DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JLIRISDICIONAL E DESERÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO DO DÉBITO. TAXA SELIC. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS.<br>Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 17 do CPC, no que concerne à necessidade de reconhecimento da ilegitimidade passiva para a devolução da comissão de corretagem, porquanto a verba de corretagem foi paga a terceiro não integrante da lide e não foi recebida pela recorrente, trazendo a seguinte argumentação:<br>A sentença condenou a recorrente a devolver R$ 26.117,63 (vinte e seis mil, cento e dezessete reais e sessenta e três centavos).<br>Acontece que a recorrida, conforme contestação, apresentou pagamento de tão somente R$17.163,06 (dezessete mil, cento e sessenta e três reais e seis centavos).<br>A diferença entre os dois valores resulta em R$ 8.954,62 (oito mil, novecentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e dois centavos), que é justamente a comissão de corretagem paga ao corretor de imóveis.<br>Entretanto, referida verba nunca foi recebida pela construtora.<br>A questão da legitimidade da recorrente quanto a devolução de valores a título de corretagem foi objeto de análise no acórdão atacado, portanto, trata- se de matéria pre-questionada.<br>Acontece, Excelências, que a recorrente não recebeu valores a título de comissão de corretagem, sendo tal verba paga a terceiros, os quais não integram o rol de requeridos.<br>Há contrato assinado pelo recorrido que demonstra sua ciência quanto ao pagamento de valores a título de corretagem destinados a pessoa diversa da recorrente.<br>Nesse sentido, a recorrente só pode devolver o que recebeu, pois, este é o pedido inaugural.<br>Não há pedido indenizatório como quer fazer acreditar o acórdão atacado, ao contrário, a legitimidade passiva, a todo tempo, se mostra questionável, sobretudo pelo fato do recorrente não ter recebido qualquer quantia a este título.<br>O STJ em sede de Recurso Repetitivo, Tema 938, entendeu que ser válida a cláusula que prevê que o ônus de pagamento da corretagem é do comprador.<br> .. <br>Logo, as provas já produzidas nos autos devem ser revaloradas para considerar válida a comissão de corretagem e afastar a condenação de devolução de valores, pois, válido o contrato firmado entre as partes (fls. 516-517).<br>Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 317, I e II, do CPC, no que concerne à necessidade de afastamento da presunção de pagamento e observância do ônus da prova do autor quanto aos desembolsos a serem restituídos, porquanto o Tribunal teria imposto à recorrente prova negativa (diabólica) do inadimplemento e presumido pagamentos sem comprovantes, em liquidação, trazendo a seguinte argumentação:<br>O Tribunal de Justiça publicou acórdão que condenou a recorrente a restituir valores cujos pagamentos sequer foram comprovados.<br>O argumento para manutenção da condenação consta do acórdão e está pre-questionado.<br>Entendeu o Tribunal de Justiça que a mera indicação de valores e a ausência de contraprova são suficientes para fazer prova do pagamento, pois, em tese, competia a recorrente fazer a prova do inadimplemento.<br>Acontece, Excelências, que não é admissível em nosso ordenamento jurídico a exigência de prova diabólica.<br>Não pode a recorrente fazer prova negativa do inadimplemento, ao contrário, o recorrido é que deve fazer prova positiva do pagamento que reclama devolução.<br>Não se pode trabalhar com o "achismo" ou admitir presunção de pagamento.<br>Se não há comprovante de pagamento nos autos, tem-se por impossível a condenação de restituição de valores, sob pena de locupletamento do direito.<br>Nesse sentido, o TJDFT violou o ônus processual disposto no CPC/15, negando, pois, vigência a Lei Federal.<br>Portanto, tem-se por necessário reformar o acórdão atacado para determinar a devolução de valores comprovadamente quitados pela recorrida, corrigido monetariamente.<br>Se não há comprovação, não há que se falar em restituição de valores. (fls. 517-518).<br>Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 17 e 373, I e II, do CPC. Sustenta a inexistência de inadimplemento contratual da recorrente como causa da rescisão, porquanto a resolução teria sido declarada antes do término do prazo contratual e sem comprovação suficiente de atraso, sendo o empreendimento iniciado e ausente mora imputável, o que imporia a caracterização de rescisão por iniciativa do recorrido, com atribuição dos ônus a este, trazendo a seguinte argumentação:<br>A via do Recurso Especial não se presta a produzir provas, porém, a questão é que a rescisão contratual foi declarada antes do término do prazo ordinário ou extraordinário para construção do empreendimento.<br>Se rescindiu um contrato com base em conjecturas, sem qualquer vencimento de prazo ou demonstração de fraude.<br>O empreendimento foi sim iniciado. Como dito há partes visíveis e outra não, porém, se o prazo de conclusão não foi alcançado, não há como atribuir mora ou culpa.<br>Nesse sentido, tem-se que o acórdão onerou de forma excessiva a recorrente, com atribuição de culpa e inversão de ônus moratório com base em conjecturas.<br>Na fase de provas, nada foi comprovado pela parte contrária, razão pela qual a conclusão alcançada no acórdão deve ser reformada.<br>Noutro vértice, o próprio interesse processual é questionável, haja vista a ausência de mora ou termo da obrigação (fl. 518).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>A propósito, peço vênia para transcrever excerto da r. sentença que bem esclarece essa questão, com o apontamento da culpa exclusiva da requerida pelo atraso, inclusive com devolução da corretagem paga a título de lucros cessantes, como corolário do status quo ante cujos fundamentos integra-se à presente decisão (ID 67841843 - Pág. 3/4):<br>Com relação à quantia paga pela comissão de corretagem, destaco que a mora da ré não pode ser causa de prejuízo ao consumidor em dia com suas obrigações, de maneira que aquela se encontra obrigada a indenizar a parte autora do valor despendido a título comissão de corretagem, ainda que tal taxa tenha sido vertida a terceiro.