concursais, devendo ser pagos nos termos definidos no plano de soerguimento. Os créditos posteriores ao pedido recuperacional, por sua vez, ostentam natureza extraconcursal e, assim, não se sujeitam aos efeitos do plano. Nessa hipótese, eventual execução individual deve prosseguir normalmente seu curso.<br>18. Há, no entanto, entendimento divergente no âmbito da Quarta Turma, que, em julgados igualmente recentes, manteve o antigo entendimento, no sentido de que as dívidas condominiais, mesmo que anteriores ao pedido de soerguimento, correspondem a crédito extraconcursal e não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial. A respeito, veja-se: AgInt no AREsp 2.770.962/GO, Quarta Turma, DJEN 23/6/2025; REsp 2.189.740/SP, Quarta Turma, DJEN 6/5/2025.<br>19. Por razões de segurança jurídica, justifica-se reiterar o entendimento mais recente adotado por este colegiado, de modo a consolidá-lo como orientação jurisprudencial, evitando-se, com isso, dispersão de posicionamentos e prejuízo ao tratamento isonômico dos jurisdicionados.<br>3. DO RECURSO SOB JULGAMENTO<br>20. Na hipótese, o TJ/PR assim decidiu:<br>Insurge-se o agravante em face da decisão que reconheceu a natureza concursal dos créditos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial (21.10.2019), submetendo-se ao juízo da Recuperação.<br>Com efeito, as cobranças de taxas condominiais, diante da sua natureza propter rem, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à conservação e à administração do ativo, ou seja, configuram-se como créditos extraconcursais, nos termos do que dispõe o artigo 84, inciso III, da Lei nº 11.101/2005, de modo que não se sujeitam ao plano de recuperação.<br> .. <br>Feitas tais considerações e em observância ao dever de uniformização de jurisprudência previsto no artigo 926 do Código de Processo Civil, a reforma da decisão agravada para considerar a totalidade do crédito exequendo como extraconcursal é medida que se impõe. (e-STJ fls. 70-73).<br>21. O acórdão recorrido encontra-se em dissonância com o entendimento mais recente do STJ, razão pela qual deve ser objeto de reforma.<br>22. Reconhecida, na forma da fundamentação deste voto, a natureza concursal dos créditos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial da devedora, impõe-se a determinação, na hipótese concreta, de incidência dos efeitos da recuperação judicial sobre a parte da dívida cujo fato gerador ocorreu antes de 21/10/2019, data do respectivo requerimento.<br>23. A ação de execução, assim, deve prosseguir tão somente em relação aos valores devidos posteriormente a essa data.<br>4. DISPOSITIVO<br>Forte nessas razões, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso especial, de modo a reconhecer a natureza concursal dos débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial da recorrente e determinar que sobre eles incidam os correspondentes efeitos.<br>Sem honorários recursais, pois incabíveis na espécie.