<br>Isso porque, caso ocorresse a negativa de devolução desses valores, restaria caracterizado um prejuízo injusto ao consumidor, o qual não deu causa à rescisão contratual.<br>Assim, deve a ré suportar indenização equivalente à comissão de corretagem, ainda que esta tenha sido paga a terceiro, pois se encontra abrangida pelas consequências da rescisão por culpa da vendedora.<br>No mais, reputo que se torna prejudicada a análise da validade da cláusula 7 do negócio jurídico em questão, haja vista que a quantia deve ser restituída nos termos da Súmula de nº 543 do STJ, sem dedução de qualquer outro valor (fls. 473-474, grifo meu).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Quanto à segunda controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>A parte apelante/autora sustenta que teriam sido pagos 36 (trinta e seis) prestações ao longo da relação contratual, de 25/05/2021 a 25/04/2024, além da corretagem, o que totalizaria R$35.834,64 e não os R$ 26.117,63 reconhecidos na r. sentença, que teria desconsiderado os comprovantes juntados com os embargos de declaração.<br>Nesse ponto, como forma de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes, a devolução deverá ocorrer pelas parcelas efetivamente pagas, desde 25/05/2021 (início da vigência do pagamento conforme cláusula 4.2.1 do contrato - 67840758 - Pág. 2), o que deverá ser apurado em liquidação de sentença, sendo presumível o pagamento das prestações apontadas pela autora, acaso a ré não infirme os pagamentos e nem aponte qualquer inadimplemento da autora, à luz do art. 524, § 4º e 5º, do CPC.<br>Ademais, constam nos autos comprovantes de pagamentos dos anos de 2021 a 2024 (ID"s 67841809 e 67841846), que deverão ser considerados no valor a ser restituído (fl. 479, grifo meu).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o reexame da premissa fixada pelo acórdão recorrido quanto à distribuição do ônus probatório das partes exigiria a incursão no acervo fático-probatório dos autos, o que não é possível em Recurso Especial.<br>Nesse sentido, o STJ já decidiu que "a análise sobre a verificação da distribuição do ônus probatório das partes pressupõe o reexame dos elementos fático-probatórios contidos nos autos, inclusive com o cotejamento de peças processuais, o que é inviável em sede de recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.490.617/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 13/6/2024).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.575.962/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 2.164.369/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 8/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.653.386/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 21/10/2024; AgInt no REsp n. 2.019.364/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 29/8/2024; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.993.580/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJe de 2/5/2024; AgInt no AREsp n. 1.867.210/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 13/10/2021.<br>Quanto à terceira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Quanto ao atraso, verifica-se que a apelante/ré apenas argumentou a ausência de atraso e que a previsão de entrega com o cômputo do prazo de tolerância estava para fevereiro de 2025.<br>Ocorre que sequer juntou aos autos comprovante de substancial avenço da obra, de forma a infirmar o documento de ID 67841823, que evidencia que essa sequer fora iniciada.<br>A propósito, peço vênia para transcrever excerto da r. sentença que bem esclarece essa questão, com o apontamento da culpa exclusiva da requerida pelo atraso, inclusive com devolução da corretagem paga a título de lucros cessantes, como corolário do status quo ante cujos fundamentos integra-se à presente decisão, in verbis (ID 67841843 - Pág. 3/4):<br>Isso porque, em que pese o não esgotamento por completo do termo final previsto contratualmente para a entrega das unidades imobiliárias, evidencia-se o atraso considerável da construção do empreendimento, haja vista que a autora fez prova de que a obra sequer encontra iniciada (ID. 198428023, p. 4), e que no site da ré, local em que é possível acompanhar a progressão da obra, vê-se que, entre o ajuizamento da ação e a apresentação da réplica, ainda consta o mesmo status: "Cadastro junto a CODHAB", inclusive com o mesmo percentual de avanço.<br>Além do mais, acrescenta-se que a ré não se desincumbiu minimamente do ônus probatório que lhe competia, na medida em que - mesmo com o prazo ordinário para a entrega do imóvel já sendo atingido - não mencionou ao menos uma previsão concreta para a entrega da unidade imobiliária, bem como não apresentou nenhum indício e/ou documento que demonstrasse a viabilidade de conclusão da totalidade da obra no prazo contratualmente estipulado, já levando em consideração o prazo de tolerância.<br>Desta forma, uma vez que se trata de empreendimento imobiliário de grande vulto, evidente que resta caracterizado o descumprimento contratual antecipado da construtora, já que a obra não estará pronto até a data final prevista para a sua entrega, qual seja, em fevereiro/2025.<br>Portanto, merece acolhimento o pedido de reconhecimento da inadimplência contratual antecipada por parte da ré, e, em consequência, a decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora (fls. 472-473, grifo meu).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt n o AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA